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巴黎, 您投资欧洲 房地产的首选
2 0 1 3

安永

2 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

序言

从投资规模上讲, 巴黎多年以来一直是欧洲大陆最重要的房地产投资市场, 每年的房地 产投资量为80-100亿欧元。 这归功于作为多样化经济中心的巴黎提供了稳定而健全的租 赁市场。 租赁市场由大型工业集团, 公共部门, 金融服务和其他机构提供者等组成, 拥有 良好的平衡性, 从而确保了每年写字楼吸纳量为200万平方米。 近5000万平方米的写字楼 存量, 也使巴黎在整个欧洲的写字楼市场保持着首屈一指的地位。 并且, 巴黎的商业房地产投资选择远不止写字楼!! Stephan von Barczy Jones Lang LaSalle 法国商业地产投资部 总经理 巴黎是世界著名的旅游胜地, 这奠定了它在奢侈品商铺和酒店行业全球领先的地位。 此 外, 巴黎住宅市场也显示出它面对全球金融危机的高度抗震性。 这是因为购买者继续选 择巴黎作为他们私人住宅或住宅投资的安全港。 我们非常高兴推出我们巴黎投资指南的首版, 旨在为还不了解巴黎投资市场的投资者们 提供参考。 我们将依次介绍巴黎大区的经济概况、 房地产细分市场的情况, 以及投资法 国房地产面临的法律、 税务相关问题。 希望本指南帮助您深入了解巴黎的房地产市场, 我们期待在2013年与您共享商机。

Jean-Roch Varon Ernst & Young 法国安永房地产业务部 负责合伙人

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 3

目录

大巴黎地区经济概况 巴黎房地产市场概述

p.4 p.10 p.22 p.26 p.32 p.36

房地产投资程序
法律相关要点概述

在法房地产投资的税务要点及处理
联系人

4 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

大巴黎地区经济概况

作为法国首都, 巴黎是法国政治和经济枢纽。 它位于 大巴黎地区(法兰西岛)的中心地带, 是全法范围内 人口密度最大的城市, 也是该国经济生产力的龙头。 作为众多本土和国际大公司的总部所在 地 , 地区 该 聚集了各个商业领域的高技术人才。 巴黎 处 于北欧和 南欧的中间地 段, 这让它有了得天 独 厚的地 理优势。 欧洲大陆绝佳的交 通位置.。从巴 黎到大部分欧洲的主要城市均在两个小时的飞行航 程以内。

巴黎拥有年轻的技术型高素质人才
大巴黎地区拥有常住居民一千两百万, 换句话讲, 19% 的法国人口居住在占全国面积仅2%的领土上。 它也是欧 洲大陆人口最多的城市区域, 人口总量占欧洲的2.5%。 同时, 相比于全国其他地区, 巴黎人口呈现年轻化高学 历的趋势。 40岁以下人群超过总人口的56%, 而至少40% 的人拥有大学学历。 巴黎拥有超过14万的科研领域工作 人员和约60万的在校大学生 (全法从事科研年领域人员 总数的39%集中在大巴黎地区) 。

Paris Nord Villepinte Exhibition Center Paris Le Bourget Exhibition Center

Charles-de-Gaulle Airport

to LONDON BRUSSELS COLOGNE Paris Expo CNIT La Défense to FRANCFORT STRASBOURG

Palais des Congrès de Paris Gare St Lazare

Gare du Nord

Gare de l’Est

Bois de Boulogne

to LYON MARSEILLE GENEVA

Gare de Lyon Paris Expo Porte de Versailles

Gare Montparnasse

Bois de Vincennes

to BORDEAUX NANTES BREST Orly Airport

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 5

服务业是大巴黎地区的支柱行业, 就业人数占总劳动人口 的80% (近6百万人) 由于多元化经济及高附加值公司的进 。 驻, 巴黎地区就业市场活跃, 该地区的失业率也为法国国内 最低 (8.4%) 同时, 。 该地区拥有高比例的外籍劳动人口, 占

地区总劳动人口的15%。 由于该地区拥有高比例的高水平工 作, 人均收入为法国最高。 在欧洲范围内, 巴黎是最具有消 费购买力的城市之一。

大巴黎地区55%的人口年龄低于40岁,全法平均比例为50%

40

44

FRANCE 全法国

REGIONS 大巴黎 地区

PARIS

REGION

Source: INSEE

2010年就业人口分类图

全法国

其他地区

大巴黎 地区

Source: INSEE

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欧洲主要城市的 国民生产总值 GDP水平
Stockholm Helsinki

Dublin

London

Amsterdam Brussels

Hamburg

Berlin Francfort Munich
Vienna

Luxemburg

Paris

Milan

Madrid
Lisbon

Rome

Athens

欧洲位列第一的经济大区
巴黎市及整个大巴黎地区是全球最重要的经济枢纽之一。 就经济规模而言, 它占法国国民生产总值(GDP)总额的29%, 欧洲国民生产总值(GDP)总额的4%, 是欧洲位列第一的经济 大区。 巴黎是欧洲第二大国际房地产投资目的地, 接纳了外国投资 者对法总投资的35%。 有三分之一的财富500强公司在巴黎 设立其欧洲业务的总部, 是继东京之后最受企业欢迎的进 驻地。 巴黎地区的经济结构非常的多元化, 工业生产与其它 法国地区相比依然保持最重要的位置。 尤其是包括研

发、 高新技术产业 (比如制药行业和航空行业) 这些主导了 该地区对外出口的主要活动。 汽车生产占据总工业活动的 13%, 高于农业及食品行业 (11.5%) 和冶金行业 (7.7%) 尽 。 管如此, 巴黎大区的经济仍然是以服务业为导向, 有超过 80%的受薪雇员工作于该领域。

最炙手可热的旅游胜地
大巴黎地区是世界上最受欢迎的旅游胜地, 每年接纳近 3200万各地旅游者, 其中一半为外国游客。 2011年地区内酒 店入住总天数高达6800万天, 相比前一年增幅巨大。

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 7

> 500 000 € 100 000 € > 500 000 € < 100 000 €
Sources: Jones Lang LaSalle/Eurostat 2009

巴黎拥有卢浮宫等全球最著名的博物馆以及艾菲尔铁塔等 最热门景点, 每年吸引万千游客慕名沓来。 前者每年接待游 客数达9百万人次, 后者为7百万。 近几年来, 迪斯尼乐园也逐渐跃升为另一主要旅游目的地, 每年游客量达1500万。 尽管入住酒店的外国游客中有60%来自欧洲, 但是南美, 亚洲和中东的游客数增长强劲。 2011年酒店入住总天数的 60%都集中在豪华酒店 (3星级以上) 4星和5星级酒店更是 。 成为市场最活跃的生力军, 入住天数较2010年相比上涨了 21%。 巴黎同时也是全球排名第三的各类商贸展会举办地, 2011 年共举办995项展会, 展商及参观人数达80万人。 商展活动

如此频繁也使得大巴黎地区商务旅行客入住比例很高, 占 2011年巴黎酒店入住总天数的44%。 大巴黎地区的酒店客房供应量超过11万间, 其中7.9万间 位于巴黎中心地带。 其中4星及5星级酒店占大约三分之一, 另有35%为3星级酒店。 从酒店价格而言, 巴黎处于欧洲第5 位, 排在日内瓦, 莫斯科, 伦敦和苏黎世之后。 但巴黎地区 酒店房间价格上升活跃, 2011年涨幅为7.4%。 2010年巴黎酒 店的总营业额估计在44亿欧元(+6.8%)。 应该说, 旅游业在大巴黎地区的经济中扮演举足轻重的角 色。 2010年旅游业为地区提供了37.3万就业机会。 在巴黎市 内, 13%的就业人口从事旅游业。

8 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

“大巴黎” 工程项目

Mantes-la-Jolie

广泛的基础设施
从地理上看, 巴黎地处南北欧相汇的绝佳位置, 是众多西 欧航空、 铁路、 公路运输的必经之地。 得天独厚的地理优势 使它成为了客运和货运的重要枢纽。 只需两小时飞行的航 程, 即可从巴黎到达许多欧洲主要城市。 巴黎大区拥有广泛且发展完善的交通设施网络: ● 戴高乐机场是欧洲第二大国际机场, 2011年输送乘客超 过9千万。 这得益于它在欧洲大陆的地理位置, 从巴黎至 多数其它欧洲国家的首都的飞行时间均在2小时内 (到伦 敦1小时10分, 柏林1小时45分, 罗马1小时50分, 马德里1小 时50分) 机场与巴黎大区轨道交通运输网RER以及服务 。 法国地区的高速铁路列车TGV相连。 ● 戴高乐机场同时也是欧洲最大的货物运输机场 ● 奥利机场是巴黎地区第二大的国际机场 是最繁忙的民营机场以及 ● 布尔歇机场 Le Bourget airport) ( 世界上最大的航空展的基地, 致力于发展航空和航天工 业 (国际航空航天沙龙) ● 巴黎也拥有众多连接其它欧洲国家首都的高铁主干线: 乘坐欧洲之星列车到伦敦只需2小时15分 Eurostar 欧洲之 ( 星) 到布鲁塞尔1小时25分 Thalys) 巴黎的公共交通也 , ( 。 非常发达。 市区的14条地铁线总厂达到213公里, 有共计 300个停车站点, 日均运载乘客4百万人次。 5条城郊铁路 线 (日均3百万里程) 服务于巴黎市区和大巴黎地区。 同时 还有3条有轨列车 (路线总长度30公里, 56个停车点, 每 天约有30万乘客)

