Ejecución hipotecaria y sobreendeudamiento El Código de buenas prácticas bancarias

1. Introducción: crisis financiera, drama social y respuesta legislativa Es de todos sabido que en España estamos atravesando una de las mayores crisis económicas de los últimos siglos. Los efectos de esta crisis no sólo son de índole económica, sino que transladan sus más trágicas y dramáticas consecuencias a la sociedad. Muchas son las famílias que atraviesan momentos difíciles, en los que la subsistencia es realmente una efeméride. El sobreendeudamiento, el desempleo desorbitado – y subiendo -, y la reducción de ingresos son algunos de los factores más relevantes en este sentido. Sin embargo, uno de los puntos más críticos es el relativo a la vivienda. La crisis en cuestión, de carácter mundial, tiene un impacto más severo aquí por la llamada burbuja immobiliaria, que, en síntesis, consistió en un incremento exorbitado del precio de los immuebles. Por consiguiente, muchas famílias se endeudaron para adquirir una vivienda mediante un préstamo hipotecario, por un valor muy superior al valor real de la vivienda. Así, una vez explotó la burbuja, y con las consecuencias antes mencionadas de la crisis global que vivimos, hubo muchas família que se quedaron muy endeudadas, sin posibilidad de hacer frente al pago, y con una vivienda cuyo valor es sensiblemente inferior al valor del préstamo. Ante esta coyuntura, actualmente han ido surgiendo sin cesar casos de desahucio, y de famílias que se ven privadas de su vivienda; y, además, dado que la ejecución de la hipoteca no cubre la totalidad del capital prestado, subsiste una acción por el remananante de la deuda – que, sobra decirlo, es inasumible por las famílias. Se plantea un conflicto entre el principio de responsabilidad patrimonial universal del deutor hipotecario (art. 1191CC y 105 LH), y el principio de equidad; cabe destacar que dada la excepcionalidad y gravedad de la situación, algunos tribunales ya han optado, antes de las reformas a las que posteriormente nos referiremos, para suavizar el principio de responsabilidad patrimonial universal en aras de una mayor equidad y justícia social (AAP Navarra de 17 de diciembre de 2010). Este drama social ha forzado al Gobierno y a las Cortes a tomar medidas, también gracias al empuje de los movimientos sociales. La acción legislativa se ha centrado, pues, en modificar el proceso de ejecución hipotecaria, ofreciendo una mayor protección al deudor, así como a una facilitación del acceso a la vivienda. Aquí nos centraremos principalmente en aquellas reformas que afectan al primero de los campos de actuación. En esta línea destaca el RD-Ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y principalmente el RD-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Procederemos, pues, a un breve análisis de las novedades que supone esta reforma, y finalmente evaluaremos sus resultados. 2. RD-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos A. Objetivos El principal objetivo de fondo de esta regulación es eradicar el drama social actual relativo a la imposibilidad de muchas famílias de acceder a una vivienda digna por falta de recursos. Concretamente, este texto legislativo pretende flexibilizar la ejecución hipotecaria, así como tratar de facilitar la reestructuración de la deuda hipotecaria (art. 1). De este modo, se está obligando a las entidades financieras a asumir parte del coste de esta crisis, señalandolas en cierto punto como cómplices – sino autores o cooperadores necesarios – de la actual situación. Su regulación se centra en dos campos: la ejecución extrajudicial y la protección de los deudores hipotecarios sin recursos, articulándose este último en el llamado Código de Buenas Prácticas bancarias(CBP en lo sucesivo), que se articula mediante un Anexo único al RD-Ley 6/2012. Puesto que el objeto de este breve escrito es éste y no la ejecución extrajudicial, tan sólo apuntaremos muy brevemente en que se basa y los motivos de la flexibilización de ésta (v. art. 12 RD-Ley 6/2012). Así, las novedades en este sentido son básicamente dos: (i) en la ejecución extrajudicial de vivenda habitual, el número máximo de subastas se reduce de 3 a una; (ii) además, en estos casos se estipula en el 60% del valor de la vivienda el mínimo de adjudicación – recordemos que fuera de estos casos no había límite en caso de llegar a la última subasta, caso mayoritario hoy en día. Los motivos de esta flexibilización son tratar de reducir los costes de la ejecución extrajudicial, haciéndola más atractiva y descongestionando así los tribunales. Igualmente, ciertas voces continuan criticando el sistema de ejecución hipotecaria español, apuntando a tres elementos principales, tales como: la valoración o tasación del immueble ejecutado; el porcentaje mínimo de adjudicación; y la subsistencia de la acción por parte