...巴黎， 您投资欧洲 房地产的首选 2 0 1 3 安永 2 - 巴黎，您投资欧洲房地产的首选 序言 从投资规模上讲， 巴黎多年以来一直是欧洲大陆最重要的房地产投资市场， 每年的房地 产投资量为80-100亿欧元。 这归功于作为多样化经济中心的巴黎提供了稳定而健全的租 赁市场。 租赁市场由大型工业集团， 公共部门， 金融服务和其他机构提供者等组成， 拥有 良好的平衡性， 从而确保了每年写字楼吸纳量为200万平方米。 近5000万平方米的写字楼 存量， 也使巴黎在整个欧洲的写字楼市场保持着首屈一指的地位。 并且， 巴黎的商业房地产投资选择远不止写字楼!! Stephan von Barczy Jones Lang LaSalle 法国商业地产投资部 总经理 巴黎是世界著名的旅游胜地， 这奠定了它在奢侈品商铺和酒店行业全球领先的地位。 此 外， 巴黎住宅市场也显示出它面对全球金融危机的高度抗震性。 这是因为购买者继续选 择巴黎作为他们私人住宅或住宅投资的安全港。 我们非常高兴推出我们巴黎投资指南的首版， 旨在为还不了解巴黎投资市场的投资者们 提供参考。 我们将依次介绍巴黎大区的经济概况、 房地产细分市场的情况， 以及投资法 国房地产面临的法律、 税务相关问题。 希望本指南帮助您深入了解巴黎的房地产市场， 我们期待在2013年与您共享商机。 Jean-Roch Varon Ernst & Young 法国安永房地产业务部 负责合伙人 巴黎，您投资欧洲房地产的首选 - 3 目录 大巴黎地区经济概况 巴黎房地产市场概述 p.4 p.10 p.22 p.26 p.32 p.36 房地产投资程序 法律相关要点概述 在法房地产投资的税务要点及处理 联系人 4 - 巴黎，您投资欧洲房地产的首选 大巴黎地区经济概况 作为法国首都, 巴黎是法国政治和经济枢纽。 它位于 大巴黎地区（法兰西岛）的中心地带， 是全法范围内 人口密度最大的城市， 也是该国经济生产力的龙头。 作为众多本土和国际大公司的总部所在 地 ， 地区 该 聚集了各个商业领域的高技术人才。 巴黎 处 于北欧和 南欧的中间地 段， 这让它有了得天 独 厚的地 理优势。 欧洲大陆绝佳的交 通位置.。从巴 黎到大部分欧洲的主要城市均在两个小时的飞行航 程以内。 巴黎拥有年轻的技术型高素质人才 大巴黎地区拥有常住居民一千两百万， 换句话讲， 19% 的法国人口居住在占全国面积仅2%的领土上。 它也是欧 洲大陆人口最多的城市区域， 人口总量占欧洲的2.5%。 同时， 相比于全国其他地区， 巴黎人口呈现年轻化高学 历的趋势。 40岁以下人群超过总人口的56%， 而至少40% 的人拥有大学学历。 巴黎拥有超过14万的科研领域工作 人员和约60万的在校大学生 （全法从事科研年领域人员 总数的39%集中在大巴黎地区） 。 Paris Nord Villepinte Exhibition Center Paris Le Bourget Exhibition Center Charles-de-Gaulle Airport to LONDON BRUSSELS COLOGNE Paris Expo CNIT La Défense to FRANCFORT STRASBOURG Palais des Congrès de Paris Gare St Lazare Gare du Nord Gare...
Words: 3810 - Pages: 16
...Senior living Care Facility 1.Executive Summary Odin is a organization in providing senior living solutions. We do this through our unique set of abilities to meet the changing needs of Chinese aging population, and through our culture of service and caring. Odin’s offerings for Chinese senior population falls into three main categories with increasing levels of care – independent living, assisted living, and memory care (include Alzheimer’s care and Dementia care).We offer the industry’s only seamlessly coordinated ancillary services platform, which includes therapy, skilled nursing and hospice services. Odin is a local company, but we serve people internationally. We are situated at a primitive lowland in the continuous mountains which are part of a 5A domestic scenery spot. The Facility on completion will consist of: 100 independent living units 120 standard assisted living units 128 specialized memory care assisted living units The Facility will combine health care services and housing serving all individuals who are in need of our services. The assisted living will offer housing with services such as 3 meals per day in a central dining room, weekly housekeeping and linen service in each unit, emergency nursing care and emergency call system monitored 24-hours a day, scheduled exercise and fitness classes, daily activities program, and social services. Concierge service will be available to make reservations and appointments, arrange transportation, etc. Residents will be...
