Contractul de arendare

Referat realizat de Hoadrea Bogdan , anul 2 ,grupa 2 , specializarea Drept
Profesor Coordonator: Lector univ.dr. Adrian Circa

Definire

Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti, numita arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si in schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.

Validitatea contractului 1. Partile contractante. Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1). a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului (art.2) si care are dreptul la exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea, respectiv indeplineste conditiile necesare pentru incheierea contractului de locatiune. Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate avea calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de acord, fiind interzise si oficiile de arendasi (art.22). Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si interdictia de a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de exploatare a bunurilor agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi (mai multi) arendasi, schimbul reprezentand in materie de locatiune o dubla (multipla) cesiune. Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in agricultura, deoarece aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Din aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinta bunului inchiriat, daca sublocatiunea a fost interzisa prin contractul de locatiune sau conditionata de acordul locatorului . Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare in calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae. Dar legea nu-l obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el poate contracta executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii (art.23). Interzicand expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre arendas, in mod exceptional, Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificata si completata prin Legea nr.65/1998 - permite cesiuea contractului de catre arendas (in calilate de cedent), daca sunt indeplinite doua conditii(art.21): - exista acordul scris al arendatorului; - cesiunea se face (in calitate de cesionar) sotului arendasului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau descendentilor sai (unul sau mai multi) care au implinit varsta majoratului. Intrucat cesiunea se face cu acordul (se subintelege, prealabil) al arendatorului, ea va avea ca obiect nu numai drepturile arendasului, dar si obligatiile lui, el fiind eliberat fata de arendator. Aceasta inseamna ca cesiunea realizeaza si o delegatie perfecta (confundata cu novatie prin schimbare de debitor). b.In calitate de arendas - unul sau mai multi, de exemplu, membrii unei familii - contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romani - indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate - si au pregatire de specialitate agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si reprezinta garantiile solicitate de arendator. 2. Obiectul contractului. Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate si pretul platit de arendas, numit arenda. a. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se inteleg terenurile cu destinatie agricola (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi), pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole (art. 1.). b. Arenda. Codul civil a lasat la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii, fie sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantitati de produse agricole (parte de recolta -art.1467) platibila in natura, in fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusa nici stabilirea arendei in parte in natura si restul in bani (arenda mixta).

3. Termenul arendarii. Spre deosebire de locatiunea de drept comun (care poate fi contractata fara precizarea termenului), durata arendarii (data de la care incepe si data la care inceteaza) trebuie sa fie determinata de catre parti in contract (art.2, 5 lit.d, si art.7 alin.1). Dar Legea arendarii, astfel cum a fost modificata, nu prevede o durata minimala (sau maximala) a termenului arendarii. Deci partile sunt libere sa stabileasca durata arendarii, fara limitari legale. Consideram ca - desi legea speciala nu mai stabileste o durata minima - ea nu poate fi mai mica decat "timpul necesar ca arendasul sa culeaga fructele" (art.1462 C.civ.), de regula, un an agricol (in cazul terenurilor).

Dreptul de preemptiune al arendasului. Conditii si regim juridic. Potrivit art.9 din L. nr. 16/1994 si art.5 din L. nr.54/1998, arendasul, persoana fizica, are drept de preemptiune, in cazul instrainarii prin vanzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate. Subliniem ca arendasul are drept de preemptiune numai daca: - este o persoana fizica; - arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan. Daca contactul are ca obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri agricole situate in intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de preemptiune. Iar daca, pe langa terenul agricol situat in extravilan, contractul are ca obiect si alte bunuri agricole, dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai cu privire la acel teren (daca partile nu au incheiat un pact de preferinta avand ca obiect alte bunuri arendate);

Suportarea riscurilor Potrivit art.21 din Legea nr. 16/1994: "In contractul de arendare, de comun acord, partile contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati naturale. De asemenea, de comun acord pot sa prevada suportarea pierderilor totale sau partiale ale bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora. Dupa cum se poate observa, prin cele doua dispozitii citate legea nu a rezolvat nimic in problema suportarii riscurilor in materia contractului de arendare, prevazand numai posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta privinta, iar aceasta posibilitate ar fi existat si in lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie sa se precizeze (prin norme supletive) cine suporta riscurile daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta. In lipsa unor asemenea norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie solutionate in lumina principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care completeaza dispozitiile legii speciale (art.26). Inainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologica. In art.21 alin.1 se face referire la calamitati naturale, iar in alin.2 la cazuri fortuite si de forta majora, ca si cum ar fi doua notiuni distincte din punct de vedere juridic. In realitate, calamitatile naturale reprezinta si ele cazuri fortuite sau de forta majora, in prezenta carora se pune problema suportarii riscurilor. lar aceasta problema vizeaza, in ambele cazuri, suportarea pagubelor (daunelor) rezultand din pieirea totala sau partiala a unor bunuri datorata cazului fortuit ori fortei majore (deci fara ca una dintre parti sa savarseasca vreo fapta culpabila care sa-i angajeze raspunderea). Se pare ca legiuitorul, folosind o terminologie imprecisa, a avut in vedere, in cadrul a doua alineate, cele doua aspecte ale problematicii riscurilor, riscul lucrului (pieirea "bunurilor arendate") si, in parte, riscul contractului de arendare (pierderea recoltei, a produselor agricole datorata "calamitatilor naturale"), in ambele cazuri in mod fortuit.