del acreedor por la parte no cubierta de la deuda por el bien immueble. Estas carencias han tratado de corregirse en la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social. B. El Código de Buenas Prácticas bancarias: ámbito de aplicación El ámbito de aplicación se define desde el punto de vista objetvio y subjetivo. Mas, previamente cabe hacer una precisión respecto a la obligatoriedad del CBP. Todas aquellas entidades que se dediquen profesionalmente a otorgar préstamos y créditos puede con carácter voluntario adherirse al mismo; y es una vez dicha entidad se adhiere que es obligatoria para la misma. Aunque pueda parecer que este carácter potestativo de su aplicación efectiva pueda mermar su efectividad, en la práctica no es así, dado que la gran mayoría de entidades financieras se han adherido al mismo. Al hilo debemos asimismo apuntar la existencia de una Comisión de seguimiento del cumplimiento del CBP, integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española. No obstante, no se prevee aún control jurisdiccional alguno, de modo que el cumplimiento efectivo del CBP se encuentra a merced de la voluntad de la entidad financiera, al igual que la protección del deudor. En cuanto al ámbito de aplicación en sí, debemos distinguir entre el subjetivo y el objetivo. Pueden ser beneficiarios del CBP aquellos deudores hipotecarios que se encuentren en el umbral de exlcusión. Este concepto viene regulado en el art. 3 del RD-Ley 6/2012, según el cual dicho umbral de exlcusión se caracteriza por: (i) ser deudor de un crédito hipotecario; (ii) que dicho crédito fuese para finanzar la compra de la vivienda habitual del deudor; (iii) que dicha vivienda sea el único bien o patrimonio con el que hacer frente a la deuda; (iv) que los ingresos percibidos por la unidad familiar del deudor sean inferiores a tres veces el valor del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples; (v) que no haya ninguna otra garantía real o personal sobre el crédito, o bien que sea insuficiente. Por otro lado, la restricción del ámbito objetivo de su aplicación se plasma en un precio de adquisición máximo de la vivienda hipotecada, que en función del número de habitantes de la población donde se halle, dicho valor varia entre los 200.000€ y los 120.000€. No cabe duda alguna acerca del carácter restrictivo de dicho ámbito de aplicación, tanto desde la perspectiva subjetiva como objetiva. Y es que, por un lado se exige que la situación del deudor sea realmente precaria, dejando con ello de lado a muchos otros deutores en una situación límite, pero sin llegar a tal extremo; y, por otro lado, muchas son las viviendas que no cumplen el requisito objetivo, especialmente si se tiene en cuenta que la mayoría de los afectados son aquellos ciudadanos que decidieron adquirir una vivienda entre 2005 y 2008, esto es, durante la burbuja immobiliaria. La idea del legislador es que aquellos que adquirieron una vivienda dentro de los valores mencionados son aquellos cuya situación económica era más débil y, por lo tanto, mayor protección necesitan. Es evidente que este criterio es insuficiente, puesto que aquello verdaderamente importante a la hora de determinar la situación de necesidad es ponderar los ingresos y las cargas, con la cuota hipotecaria, y no presuponer que aquellos que tienen una mayor cuota tienen mayores ingresos y, por ende, no se encuentran en una situación límite. Cierto es, no obstante, que el legislador intenta también, de algún modo, castigar a aquellos deudores más temerarios, que suscribieron una hipoteaca dificilmente asumible. C. Medidas del Código de Buenas Prácticas bancarias El CBP se estructura en tres ámbitos de actuación, que se implementan de modo subsidiario. En primer lugar, se procede a una reestructuración de la deuda hipotecaria (apartado 1 CBP). A grandes rasgos, las medidas de esta reestructuración son: (a) carencia en la amortización de capital de cinco años; (b) amplicación del plazo de amortización hasta 40 años, contando desde la concesión del préstamo; (c) reducción del tipo de interés hasta el valor del Euribor +0’25% (ap. 1.b) CBP). Subsidiariamente, en caso que la reestructuración fuese inviable dada la situación económica del deudor1, se aplicarán ciertas medidas complementarias en la medida de los posible. Dichas medidas se resumen principalmente en la posibilidad de solicitar una quita a la entidad acreedora por parte del deudor, que la entidad financiera responderá acorde con los criterios ex ap. 2.b) CBP. En caso que las medidas complementarias mencionadas tampoco fuesen viables, el deudor puede solicitar la solución que ávida y enérgicamente reclaman las plataformas ciudadanas – y algunas formaciones políticas: la dación en pago. Consiste en la entrega de la vivienda hipotecada al acreedor con efecto pro soluto, esto es, con efecto extintivo de la