Words: 2784 - Pages: 12
...18 20 1 2 3 5 6 7 8 12 个人进修开支 根 据 第 IVA 部 的 特 惠 扣 除 认可慈善捐款 长者住宿照顾开支 居所贷款利息 向认可退休计划支付的供款 虚报 22 26 27 32 38 41 43 ii 可扣除项目的主要类别 在计算应缴薪俸税款时，纳税人可申索下列可扣除项 目： (a) (b) (c) 为产生应评税入息而招致的支出和开支； 已支付的个人进修开支； 根 据 《 税 务 条 例 》 (该 条 例 )第 VI 部 就 机 械 或 工 业 装置的资本开支而计算的免税额，而该等机械或 工业装置是产生应评税入息所必要使用的；以及 认可慈善捐款。 (d) 怎样申索扣除项目 报 税 表 － 个 别 人 士 [B.I.R.表 格 第 60 号]可 供 填 报 各 类 扣 2. 除 项 目 ，以 提 出 申 索 。收 据 无 须 连 同 已 填 妥 的 报 税 表 一 并 呈 交 ， 但应保留以供本局日后要求时查验。由于纳税人有责任证明所 申索的扣除项目属实，因此，为保障本身利益，纳税人应保存 属同时存在的和完整的记录。 支出及开支 3. 该 条 例 第 12(1)(a)条 规 定 可 申 索 以 下 扣 除 项 目 ： 「 完 全 、纯 粹 及 必 须 为 产 生 该 应 评 税 入 息 而 招 致 的 所 有 支 出 及 开 支 ，但 属 家 庭 性 质 或 私 人 性 质 的 开 支 以 及 资 本 开支则除外」 4. 因 此 ，可 扣 除 的 开 支 ，除 不 得 属 家 庭 性 质 或 私 人 性 质 或 资 本 性 质 (例 如 取 得 某 项 资 产 的 开 支 )外 ， 亦 必 须 符 合 下 列 准 则 ： (a) 该项开支必须已经「招致」； (b) 该项开支必须是「完全及纯粹」为产生有关入息 而引致； 该开支是产生有关入息所「必须」的。 (c) 「招致」 5. 「招致」一词曾在多宗案例中考虑过，法庭普遍认为， 开支要是招致了，就必须是确立的负债，或是在申索扣除项目 的课税年度所产生的明确承担。该项开支无须确实在有关课税 年度支付，但如在课税年度终结前仍未支付，则除非在该课税 年度的最后一天已经成为确实和已知要承担的债项或责任，且 数额是可以确定的，否则便不能获准扣除。因此，如只是一个 粗略估计、一项或有负债或一笔预计的未来支出，一般不会获 得扣除。 「完全」及「纯粹」 6. 这 两 个 词 语 的 诠 释 不 应 过 于 狭 隘 。如 开 支 是 为 超 过 一 个 用 途 而 招 致 (例 如 ，汽 车 日 常 开 支 有 部 分 是 作 私 人 用 途 )，这 项 开 支 便 应 按 比 例 分 摊 (通 常 是 根 据 行 车 里 数 )， 因 受 雇 工 作 而 招 致 而 的部分，只要符合其它准则，便可以获准扣除。 「必须」 7. 「 必 须 」一 词 应 解 释 为 执 行 受 雇 工 作 所 必 须 的 意 思 。如 果开支只是与产生入息有关，和可能有助于产生入息，该等开 支并不足以成为必须的开支。基本的准则是：该项开支对受雇 工作是否必不可少，即假如没有招致该项开支，纳税人便不可 能从受雇工作产生入息。如雇主指示执行的职务会招致该项开 支，有关开支一般会由雇主支付。因此，除非雇佣合约规定雇...
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...西云公司的福利计划改革 一、西云公司在改革过程中遵循的理念 1. 与企业效益结合，同时体现人文关怀 明确企业的最终目的是获取利润，毕竟利润才是企业生存之本，没有利润何谈发展？可是企业利润的创造又是由职工来完成的。职工的工作质量、工作效率会直接影响企业的发展和效益的提高。正确解决好职工福利问题，可以促进企业更好地发展，同时，职工充分享受到企业福利待遇，必然给企业带来数倍的效益。所以要将企业的福利待遇同员工的本职工作结合起来，在确保企业效益最大化的前提下，让员工享受到企业的福利待遇。 2. 与公司的文化相结合，不盲目施惠 为避免福利发放的盲目性，确保福利原本的激励作用，福利的设计应该充分体现企业的战略目标和企业文化，使其成为牵引、推动员工向企业目标努力的工具；应该对员工的行为产生影响，有利于企业目标的实现和企业文化的塑造。而且对给予员工的福利必要的与企业战略结合起来，使员工明确企业的战略目标并且增强员工的责任心和归属感。 员工福利与企业效益的关系： 1、 企业调控人工成本和生产基金关系的重要工具；树立企业良好的社会形象；提高企业美誉度。 福利是员工的间接报酬。福利可对以下若干战略目标做出贡献：协助吸引员工；协助保持员工；提高企业在员工和其他企业心目中的形象；提高员工对职务的满意度。与员工的收入不同，福利一般不需纳税。由于这一原因，相对于等量的现金支付，福利在某种意义上来说，对员工就具有更大的价值。 2、 员工福利是一种竞争力，能够提升企业竞争力 员工富则企业富，员工智则企业智，员工强则企业强。企业致力于不断改善员工的工作与生活环境，丰富广大员工的业余文化生活，不断提高员工薪酬与福利水平，加强企业人性化管理与感情投资，致力于构建企业人才培养，以良好的发展与工作环境和福利留住员工，提高人才竞争能力，从而提升企业自身的竞争力。 改革意义： 综上所述，可以看出来，坚持改革的理念，不但可以有效地维护企业效益，宣传并正规系统化公司的企业文化，还可以留住优秀员工，提升企业的竞争力和美誉度并树立良好的社会形象。 二、员工福利制度的理论 1. 员工福利制度的内涵和作用 员工福利的定义 员工福利是薪酬体系的重要组成部分，是企业或其他组织以福利的形式提供给员工的报酬。 福利是对员工生活的照顾，是组织为员工提供的除工资与奖金之外的一切物质待遇，是劳动的间接回报。 员工福利计划的内涵 是企业薪酬战略的一个组成部分，是企业结合自己的发展目标以有对未来各影响因素的预测和分析，基于特定的阶段对未来一定时间内员工福利的发展走向和具体路径所做的全面，规范，系统的计划。员工福利计划是现代企业人力资源管理的重要组成部分。它涵盖保险保障、退休计划、带薪假期、教育津贴等各种各样的津贴和福利。 员工福利的目的和作用 通过对员工的激励作用促进经营目标的实现，即通过优越的福利待遇和条件来吸引并留住雇员，以使企业形成稳定的雇员队伍，而不是仅仅为了改善员工家庭的生活条件 2. 不合理的员工福利制度的负面影响和具体表现 ①未考虑个体差异，满意度不高 员工认为企业并未真正满足自己的需要 ②未与业绩挂钩，影响激励作用 部分员工认为福利理所当然，与工作表现无关 ③为做适当调整，难以发挥长期激励作用 部分员工认为福利只会增加不会减少，对福利价值毫无想法 3. 传统员工福利制度的特点和当下的发展趋势 传统员工福利制度的特点 a. 由单位统一提供，长期保持不变 b. 普惠型福利制度占主导，缺失激励作用 c. 不能满足员工需求的差异化，缺乏弹性 ...