Obligatiile partilor Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in contractul de arendare. in completarea lor se aplica regulile de drept comun privind locatiunea, tinand seama, bineinteles, de specificul raporturilor din materia arendarii. in consecinta, urmeaza sa facem numai unele precizari. Obligatiile arendatorului. Potrivit art.8 alin.1 "arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute toate celelalte obligatii asumate prin contract. Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere mai mica sau mai mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil la materia vanzarii (art.1454 C.civ.). Bunurile arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii (lucrari) care nu sunt in sarcina arendasului (de exemplu, reparatiile capitale la constructiile si instalatiile agrozootehnice), fiind aplicabile dispozitiile art.1425 C.civ. Desi legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar si pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.). Obligatiile arendasului. Potrivit art.8 alin.2, "arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate, de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile stabilite, precum si de a executa toate obligatii contractuale". Neexistand diferente semnificative fata de obligatiile locatarului, urmeaza sa facem numai unele precizari. 1. Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaza dupa tipul abstract al omului prudent si diligent (culpa levis in abstracto), tinand seama si de faptul ca arendasul este un profesionist (agricultor - vz. art.3 si 11). El trebuie sa foloseasca bunurile arendate la destinatia determinata in contract sau prezumata dupa circumstante (art.1429 pct.l C.civ.), in astfel de conditii incat sa mentina potentialul lor productiv. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar (chiar daca arendatorul este un uzufructuar sau alt detinator legal) si cu respectarea dispozitiilor legale (art.20) . 2. Plata arendei. Arendasul trebuie sa plateasca arenda, in natura si/sau bani, la termenele si la locul de plata prevazute in contract. Daca locul platii nu este prevazut, plata se face la domiciliul arendasului, fiind cherabila, iar nu portabila (art.l 104 C.civ.).

3. Alte obligatii. Legea mai precizeaza ca taxele de redactare si inregistrare a contractului de arendare sunt in sarcina arendasului (art.6 alin.3). Iar pe plan financiar, fiind considerat agricultor, el este obligat sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea bunurilor agricole arendate, beneficiind de facilitatile de creditare si impozitare prevazute de lege (art.l 1).

Incetarea contractului Reguli de drept comun. Derogari. Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin justitie rezilierea contractului, potrivit dreptului comun. In caz de pieire - totala sau partiala - a bunurilor arendate, precum si in cazul desfiintarii (desfacerii) titlului arendatorului, sunt aplicabile, de asemenea, regulile dreptului comun. In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune incheiat pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii, deoarece ea se incheie pe o durata determinata. Legea prevede insa ca "prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa inceteze si inainte de a ajunge la termen" (art.12 alin.3). Este avuta in vedere o intelegere (mutuus dissensus) realizata pe parcursul executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii unilaterale. Moartea uneia dintre parti. Reamintim ca, in dreptul comun, locatiunea nu inceteaza prin moartea locatorului sau locatarului (art.1440 C.civ.); drepturile si obligatiile partii decedate trec asupra mostenitorilor ei, cu exceptia cazurilor in care din clauzele contractului rezulta o alta solutie sau cand partea decedata este mostenita de cealalta parte, obligatiile reciproce stingandu-se prin confuziune. In urma modificarii si completarii Legii arendarii prin Legea nr. 65/1998, s-a adoptat o alta reglementare (cat se poate de confuza, neclara). Astfel, potrivit art.211 alin.1, "contractul de arendare poate continua in cazul decesului arendatorului sau al arendasului. Pentru aceasta, mostenitorii majori trebuie sa comunice in scris intentiile lor si sa obtina acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului". Pentru cazul decesului arendasului, legea mai prevede ca, daca sunt mai multi mostenitori, ei pot conveni sa continue in comun exploatarea bunurilor agricole arendate sau sa desemneze pe unul dintre ei sa continue exploatarea acestor bunuri. Daca mostenitorii nu se inteleg, la cererea oricaruia dintre ei, judecatoria in a carei raza teritoriala se afla bunul agricol poate desemna, prin ordonanta presedintiala, pe unul dintre ei pentru continuarea raporturilor de arendare (art.251 alin.2). Legea mai prevede obligatia succesorilor arendatorului, respectiv arendasului decedat, de a incunostinta consiliul local unde contractul de arendare este inregistrat cu privire la subrogatia in drepturile si obligatiile partii decedate (art.251 alin.3).

Expirarea termenului.

La expirarea termenului prevazut, contractul inceteaza, daca nu a fost reinnoit (fie si cu mai putin de un an inainte de expirarea termenului) cu acordul ambelor parti contractante . Mai mult decat atat se pare ca nu sunt aplicabile nici dispozitiile din Codul civil referitoare la tacita relocatiune, deoarece contractul de arendare poate fi reinnoit potrivit art.12 alin.1, numai in conditiile legii speciale (forma scrisa inregistrare etc.). Inseamna ca, dupa expirarea termenului, partile nu mai au obligatii contractuale, iar eventuala folosire a bunurilor agricole de catre arendas este lipsita de temei juridic, cu toate consecintele prevazute de lege pentru aceasta situatie (raporturi extracontractuale).