公共交通运输承载量在近几年飞速地增加, 促使一些基 础设施项目得到扩建和一些新轨道交通线的破土施工, 包 括: ● 3条地铁轨道线的延伸 (4号线、 12号线、 14号线)将在 2012年至2019年进行 ● 新建4条有轨列车线, 并延伸现有的3条线 ● 扩建城郊铁路RER E线至拉德芳斯区 La Defense) ( ● 翻新地下轨道交通网络的车辆和铁轨, 包括1号线自动化 (巴黎市区主要的地铁线, 日均载客量超过70万人次) 以 (巴黎大区主要的铁路线, 日均 及安装RER A 线双层列车 载客量超过100万人次) 。

“大巴黎” 工程项目
作为一个著名的国际化大都市, 巴黎正致力于建设更好的 , 公共基础以维护和提高城市的国际地位。 大巴黎工程项目 牵涉到方方面面, 其中两个方面可能将对未来几年的房地 产市场产生影响。 ● 巴黎周边地带商务区的发展 (研发、 金融、 航空等领域) 可能会影响部分公司的选址决策。 ● 规划新的交通蓝图, 连接重要的交通运输中心 (机场、 高 速轨道线、 RER车站) 和城市周边的地域。 其中重要目标 之一是为城市郊区间的互通提供交通便利, 乘客无需穿 梭进出巴黎市区。 这个规划将帮助推动和发展所涉及区 域当地的经济活动。 该项目于2012年初在巴黎南部郊区 重要的地段正式开工。

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Charles-de-Gaulle Airport

Le Bourget Airport Saint-Denis Pleyel Nanterre Gare Saint-Lazare Station Gare de Lyon Station

Versailles-Chantiers

Orly Airport Massy-Palaiseau

大巴黎快速列车 巴黎大区轨道交通城郊铁路 RER E线 西部延伸 巴黎南部高速铁路列车TGV

Sénart-Melun Val de Seine

数据来源: La Défense Seine Arche/Le Grand Paris

10 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

巴黎房地产市场概述 安全稳健的投资目的地
欧洲最大的办公楼市场
巴黎大区是欧洲最大的办公楼市场所在地, 也是继纽约之 后世界排名第二的办公楼市场所在地, 拥有大约5200万平 方米的办公楼面积。 同时, 它被公认为是全世界最规范, 交 易最透明的房地产市场之一。 在过去10年, 巴黎大区租赁市场平均每年吸纳量为220万 平方米。 这样的表现奠定了其在欧洲需求市场上的领先 地位。 该地区由许多细分市场组成, 反映了高度经济多样性下商 业位置的广泛选择性。 根据2012年9月数据表明该地区空置 率在6.75%左右。 近年来由于公共交通的迅速发展, 巴黎房地产市场从市中 心向城市外围延伸。 巴黎的商业地产由两处办公楼市场主 拉德芳斯区域甲级写字楼的投资回报率在6.00至6.50%之 间。 在西部发展地块, 甲级写字楼的投资回报率在5.75至 6.25%之间。 在金三角地带(香榭里舍大街周边) 的最优质房产出售回 报率在4.50至5.00%之间。 (2012年3季度) 就房地产投资活动而言, 巴黎大区是继伦敦后第二大热门 投资地, 年平均投资额为100亿欧元。 市场的良好的流动性 和成熟性持续吸引着投资者寻找新的投资机会。 每年有占 总投资量40%-60%的份额来自外国投资者。 导: 凯旋门与歌剧院之间历史悠久, 古典欧洲韵味浓厚的 CBD中央商务区和目前欧洲最大的综合办公区域--拉德芳 斯区。

巴黎的竞争优势
该地区承租方的多样性以及具有竞争力的租用成本, 使巴黎成为房地产投资的绝佳目的地。 同时巴黎市场的深 度决定了它拥有抵御经济低迷的能力:
● ●

稳定的政治, 经济及法制环境 巴黎地区内财富500强企业超过30%, 体现了承租 方的多样化和国际化 地区内的入驻企业所涉及的领域十分广泛, 而且 企业规模大小各异, 从而保证了稳固的吸纳量和 较低的租金波动性 房产供给种类繁多 (建筑样式, 技术性能, 节能表 现以及租用成本) 稳定的办公楼存量避免了过度供给和整体的空置 率问题

● ● ● ● ●

欧洲第二大的、 透明度最高的投资市场 国际投资者超过50%, 市场流动性佳 与指数挂钩的租金涨幅保证了稳定的收入回报增长 资本价值稳定性高, 市场波动性比竞争城市伦敦低 高效完善的公共交通网络提供了极大的便利







巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 11

巴黎大区
Île-de-France
Villeneuve-la-Garenne Villeneuve-la-Garenne Gennevilliers Gennevilliers Colombes Colombes Bois-Colombes Bois-Colombes Asnières-sur-Seine Asnières-sur-Seine La Garenne-Colombes La Garenne-Colombes Clichy Clichy Courbevoie Courbevoie Nanterre La Défense Nanterre La Défense Neuilly-sur-Seine Puteaux Neuilly-sur-Seine Puteaux Suresnes Suresnes Saint-Denis Saint-Denis

Saint-Ouen Saint-Ouen

Aubervilliers Aubervilliers Pantin Pantin

Bobigny Bobigny

17th 17 8th 8 9th 9 1st 1 7 th 7 6th 6 15th 15 14th 14

18th 18

19th 19 10th 10 11th 11

Le PréLe PréSaint-Gervais Saint-Gervais Les Lilas Les Lilas Bagnolet Bagnolet

Rueil-Malmaison Rueil-Malmaison

Bois de Boulogne

16th 16

2nd 2 3rd 3 4th 4 5 5 th 20 20th

Montreuil Montreuil Fontenay-sous-Bois Fontenay-sous-Bois Vincennes Vincennes

Saint-Cloud Saint-Cloud Boulogne-Billancourt Boulogne-Billancourt Sèvres Sèvres

12th 12 13 13 th Saint-Mandé Saint-Mandé

Vanves Vanves Charenton-le-Pont Issy-les-Moulineaux Joinville-le-Pont Charenton-le-Pont Saint-Maurice Joinville-le-Pont Issy-les-Moulineaux Malakoff Montrouge Saint-Maurice Malakoff Montrouge Ivry-sur-Seine Gentilly Meudon Gentilly Meudon Arcueil Ivry-sur-Seine Arcueil Châtillon Le Kremlin-Bicêtre Châtillon Le Kremlin-Bicêtre Bagneux Bagneux Cachan Villejuif Cachan Villejuif

Bois de Nogent-sur-Marne Vincennes

Nogent-sur-Marne

17th

大巴黎地区的主要市场指数
办公楼存量 吸纳量 空置率 甲级写字楼租金 投资量 甲级写字楼回报率
数据来源: 仲量联行–2012年六月 / Immostat

2011年
5232.7万平方米 2 452 234平方米 6.9% 830欧元/平米 118.78亿欧元 4.75-5.25%

2012年9月
5272.4万平方米 1 563 679平方米 6.75% 795欧元/平米 72.89亿欧元 4.50-5.00%

12 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

巴黎 中央商务区 (CBD)
巴黎中央商务区示意图

17th 16 th 8th

9th 2nd 1st

CBD中央商务区作为巴黎历史悠久的商务区域, 自东向西始 于卢浮宫直至马佑门 Porte ( 终至圣拉赛尔车站 Saint ( 的标志性地块。 该地区同时是巴黎市内公共交通网络最集中的地带, 包括2 条城郊快线以及14条现有地铁线中的10条都在此交汇, 无 论通往市区各角落或巴黎大区均畅通无阻。 此外, 中央商务区也是写字楼最密集的区域, 总面积达680 万平方米 (占巴黎大区写字楼总存量的13%) 区域内主要由 。 奥斯曼式建筑组成, 平均面积在1500到3000平方米之间。 另外也包括一些大型的翻新过的顶级写字楼。 中央商务区可被划分为两部分: ● 东部 (1区, 2区和9区) 为金融区, 即巴黎证券交易所 La ( 旧址和歌剧院所在地带。 该地块历来就是法国银 Bourse) 行, 金融和保险机构的聚集地。
Maillot) 从南到北起于塞纳河 , Lazare) 该商务区涵盖了诸如香 。