Words: 354 - Pages: 2
...五角场因处于五条街道的交汇处而得名。昔日的五角场是上海东北部唯一的商业中心，而今，该区域被规划成与徐家汇媲美的现代化商都，五角场也成为杨浦区最重要、最有潜力的商业区。今后，围绕五角场中心商业设施，还将出现黄兴路购物休闲街、四平路文化餐饮街、邯郸路科技文化街、淞沪路休闲健身和翔殷路休闲街等5条特色街区，初步形成具有购物、休闲、娱乐、旅游、商务等综合功能的市级副商业中心基本构架。 商圈商场 五角场商圈包括的商场有：百联又一城、东方商厦、巴黎春天、大西洋百货。 巴黎春天五角场店位于五角场万达商业广场内，商场周围交通便利，选乘公交和地铁均可信步而至。这里人流量巨大，是上海四大次商业中心之一。商场布局为，1F：男女鞋、珠宝、化妆品；2F：女装；3F：休闲服饰；4F：时尚男装；5F：运动品牌；6F：童装玩具、床上用品；7F：品牌折扣店。 百联又一城购物中心是五角场这个中档商圈里的高档商场，商场总建筑面积12.6万平方米，地面9层地下3层。又一城地下1层至6层错落分布了进口食品馆、美颜珠宝馆、潮流皮具馆、精美私衣馆、窈窕淑女馆、流行牛仔馆、风尚绅士馆、可爱宝贝馆、休闲运动馆、温馨家居馆十大主题生活馆。各馆平均面积5600平方米，单馆品牌可达200之多，无论在馆体规模还是在品牌拥有量上，均为沪东地区百货主题馆中之首，是继东方商厦、第一八佰伴之后，百联股份全额投资的又一个百货精品中心。 上海商圈——徐家汇vs五角场 Judy 【摘要】：上海的徐家汇商圈和五角场商圈,是上海目前最具代表性的商圈,在十余载发展、建设、完善之后,前者成为目前上海运营最成功的商圈;而后者最具发展潜力。徐家汇商圈和五角场商圈分别位于上海西南和东北部,同处几条交通干线的交汇处,又都是上海市致力发展的城市副中心,从城市地位和交通环境上看,二者有一定相似性。而徐家汇商圈定位高端,基本发展成熟;五角场商圈则刚起步,消费定位还在摸索调整,二者虽处不同发展阶段,但都具有良好的发展前景。 【关键词】： 徐家汇 商圈定位 消费群体 商场定位 交汇处 商业中心 品牌定位 上海市 发展阶段 广场 【分类号】：F727 【正文快照】： 徐家汇商圈商圈现状:徐家汇商圈拥有港汇广场、东方商厦、汇金百货、汇联商厦、美罗城等大型中、高端商场。经过多年的发展,该商圈已成为上海城市副中心、市级商业中心、商务中心和公共活动中心,Versace、Hugoboss、DKNY、DIESEL、PaulShark等10多个国际知名一线品牌正式进 源文档 <http://www.cnki.com.cn/Article/CJFDTotal-ZGFS201003019.htm> 五角场地区是我们上海市城市副中心之一，上海城市副中心是四个，一个是徐家汇，这是已经建成的，这也是我们杨浦区五角场的榜样。另外一个是普陀真如地区，这个还没有建起来，再一个是浦东的花木地区，还有一个就是杨浦的五角场地区。杨浦现在向徐汇学习，下面规划的还有两个。 第三，五角场地区是上海的商业中心之一，上海的规划是这样的，一个中央商务区，周边是七个。这是三年之前，经过多次讨论决定的，我也参加了那次讨论，最后定下来是市级商业中心，所谓的概念就是中央商务区的延伸带，中央商务区就是上海的南京路，卢湾的淮海路，包括徐家汇，商业中心包括徐家汇，五角场，包括外滩等等一共是七个。 第四，我们五角场地区，去年年底刚刚规划的，我们五角场作为上海的现代服务业积聚区。 所以应该说，五角场现在作为大家比较关注的一个热门地区，从政府规划的角度是这样的一个定位...
