Analisa Studi Kelayakan Proyek Karaoke Pub
Phuket Beach Hotel

MMBM 23 Kelompok 2 1. 2. 3. 4. 5. Arfy Frisnanto Bonishita Pinasthiko Pariwondo Erna Suria Darmawan Yosua Taniasurya 0152112011 0152112013 0152112015 0152112009 0152112010 Corporate Finance Wijantini, PhD, ICBRR

Mata Kuliah Faculty Member

Daftar Isi

I. II. 1. 2. 3. 4. 5. 6. III. 1. 2. 3. 4.

Pendahuluan .................................................................................................................................... 2 Asumsi-asumsi untuk dasar Perhitungan ........................................................................................ 2 Capital Expenses ......................................................................................................................... 2 Asumsi pendapatan atas masing – masing alternatif Proyek ...................................................... 3 Erosion Patronage = Full ............................................................................................................ 3 Relevant Cost .............................................................................................................................. 4 Discount Factor ........................................................................................................................... 4 Unequal Project life .................................................................................................................... 5 Analisa Kasus.............................................................................................................................. 5 Deskripsi Proyek ......................................................................................................................... 5 Perhitungan Discount Factor – Weighted Average Cost of Capital (WACC) ............................ 5 Proyeksi Cash Flow .................................................................................................................... 6 Analisa Kelayakan Proyek .......................................................................................................... 9 a. b. c. d. e. f. g. Payback Period........................................................................................................................ 9 Discounted Payback Period .................................................................................................... 9 Return On Investment (ROI)................................................................................................... 9 Net Present Value (NPV) ........................................................................................................ 9 Internal Rate of Return (IRR) ................................................................................................. 9 Profitability Index (PI) ............................................................................................................ 9 Equivalent Annual Value (EAV) .......................................................................................... 10 Analisa Sensitivitas ................................................................................................................... 12 Analisa Kualitatif ...................................................................................................................... 12 a. b. c. d. e. Posisi pasar (market position) ............................................................................................... 12 Diversifikasi (Diversification) .............................................................................................. 13 Kemampuan Pemasaran (Marketing Capability) .................................................................. 13 Manajemen Operasi (Operating Management) .................................................................... 13 Faktor Eksternal (Externalities) ............................................................................................ 14 Kesimpulan dan Saran .............................................................................................................. 15 Referensi ....................................................................................................................................... 18

5. 6.

IV. V.

1

I.

Pendahuluan
Mike Campbell, GM Phuket Beach Hotel sedang dihadapkan pada tawaran dari Planet Pub Karaoke untuk menyewakan area yang tidak terpakai di Lantai 2 bangunan hotelnya. Ketika mendiskusikan tawaran ini dengan Financial Controller Hotel, Konkrit Manming; muncul suatu pertimbangan lain, yaitu untuk membuat Karaoke Pub milik Hotel sendiri. Pada akhirnya mereka dihadapkan pada dua pilihan Proyek yaitu menerima tawaran Planet Karaoke Pub; menyewakan area tidak terpakai tersebut atau membangun Karaoke Pub milik hotel sendiri (Beach Karaoke Pub). Gambaran umum mengenai kedua Proyek tersebut: Planet Pub Karaoke 4 tahun Tetap dari biaya sewa area Beach Pub Karaoke 6 tahun Tidak Tetap Estimasi 50% kunjungan tamu walk-ins dan 50% dari tamu hotel Kenaikan 5% per bulan untuk Kenaikan sales 5% per tahun tahun berikutnya 700,000-1,000,000 Baht 800,000 -1,200,000 Baht Dikelola seluruhnya oleh Dikelola sendiri oleh Hotel, Penyewa, Hotel tidak turut serta memerlukan Operational dalam Operationalnya Management khusus

Expected Project L/T Pendapatan

Investasi Operational

Pada saat ini, dalam studi kelayakan Proyek, pihak hotel hanya menggunakan 2 metode Pay Back Period dan Average Return on Investment.

II.

Asumsi-asumsi untuk dasar Perhitungan
Proyek yang akan dijajaki saat ini bersifat mutually exclusive yang menjadi pertimbangan bagi manajemen hotel. Adapun alternatif Proyek yang ada adalah menyewakan kepada pihak ketiga dalam hal ini adalah Planet Karaoke Pub dimana menggunakan area hotel yang tidak dipergunakan atau alternatif lain dengan membangun dan menjalankan sendiri night club (Beach Karaoke Pub). Berdasarkan kondisi tersebut maka diasumsikan beberapa hal yang berfungsi sebagai acuan dalam perhitungkan kami, antara lainnya adalah sebagai berikut : 1. Capital Expenses Planet Karaoke Pub Beach Karaoke Pub

2

Berdasarkan data dan informasi yang ada, untuk kebutuhan modal bagi Planet Karaoke Pub membutuhkan biaya renovasi antara 770,000 Baht sampai dengan 1,000,000 Baht untuk mendukung sarana bagi pihak ketiga. Pada Planet Karaoke Pub tidak memperhitungkan FF&E dikarenakan manajemen atas night club tersebut tidak dikelola langsung oleh manajemen hotel. Sedangkan Beach Karaoke Pub yang akan dikelola sendiri oleh manajemen hotel maka modal yang dibutuhkan termasuk FF&E selain biaya investasi awal untuk dekorasi. Adapun biaya dekorasi diperlukan biaya sebesar 800,000 Baht sampai 1,200,000 Baht sedangkan untuk FF&E seperti kursi, meja bar, kitchen set dan karaoke equipment membutuhkan 900,000 Baht. Dari parameter ini kami hanya mengambil parameter low untuk dasar perhitungan.