● 西部 (8区, 16区和17区) 为金三角区, 即香榭里舍大街和 凯旋门广场所在地带。 该地块资本价值极高, 是巴黎地区 最炙手可热的市场。 高附加值企业 (金融机构, 律师事务 所, 银行, 咨询公司) 跨国企业和大型工业集团都争先 , 在此处设立总部和办事处。 中央商务区办公楼市场的特点是现存供应量十分有限, 而 每年的新增供应更是微乎其微。 因此, 租赁市场上的新建 或翻新楼盘都极受3A租户追捧, 他们可通过该区域的高 端地位突显出公司总部的卓越形象。 几宗最近的租约大单 包括: 赛诺菲(Sanofi)集团毗邻香街租赁2万平方米作为总 部, 安理国际律师事务所(Allen & Overy)在Hoche大道上承租 1万平方米写字楼, 谷歌(Google)在金融区租下1.1万平方米, 路易威登集团在Cambon 街的4500平方米, 此外紧靠香街的 还有轩尼诗集团的6000平方米和德意志银行的7200平方米 写字楼, 另外霍金路伟律师事务所(Hogan Lovells)在 Matignon 大街也有7000平方米租约。

榭里舍大街, 巴黎歌剧院和协和广场等一些巴黎最负盛名

CBD中央商务区主要市场指数
写字楼存量 吸纳量 空置率 甲级写字楼租金 投资量 甲级写字楼回报率
数据来源: 仲量联行–2012年六月 / Immostat

2011年
680.8万平方米 397 064平方米 4.6% 760欧元/平方米 24.64亿欧元 4.75-5.25%

2012年9月
680.0万平方米 231 404平方米 5.0% 795欧元/平方米 27.87亿欧元 4.50-5.00%

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 13
La Défense

La Défense 拉德芳斯区

拉德芳斯区始建于60年代, 是欧洲范围内 最大的商务办公区域 (380万平方米) 该区 。 位于巴黎市西部的上塞纳(Haut de Seine)省, 建造在象征古老巴黎的协和广场, 香榭里舍 大街和凯旋门的中轴线延伸线上, 经过奈 依桥 Pont de Neuilly) ( 然后直至商务区地标 建筑大拱门。

主要数据
● ● ● ●

380万平方米 60万平方米住宅建设 23万平方米商铺 2500家公司



1500家综合性企业的总部设立地, 其中15家属于 全球最大的50家集团之一 日均客流量达45万人次



拉德芳斯区主要由不同年代建造的办公用高楼组成, 但区 内也有一些大型的住宅建设以及其他文化及便利设施 (比 如法国国家工业与技术中心和四季购物中心等) 这些配 , 套建设使整个区域提升成为重要的综合性商业枢纽地块。 由于横穿巴黎市中心的地铁1号线和城郊快线RER A 线均可 直达拉德芳斯区, 从该地前往巴黎市中心十分方便快捷。 此 外, 另一条城郊快线RER E线的延伸项目以及即将上马的大 巴黎项目还将直接连接商务区与戴高乐机场和奥利机场。 商务区内有2500家企业, 受雇人员达18万人。 大型工业集 团, 咨询企业, 金融保险机构几乎全都在此落户。 最近的租

约大单包括安永(Ernst & Young)集团和裕利安宜信用保险公 司(Euler Hermes)进驻1号大厦(Tour First), 该楼是在拉德芳斯 2008翻新计划框架内进行全面翻修的首栋高端写字楼。 此项计划旨在鼓励翻修和重整已陈旧的写字楼, 同时在商 务区中心和周边地带新建30万平方米办公空间和10万平方 米住宅空间。 为配合计划更好地实施, 还出台了一系列完善 公共交通系统并使之更现代化的措施, 以及改善整体商务 区环境的举措。 目前商务区内有5个在建项目, 总面积达26 预 万平方米, 分别是Carpe Diem, Eqho, Majunga, D² 和 Athena, 计交付时间在2013年和2014年。

拉德芳斯区写字楼市场主要数据
写字楼存量 吸纳量 空置率 甲级写字楼租金 投资量 甲级写字楼回报率
数据来源: 仲量联行–2012年六月 / Immostat

2011年
383.6万平方米 116 746平方米 5.4% 575欧元/平方米 2.82亿欧元 5.75-6.25%

2012年9月
390.0万平方米 61 117平方米 5.3% 530欧元/平方米 2.14亿欧元 6.00-6.50%

14 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

西部 发展地块
西部发展地块示意图

除去传统的CBD中央商务区和拉德芳斯区外, 西区发展地块 也是一个相当成熟和完善的市场, 吸引众多企业进驻。 该地块的优势在于它既邻近传统的写字楼区域, 也距离巴 黎西郊的别墅区不远, 而很多企业高管都居住在西郊别墅 区。 此外, 该处租金相对便宜, 这对于希望靠近巴黎中央商 务区和拉德芳斯区而又同时能享受便捷交通网络的企业来 说, 无疑极具吸引力。 西部发展地块包括巴黎西北郊至西南郊一带, 覆盖好几个 细分地块。 在这些细分地块中, 有3个尤其引人注目: 布洛 涅-依斯(Boulogne-Issy),奈依-乐瓦洛(Neuilly-Levallois)和罗依 (Rueil)地块. 属于南圈 ● 布洛涅-依斯(Boulogne-Issy)市位于巴黎南郊, 板块细分市场。 该市场上的写字楼存量主要发展于近20 年中, 直至今日仍不断有新项目投入。 南圈板块是巴黎大 区第三大写字楼市场, 仅次于 CBD中央商务区和拉德芳斯 区, 其写字楼存量约260万平方米。 仅布洛涅和依斯两市 的存量就占200万平方米。 从该地块至巴黎的道路交通和

公共交通网络都很发达, 区域内拥有不少大型和现代化 的楼盘, 同时租金也非常具有竞争力。 许多大型企业, 尤 其是从事广告, 电视媒体和电信行业(如微软, 布依格电 信, Al-Jazeera公司等), 服务和工业行业(国际经济合作组 织(OECD), 罗氏制药(Roche), 家乐福(Carrefour), 威立雅集 团(Veolia), 惠普(HP), 赛峰集团(Safran))等众多企业都在 这里选址。 是巴黎 ● 奈依-乐瓦洛(Neuilly-Levallois)市位于巴黎西郊, 大区两大主要写字楼市场 - 中央商务区和拉德芳斯区 - 的延伸分支。 该市场同样也崛起于近20年间, 目前存量 达140万平方米。 地块内以建于90年代和2000年左右的大 型带现代化配套设施的写字楼为主。 奈依Neuilly和乐瓦洛
Levallois两地凭借其高质宜人的生活环境, 以及毗邻巴黎

中央商务区和拉德芳斯区的独家地理优势而备受众多公 司高管推崇。 在此落户的大型企业包括德勤咨询(Deloitte) , 香奈儿公司(Chanel), 理特咨询(Altran), 礼来制药法国公 普华永道(PWC)等。 司(Lilly France),

CBD中央商务区主要市场指数
写字楼存量 吸纳量 空置率 甲级写字楼租金 投资量 甲级写字楼回报率
数据来源: 仲量联行–2012年六月 / Immostat

2011年
742.1万平方米 598 295平方米 12.5% 570欧元/平方米 30.03亿欧元 5.75-6.25%

2012年9月
750.0万平方米 412 820平方米 12.2% 465欧元/平方米 8.37亿欧元 5.75-6.25%

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 15

紧邻拉德芳斯区。 该 ● 罗依( Rueil)地块位于巴黎西南郊, 市写字楼存量为70万平方米, 主要集中在市内命名为“ 塞纳河上的罗依” 的商业园区内。 该市场的特点是公共交 通十分便利, 有城郊快线RER中的A线经过, 前往拉德芳 斯区和巴黎市内近在咫尺。 道路交通则可经由巴黎大区 的环郊高速公路 A86前往市区。 该市场于90年代开发, 提

供大型写字楼。 该地块一般被综合性集团用于安置战略 或后勤部门, 但也有集团在此设立总部。 进驻该地块的 大型集团有施耐德集团(Schneider), 法国人寿保险(Cardif 法国万喜集团(Vinci), 喜力啤酒(Heineken), 联 Insurance), 合利华(Unilever)和法国德希尼布集团(Technip)。

一环板块市场
一环板块市场示意图

近10年来, 不少跨国集团选择离开巴黎中央商务区, 拉 德 芳 斯 区 或 西 部 发 展 地 块 , 将目光 投向巴黎 郊 而 区。这 股 迁 址 浪 潮 涉及 企业 的 领 域 众 多, 包括 银 行 金融业, 电信业, 制药业和 工业等 行业企业。 其中最 大 的几 笔 迁 址项目当属 里 昂信 贷 银 行(法国 几 大 主 要银行之一)搬离巴黎金融区迁入Villejuif 市(南部 一环) SFR电信搬离拉德芳斯区迁入Saint , Denis市