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...美国经济温和复苏是大概率事件 2012 年下半年欧美经济中来自政治博弈的风险上升， 从美国两党围绕财赤削减计 划和总统大选的较量，到欧洲国家围绕债务危机解决之道的博弈将进入白热化。 好的一面是，美国经济增长的内生动力依然存在，需求在就业和信贷改善的推动 下温和回升，将推动下半年经济增长逐季向上。“财政悬崖”可能拖累 2012 年下半 年 GDP 增长 0.5 个百分点。 希腊问题升级可能倒逼欧洲 Q3 出台刺激经济增长的 政策措施，欧元区经济最差会在 Q3，但 Q4 也不必指望有何正增长！ 宏观数据 固定资产投资累计同比 社零总额当月同比 出口当月同比 M2 20.90 15.15 8.90 13.40 希腊问题升级倒逼欧洲出台刺激经济增长政策措施 希腊政局发展扑朔迷离使我们需要正视其退出欧元区的可能性！可以肯定的是， 退出欧元区对希腊自身是灾难性的，其传染效应已在一定程度上发生，主要体现 在边缘国家债务融资成本上升、银行挤兑和资本外流。如果资本净流出加剧，欧 元区资产价格和欧元汇率将不可避免的受到冲击；而区内各国资本账户的不均衡 也不利于欧元货币联盟的稳定。西班牙面临比美国更大的房地产泡沫，而严厉的 追索权规定，可能是其房地产调整过慢的原因之一。 目前欧洲需要的是“货币+财政+投资+改革”一系列的政策措施！希腊问题的升 级可能倒逼欧洲出台刺激经济增长的政策措施。我们认为，短期内的措施将是放 慢财政紧缩，而加快货币放松步伐。在欧元区去杠杆化的情形下，货币政策对于 实体经济的刺激拉动作用明显不足。以“项目债券”的形式为欧洲基建投资融资 是短期可行的措施之一。长期来看，欧洲更有可能以“北欧刺激、南欧紧缩”的 方式来走出经济低谷。在这一过程中，不可避免的是，欧元汇率贬值和欧洲各国 结构性改革。在货币统一的架构下，欧元区需要从根本上实现财政和金融市场的 融合。无论何种财政刺激政策的出台，欧元区边缘国家都必须坚守结构性改革的 根本之道！ 相关研究报告： 《宏观经济与债市发展：关注通胀以外的变 量》 ——2012-05-23 《宏观深度报告： 从供给研究出发寻找投资机 会》 ——2012-04-24 《宏观深度报告： 五大终端需求跟踪： “新 慎谈 周期” ——2012-03-29 》 《原油问题的宏观视角②：货币产业政策影 响》 ——2012-02-28 《原油问题的宏观视角之一：供需及价格趋 势》 ——2012-02-27 证券分析师：崔嵘 电话： 021-60933159 E- MAIL： cuirong@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码： S0980510120057 证券分析师：周炳林 电话： 0755-82130638 E- MAIL： zhoublin@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码： S0980510120066 需求推动美国经济增长逐季向上 “财政悬崖”可能拖累 Q4 增长 美国经济增长的内生动力依然存在，需求在就业和信贷改善的推动下温和回升， 将推动下半年经济增长逐季向上，房屋市场库存有望在年末达到历史低点，价格 回升可期，住宅投资也有望带动整体投资增速向上，进而贡献 GDP 正面。我们 认为，美国跌入“财政悬崖”的可能性并不大，一种极有可能的结果是，税收减免 政策会自动到期终止，但两党将达成新的妥协方案。如果财赤自动削减计划 2013 年启动，居民和企业也可能因未来收入预期下滑而减少当期支出，从而对 2012 年下半年经济形成拖累，预计拖累下半年...
Words: 5928 - Pages: 24
...研究背景 （1）中国的国内旅游在未来 20 年将成为全球旅游业的重心－UNWTO 根据联合国世界旅游组织（UNWTO）最新的报告《Tourism Towards 2030》 ，未来 20 年里，全球旅游业将继续保持增长趋势，但增速已放缓。①1980 - 2010 年的平均增长率是 4.2%，2010 - 2030 年的预期平均增长率是 3.3%。②但是到 2015 年，新兴经济体的旅游目的 地规模将有望超过成熟的旅游目的地。 ③亚太地区将成为国内游客数量增长最快的地区， ④ 尤其是亚洲东北部地区。虽然没有明说，但是综合亚洲东北部的五个国家（日本、朝鲜、韩 国、中国、蒙古） ，报告指的就是中国（日本、韩国是成熟的旅游目的地，剩下的三个国家 里，中国是全球公认的新兴经济体） 。⑤游客出游的三类主要目的基本没有变化，比重最大 的仍然是休闲、娱乐和度假（第二是探亲访友、健康、民族和其它；第三是商务出差） ，而 且这类游客的增长速度依旧最快。 此外， ⑥虽然区域内部旅游的比重还是远大于跨区域旅游， 但是后者的增长速度比前者更快。 