2. Asumsi pendapatan atas masing – masing alternatif Proyek Beach Karaoke Pub Planet Karaoke Pub

Tabel diatas merupakan asumsi pendapatan Proyek yang dibangun dan dikelola sendiri oleh manajemen hotel (Beach Karaoke Pub) dan asumsi pendapatan atas biaya sewa yang diterima oleh pihak hotel apabila disewakan ke Planet Karaoke Pub 3. Erosion Patronage = Full Berdasarkan informasi yang ada terdapat masukan pendapat dimana dengan membangun sarana tambahan berupa Karaoke Pub ini memiliki potensial masalah untuk pihak hotel. Adapun masalah yang kemungkinan timbul adalah masalah keamanan dimana kehadiran pub ini akan menarik pengunjung yang tidak diharapkan oleh pihak hotel. Selain itu terdapat peningkatan jumlah penangkapan yang berhubungan dengan obat – obatan terlarang di dalam area pub. Dikarenakan faktor ini maka terdapat korelasi negatif dalam menarik pengunjung yang melakukan reservasi bersama keluarga. Pihak hotel memperkirakan bahwa sebesar 25% dari total patronage akan hilang apabila pub ini dibangun sebagai sarana hotel dengan melihat Proyeksi pendapatan dari sewa ruangan. Disini kelompok kami mengasumsikan nilai Proyeksi atas pendapatan kamar ini secara penuh untuk melihat adanya opportunity income yang hilang namun untuk besaran nilai erosion atas dibangunnya sarana ini kelompok masih mempertanyakan dasar penetapan angka 25% dari total patronage karena sebelumnya tidak ada hasil penelitian yang menggambarkan potensi kehilangan ini.

3

4. Relevant Cost Dalam mengidentifikasi relevant cost dalam mencari relevant cash flow maka satu hal yang harus diperhatikan adalah adanya incremental cost yang terjadi apabila memilih suatu Proyek. Disisi lainnya terdapat potensial masalah yang berhubungan dengan opportunity cost dimana seharusnya cash flow dapat dihasilkan dari asset yang sudah dimiliki oleh suatu perusahaan. Dalam menganalisa kedua Proyek ini, terdapat asumsi yang diambil terkait relevant cost yang ada dalam 2 alternatif Proyek yang ada. Adapun rekap biaya yang timbul ditampilkan pada tabel dibawah ini. Planet Karaoke Pub Beach Karaoke Pub

Alokasi biaya (pro rata allocation) sebesar 55,000 Baht per tahun untuk Planet Karaoke Pub diasumsikan tetap ada mengingat walaupun aset tersebut sudah ada sebelumnya di hotel namun pengalokasian biaya bersama baru akan dibebankan apabila sudah atas aset yang dipergunakan tersebut telah menghasilkan pendapatan. Mengingat lokasi ini sebelumnya tidak dipergunakan (under utilised) maka diasumsikan tidak adanya biaya yang dibebankan pada area tersebut sehingga ketika area tersebut akan disewakan kepada pihak ketiga dalam hal ini Planet Karaoke Pub maka akan timbul incremental cost atas Proyek Kemudian diketahui besaran persentasi atas gaji untuk Proyek Beach Karaoke Pub sebesar 16% dari Pendapatan Proyek; namun untuk hal tersebut kelompok mengasumsikan tidak ada biaya yang timbul disebabkan tidak adanya incremental cost. Hal ini disebabkan karena manajemen hotel dapat mempergunakan excess staff yang telah dikontrak dalam jangka waktu yang pada awalnya telah dipersiapkan untuk mendukung perkembangan bisnis ke depannya. 5. Discount Factor Dalam mengasumsikan discount factor, pihak manajemen menilai sebesar 5% diperhitungkan dalam Proyeksi profit dengan alasan nilai tersebut merupakan pendapatan bunga atas simpanan yang ada di Siam Commercial Bank. Nilai asumsi ini perlu dipertimbangkan kembali karena melihat data struktur modal dari Phuket Hotel dalam menjalankan alternatif Proyek ini terdiri dari 75% ekuitas dan 25% sisanya menggunakan hutang. Adapun besaran nilai suku bunga pinjaman di Siam Commercial Bank adalah 10%, biaya atas ekuitas sebesar 12% dan corporate tax di Phuket adalah sebesar 30%. Oleh karena itu dengan memperhitungkan nilai discount yang wajar kami menggunakan WACC sebesar 10,75% dimana nilai ini lebih besar dari asumsi 5% oleh pihak manajemen. Perhitungkan WACC ini akan dijelaskan lebih lanjut pada Bab 3.

4

6. Unequal Project life Dalam mengambil keputusan atas dua Proyek yang mutually exclusive dimana terdapat perbedaan jangka waktu Proyek maka diperlukan adjustment atas analisa Proyek tersebut. Terdapat dua alternatif yang dapat digunakan untuk kondisi ini yaitu dengan menggunakan pendekatan equivalent annual annuity (EAA) terkadang juga dikenal dengan equivalent annual value (EAV) atau dengan menggunakan pendekatan replacement chain (common live). Untuk pilihan yang dihadapi oleh Phuket Beach Hotel, kelompok mencoba melakukan pendekatan common live yang disinergikan dengan memperhitungkan EAA atau EAV atas Proyek tersebut. Asumsi yang dilakukan baik untuk Proyek Beach Karaoke Pub maupun Planet Karaoke Pub adalah seluruh Proyeksi cost dan cash inflow tahunannya tidak berubah. Asumsi Common live yang diambil adalah 12 tahun.

III.