(北部一环) 法国电信在Saint Denis市的租约大单, , 辉瑞制药进驻Montrouge市(南部一环), Arcelor Mittal钢铁集团落户SaintDenis市和法国农业信贷银 行搬至Montrouge市。 吸引上述企业搬迁的原因在于 他们能在交通保证便利的前提下享用当地最现代最优 质的办公楼, 当然更重要的还有非常有竞争力的300欧 元/平方米/年的租金价格。

16 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

商铺市场

法国, 尤其是首都巴黎, 历来就是国际知名的商铺投资目的 地。 巴黎作为全球购物中心和时尚之都的形象已深入人心, 应该说是吸引人们前来的关键因素。 巴黎商铺市场十分成

熟和完善, 是全欧洲密度最大的商铺零售商汇聚地之一, 特 别是在奥斯曼大街以及歌剧院购物区。

巴黎地区中高档商铺市场主要集中在四个区域:

香榭里舍大街 -- 毗邻著名的金三角地带, 香榭里舍大街, 治五世大街以及 蒙田大 乔 道 上国际时尚和 奢侈品品牌 鳞 次栉比(香 奈尔, 迪奥, 伊夫圣罗兰, 路易威登等等) 。 每年慕名到香榭里舍大街购物参观的游客 达1亿人次, 其中25%为外国游客。
View from the Champs-Elysées

圣拉萨 尔火车站/ 歌 剧 院 地带/ 玛 德 莱 娜区 -- 主要以两大购物商店老佛爷和巴黎春天为 主。 该区域是欧洲商铺最集中的地带(无论营 业面积或营业额) 年总营业额高达25亿欧元 , (数据来源: Procos) 。 由该区域购物商店所贡献的营业额占整个行 业的60%, 每年的顾客量为卢浮宫(800万) 或艾菲尔铁塔(700万)参观人数的5倍。
The Opéra - Palais Garnier

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 17

国际品牌对高端商铺的需求持续强劲, 年复一年超过了巴 黎市场的供给能力。 需求旺加空间稀缺帮助维持了好地段 居高不下的租金价格。 比如最近 MAC(雅诗兰黛集团)在香 谢里舍大街以每平方米18000欧/年的价格完成租赁交易。 目前香谢里舍大街偶数号最好地段的出租交易平均以每平 方米11000欧-12000欧成交。 然而, 一些零售商甚至出到更 高的租金以确保能拿到香榭里舍大街最佳的地理位置, 这 样既可以享受到每天超过30万客流量, 有可以申请到星期 天营业以及营业时间到午夜的特权。 国际知名品牌商比如 合同。
Abercrombie & Fitch, Banana Republic,

就商铺投资而言, 该市场为寻求财富保值的长期投资者提 供了最优选择。 在过去五年 (从2007年-2011年) 针对该 中, 领域的投资持续上涨至占房产投资总量的17%。 由于该类别资产的弹性, 投资者的对其投资的需求越来 越强。 在2010年、 2011年每年有近30亿欧元投资于商铺 市场。 就当前的该类高端物业回报率来看, 最好的主街单位商铺 回报率为4.25%,购物中心为4.75%, 郊区优质购物公园回报 率为5.75%.

Marks & Spencer 都选择了这条巴黎最受青睐的大街签订租赁

禾渥丽 Rivoli) ( 大街 / Les Halles中心 --从 市政厅延伸至雷阿勒展厅(Forum les Halles , 现正在翻修施工。 该项目位于市中心, 是过 去几年以来规模最大的翻修工程, 将于2016 年竣工交付) 禾 渥 丽(Rivoli)大 街 的 特点 是 有 很 多大 众 时尚品牌进驻。 美国 Forever 21品牌的加盟无疑 将进一步增强这条街的国际吸引力。
View from Rue de Rivoli

莱恩街区/蒙帕那斯大厦

--

从圣日耳曼(Saint-

Germain-des-Prés)街区延伸至巴黎的制高点蒙帕那

斯大厦(巴黎市内最高的建筑物)的区域。 大厦 每年接待约100万游客参观。 最近的标志性开业 活动包括拉夫劳伦(Ralph Lauren)品牌位于圣日耳 曼大街(Saint-Germain-des-Prés)的全巴黎最大的旗 舰店开张, 爱马仕(Hermès)落户 Sèvres大街, 以及 爱马仕于2010年在中国创办的品牌 “上下” 也将 在2012年底入驻同一条街。
Le Bon Marché department store

18 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

酒店市场

作为世界上最受欢迎的旅游胜地, 巴黎在2011年接纳游客 超过1560万。 尽管当前经济低迷, 2012年上半年的游客量与 去年同期相比还是上升了1%, 达900万人次。 如此佳绩要归 功于国际游客量的大幅增加 (上升6%) 。 巴黎地区酒店市场有两个基本的重要特征: 首先, 商务客户 (45%) 和旅游客户 (55%) 的比例均衡。 商务客户来源稳定 的原因, 部分是因为在巴黎开展的众多贸易展会和会议 (巴 黎是世界上第三大国际会议召开地) 此外还与大巴黎地区 , 经济生产力的龙头地位有关。 其次, 本国和国际旅客兼有 而形成客源多样的特点。 其中, 外国游客酒店入住比例为 46%, 而法国本土客人只占了54%。 截至2012年1月, 巴黎的星级酒店供应量为酒店1500家, 总 客房量78000间。 市场目前被3星级酒店主导 (占客房总供应 量的38%) 4星及4星以上的酒店紧跟其后。 , 在过去的15年 间, 由于许多低星级酒店重新定位, 4星及以上的酒店数量

因此翻了一倍多。 对于寻求在欧洲大陆设立旗舰型物业的 酒店运营商而言, 巴黎仍一如既往拥有其无穷魅力。 然而, 开发新酒店并非进入巴黎市场最简便的方法。 可供开发物 业的稀缺以及商业物产转型酒店所需的高额费用都为进入 该市场筑起了一道无形的高墙。 巴黎酒店市场的新增供应大部分集中在豪华酒店和顶级豪 华酒店类型。 尤其是顶级豪华型酒店业态因下述项目而发 生了质的飞跃: 2010年有3家超豪华酒店在巴黎开业, 里兹 以 酒店(Ritz)和克里雍(Crillon)酒店全面停业进行总体翻新, 及正在施工中将于2014年开张的半岛酒店项目。 巴黎已坐 拥大量海外资本投入并仍继续不断地吸引着寻求在法国首 都树立形象的国外豪华酒店品牌。 与其他门户城市相比, 预 计巴黎的酒店供应涨幅在短期至中期内保持中等水平。 仅 有超星顶级和豪华酒店类型可能出现实质性变化。

酒店供应
巴黎: 星级酒店供应(截至2012年1月)
星级 4星, 豪华4星和5星 3星 其他 酒店数量 客房数量 占总数比例

259 627 589 1,474

26,149 30,113 22,120 78,332

33.4% 38.4% 28.2% 100.00%

Total
数据来源: 法国统计局, 仲量联行酒店部

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 19

法国旅游部在2009年初出台了新的酒店分级方法, 推出了 1至5星分类 (旧制为0至4星) 以此与国际标准接轨。 , 这项 新的分级制度并不会对目前的市场整体业态带来很大的变 化, 但是它能帮助市场在未来的几年中更明确的划分类别, 同时也为国际旅客提供更清晰的酒店信息。 由于很高的外国旅客比例, 大量而稳定的市场需求和仅在 中等程度的客房供应量等因素的带动, 巴黎平均每间可出 平均 租客房收入(Revenue Per Available Room)为全法国最高。 单个房间费率从经济型酒店的69欧/晚, 到4/5星级酒店的 453欧/晚*。 与不景气的经济大环境相反, 2012年上半年度 平均每间可出租客房收入(RevPAR)均有上升, 其中经济型酒 店上升5.8%, 4/5星级酒店上升了7%。 尽管欧元区经济陷入 动荡且充满不稳定性, 巴黎市场却仍能逆势而上并持续增 长, 牢牢占据欧洲最具吸引力市场之一的地位。
*数据来源: 德勤咨询–2011年

就投资量而言, 巴黎和伦敦是欧洲最活跃和流动性最好的 市场。 现在越来越多的背景各异的投资者从金融和房地产 两个角度点出发来收购酒店产业, 顶级优质酒店的收购价 格不断增高。 现在, 收购带经营者酒店的能力, 是买家在市 场上建立主导地位的关键。 酒店市场的活跃性也是因为它 有多元化的投资点: 不带经营者酒店产业, 出租给经营者的 酒店产业以及投资只包含酒店不动产部分。 酒店市场占据了全法国房地产投资投资交易的5%。 它仍然只 属于 ‘利基 niche) 市场, ( ’ 既因为酒店被视为相对复杂的 资产, 也因为其可出租净面积比其他商业物业类型低。 因其 业态性质的唯一性, 会有一部分的精英资产回报率比写字 楼市场更耀眼。 由于超豪华型酒店能有很高的房间出租价, 它也能带来与写字楼或商铺相媲美的回报率。