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ （2）乡村旅游将继续作为中国的旅游发展重点－CNTA，CTA 中国很早就意识到旅游业对经济社会发展的重要性，2009 年底颁布的 41 号文件《国务 院关于加快发展旅游业的意见》 ，进一步从国家战略层面把旅游业放在国民经济发展的战略 性支柱产业地位。 充分考虑到旅游业对提升生活品质的重要作用， 要求把旅游业发展成为人 民群众更加满意的现代服务业。根据国家旅游局（CNTA）邵琪伟局长在 2012 年全国旅游 工作会议上的讲话，虽然国际经济形势不容乐观，但就国内市场形势来看，旅游需求较快增 长的基本趋势不变， 国家还将继续加大旅游业发展的政策优势。 除了在宏观层面继续推动旅 游业的快速健康发展， 国家旅游局的下一步工作重点， 把推动乡村旅游发展放在首要的位置， 将支持地方举办乡村旅游推广工作， 实施全国乡村旅游示范村标准， 引导开展全国乡村旅游 示范村评定工作。 此外， 度假旅游、 红色旅游和生态旅游， 也是国家旅游局未来工作的重点。 根据中国旅游研究院（CTA）的最新研究成果《2012 中国旅游经济蓝皮书（No. 4），扩大 》 旅游消费首先要进一步完善旅游产品体系， 在旅游业发展方式初现转型迹象的情况下， 继续 抓好乡村旅游产品开发工作，并将其与解决“三农”问题相结合，同时大力发展自驾车旅游、 汽车旅馆等与旅游休闲新需求相符合的设施和服务。 其次要加大农民旅游市场、 养老旅游市 场的开发力度，使旅游业发展能够满足不同层次游客的需求。很显然，在意识到中国旅游发 展重要性的前提下， 无论是政府还是研究机构， 都认为中国旅游业将继续保持良好的增长态 势，产生可观的经济和社会效益。在中国社会经济发展的现状基础上，都把乡村旅游作为未 来一段时间内旅游业的发展重心。 除了这些明确提出的工作目标， 还能从面临的两个重要问 题看出发展乡村旅游的现实可行性。 第一个问题是投资普遍追求大规模和高消费， 而对可持 续发展的关注较少；第二个问题是散客服务体系需要加强。乡村旅游重视自然生态保护、散 客旅游自助程度高等特征，可以在一定程度上有效解决以上两个问题。...
Words: 1447 - Pages: 6
...其次，从供给端来看，国内现代化的仓储设施供应严重不足。据中国仓储协会估算，截至2012年年底，全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示，截至2013年年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。这显然难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。不仅如此，其上游环节——土地的供应更是稀缺。统计显示，2013年，全年全国国有建设用地供应总量73万公顷，比上年增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，增长3.2%，低于国有建设用地供应增长幅度。而由于物流用地对地方财政的贡献度低，物流用地所占比重更是下滑明显。以上海为例，据世邦魏理仕统计，上海2013年全年物流用地出让仅5宗成交，土地总面积不足30公顷。2011－2013年的三年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右。[pic] 第三，严重的供不应求现状使得物流地产具备了良好的投资回报。数据显示，由于物流地产需求强劲，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，目前物流地产的净租赁回报率约为5%－6%，远高于商业地产约3%的平均回报水平。如果再加上因仓储土地供应稀缺所导致的土地增值部分，投资回报将会更高。[pic] 第四，住宅地产行业形势的变化导致传统房地产开发商谋求多元化发展。目前，国内的房地产行业陷入疲软状态，市场上开始弥漫着一股悲凉气氛。国家统计局6月3日发布数据显示，5月中国非制造业商务活动指数为55.5%，比上月上升0.7个百分点，高于荣枯线5.5个百分点，创近6个月新高。然而房地产行业总体偏冷，商务活动指数和新订单指数均在50%以下，价格指数微幅回落。另从土地市场也可见一斑。5月份以来，土地市场流拍严重。截至18日，北上广深合计土地出让金仅为150亿元，这一出让情况创最近数月最低。20大标杆房企在前4个月的拿地规模也以每月下滑近40%的速度缩减。在地价方面，4月统计数据显示，一线城市地价停止上涨、二线城市地价开始下跌。房地产行业整体发展形势的变化促使部分住宅地产开发企业谋求多元化的发展，以应对行业风险。虽然说物流地产的投资回报远比不上住宅地产，且经营更为复杂困难，但是一旦整个市场发生逆转，现有的投资回报不可能持续，届时物流地产依然不失为一个较好的投资领域。而富有远见的传统地产开发商为了在物流地产市场上取得一席之地亦需要提前布局。...