Analisa Kasus
1. Deskripsi Proyek Proyek pembuatan karaoke ini dikategorikan sebagai sebuah Proyek yang “mutually exclusive”, yang berarti juga hanya dapat dipilih salah satunya atau bahkan tidak keduanya. Pemilihan opsi untuk menjalankan kedua Proyek ini tidak dapat dilakukan, karena lahan yang akan digunakan tidak memadai. Untuk menentukan Proyek mana yang akan dipilih perlu dilakukan kajian-kajian baik secara kuantitatif maupun secara kualitatif. Kajian-kajian ini nantinya akan digunakan sebagai dasar pertimbangan dalam pengambilan keputusan. Adapun kajian secara kuantitatif diawali dari perhitungan Proyeksi cash flow dengan rentang waktu yang disesuaikan umur Proyek masing-masing, dan kemudian barulah dicari faktor-faktor penentu kuantitatifnya seperti payback period, discounted Pay Back Period, Net Ppresent Value (NPV), Return on Investment (ROI), Internal Rate of Return (IRR), dan Profitability Index-nya (PI). Dan karena kedua Proyek ini memiliki life time yang berbeda, maka untuk perbandingan akhir mana yang memiliki value lebih harus menggunakan metode equivalent annual annuity (EAA) atau equivalent annual value (EAV). Untuk kajian secara kualitatif akan dilihat dari sudut pandang risiko-risiko yang nantinya akan dihadapi dan juga pengaruh Proyek ini terhadap pendapatan hotel. 2. Perhitungan Discount Factor – Weighted Average Cost of Capital (WACC) Tingkat diskonto adalah tingkat balikan (rate of return) yang diperlukan untuk mendorong seorang investor menanamkan dananya pada cash flow yang didiskonto. Tingkat diskonto harus mencerminkan opportunity atau kompensasi atas benefit foregone bagi penyedia modal, karena modal digunakan pada investasi tersebut dari pada investasi yang lain. Tingkat bunga yang dipakai dalam proses “discounting” adalah biaya rata-rata tertimbang (weighted average cost of capital, WACC), yang diperhitungkan dengan mempertimbangkan struktur atau komposisi modal yang digunakan perusahaan yang berasal dari long term debt dan equity, biaya atau tingkat bunga pasar pinjaman (cost of debt) dan biaya atau tingkat balikan ekuitas (market rate of return on equity). Dengan memperhatikan hal-hal tersebut di atas, maka tingkat diskonto yang digunakan adalah sebagai berikut :

5

Discount Rate Calculation Capital Structure Cost of Equity Cost of Debt Owner's Cost of Equity Siam Commercial Bank Corporate Tax Rate

10.75%

75% 25% 12% 10% 30%

Nilai WACC sebesar 10.75 % didapatkan dari penjumlahan dari cost of equity dan cost of debt. Besarnya nilai cost equity merupakan hasil perkalian dari proporsi ekuitas pemilik sebesar 75% dengan Owner’s Cost of Equity sebesar 12%, sedangkan untuk cost of debtnya adalah proporsi pinjaman sebesar 25% dikalikan bunga 10% dan [1- corporate tax rate (30%)]. 3. Proyeksi Cash Flow Perhitungan Cash Flow dilakukan sesuai dengan asumsi-asumsi yang telah dinyatakan sebelumnya (lihat Bab II). Adapun perhitungan untuk kedua alternatif Proyek investasi adalah sebagai berikut :

6

Alternatif 1 - Planet Karaoke Pub
PLANET KARAOKE PUB 770 Input for CapEx Year 0 770,000 192,500 770,000 192,500 192,500 192,500 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4

Pro Forma Cash Flow
Tahun keCapital Investment Capital Expenditure Depreciation Salvage (after tax 30%) Capital Expenditure Pro Forma Income Statement Total Lease Proceeds less Erosion Lease Proceeds Pmt Annual Growth Rate Rooms Revenue Erosion Projected Rooms Revenue Erosion Rate Total Costs Shared Facilities Repairs & Maintenance Depreciation EBIT Less: Tax Net Income Operating Cash Flow (OCF) OCF Net Working Capital (NWC) Change in NWC Project Free Cash Flows OCF Capital Expenditure Change in NWC 30% (1,320,000) 13,200,000 10% 65,000 55,000 10,000 192,500 462,500 138,750 323,750

720,000 2,040,000

693,600 2,040,000 0% (1,346,400) 13,464,000 10% 65,000 55,000 10,000 192,500 436,100 130,830 305,270

728,300 2,142,000 5% (1,413,700) 14,137,000 10% 65,000 55,000 10,000 192,500 470,800 141,240 329,560

764,700 2,249,100 5% (1,484,400) 14,844,000 10% 65,000 55,000 10,000 192,500 507,200 152,160 355,040

฿55,000 /Yr ฿10,000 /Yr

516,250

497,770

522,060

547,540

-

-

-

-

-

770,000 (770,000)

516,250 516,250

497,770 497,770

522,060 522,060

547,540 547,540

Investment Metrics & Decision Criteria Discount Rate 10.75% Payback 1.49 Yrs Discounted Payback 1.65 Yrs ROI (Average) 67.2% NPV 850,233 IRR 55.5% EAV 272,591 Profitability Index 2.10

PV of CFFA

466,140 -33.0%

405,827 31.7%

384,317 99.5%

363,949 170.6%

7

Alternatif 2 - Beach Karaoke, yang dikelola sendiri oleh pihak Hotel
BEACH KARAOKE PUB 1,700 Input for CapEx Year 0 1,700,000 283,333 1,700,000 283,333 283,333 283,333 283,333 283,333 Year 1 Year 2 Year 3 Year 4 Year 5 Year 6

Pro Forma Cash Flow
Tahun keCapital Investment Capital Expenditure Depreciation Salvage (after tax 30%) Capital Expenditure Pro Forma Income Statement Total Revenues less Erosion Pub Revenues Covers/Year Avg Check Avg Check Growth Rooms Revenue Erosion Projected Rooms Revenue Erosion Rate Total Costs F&B Costs Salaries Other Operating Repairs & Maintenance Depreciation EBIT Less: Tax Net Income Operating Cash Flow (OCF) OCF Net Working Capital (NWC) Change in NWC Project Free Cash Flows OCF Capital Expenditure Change in NWC 30%