数据来源: Hotel Benchmark Survey STR Global, Global Insight

20 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

住宅市场

由于巴黎地区的住宅市场缺乏新的供应楼盘, 同时又面临 本地和国际客户的强烈需求, 因此售价以及租金都属法国 最高的地区之一, 和其他地区下降的趋势相比, 巴黎的住宅 市场仍保持居高不下。 在2012年二季度末, 尽管平均每平方米销售价格高达8260 欧 (空房出售) 巴黎仍比某些其他首都大城市比如伦敦 , 的价格要低。 最受买家追捧的区域, 同时价格也最贵的地 区仍为4区, 6区, 7区以及巴黎市区西部的8区和16区。 在这 些地段, 每平方米平均销售价可超过11000欧。 西部郊区是 除巴黎之外最贵的地段, 某些房产单位价格能达到每平米 , 10000欧 (例如Neuilly sur Seine市) 整体平均售价也在每平 方米7000欧的水平。 巴黎市区北部和东部是价格相对最低 的区域, 仅有小部分市场的销售价格能够达到和上述受欢 迎地区同样的价格水平。

住宅市场的投资规模远小于写字楼市场。 2011年, 法国住宅 市场的投资额约有18亿欧元, 而商业地产市场共囊括150 亿欧元的投资。 不过, 住宅市场总投资的80%集中在巴黎地 区。 尽管法国和全欧洲经济低迷, 但巴黎住宅市场在过去 几年维持稳定。 空置房产的出售价格高于带租客房产价格 说明了这个情况。 总之, 住宅市场比商业地产市场的发达程度和完善程度都 低, 投资总量和活跃程度也较小。 一般而言, 机构投资者在 该市场的投资较少, 因为法国的住房租赁法规都倾向于保 护承租人。 同时, 租金指数更加平缓, 该市场的投资交易初 始回报率比商业地产市场低。

住宅市场和商业地产市场投资量对比
住宅市场投资量 商业地产市场投资量

数据来源: 仲量联行酒店部

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住宅 价格变化

6.90%

17 9

9.10% 4.90%

18

19

Bois de Boulogne

9.30% 3.70%

8

10.50%

16
0.60%

1 8.70% 7

2

6.20% 6.70%

10
7.30%

3 4

20

4.80% 7.90%

8.90%

11

6 7.50%

7.40%

15 14

9.80%

5

4.70%

12 Bois de Vincennes

5.00%

5.00%

13

数据来源: 仲量联行–2012年六月

22 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

第三部分: 房地产投资流程
房地产投资流程需要针对整个投资周期来考 虑和看待, 包括收购、 管理和处置。
在所有需要考虑的各种因素中, 投资者应特别注意: 法律和税务的要求和激励机制 监管事宜 融资/资产管理/收入稳定性

房地产 投资周期图

声明:
此文稿仅包含一般性以及提示性的法律和税务信息作为投资参考,不应该被等同为实质性咨询意见。此外,任何文 中提到的法律、案例法以及行政法规的更新都有可能追溯有效,

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 23

法国房地产投资

法国房地产投资包括以下途径:

1 2

直接投资: 通过购买房地产(资产交易) 间接投资: 通过购买特殊目的公司股权(股权交易)

- 被收购的资产(单个资产或资产组合) - 时间 - 通过特殊目的载体来持有资产的需求(主要为税收目的)

法国房地产并购

两种选择

资产交易

收购房地产

设立公司用以 收购房地产 从房地产公司购买股份

收购房地产

注册手续

注册手续

从而改变文中提到的现行法律、案例法以及行政法规的执行效力或基础。此文稿不对任何法律、案例法以及行政 法规承担更新责任或相关后果。

1

1

股权交易

注册手续

et tc e ri D a ts e ri d n i r o t c e u q c a l a e r f o n o iti s i

2

N OIT

考虑法国税务针对利率的限制和资本弱化规定。

ISIU Q C A

2 1

这两种投资选择取决于以下因素:

2

t a c D ir e e c te q uis c t o r i n d ir e sta iti o n o f r e a l

ACQ
不管通过何种方式收购, 收购过程都是类似的, 买方在购 买资产或公司之前都需要进行详尽的尽职调查。 在法国市场进行收购的融资方式一般是通过股权投资及债 权投资 (银行贷款、 企业贷款或者两者的结合) 的方式, 并

UISITIO N

24 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

直接投资 (资产交易)
房地产收购流程

1
- 由商业、 法律、 技术顾问一起 完成对房地产 (包含现有负 债、 使用面积和 现有租约)的 尽职调查 - 具有约束力的 要约 双方签署: - 一份具有约束 力的买卖协议 或者 - 直销 登记已公证的 转让契据

寻找目标地产: - 由代销商指导将 产品放在公开市 场上 - 代购商鉴别潜在 地产 - 其他直接手段

- 视察参观房地 产、 接触初步 分析 - 发送意向书用以 进行尽职调查 - 卖方向买方提供 一段时期内的独 家咨询保证

准备收购起的 两个月内

准备收购的 七个月内

(其他前提条件以及地方当局的优先购买 权符合的条件下)

• 税务风险转移有限 • 不转移递延所得税义务 • 通常更容易获得融资

• 交易转让税通常增加交易成本

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 25

间接投资 (股权交易)
从以地产股为主要构成的公司中购买股份

2
签署初步协议, 可以是: - 期权协议(单方 购买协议或销 售协议)或 - 具有即时约束 力的买卖协议( 双方仲裁转让 协议) 根据持有房地产公司 的种类,执行股权转 让 ,可以是: - 销售和购买协议 (如SCI民事房地 产公司, SARL责 任有限公司) 或 - 转让协议(股权变 更协议) 在商业法庭和税务 机关登记出售和购 买协议

从以下方面完成 初步的尽职调查: - 房产本身以及 场所的占用 提交一份包括不具 有完全约束力承诺 (和先决条件)的 意向书给卖方 - 法律纠纷 - 现有商业租赁 合同(若适用) - 法律和税收状 况, 以及公司的 负有的责任和 义务

准备收购 起的两个 月内

准备收 购的三 个月内
(其他前提条件以及地方当局 的优先购买权符合的条件下)

准备收 购的四 个月内

• 原则上转让税收成本较低 • 购买方可同时收购一个公司中的若干资产 • 在交易上更具时间优势

• 需要商议担保条款来免除前业主针对房产遗留的相关风险 • 融资结构相对复杂 ( , • 除非交易对象是SCI 民事房地产公司) 否则很难通过交易增加相关地产的计税基础 (延迟资本利得税考虑 ) 。

26 - 巴黎,您投资欧洲房地产的首选

法律相关要点概述
关于产权
● 单位所有权 单位所有权是根据地产被划分为的单位 (水平或垂直划 分, 或者混合划分) 业主对于每个单位有独立的所有权。 , 这意味着, 业主在其单位允许的范围内 (如允许自然光线, 保持建筑物之间的最小距离等)拥有支配权, 有关限制在 划分单位的契约中会描述出来。 对于这种类型的所有权没 有具体的相关规定。 单位所有权常见于如巴黎拉德芳斯商 务中心等地。 业主通过公证的转让契约获得所有权, 并在土地注册处办 理登记注册。 根据法律规定, 除非当事人之间另有约定, 卖 方需要向买方提供两份保函以避免产权回收以及任何隐藏 缺陷的风险。

所有者权 益是法国最受保 护的权利之一。 该项权 益是绝 对的。 也就是说, 对产业的永久所有权赋予所有者使用资 产, 获得相应收益 (如租金、 利息等) 以及对该资产的处 , 置权。 所有权又分为几种类型, 包括共同所有权以及按单位划分的 所有权。 ● 共同所有权 当某房地产为几个业主共同拥有时, 相关业主对该地产拥 有共同所有权。 此时相关地产被分为若干 “单位”被业主共 同拥有。 每个单位又由两部分构成: • 每个业主的私有产权 • 针对公共空间的共同产权 (如走廊等) 在房产的规划蓝图中, 建筑的每个部分都会被确认。 公共拥 有者所须遵守的共同所有权的规定都必须在土地注册时登 记, 并应包括三种条款: • 针对私有和公共领域边界的条款, 包括这些区域规划的目 的以及被共同所有人享用的条件 (如是住房还是写字楼用 途) 等; • 对于使用共享服务, 或翻新公共区域费用的分配条款 (针 对每位业主的费用根据其所拥有的单位面积大小分摊) ; • 针对地产整体的管理费用的条款。 每位业主可以自由享受私人区域, 以及在共同所有权规定的 限制范围内使用公共区域。 共同所有权是面向共同业主的一种永久所有权形式, 这意 味着业主可以随时处置其所拥有单位。