Words: 587 - Pages: 3
...美国天然气市场是高度竞争的市场。天然气市场现货和期货价格都是竞争的结果，其中现货价格体现 当下市场行情，期货价格体现人们对市场走向的预期。市场价格是由上千个卖家和买家的购买行为决定的。 * 美国消费的天然气主要来自于国内和加拿大进口。液化天然气进口预计会继续增长，如果这成为现实的话，美国将成为规模不断扩大的世界天然气市场。 如同本宣传册所描述的那样，北美的天然气需求之所以旺盛，是经济增长和其他因素导致的。此外，高油价使得天然气更加诱人，因为几乎没有从哪个天然气主导的工业用户能够通过转化为石油主导的方式而 盈利。然而从供给方面来看，尽管开发活动更加频繁，现有天然气田的开发枯竭也给北美天然气供给量的继续增加带来压力。此外，仍有许多天然气资源在现有技术条件下无法开采。对于天然气的高价，政治领域和市场领域的反应是增加资源保护、增加现有资源的开发利用、更好的开发技术、推广基础设施以便将阿拉斯加州的天然气资源用于本土、从加拿大和其他海外国家管道进口等。 图1 亨利枢纽的天然气平均现价，1996年7月-2006年8月 天然气在美国能源中占有重要的一席之地 天然气占美国消费市场上能源的23%。 另外两种主要能源是石油和煤炭。由于其功能多样，干净清洁的特性，天然气受到广泛欢迎。因此，天然气被广泛用于家庭烹饪、房屋供暖、工业过程原料及发电。 天然气行业的物理结构 图2系统展示了天然气行业的物理结构以及从生产到消费的主要步骤，包括： 开发生产 开发生产包括寻找天然气田并生产天然气，或者从原油中提取伴生气。 处理 天然气的处理过程主要是除去杂质和其他高价值产物，生成满足工业标准的干气流，这些干气流可以用于运输或管道传输。 运输 天然气在高压管线中传输，从产地传输到终端用户、存储区域以及分销公司。 存储 仅仅依靠天然气生产和配送系统并不能满足用气峰值的需求。为了满足用气峰值的需要，大量的天然气都需要储存在地下，靠近消费终端的位置。这些储存的天然气能够满足峰值，比如寒冷冬日的用量。 地区分销 地区分销商运营某一地区的天然气管线系统，用于把天然气通过高压管线送至终端用户处。液化天然气同样能够作为后备资源加以储存。 图2 天然气的物理流量 图3美国部分天然气生产区域和管道流量 图3为部分主要天然气生产区域。如图所示，大多数州都能够找到天然气的踪迹。陆上主要生产区域包括落基山区，德州，路易斯安娜州。此外，墨西哥湾是主要的海上天然气来源。 4 受访问限制的美国天然气资源 (TCF) Source: EIA, Platts, National Petroleum Council 如图4所示，沿海区域，包括海岸和阿拉斯加半岛都禁止勘探。在包括落基山脉的一些区域，地下大约有125万亿立方英尺 (TCF)的天然气不是禁止开发，就是开发受限（比如地面有自然保护区等）。此外，佛罗里达西侧还有大约25万亿立方英尺的天然气无法开采。2 如图中所示，全美大约有225万亿立方英尺的天然气储备，目前禁止开发或无法开采，这些储备大约是美国2005年消费的天然气总量的10倍。3 图5 2001-2006年采暖季节的住宅消费者支付的天然气价格明细 Source: EIA...
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...Barbour Brown Engineering Ltd Section A: Starting up Barbour Brown Engineering Ltd, a firm of consulting engineers, was set up by David Barbour and Neil Brown 14 years ago, in a main town within a large rural area. Initially the firm concentrated solely on civil engineering projects such as road and sewer developments for the increasing number of private housing developments, which were springing up. Barbour Brown工程有限公司是一家提供工程咨询服的公司，由David Barbour和Neil Brown在14年前创立，位于一个大的乡村地区的主要城镇。起初公司主要业务主要集中在民用土木工程上，比如道路建设和下水管道还有私人房屋设计，并且他们的公司发展很快。 During the 1980s Neil and David had both worked for a large city firm (Floyd and Fleming Ltd), which had an office in the town. David had been branch manager and Neil, a younger and very enterprising individual, headed up the structural development section before spending two years working in the Middle East. In 1989 Floyd and Fleming Ltd decided to close the branch office and concentrate their business in the city. 在80年代，Neil和David在同一家大公司任职（Floyd and Fleming Ltd），并且在这个城市有一间办公室。David是部门经理，Neil是一个具有创新企业家精神的年轻人。两年前在中东领导着结构发展部门。在1989年Floyd and Fleming有限公司决定关闭这个办公室并且在这个城市整合他们的业务。 Neil had recently returned from working in the Middle East and had enjoyed the freedom and flexibility of being his own boss. He discussed with David the possibility of continuing to offer the engineering consultancy service in the town, under a new joint partnership. David had local experience and was aware that there were sufficient smaller projects to sustain...
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... | 中国调研报告网 www.BaoGaoBaoGao.com 一、报告介绍 游乐场是指让儿童、市民自由自在玩耍的地方。游乐设施是指用于经营目的，在封闭的区域内运行，承载游客游乐的设施。随着科学的发展，社会的进步，现代游艺机和游乐设施充分运用了机械、电、光、声、水、力等先进技术，集知识性、趣味性、科学性、惊险性于一体，深受广大青少年、儿童的普遍喜爱。对丰富人们的娱乐生活，锻炼人们的体魄陶冶人们的情操，美化城市环境，发挥了积极的作用。“十一五”期间，中国游乐业快速发展，产业规模不断扩大，产业体系日趋完善。游乐业在旅游产业中已成为新的亮点，推动了经济增长方式转变和经济结构的调整，有力地促进了各地旅游经济的发展。据不完全统计，目前我国中型以上的游乐园（场）约有500余家，年营业额达100亿元人民币以上，全行业共形成产值300亿元人民币以上。游乐业总体上保持了持续、健康发展的态势。主题公园俨然成为新世纪游乐场发展重要形式了。21世纪初是一个充满希望和挑战的时期。国际主题公园的进入，使中国主题公园的发展建设进入新的发展时期。我国的主题乐园建设起始于广东深圳“锦绣中华”。是我国第一家大型主题公园。 随着游乐业的发展，我国的游乐设施无论从设计到制造水平都不断提高。