3,352,000 4,672,000 23,360 $200

3,559,200 4,905,600 23,360 $210 5% (1,346,400) 13,464,000 10% 2,315,632 1,226,400 1,079,232 10,000 283,333 960,235 288,070 672,164

3,737,180 5,150,880 23,360 $221 5% (1,413,700) 14,137,000 10% 2,430,914 1,287,720 1,133,194 10,000 283,333 1,022,933 306,880 716,053

3,924,024 5,408,424 23,360 $232 5% (1,484,400) 14,844,000 10% 2,551,959 1,352,106 1,189,853 10,000 283,333 1,088,731 326,619 762,112

4,164,845 5,678,845 23,360 $243 5% (1,514,000) 15,140,000 10% 2,679,057 1,419,711 1,249,346 10,000 283,333 1,202,455 360,736 841,718

4,418,487 5,962,787 23,360 $255 5% (1,544,300) 15,443,000 10% 2,812,510 1,490,697 1,311,813 10,000 283,333 1,322,644 396,793 925,851

(1,320,000) 13,200,000 10% 2,205,840 1,168,000 1,027,840 10,000 283,333 862,827 258,848 603,979

25% Sales 0.0% Sales 22% Sales ฿10,000 /Yr

887,312

955,498

999,386

1,045,445

1,125,052

1,209,184

-

-

-

-

-

-

-

1,700,000 (1,700,000)

887,312 887,312

955,498 955,498

999,386 999,386

1,045,445 1,045,445

1,125,052 1,125,052

1,209,184 1,209,184

Investment Metrics & Decision Criteria Discount Rate 10.75% Payback 1.85 Yrs Discounted Payback 2.15 Yrs ROI (Average) 102.9% NPV 2,641,320 IRR 52.5% EAV 619,856 Profitability Index 2.55

801,185 -47.8%

779,008 8.4%

735,703 67.2%

694,907 128.7%

675,233 194.9%

655,285 266.0%

8

4. Analisa Kelayakan Proyek a. Payback Period Analisa payback period adalah untuk mengetahui berapa lama suatu investasi yang dilakukan akan kembali dengan cara mengurangkan investasi dengan rangkaian proceed (laba bersih + penyusutan + bunga (1- pajak) + nilai sisa) yang akan diterima. Phuket hotel sudah mampu mengembalikan seluruh investasi dalam jangka waktu 1.49 tahun untuk Planet Karaoke Pub dan 1.85 tahun untuk Beach Karaoke Pub. b. Discounted Payback Period Discounted Payback Period memiliki konsep yang hampir sama dengan Payback Period, perbedaannya hanya karena adanya faktor diskonto yang dimasukkan dalam perhitungan. Untuk criteria ini, Phuket Hotel sudah dapat mengembalikan seluruh investasinya dalam jangka waktu 1.65 tahun untuk Planet Karaoke dan 2.15 tahun untuk Beach Karaoke. c. Return On Investment (ROI) Return on Investment adalah jumlah pendapatan dinyatakan dalam persen terhadap modal perusahaan, yaitu modal dibagi pendapatan sebelum pendapatan bunga, pajak, dan dividen, ditujukan untuk menilai alternatif penggunaan modal terbaik atau untuk mengarahkan perhatian manajemen kepada pelaksanaan usaha secara keseluruhan. Adapun nilai ROI untuk Planet Karaoke Pub adalah sebesar 67.2% sedangkan Beach Karaoke adalah sebesar 102.9%. d. Net Present Value (NPV) Net Present Value adalah selisih antara serangkaian penerimaan dimasa yang akan datang setelah dinilai saat ini (memakai discount factor) dengan pengeluaran (investasi) yang dilakukan pada saat ini. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila NPV menunjukkan angka positif. Berdasarkan perhitungan di atas, ternyata NPV pada discount rate 10.75% untuk kedua alternatif sama- sama menunjukkan nilai "positif",yang berarti juga Proyek ini layak dan menguntungkan. e. Internal Rate of Return (IRR) Internal Rate of Return adalah tingkat balikan suatu investasi dimana pada saat itu Net Present Value adalah 0. Suatu investasi dikatakan layak dan menguntungkan untuk dijalankan apabila IRR lebih besar dari cost of capital yang diasumsikan. Berdasarkan umur ekonomis dari masing-masing Proyek, ternyata IRR Proyek ini, didapatkan bahwa nilai keduanya lebih besar dari tingkat weighted average cost of capital (WACC) yang diProyeksikan sebesar 10.75% per tahun, dengan demikian Proyek ini dapat dikatakan layak dan menguntungkan. f. Profitability Index (PI) Profitability Index merupakan perbandingan nilai sekarang aliran kas masuk pada masa yg akan datang dgn nilai investasi. Kelayakan investasi menurut standar analisa ini adalah jika PI > 1 ; maka investasi tsb dpt dijalankan, sedangkan jika PI < 1 ; investasi tsb tidak layak dijalankan. Dari hasil analisa di atas didapatkan bahwa kedua alternatif dapat dikatakan layak dan menguntungkan.