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租赁

租赁商用建筑时, 通常需要一份有商业租赁协议, 该协议需 要遵守一些特殊规定。 规范商业租赁协议的规定旨在保护承租人的“商业资产” , 因此一般都对承租人比较有利。 这些规定赋予承租人: • 更新商业租赁合同的权利 • 在出租人拒绝续约商业租赁时获得赔偿 (除非是由承租 人造成的违规或重大违法建设, 或者建筑被公共当局宣 布为不安全或危险的情况下) 商业租赁协议的主要条款如下: ● 期限 商业租赁协议的最低年限为9年, 在双方都同意的情况下可 以更长。 除非当事人之间另有约定的, 承租人 年期时终止商业租赁。 如果租赁期限超过12年, 将会有额外的限制条件, 包括在 当地土地管理局登记并公布租赁合同, 根据市场价值和其 他税务状况重新确定租金。 尽管商业租赁有一定的期限, 但是除以下情况外, 租赁协议 可以无限期有效: • 合同更新 (如下文所述) • 出租人或承租人提前6个月发出终止通知 ● 承租人更新商业租赁的的权利 承租人在下列条件下有更新商业租赁的的权利: (1) 有商业 租赁协议; (2) 承租人在租赁期间至少持续经营3年; (3) 有在商业和公司注册处或行业黄页登记。 在出租 人 或 承 租 人明确同意或 默 许的情况下租 约得以 续期。 有权力在三

• 出租人要在第四季度和商业租赁期限前至少6个月的最后 一天通过正式函件通知承租人。 承租人可以根据出租人 提出的条款接受或不接受续约, 或接受续约但不接受其 条款及条件。 特别是, 如果在租金方面存在分歧, 则任何 一方都可以去法院要求决定新的租金。 如果在通知续约 条件2年内没有这样做, 租约将按照被终止租约的条款及 条件续期。 • 如果出租人未在租赁期6个月前交付续约报价通知, 承租 人可以: o 什么都不做。 在这种情况下, 租赁合约将自动延长为 无限期。 风险是12年后租金将没有上限 (除非租约写 明根据市场价格续约) o 又执达主任通知出租人。 出租人有3个月时间决定接 受或拒绝要约。 像上面提到的, 如果存在租金分歧, 当事人应当向法院提出争议解决。 除非当事人之间另有约定, 否则按原有条款及条件续约。 ● 租金 租金由当事人双方约定, 一般应反映市场价格。 在实践中, 租金可以是固定的数额 (如办公场地的租金) 或可根据承 , 租人的营业额或两者的组合 (能最低保证租金的数额和一 部分营业额) (如私人用房的出租) 。 • 租金指数化 当事人可以决定每年根据INSEE公布的指数自动调整租金。 根据承租人的活动, 适用指数可以是ICC (建筑成本指数) ,
ILC (商业租金指数) ILAT , (第三产业租金指数) 。

此外, 根据商业租赁的规则, 承租人或出租人可以在至少3 年后要求进行修订租金。 • 续约租金

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续约租金的原则是以租赁之日起到租赁终止之日的的ICC指 数 (建筑成本指数) 变化为续约租金上限。 不过, 也有一些 例外 (租赁时间超过9年, 租赁初始期限为9年, 但由于默许 更新或者其他合同条款, 如仅限办公场所使用等使租赁有 效的持续时间超过12年) 这些情况下续约租金将根据市 , 场价格计算。 ● 大型维修 一般来说主要维修费用由出租人负责, 但当事人各方可以自 由另行商定。 ● 转租和转让租赁协议 除非当事人之间另有约定, 承租人不能转租。

在销售的情况下, 租赁协议将自动转移到买方。 对承租人的 要求则不同。 一般的规则是, 承租人不得在事先未经出租 人授权和未履行一定手续的情况下转让租赁协议, 除非该 转让属于承租人进行整体业务转让。 但是, 承租人需要提 前通知出租人和/或租赁协议授予出租人对承租人所经营 业务有优先购买权。 类似的义务, 也可以在控制权变动的情 况下施加于承租人。 租赁协议的签订根据其性质和期限也可能会导致不同的的 法国税务影响 (企业所得税, 增值税, 注册税, 营业税) 。 这些影响需要仔细评估。 因此, 在协商商业租赁协议时对于每一个条款的细节都需 要认真的考虑。

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环保法规 可持续发展
2007年, 在法国的一系列会议制定了在法国对实现可持续 发展和保护环境的格勒纳勒1和格勒纳勒2两条法律, 这些 法律会影响包括房地产在内的许多行业。 特别是, 所有涉及超过2000平方米可租用面积的, 办公室 或商业用途的租赁协议必须附带新的环境附录(也称为 “绿色租赁” ) 所有从2012年1月1日开始的新租约或续约和所有截止2013 年7月13日的现行租约都必须附带新的环境附录。 这条新规则的目的是提高能源的利用率。 出租人和承租人 需对环境的附录提供以下信息: ● 所有关于物业, 废物处理系统, 加热, 冷却, 通风, 光线 和其他任何与财产有关的特定系统的属性信息列表, 描 述和能源信息。 ● 每年设备和系统的能源消耗 ● 年用水量 ● 年度由物业产生的废物量 (如果业主/租客直接处理) 或 需被 (第三方) 收集特别处理的数量 本附录让出租人和承租人有机会确定需要改善的领域并设 定目标, 如果必要的话双方可以做出有约束力的承诺。 虽然该规定是强制性的, 不过并没有特定的对不附加环境 附录或违反其中规定的行为的法律制裁。 但是, 如果当事 人在附录中设定了明确的承诺, 对方有权针对违约终止租 赁协议。

建筑物和认证
格勒纳勒1和格勒纳勒2法律条款对住房和商业建筑的节能 性能实施新的目标和标准: ● 新的商业建筑都必须是 “低消费建筑物” “Bâtiment Basse ( , Consommation” – BBC) 此条款从2013年开始同样适用于 所有新的住房建设。 ● 所有改善现有商业建筑的节能性能的工程将需要在2012 年和2020年进行。 一项列有这方面的义务条款的法令将 出台。 所有改善工程的费用将取决于建筑物, 更新的法令 中将包括改善工程类型以及节能性能指标。 法国存在多个 “绿色” 认证: ● 它们的“法律”的参照是创建于2006年的高能源性能标 , 签(“Haute Performance Energétique” – HPE) 其中区分了高节 能性能, 非常高节能性能, 可再生能源和BBC建筑。 ● 另一种认证是高环境质量(“Haute Qualité Environnementale”
– HQE认证 HQE)其目的是促进建筑施工的可持续发展。

包含14个标准并分为4类: 绿色建筑, 绿色管理, 舒适, 健康。 子HQE认证根据建筑或装修工程的类型而存在, 例 如, 对新的商业建筑的NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE, 对装修工程的NF Renovation Demarche HQE或对开发建筑工 程的NF Démarche HQE exploitation .

环保型监管条例
能源性能诊断 能源性能诊断的目的是为了确保建筑物在能源消耗方面 尽可能高效。 因此能源绩效审计 diagnostic de performance ( 必须由独立第三方进行。 在必要的情况 énergétique – DPE) 下, 房东可能会被要求进行此类诊断。
DPE必须作为销售合同或商业租赁协议的附件。

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石棉
房东有责任来检查有或没有石棉, 并根据检查的结果, 以确 认或去除 (如果有必要) 石棉。

临时设施也须登记。 申请人须提交简单的申请表 (不需要 评估或公共调查) 市政府会在一系列公共咨询之后根据简 。 化的申请表对这些设施进行登记。 低危险装置须事先申报:

为保护环境而进行的分类安装(«ICPE»法规)
在其他规定外, ICPE作为补充条例, 适用于可能带来风险, 或导致污染或滋扰, 尤其是涉及当地居民的健康和安全的 设备安装, 如某些类型的仓库, 工厂等... 受ICPE规定管制的活动都列在特定列表中, 并根据风险和 不便的程度需要在安装之前获得许可, 登记或申报。 因此存在重大风险或对环境造成不便的安装工程必须有 许可证。 市政府在基于经过一系列向公共部门咨询, 向公 众征询意见后形成的多个文件和环境影响评估之后颁发许 可证。 许可证中对安装工程有一系列条件限制 (如: 由经营 或所有者进行定期水调查等) 获得许可证的过程很耗费时 间, 所以在所有收购过程中要考虑到这一点。

● 除了法律规定的对在安装过程 (定期检查, 信息披露等) 中许可证或登记的规定, 运营商/业主须在停止安装之 前至少3个月之内通知当局。 他们有责任使工程场地恢复 到符合许可证和登记中的要求的状况, 或者签署一份运 营商, (如果不同的话) 业主 和有关地方当局之间之间的 协议。 ● 在地产面临销售的情况下, 卖方有义务以书面形式告知买 如果有必要的话, 指出所有这些安 方所有ICPE安装工程, 装可能会产生的重大危险或风险