品种也越来越多，从旋转类到滑行类，从有动力到无动力，从固定式到移动式，从地面到儿童游乐设备空中，从室内到室外单一型向综合型都在转变。近年来，随着我国国民经济快速发展，人民生活水平不断提高，人们对游乐活动的需求也越来越旺盛。由此带动了我国游乐设备市场的需求，我国游乐设备不仅在设计和制造水平上不断提高，品种也越来越多，竞争日益激烈。随着近年来儿童游乐设备在国内市场的饱和和儿童游乐设备厂家数量的剧增，儿童游乐设备价格随着竞争越来越低，利润空间随之变得更小，在国内市场的销售越来越难做。由于中国儿童游乐设备厂家的不断增多，国内市场竞争的残酷促使产品生产工艺也在不断提高，原来不被国外客户问津的时代已经过去，儿童游乐设备产品质量和科技含量的提高，每年都吸引了众多国外的客户纷纷前来选购，各种大中型出口儿童游乐设备陆续走出国门，出口海外。游乐产品的技术含量将得到广泛提高，自动化程度、声光机电影视一体化程度将更高，游乐产品的创意和主题化将更加鲜明，产品将融入更多人性化的元素，并随着人们消费模式的不断时尚化，将与旅游休闲、文化产业、动漫产业发生更加紧密的结合。 第一部分 行业市场特点 第一章 游乐场设备概述 第一节 简介 一、定义 二、工艺流程 第二节 发展历史 第二章 2011-2013年中国游乐场设备行业市场动态分析 第一节 2011-2013年中国游乐场设备生产分析 一、2011-2013年中国游乐场设备产能统计分析 二、2011-2013年中国游乐场设备产量统计分析 第二节 市场规模 一、我国游乐场设备行业销量与库存量分析 二、我国游乐场设备行业市场消费统计及需求分析 第三节 2011-2013年中国游乐场设备行业进出口情况分析 一、进口 二、出口 第二部分 行业发展状况 第三章 2011-2013年世界游乐场设备行业发展现状分析 第一节...
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...一、现金流量变动趋势……………………………………………………………………………………………………15 二、现金流量表的一般分析………………………………………………………………………………………………15 三、现金流量均衡状况分析………………………………………………………………………………………………16 四、经营活动现金分析……………………………………………………………………………………………………16 第四部分：偿债能力分析…………………………………………………………………………………………17 （1）短期财务安全性………………………………………………………………………………………………………17 （2）长期财务安全性………………………………………………………………………………………………………17 （3）短期流动性……………………………………………………………………………………………………………18 （4）综合分析………………………………………………………………………………………………………………18 第五部分：资产负债管理能力分析……………………………………………………………………………21 （1）资产经营效率…………………………………………………………………………………………………………21 （2）负债管理能力…………………………………………………………………………………………………………21 （3）财务灵活性……………………………………………………………………………………………………………22 第六部分：成长能力分析…………………………………………………………………………………………23 一、盈利能力………………………………………………………………………………………………………………23 二、规模水平………………………………………………………………………………………………………………25 三、可持续增长性…………………………………………………………………………………………………………26 第七部分：股利折现模型…………………………………………………………………………………………27 第八部分：机构观点…………………………………………………………………………………………………30 （1）机构评级………………………………………………………………………………………………………………30...
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...| | |国务院关于印发质量发展纲要 | |（2011-2020年）的通知 | |国发〔2012〕9号 | |各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： | | 现将《质量发展纲要（2011-2020年）》印发给你们，请认真贯彻执行。 | | 国务院 | | 二○一二年二月六日 | | | |质 量 发 展 纲 要 | |（2011-2020年） | | 为深入贯彻落实科学发展观，促进经济发展方式转变，提高我国质量总体水平，实现经济社会又好又快发展，特制定本纲要。 | | 一、质量发展的基础与环境 | | 质量发展是兴国之道、强国之策。质量反映一个国家的综合实力，是企业和产业核心竞争力的体现，也是国家文明程度的体现；既是科 | |技创新、资源配置、劳动者素质等因素的集成，又是法治环境、文化教育、诚信建设等方面的综合反映。质量问题是经济社会发展的战略问...
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...财智》2010年“全球最具影响力人物”榜单。然而，2010年上半年，位于深圳的富士康厂区接连出现员工坠楼事件，却真切地将中国工人群体身影勾画上悲情的轮廓。在工业化、城市化和全球化加速推进的时代大背景下，深圳富士康集团员工坠楼事件成为一个标志，一个警示。 如何真正让劳动者获有劳动的体面和尊严？工会如何发挥作用的问题更加凸显。2010年5月29日，中华全国总工会在下发的《关于进一步做好职工队伍和社会稳定工作的意见》中指出：维权是维稳的前提和基础。此后，全国总工会通过了《中华全国总工会关于进一步加强企业工会工作、充分发挥企业工会作用的决定》。主动为工人维权，正成为浙江、陕西等多地工会的主要工作。 当前，农民工群体权利意识明显增强，要求享有生存权、平等权和发展权。然而与权利意识不断提升的现实相并存的，往往是利益表达渠道的失灵。谁来保护“中国工人”权益？迫切需要工会这一代表劳方利益的社会组织，真正有所作为，敢于、善于维权，通过代表和维护工人利益来促进社会的公平、公正。 3、2010年7月8日，由中国青少年发展基金会、中国扶贫基金会等15家公募基金会和南都公益基金会、吴作人国际美术基金会等20家非公募基金会机构发起筹建的基金会中心网启动，全国1800多家基金会相关的资助项目、财务收支及捐款信息将通过中心网向公众披露。与会的基金会负责人及有关专家表示，中心网的启动标志着基金会行业自律迈出重要一步。但是，目前中心网真正采集到财务信息的基金会仅为基金会总数的1/3左右，基金会透明化仍然任重道远。 “基金会透明度不高”，是公益基金会倍受公众诟病的主要问题。2010年西南旱灾发生后，公民曹德旺在捐款2亿的同时，向中国扶贫基金会提出了“苛刻”的合作条件：要求监督善款的发放，规定“如果超过1%的不合格率，赔偿30倍”，并只愿向扶贫基金会支付1.5%的管理费，从而成为中国“慈善问责”第一单。基金会中心网的开通运营、公益基金透明化之旅，昭示着社会组织在发展过程中自律意识和应责能力正逐步提高。 中国的慈善正在社会部分存在的“仇富”与“逼捐”等压力中前行。2010年9月，私营企业家陈光标发出的离世后捐出全部财产的公开信，“在巨富中死去是一种耻辱”、“富人应该回报社会”的观念在中国激起千层浪。超过一百位的国内企业家通过来信、来电、传真的方式响应其“裸捐”的号召。 国际经验证明，人均GDP超过3000美元，城市化率超过50%将带来公益提速。2010年中国城市化率首超50%，目前正处在公益提速的转折点上。在中国的慈善制度建设和慈善环境发育还相当滞后的现状中，陈光标式慈善家的出现、非公募基金会的快速发展，说明中国公益观、慈善观正在社会建设的进程中发展、生长。...