9

g. Equivalent Annual Value (EAV) Equivalent Annual Value adalah yaitu arus kas tahunan yang ekuivalen dengan NPV Proyek. Adapun nilai EAV yang didapatkan adalah sebesar 619,856 Baht untuk Planet Karaoke Pub dan 850,233 Baht. Dari beberapa indikator dalam analisa kelayakan ini, belum dapat ditentukan alternatif Proyek mana yang dinilai lebih menguntungkan antara satu dengan yang lainnya. Hal ini dikarenakan kedua alternatif Proyek ini memiliki umur yang tidak sama (unequally life time). Untuk itu perlu dilakukan analisa lebih lanjut untuk dapat menentukan alternatif Proyek mana yang lebih menguntungkan. Salah satu pendekatan yang dapat dilakukan adalah dengan menyamakan life time dari kedua Proyek tersebut sesuai dengan kelipatannya, angka tahun yang dapat diambil untuk kasus ini adalah 12 tahun. Dari perhitungan di ini, kedua alternatif Proyek ini dapat dibandingkan sebagai berikut :

Planet Karaoke Pub Beach Karaoke Pub ROI (Average) 88.6% 128.4% NPV 1,791,037 4,072,712 IRR 55.5% 52.5% Profitability Index 3.33 3.40 Discount Rate 10.75% 10.75%
Dari perbandingan yang ada dapat disimpulkan bahwa Alternatif 2, yakni pembuatan Proyek Beach Karaoke Pub lebih menguntungkan dibandingkan Alternatif 1 Planet Karaoke Pub. Pada kondisi ini terlihat bahwa terdapat kontradiktif antara besar nilai NPV pada Beach Karaoke dengan IRR yang lebih kecil dibandingkan dengan nilai IRR dari Planet Karaoke dengan nilai NPV yang lebih kecil. Hal ini lebih disebabkan besaran nilai investasi awal dalam Proyek Beach Karaoke Pub lebih besar dibandingkan Planet Karaoke.

10

KARAOKE PUB CAPITAL INVESTMENT ANALYSIS
Equivalent 12YR Investment Term Planet Karaoke Pub Pro Forma First Investment Second Investment Third Investment Total Cash Flow Captial Account Balance ROI (Annual) ROI (Average) NPV IRR Profitability Index Discount Rate Year 0 (770,000) Year 1 516,250 Year 2 497,770 Year 3 522,060 Year 4 547,540 (770,000) (222,460) 1,540,000 35.3% Year 5 Year 6 Year 7 Year 8 Year 9 Year 10 Year 11 Year 12

516,250 516,250 1,540,000 68.8%

497,770 497,770 1,540,000 101.1%

522,060 522,060 1,540,000 135.0%

(770,000) 770,000

516,250 770,000 -33.0%

497,770 770,000 31.7%

522,060 770,000 99.5%

547,540 (770,000) (222,460) 2,310,000 80.4%

516,250 516,250 2,310,000 102.7%

497,770 497,770 2,310,000 124.3%

522,060 522,060 2,310,000 146.9%

547,540 547,540 2,310,000 170.6%

88.6% 1,791,037 55.5% 3.33 10.75%

Beach Karaoke Pub Pro Forma First Investment Second Investment Total Cash Flow Capital Account Balance ROI (Annual) ROI (Average) NPV IRR Profitability Index Discount Rate

Year 0 (1,700,000)

Year 1 887,312

Year 2 955,498

Year 3 999,386

Year 4 1,045,445

Year 5 1,125,052

Year 6 1,209,184 (1,700,000) (490,816) 3,400,000 83.0%

Year 7

Year 8

Year 9

Year 10

Year 11

Year 12

887,312 887,312 3,400,000 109.1%

955,498 955,498 3,400,000 137.2%

999,386

1,045,445

1,125,052

1,209,184

(1,700,000) 1,700,000

887,312 1,700,000 -47.8%

955,498 1,700,000 8.4%

999,386 1,045,445 1,125,052 1,700,000 1,700,000 1,700,000 67.2% 128.7% 194.9%

999,386 1,045,445 1,125,052 1,209,184 3,400,000 3,400,000 3,400,000 3,400,000 166.6% 197.3% 230.4% 266.0%

128.4% 4,072,712 52.5% 3.40 10.75%

5. Analisa Sensitivitas Berdasarkan hasil perhitungan yang dilakukan oleh kelompok dapat diasumsikan beberapa komponen yang dapat dijadikan sebagai key driver dari sensitivitas atas Proyek ini diantaranya adalah besaran nilai discount rate dan tingkat erosion atas patronage. Selama nilai WACC tidak berubah maka besaran nilai EAV atas Proyek tidak berubah walaupun nilai Capital Expenditure bertambah. Namun jika dibandingkan hubungan tingkat erosion dengan jumlah pengunjung, maka setiap penurunan sebesar 5% pada nilai asumsi ini terdapat peningkatan sebesar 500,230 Baht pada Proyek Beach Karaoke Pub dan 485,530 Baht pada Proyek Planet Karaoke Pub. Berdasarkan nilai ini maka Proyek Beach lebih sensitif dibandingkan Proyek Karaoke, oleh karena itu perlu dilakukan penelitian lebih lanjut terkait potensi kehilangan pendapatan untuk kondisi riil. Sedangkan terhadap besaran nilai discount rate (WACC), setiap peningkatan 1% menyebabkan penurunan nilai EAV sebesar 5,791 Baht pada Proyek Planet dan 13,836 Baht atas Proyek Beach. Berdasarkan hasil tersebut maka dapat disimpulkan Proyek Beach lebih sensitif terhadap perubahan nilai discount rate (WACC) dibandingkan Proyek Planet Karaoke. Kecenderungan Proyek Beach lebih sensitif dibandingkan dengan Proyek Karaoke disebabkan tingkat pendapatan pada Proyek Beach ditentukan oleh beberapa parameter seperti average covers yang dipengaruhi dari jumlah meja dan perputaran tamu sedangkan untuk Proyek Beach parameter pendapatan lebih bersifat fix karena pendapatan berupa sewa yang telah ditentukan dalam perjanjian.