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在法房地产投资的 主要税务要点及处理
收购 房地产转让税
● 收购一家房地产公司 (即公司资产由超过50%的法国房地 产组成) 的股份或权益会产生5%的房地产转让税. ► 收购房地产会产生5,09%的房地产转让税 ● 房地产转让税按照规定由买方承担。 但买卖双方也可根据 需要做适当调整。 在近期某些实际交易中, 由于市场条件 的不同, 我们看到过有卖方承担房地产转让税的情况。 ● 通过资产交易购买的地产还需缴纳税率为0.1%的工资抵 以及公证 押贷款(“salaire de conservateur des hypothèques”), 费用 (费率约为0.825%。 对于总价超过八万欧元的交易该 费率可再协商) 。 • 业主需要在每个纳税年度的1月1日缴纳物业税。 根据 租赁协议, 该税收也可能转嫁给承租人。 • 税额是每个房地产的土地租值乘以由有关地方当局当 年所定税率得出的。 • 法国境内已开发的土地每年缴纳一次不动产税, 除非 该土地拥有永久豁免权 (公共地产或“公共财产” , 农村房地产, 农业土地等。 或临时豁免权 ) (旨在促进 建设) 。

增值税
● 在建成后5年内出售的地产需按标准税率19,6%缴纳增值 税。 在此情况下该地产无需承担5.09%的房地产转让税, 但需要同时承担税率为0.715%的地籍税 “taxe de publicité ( 0.1%的工资抵押贷款(“salaire de conservateur des foncière”), 以及公证费用 (费率约为0.825%。 对于总价 hypothèques”), 超过八万欧元的交易该税率可再协商) 。 ● 在极少数情况下, 有些在建成后5年内出售的地产所需缴 纳的增值税税率可以后期选定。 在这种情况下, 需同时缴 纳房地产转让税。

法国房地产的所属权以及具体操作 地方税
地方税主要包括已开发土地的房地产税, 未开发的土地的 房地产税, 居住税 (住房和附属建筑) 和地方经济贡献税 ( 原 “商业税” 。 ) 还有一些附加或类似的税收, 如专属大巴 黎地区年度性的办公税。 ● 房地产物业税 “物业税” ( ) • 任何房地产业主原则上都承担开发及未开发土地的物 业税。

巴黎,您投资欧洲房地产的首选 - 33

● 地方经济贡献税 “商业税” (原 ) • 直到2010年1月1日, 商业税 “taxe ( 用于不带家具的房地产。 • 自2010年1月1日后,商业税被地方经济贡献税 “territorial ( ) 它由两个不同的 economic contribution”或“TEC” 所代 替, 税种组成: , o 企业地皮分担额 “BCP” “cotisation ( foncière des professionnelle” 不适 )

针对法国地产征收的3%年度税
对于以在法房地产为主要资产 (包括直接资产和间接资产) 的业主, 每年需要征收相当于该类资产市场公允价值3%的 年度税。 对于此项税收存在诸多例外的可能性, 如根据资产 的性质得到的豁免 (如针对国家的豁免包括国有关联公司、 上市资产等等) 或通过备案程序的方式披露有关信息得到 豁免 (包含其合作伙伴、 股东及成员、 资产等) 。

) 并只评估了该公 entreprises” ,此税只针对地皮部分, 司的不动产。 与之前营业税不同的是, 它不包括设备 和动产。 税率因行政区域不同而变化。 , o 企业附加值分担额 “BCAV” “cotisation sur la valeur ( ) 此税针对超过€50万营业额的企业, 它是 ajoutée” , 一项累进税, 如果企业营业额超过€5000万, 税率可 高达1.5%。 • 这两种税都由地方税务局按照公历年度征收。 两税总计
TEC 可以在税 不可超过附加值的3%。 (地方经济贡献税)

租金收入税
●享受免税待 遇的投资载体: 法国房地产投资信托基金 (SIIC) 和房地产集体投资计划 OPIC) ( 在符合85%的利润 分配要求条件下可享受租金收入免税 ●非监管性投资公司需缴纳公司税。 或者在合伙制企业情况 下, 收益中分配给法定需缴纳公司税的合伙人 (无论该合 伙人是否实际法国居民) 的利润要缴纳公司税 (+其他相关的公共性费用可 ●法国企业所得税率为33.1/3% 能使实际税率提高达到34.43%或者36.1%。 36.1%的情况 是针对在31/12/11到31/12/13财年其间营业额大于2500 百万欧元的公司而言)

前抵扣。 因而企业 • TEC是针对将房地产作为商业用途的人征收的。 地皮分担额 BPC) ( 是由出租人和承租人根据对物业的租 赁价格缴纳的。 同时企业附加值分担额 BCAV) ( 承租人根 据营业额的附加值多少来确定缴纳。 ● 年度性的办公税 (专属大巴黎地区) 一年一度的专属大巴黎地区年度性的办公税 (简称“办公 税”)于每年的1月1日征收, 针对包括大巴黎地区办公场 所、 商业或储存处所的业主、 物业的受益者、 普通租赁以及 特殊长期租赁合同的承租人和临时受益者。 办公税金额等于承租面积 (以平方米计算) 乘以对应场所的 配额指标 (办公场所还要取决于所属区域) 由业主上缴。 , 但如果有相应的合同约定, 该项税额也可能被转移到承租 一方。

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利息的抵扣
● 利息按照税法可以税前抵扣然而关联方贷款, 或在某些 情况下由关联方担保的第三方贷款利息的抵扣受到一定 限制: ● “公允价格测试” 限制: 利息率上限为某一时期内的既定 值 (如2011年12月31日结束的财务年度利率为3.99%) 或 , 是等同于如果该公司从另一个独立贷款人处取得贷款的 利率。 • “资本弱化测试” 限制: “公允价格测试” 满足 的情况 下还需同时满足以下三个条件, 利息才能得到抵扣: o 权益的1.5倍 o 调整后税前净收入的25% o 从关联方收取的利息 ● 2013年财政法案草案针对一般性利息抵扣规定为净利息 费用超过三百万欧元的抵扣上限为85%。 据称, 该上限将 从2014年下调至75%。

预提税
● 在大多数情况下, 不存在针对利息的预提税。 但对于所 谓“非合作” 国家存在50%的利息预提税。 ● 向非法国居民支付的股息预提税为30%, 这个税率在受益 人位于 “非合作” 国家时增加到55%。 30%的利息预提税可 通过双边税收协定或欧盟指令相应得到减免。 ● 自2012年的财政法案第二次修订案生效以来, 除非税收 协定另有规定外, 对某些赋予免税待遇的特殊目的公司 (上市房地产投资公司) OPCI 房地产集体投资 , ( (如SIIC 公司) 股子分配缴纳15%的预提税。 等)

退出相关税收项 转让房地产的资本利得
● 享受免税待 遇的投资载体: 法国房地产投资信托基金 (SIIC) 和房地产集体投资计划 OPCI) ( 在达到5 0%的利 润分配要求时可享受资本利得免税 ● 一般公司转让房地产的所得需缴纳公司税。 如果卖方是 合伙制企业情况下, 分配给公司合伙人 (无论该合作人是 否为法国居民) 的资本利得需缴纳公司税 ● 通常, 非法国居民投资者通过卢森堡控股公司来投资法 国地产。 根据目前适用的法国卢森堡双边税收协定规定, 卢森堡控股公司在转让其法国房地产子公司的股权时不 应在法国缴税现行法国卢森堡双边税收协定正处于重新 谈判阶段。 因此, 以上优惠的条款可能会需要在不久的将 来被重新考虑。

某些利润分配须缴纳3%的贡献税
● 继针对2012年财政法案的第二次修订案, 红利或视同红 利所分配的金额需缴纳3%的贡献税。 ● 此3%的贡献税在某些情况下可以得到豁免: i) ( 某公司已 属于法国房地产投资信托税制下 (如 SIIC (上市房地产投 资公司) 税制) 向相同税制下的公司分派红利, , 且受益 方拥有超过分派方95%的股份及 ii) Sppicav société ( 由 ( 本房地产投资公司) 分派的红利。 de 可变资 placement à prépondérance immobilière à capital variable,

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ERNST & youNg 联系人
安永可提供的相关房地产业务的服务 房地产交易
● 针对跨境交易的法律和税收架构设计 (房地产投资组合 的收购架构设计, 欧洲基金的概念…) ● 在房地产交易, 包括处置房地产产权和房地产公司股权 方面的法律和税收服务 ● 财务、 法律和税务审计 ● 股权购买协议, 陈述和担保的起草和谈判… ● 协助商业租赁, 房地产租赁和长期租赁合同的起 草 和 谈判 ● 房地产相关的一般性法律: ● 房地产资产收购和重组的审计 ● 商业租赁 ● 酒店管理协议 ● 诉讼

房地产融资:
● 房地产项目的结构性融资 ● 在房地产融资操作中执行房地产担保 ● 对房地产投资组合的并购或重组交易中的融资及税务 优化 ● 房地产租赁 ● 协助建立私营和公共企业间的伙伴关系 ● 理财产品 ● 建筑法规, 促进地产业销售及城市规划: ● 协助房地产建筑和销售协议的起草和谈判 ● 协助建设经营转让协议和项目管理协议的起草和谈判 ● 有关城市规划的一般规则 ● 诉讼