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...从多伦多飞金斯顿的飞机超级小，连两位机组人员一共才20人。乘客座位只有9排，一排坐2个人。飞机一下子变小，人数也变少后，我的安全感也降低了，坐在窗户旁一边欣赏下面多伦多的夜景，一边又开始暗自恐惧起来，所幸在空中飞行的时间不长，二十来分钟就回到地面了。 我暂时住在Hill老师妹妹Rosemary家的房子里，一天16加元，不算太贵。来这里已经过了两夜，总算明白倒时差是啥滋味了，该睡的时候睡不着，不该睡的时候一睡就是五个小时，醒来是晚上十点，对不住，又该睡觉了。过了两夜感觉好多了，这时候近早上八点，北京时间是近晚上八点，正好反过来。 昨天白天没闲着，早上Rosemary载我去超市购物，买这几天的食物，买了一大堆简单的食物花去40多加币，说实话，真的很便宜，我在国内拿一千六人民币补助，这边拿一千六加币，我按一千六的标准来衡量，国内40多还不够我买的樱桃，这边的樱桃真不错，个儿超级大，颜色殷红，才3.3加币一斤。 下午去办银行卡，逛女王大学。这边办银行卡真是太方便了，办卡，开通网上银行，存款，全部一起不到十五分钟。这边的大学的确是没大门，也没个名字挂那里，找了很久，问了好几个人才找到，问的最后一个人是在女王大学旁边问的，这大学就像一个稍微人多点的街区罢了。我就随便看了看，倒是托找女王大学的福，我也把金斯顿的那一带好好逛了一下。 这边的downtown不算特别干净，室内不抽烟，人们都跑到室外来抽烟了。对了，这边的百事可乐比国内的好喝，浓多了，有591ml，才$2一瓶。 来了才知道我们和别人的差距有多大。虽然这个小城才10万人口，她的繁忙地带很少有高楼大厦，都是两到三层楼高的小洋房，但这里大部分的居民住的都是别墅，不管大小和花园面积。切身看了才真正体会到我们中国普通老百姓的生活质量是多么差了呵！越看越痛苦，不停地念叨那句话：“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。“ 今天还要去办手机卡，有机会去教堂看看，感受一下上帝之光吧。 临时住处的主人也蛮有意思，似乎有点洁癖，但还算幽默，我说我得向领事馆报到了，她说那你要告诉他们我带你去买食物，带你去逛downtown的事哦，我就开玩笑对她说：“那当然了，他们会发奖章给你的！”她居然还真相信了，立马愣了一下。 金斯顿记人记事（二） 2011.8.27 金斯顿 来金斯顿已近一星期，初来乍到的兴奋感逐渐消退，随之泛起的则是寂寞与孤独了，尤其在这house只有我一个人的此时。或许静下来写写游记是排遣孤独感的好方法吧。 我决定住在Rosemary家，$495一个月，水电家具什么的都有，可能是托Hill老师的关照，我房间还装有电话，她还有几辆自行车，我可以借用。房租虽然有点高，但这价钱也找不到条件更好的了。而且随着对Rosemary的了解和对房子周边环境的熟悉，我倒舍不得走了。这里环境的确很好，属于富人区，早上起来可以看见松鼠到处找东西吃，还有乌鸦蹲在树上嘎嘎地叫。 来之前，有人说老外并不像表面上看去那么热情，让我提防点，可能我运气好，Hill老师的妹妹Rosemary其实是一个很热心的人。仔细观察了几天，原来她有强迫症，但主要是出于保护她父母留下来的这幢木制house的强烈愿望，可以理解。她母亲已经80岁了，今天大概是去看她母亲去了，临走之前仔细交代了如何防火防盗。金斯顿这个小城隔不了多远就会有一个类似派出所的地方，那里都停有警车、消防车还有救护车，这让我想起了上海的好多次大火，如果放在金斯顿，应该不至于那么惨烈吧。 刚来的时候，听英语听的头晕，说英语说的头...
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