6. Analisa Kualitatif Sebuah kajian secara kualitatif akan dilihat dari sudut pandang risiko-risiko yang nantinya akan dihadapi dan juga pengaruh Proyek ini terhadap pendapatan hotel. Analisa kualitatif adalah salah satu faktor yang sulit untuk diukur, di mana dalam hal ini, manajemen hotel harus mempertimbangkan beberapa faktor lain di luar financial factor dan financial risk yang telah diukur. Beberapa hal ini justru yang nantinya juga akan mempengaruhi cash flow atau pendapatan hotel ini sendiri. Risiko-risiko Bisnis yang patut dipertimbangkan dalam pengambilan keputusan untuk melaksanan Proyek ini adalah: a. Posisi pasar (market position) Analisa posisi pasar ini meliputi penilaian yang komprehensif tentang citra merek perusahaan dan reputasi di industri perhotelan, apakah itu hotel mewah atau middle end, atau ekonomi hotel. Seperti apa target market, lokasi hotel, dan jenis layanan yang ditawarkan untuk pasar target market tertentu tersebut. Sebagai industri yang cukup kompetitif, keunggulan kompetitif hotel yang ditawarkan atau keunikan juga dianggap sebagai akan menjadi faktor kunci untuk menentukan fleksibilitas harga. Selain itu, hambatan untuk pembukaan pasar seperti regulasi pemerintah, zonasi dan biaya–biaya konstruksi ‘x’ lainnya harus ditinjau ulang untuk menentukan tingkat persaingan di masa depan dan posisi kompetitif perusahaan. Phuket Beach Hotel menempatkan dirinya dalam sebuah hotel keluarga. Dalam kenyataan, bahwa sebuah hotel keluarga sebaiknya mempertimbangkan kembali

sebuah ekspansi bisnis dalam hal ini pembukaan space untuk hiburan karaoke. Hal ini dijelaskan dan dijadikan masukan, bahwa beberapa masalah sosial terjadi di kawasan seperti pub, karaoke dan tempat keramaian lainnya. Masalah sosial yang disebutkan adalah pelanggaran penggunaan obat terlarang yang terjadi di tempat-tempat tersebut. Pihak hotel memiliki beberapa pertimbangan dalam hal ini, bahwa dalam konsep sebuah family hotel, sebaiknya disiapkan juga sebuah family karaoke dengan sistem hiburan yang jelas. Selain itu faktor keamanan dan kenyamanan untuk pelanggan utama yaitu penghuni hotel sebaiknya lebih tetap diprioritaskan. b. Diversifikasi (Diversification) Penilaian ini meliputi profil banyak tipe tamu hotel dan daerah asal mereka yang beraneka ragam, layanan yang ditawarkan di hotel, jumlah hotel yang dioperasikan dan lokasi masing-masing. Diversifikasi tertentu penting dilakukan untuk menjaga stabilitas usaha dan arus kas dalam melewati naik turunnya siklus bisnis yang dipengaruhi oleh musim liburan, siklus ekonomi, atau kondisi kurang kondusifnya tingkat keamanan di suatu negara atau di area hotel. Sebuah hotel diperuntukkan tidak hanya untuk mempersiapkan musim liburan tertentu atau musim kerja biasanya. Pendapatan hotel yang didapat dari room service selama pembukaan hotel akan tetap menjadi pendapatan utama. Pendapatan itu masih berfluktuatif di mana, turis-turis yang datang tidak hanya menginap, tapi juga ada beberapa turis yang akan menjalani masa liburan. Ditambah dengan adanya bisnis karaoke yang akan dibuka, pendapatan dan biaya hotel akan terpecah menjadi adanya pemasukan dari karaoke. c. Kemampuan Pemasaran (Marketing Capability) Analisa meliputi efektivitas kegiatan pemasaran hotel, termasuk iklan dan promosi kepada pelanggan langsung, kerja sama dengan agen perjalanan, grosir atau bahkan bank untuk menjual kamar dan pelayanan hotel. Kita juga bisa melihat kerjasama ataupun juga persaingan dengan jaringan hotel internasional dan atau waralaba hotel yang sudah terkenal lainnya. Hal-hal tersebut bisa menjadi faktor positif karena dapat mengambil manfaat dari pemasaran global dan kegiatan promosi bersama untuk mendapatkan pelanggan global dan mempersilakan mereka mengetahui standar kualitas hotel dan kemudian melakukan pemesanan kamar. Hal yang bisa menjadi masukan untuk program pemasaran adalah diadakan program keanggotaan. Program keanggotaan ini juga diperhitungkan, karena dapat mendorong pelanggan untuk menginap di jaringan hotel karena mendapatkan manfaat seperti promosi pemberian tarif kamar yang lebih rendah atau pemberian hadiah poin. Dalam hal promosi, pertimbangan lain dari bagian pemasaran adalah diadakannya kegiatan pemasaran untuk pasar yang baru akan dibuka oleh Phuket Beach Hotel ini. Dalam wacana disebutkan bahwa pendapatan karaoke yang akan dibuka mencapai 36% dari total projection of net room value. Persentase tersebut tidaklah mudah untuk direalisasikan. Sebuah konsep pemasaran harus diatur secara baik agar target tersebut tercapai. d. Manajemen Operasi (Operating Management) Analisa ini mencakup pemeriksaan atas efisiensi biaya operasi hotel dan kualitas yang dirasakan secara keseluruhan pada hotel. Karena bergerak dalam bisnis jasa, perusahaan harus mampu memenuhi harapan para tamu hotel atas pelayanan untuk mempertahankan loyalitas pelanggan. Penilaian juga akan difokuskan pada 13