房地产税:
● 房地产投资企业税 ● 房地产投资的税务优化 ● 财产运营外部化方面的建议 ● 某些特定的税项: 增值税、 注册税、 每年3%在法国的实体 所持有的房地产税 ● 税务审计和诉讼的协助 和房地产集体投资 ● 相关法国房地产信托投资基金 SIIC) ( (OPCI)机会的资格评审及优化的咨询意见

环境法(与房地产相关的特定方面):
环境审计 ● 协助在环境领域的担保条款, 在环境领域的租赁协议, 监 管领域的协议的责任分配条款的起草 ● 关于场地污染和分类建设 ● 可持续发展

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Ernst & Young联系人 Jean-Roch Varon先生
法国安永房地产业务部负责合伙人 jean-roch.varon@fr.ey.com

税收相关 Philippe Legenti先生
法国房地产专业税收合伙人 philippe.legentil@ey-avocats.com

法律相关 Magali Serror Fienberg女士
法国房地产专业法律总顾问 magali.serror.fienberg@ey-avocats.com

Sylvie Magnen女士
律师,合伙人 sylvie.magnen@ey-avocats.com

交易咨询相关 Emmanuel Picard先生
合伙人 emmanuel.picard@fr.ey.com

Cedric Devouges先生
律师,高级经理 cedric.devouges@ey-avocats.com

Jean-François Nadaud先生
合伙人 jean.francois.nadaud@fr.ey.com

Celine Correia女士
律师,高级经理 celine.correia@ey-avocats.com

Jean-Philippe Bertin先生
合伙人 jean-philippe.bertin@fr.ey.com

Anne-Laure Drouet女士
律师,经理 anne-laure.drouet@ey-avocats.com

中国业务部 Qinghua Xu 徐清华
安永中国海外投资业务部负责合伙人 qinghua.xu-pionchon@fr.ey.com

Assurance | Tax | Transactions | Advisory About Ernst & Young Ernst & Young is a global leader in assurance, tax, transaction and advisory services. Worldwide, our 167,000 people are united by our shared values and an unwavering commitment to quality. We make a difference by helping our people, our clients and our wider communities achieve their potential. Ernst & Young refers to the global organization of member firms of Ernst & Young Global Limited, each of which is a separate legal entity. Ernst & Young Global Limited, a UK company limited by guarantee, does not provide services to clients. For more information about our organization, please visit www.ey.com. © 2012 EYGM Limited. All Rights Reserved. SCORE No. DF0144 1204-1348537 ED 01/06/2014 This publication contains information in summary form and is therefore intended for general guidance only. It is not intended to be a substitute for detailed research or the exercise of professional judgment. Neither EYGM Limited nor any other member of the global Ernst & Young organization can accept any responsibility for loss occasioned to any person acting or refraining from action as a result of any material in this publication. On any specific matter, reference should be made to the appropriate advisor.

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仲量联行联系人
关于仲量联行
仲量联行 (纽约证交所交易代码: JLL) 是专注于房地产投 资管理与服务的企业, 目前在全球已经拥有员工44, 000余 人。 公司在全球的专家团队致力于提供全面的综合服务, 为客户 持有, 租用或在投资房地产方面的决策实现增值。 仲量联行 在全球超过70个国家750个城市为客户进行服务, 2011年全 球业务收入达到36亿美元。

商业地产经纪部
为客户的商业房屋资产并提供具有战略性与前瞻性的租赁 方案, 让客户专注于持续的财务增长。 设立并执行营销和机 构租赁政策, 赢得优秀租户以及有利的租赁条件, 并长期保 留这些优秀租客以取得长期价值。

项目开发服务部
仲量联行为客户的现有房产和目标房产提供积极的焦点商 业化项目和发展建议, 包括办公楼, 酒店, 住宅等。 我们也同 样协助您实施房产的监管, 翻新和装修项目。

关于仲量联行法国分行
仲量联行法国分行立足巴黎和里昂两大城市, 业务覆盖整 个法国。 每年, 400多名专业员工在不同的服务岗位, 为投资 者和企业提供寻找和投资办公楼, 酒店, 商铺和工业用地等 服务。

估值部
仲量联行为客户提供资产估值, 并根据具体要求对以下方 面做总结报告: 收购, 转让, 性状评估, 组合投资估值, 战略 规划估值等…

商业地产投资部
作为市场消息灵通的专家和值得信赖和依靠的顾问, 仲量 联行为房地产交易投资进行战略部署建议。 我们视客户 的目标为己任, 将与客户建立良好的长期合作关系放在首 位; ● 我们帮助客户对投资组合进行分析, 并为客户制定投资战 略建议; ● 我们协助您进行企业在办公楼, 零售, 物流, 工业及住宅 (整栋楼盘销售) 等业务方面的资产收购或转让交易; ● 对客户的资产或房地产进行估值和流动性分析; ● 价值恢复服务: 分析不良资产并制定拯救方案

Tétris工程公司
仲量联行Tétris工程公司为客户提供全面的一条龙的装修 翻新服务, 设身处地为使用者着想, 力争打造创新节能式的 工作环境。

酒店部
我们为客户提供全面综合性的酒店资产管理和投资服务, 帮助客户建立收益。

市场调研部
凭借对市场供求信息的了如指掌, 对交易成交动向的精心分 析, 和对未来走势的精心预测, 我们定期发布房地产行情信 息, 给客户提供最实用的操作建议, 以此协助客户实现利益 最大化。

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法国商业地产投资部 Stephan von Barczy
法国商业地产投资部总经理国际董事 stephan.vonbarczy@eu.jll.com

写字楼投资部 François Blin
国际及德国投资客户部经理 francois.blin@eu.jll.com

业务发展部
李银盈
法国亚洲业务部总经理 alexandra.li@eu.jll.com

Mark Roberts
国际投资客户部 mark.a.roberts@eu.jll.com

调研部 Virginie Houzé
法国市场调研部总经理 virginie.houze@eu.jll.com

商铺投资部 Khokha Mansouri
商铺投资部业务总监 khokha.mansouri@eu.jll.com

Sophie Benaïnous
法国市场调研部业务总监 sophie.benainous@eu.jll.com

住宅投资部 Christophe Volle
住宅投资部业务总监 christophe.volle@eu.jll.com

欧洲商业地产投资部 Chris Staveley
国际董事 chris.staveley@eu.jll.com

酒店部 Gwenola Donet
法国酒店部总经理 gwenola.donet@eu.jll.com

国际资产部 Matthew Richards
欧洲区董事 matthew.richards@eu.jll.com

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Case Study

...Case Study Southwestern University Southwestern University (SWU), a large stage college in Stephenville, Texas, 20 miles southwest of the Dallas/Fort Worth metroplex, enrolls close to 20,000 students. In a typical town-gown relationship, the school is a dominant force in the small city, with more students during fall and spring than permanent residents. A longtime football powerhouse, SWU is a member for the Big Eleven conference and is usually in the top 20 in college football rankings. To bolster its chances of reaching the elusive and long-desired number-one ranking, in 2001, SWU hired the legendary BoPitterno as its head coach. One of Pitterno’s demands on joining SWU had been a new stadium. With attendance increasing, SWU administrators began to face the issue head-on. After 6 months of study, much political arm wrestling, and some serious financial analysis, Dr. Joel Wisner, president of Southwestern University, had reached a decision to expand the capacity at its on-campus stadium. Adding thousands of seats, including dozens of luxury skyboxes, would not please everyone. The influential Pitterno had argued the need for a first-class stadium, one with built-in dormitory rooms for his players and a palatial office appropriate for the coach of a future NCAA champion team. But the decision was made, and everyone, including the coach, would learn to live with it. The job now was to get construction going immediately after the 2007 season...

Words: 1096 - Pages: 5

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Case Studys

...Recovery of Trust: Case studies of organisational failures and trust repair BY GRAHAM DIETZ AND NICOLE GILLESPIE Published by the Institute of Business Ethics Occasional Paper 5 Authors Dr Graham Dietz is a Senior Lecturer in Human Resource Management and Organisational Behaviour at Durham University, UK. His research focuses on trust repair after organisational failures, as well as trust-building across cultures. Together with his co-author on this report, his most recent co-edited book is Organizational Trust: A cultural perspective (Cambridge University Press). Dr Nicole Gillespie is a Senior Lecturer in Management at the University of Queensland, Australia. Her research focuses on building, repairing and measuring trust in organisations and across cultural and professional boundaries. In addition, Nicole researches in the areas of leadership, teams and employee engagement. Acknowledgements The authors would like to thank the contact persons in the featured organisations for their comments on an earlier draft of this Paper. The IBE is particularly grateful to Severn Trent and BAE Systems for their support of this project. All rights reserved. To reproduce or transmit this book in any form or by any means, electronic or mechanical, including photocopying, recording or by any information storage and retrieval system, please obtain prior permission in writing from the publisher. The Recovery of Trust: Case studies of organisational failures...

Words: 16669 - Pages: 67