kemampuan hotel dan komitmennya untuk secara teratur terus memperbaharui dan merenovasi fasilitas-fasilitas dalam rangka untuk tetap kompetitif dan meningkatkan tingkat huniannya, mengingat bahwa bisnis hotel adalah usaha yang padat modal, realisasi tingkat hunian yang ditargetkan penting untuk dievaluasi karena perlu bagi perusahaan untuk mencapai breakeven point dalam waktu yang singkat. Karyawan-karyawan hotel juga penting untuk diperhatikan, termasuk program pelatihan yang diberikan untuk dapat lebih baik melayani tamu. Selain itu, analisis manajemen biaya, termasuk bagaimana hotel mengelola biaya energi, biaya tenaga kerja dan biaya operasi lainnya, adalah penting khususnya selama periode musim dimana tingkat huniannya rendah. Analisis marjin dilakukan dengan membandingkan angka-angka Perusahaan dengan angka pemain-pemain lainnya. Phuket Hotel memiliki beberapa staf saat ini yang masih ‘menganggur’ dan lebih bisa diperdayakan. Staf-staf internal tersebut dikontrak secara jangka panjang oleh manajemen hotel dan memang dipertahankan, karena Phuket memiliki rencana untuk tumbuh dan ekspansi secara bisnis. Phuket Beach Hotel yang tidak memiliki pengalaman untuk mengelola sebuah Karaoke Pub juga harus menjadi pertimbangan; apakah perlu merekrut human resources yang capable untuk mengelola Karaoke Pub ini. e. Faktor Eksternal (Externalities) Dalam teori faktor externalitas memiliki efek kepada perusahaan dalam sebuah Proyek. Ada 3 tipe dari teori eksternalitas ini yaitu, (1) negative within firm externalities, (2) positive within-firm externalities, dan (3) environmental externalities. Untuk bagian (1) bahwa ada istilah menyebutkan ‘cannibalize’ yaitu suatu pembukaan Proyek baru yang justru mengkanibalkan Proyek yang masih existing. Hal ini mungkin terjadi pada Phuket Hotel, di mana Proyeksi penjualan pada cash flow yang mencapai 36% dari tahun pertama Proyeksi room revenue jika Phuket memutuskan untuk membuka tempat karaokenya sendiri. Di samping itu juga, risiko ‘cannibalize’ sudah menunggu pada keputusan untuk memberikan kesempatan pada ‘Planet Karaoke’ yang akan diizinkan untuk menyewa lantai di Phuket Hotel. Pada (2) bahwa ada juga kemungkinan positif dalam penambahan industri hotel dan industri karaoke. Di mana industri karaoke dapat berperan sebagai komplementer pada industri hotel. Pertimbangan positive externalities sering mengubah NPV dalam sebuah Proyek yang negatif menjadi positif karena adanya penambahan Proyek ini. Yang berikutnya (3) adalah faktor environmental seperti regulasi pemerintah, pandangan sosial, dan lainnya. Sebagai contoh, sebuah pub karaoke mungkin meningkatkan kekhawatiran keamanan yang dapat menurunkan daya tarik dari hotel, terutama untuk para wisatawan dengan anak-anak. Turis keluarga menyumbang sekitar 25% dari total patronase (pelanggan tetap). Tapi, sulit untuk mengidentifikasi potensi kerugian pada kelompok pelanggan tersebut. Identifikasi masalah-masalah dan kekhawatiran dengan membuka sebuah pub karaoke di hotel harus melihat lebih ke dalam lagi, hal ini perlu juga menjadi evaluasi yang tepat dari laporan arus kas

14

IV.

Kesimpulan dan Saran
Adapun kesimpulan yang dapat diambil adalah sebagai berikut: 1. Proyek yang menjadi pertimbangan oleh Phuket Beach Hotel ini (Planet Karaoke Pub dan Beach Karaoke Pub) dikategorikan sebagai sebuah Proyek yang “mutually exclusive”, yang berarti juga hanya dapat dipilih salah satunya atau bahkan tidak keduanya. 2. Gambaran umum mengenai kedua Proyek ini: Planet Pub Karaoke 4 tahun Tetap dari biaya sewa area Beach Pub Karaoke 6 tahun Tidak Tetap Estimasi 50% kunjungan tamu walk-ins dan 50% dari tamu hotel Kenaikan 5% per bulan untuk Kenaikan sales 5% per tahun tahun berikutnya 700,000-1,000,000 Baht 800,000 -1,200,000 Baht Dikelola seluruhnya oleh Dikelola sendiri oleh Hotel, Penyewa, Hotel tidak turut serta memerlukan Operational dalam Operationalnya Management khusus

Expected Project L/T Pendapatan

Investasi Operational

3. Hasil perhitungan masing-masing Proyek dengan menggunakan beberapa metode adalah sebagai berikut:

Investment Metrics & Decision Criteria Discount Rate Payback Discounted Payback ROI (Average) NPV IRR EAV Profitability Index

Planet Karaoke Pub Beach Karaoke Pub 10.75% 1.9 Yrs 2.2 Yrs 102.9% 2,641,320 52.5% 619,856 2.55 10.75% 1.5 Yrs 1.7 Yrs 67.2% 850,233 55.5% 272,591 2.10

Namun karena kedua Proyek ini memiliki life time yang berbeda, maka hasil perhitungan ini tidak dapat dijadikan sebagai dasar untuk pengambilan keputusan. 4. Berdasarkan hasil perhitungan menggunakan metode EAV, nilai EAV yang didapatkan adalah sebesar 619,856 Baht dan 850,233 Baht. Dan jika dibandingkan analisanya dalam rentang waktu selama 12 tahun (Equivalent 12YR Investment Term):

15

ROI (Average) NPV IRR Profitability Index Discount Rate

Planet Karaoke Pub Beach Karaoke Pub 88.6% 128.4% 1,791,037 4,072,712 55.5% 52.5% 3.33 3.40 10.75% 10.75%

Maka secara Value, yang lebih menguntungkan adalah Alternatif 2; yaitu Proyek Beach Karaoke Pub. 5. Dalam memutuskan untuk melaksanakan suatu Proyek; hendaknya faktor risiko Bisnis, baik dari internal atau eksternal juga harus dipertimbangkan. Dalam kasus ini, Phuket Beach Hotel memiliki risiko-risiko yang mungkin berdampak terhadap tingkat occupancy kamar Hotel yang berdampak pada total pendapatan Hotel secara keseluruhan. Dan saran yang bisa dapat diberikan berdasarkan analisa tersebut adalah: Memilih Alternatif 2, yaitu membangun Beach Karaoke Pub. Jika alternatif ini dipilih, maka tentu akan mendatangkan berbagai konsekuensi, berikut adalah saran – saran lain untuk dipertimbangkan: 1. Untuk meminimalkan risiko negatif menurunnya tingkat occupancy kamar Hotel adalah dengan membuat jalan masuk yang terpisah dari tamu-tamu hotel sehingga tidak terlalu menarik perhatian tamu-tamu Hotel. 2. Mengusung tema family karaoke dibandingkan dengan karaoke pub. Sesuai dengan konsep family resort, perubahan konsep ini akan mengurangi image negatif sekaligus menurunkan risiko keamanan seperti penggunaan obat – obatan dan lain sebagainya. Hal ini dapat mengurangi faktor negatif dari segi patronage yang diProyeksikan sebesar 25% dari room revenue yang berasal dari tamu keluarga. 3. Meningkatkan sistem keamanan yang sudah ada untuk mengantisipasi ‘unwelcome guest’. Hal ini bisa dilakukan dengan meningkatkan jumlah personel keamanan, pemasangan CCTV dan lain sebagainya. 4. Pertimbangan untuk memberdayakan staf Hotel yang saat ini sedang menggangur mungkin saat ini adalah pilihan yang cukup bijak, namun perlu juga dipertimbangkan untuk Human Resources Readiness dan Operational Management Capability untuk menjalankan sebuah Karaoke Pub. Bisnis unit karaoke adalah bidang yang baru untuk resort ini (berbeda dari sekedar F&B outlet) sehingga memerlukan technical expertise yang mungkin tidak tersedia dalam skill inventory karyawan saat ini. 5. Melakukan refinancing untuk menurunkan discount factor (WACC). Sebagai salah satu key driver, maka menurunnya WACC akan mempengaruhi cash flow. Dari capital structure yang ada, 75% equity dan 25% debt menghasilkan WACC sebesar 10,75%. Melihat tingginya cost of equity 12%, dan cost of debt yang lebih rendah yaitu 10%, maka mempertinggi komponen debt akan menurunkan WACC. Misalnya, dengan asumsi 50% equity dan 50% debt akan menghasilkan WACC sebesar 9,5% sehingga dampaknya meningkatkan EAV sebesar kurang lebih 13,000 Baht pada Proyek Beach Karaoke Pub. Hal ini dapat dilihat pada tabel dibawah ini:

16

EAV (Baht '000) ฿619.86 5.75% 6.75% 7.75% 8.75% 9.75% 10.75% 11.75% 12.75% 30.0% 45.0% 60.0% 75.0% 90.0% 105.0% 120.0% 135.0%

0.0% ฿1,684.4 ฿1,670.9 ฿1,657.3 ฿1,643.6 ฿1,629.7 ฿1,615.8 ฿1,601.7 ฿1,587.6 ฿1,329.9 ฿1,090.8 ฿843.5 ฿591.3 ฿336.5 ฿80.1 -฿177.0 -฿434.4

Erosion Rate of Guest Rooms Revenue 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% ฿1,184.2 ฿683.9 ฿183.7 -฿316.5 ฿1,171.1 ฿671.4 ฿171.6 -฿328.2 ฿1,158.0 ฿658.7 ฿159.4 -฿339.9 ฿1,144.7 ฿645.9 ฿147.0 -฿351.8 ฿1,131.3 ฿632.9 ฿134.5 -฿363.9 ฿1,117.8 ฿619.9 ฿121.9 -฿376.1 ฿1,104.2 ฿606.7 ฿109.2 -฿388.4 ฿1,090.5 ฿593.4 ฿96.3 -฿400.8 ฿839.4 ฿349.0 -฿141.4 -฿631.8 ฿605.0 ฿119.2 -฿366.6 -฿852.4 ฿361.3 -฿120.8 -฿602.9 -฿1,085.0 ฿112.1 -฿367.1 -฿846.3 -฿1,325.5 -฿140.4 -฿617.2 -฿1,094.1 -฿1,571.0 -฿394.8 -฿869.8 -฿1,344.8 -฿1,819.8 -฿650.4 -฿1,123.8 -฿1,597.3 -฿2,070.7 -฿906.6 -฿1,378.8 -฿1,850.9 -฿2,323.1

25.0% -฿816.7 -฿827.9 -฿839.2 -฿850.7 -฿862.3 -฿874.0 -฿885.9 -฿897.9 -฿1,122.2 -฿1,338.2 -฿1,567.2 -฿1,804.7 -฿2,047.8 -฿2,294.8 -฿2,544.2 -฿2,795.3

Discount Rate

6. Dimasa yang akan datang, perusahaan dapat menggunakan kriteria tambahan dalam mengevaluasi proyek diatas Payback Period dan NPV. Dengan adanya excel spreadsheet maka hal ini menjadi mudah dilakukan untuk menghitung PI, IRR, MIRR dan EAV. Dengan menggunakan berbagai kriteria, maka diharapkan pihak hotel akan lebih objektf dan memperoleh lebih banyak informasi untuk mengambil keputusan.

17

V.

Referensi

Brigham, E. F. and Ehrhardt, M. C., 2005, Financial Management: Theory and Practice. 11th ed. Mason: Thomson South-Western. Google Group, 2011. Excel Spreadsheet [online] Available at: [Accessed 27 June 2012] Pefindo, 2010. Rating Methodology Korporasi: Industri Hotel [online] Available at: [Accessed 27 June 2012]

18