deuda. Se evita así aquellos casos en los que una vez ejecutada la hipoteca y subastado el immueble, subsistía aún una acción contra el deudor por la parte restante de la deuda, producto de la disonancia entre el valor real de la vivienda y su precio de adquisición, junto con los porcentajes de adquisición del sistema de ejecución hipotecaria español. Nótese que en estos casos la dación en pago es de obligatoria aceptación por parte de la entidad acreedora (ap. 3.a) CBP)2. Sin embargo, no procederá tal solución cuando, en el marco del proceso de ejecución, ya se haya anunciado la subasta, o cuando la vivienda tuviere cargas – de carácter real se entiende – posteriores a la hipoteca. Finalmente, esta solución también se conjuga con la facilitación del acceso a la vivienda, puesto que se ofrece al deudor la posibilidad de ser arrendatario de la vivienda objeto de la dación en pago por una renda anual del 3% de la cantidad adeudada en el momento la dación, y por un período de 2 años. 3. Conclusiones

Se entiende por inviable aquella situación en que la cuota hipotecaria represente como mínimo el 50% de los ingresos totales de la unidad familiar. Nóteses que para determinar la inviabilidad no se tiene en cuenta las cargas familiares del deudor, hecho criticado por algunos sectores doctrinales. 2 Este hecho contrasta con la tradición del derecho civil español, que únicamente acepta la dación en pago en virtud de la autonomía de la voluntad (art. 1255 CC), no estando regulada per se en el código civil.

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Los resultados a fecha de mayo de 2013 del CBP muestran la escasa eficacia de éste como herramienta para paliar el problema actual de vivienda en España. Las peticiones totales ascienden a 4385, de las cuales se han tramitado 3322. Sin embargo, tan sólo en 1132 casos se ha permitido la aplicación del CBP, denegándose, pues, en los otros 2190 casos o, lo que es lo mismo, en casi un 66% de las peticiones tramitadas. Dentro de estos 1132 casos, en 298 casos (26’33%) se ha procedido a la dación en pago, en 832 (73’5%) a la reestructuración de la deuda, mientras que únicamente en 2 casos (0’17%) se ha pactado una quita. Estos resultados evidencian el fracaso del CBP, en tanto que no ha sido capaz de dar una respuesta eficaz al problema social existente, evidente también por las dos normas en el mismo sentido aprobadas en poco más de un año (RDLey 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, y Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social). Se podría decir que el caso del CBP es la crónica de una muerte anunciada; y es que ya desde un inicio se criticó el carácter restrictivo de su ámbito de aplicación, exigiendo conidiciones demasiado extremas para entrar dentro del umbral de exclusión por un lado, y limitando su aplicación tan sólo a las viviendas de menor precio que, habida cuenta de las circunstancias, son las menos. Esta limitación a su acceso, que se puede constatar en el elevado porcentaje de denegaciones, provoca un incremento de la economía sumergida, en tanto que si se declarásen una cierta cantidad de ingresos ya se estaría fuera del ámbito subjetivo del CBP. En este mismo sentido, incluso para aquellos dentro del umbral de exclusión, la dación en pago tiene un carácter residual y limitado, mientras que es la solución más beneficiosa a nivel social para el ciudadano. Así, pocos son los casos en que se puede llegar a dicha solución. En este sentido cabe mencionar que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ya ha previsto la posibilidad de la dación en pago en el art. 693 LEC, antes del anuncio de la subasta. En síntesis, el fracaso del CBP se explica por una causa más arraigada; mediante las reformas y normas aprobadas recientemente por el legislativo se está procediendo a poner soluciones provisionales y precipitadas para calmar la alarma social y ofrecer cierta protección a la ciudadanía. Mas, no se está afrontando el problema de fondo, que no es otro que el sistema hipotecario español en su conjunto, ya que no cabe duda que éste no está respondiendo bien a la situación acutal. Las causas por las que tanto el Gobierno como las Cortes pasen de puntillas sobre este asunto, aprobando leyes que sirven de parche, no estan claras. Una de ellas es la presión ejercida por Bruselas; incentivar de algun modo el impago (incluida la dación en pago), implica aumentar el índice de morosidad español. A su vez, este aumento debilita el mercado español de cédulas hipotecarias, que tiene una incidencia directa en las condiciones del rescate (o préstamo) concedido por la UE al estado español en verano de 2012. Quiere evitarse así un caso parecido al de Irlanda que, tras ser rescatada, aprobó un código de buenas prácticas mucho más “generoso”, que provocó un aumento de la morosidad con el consiguiente endurecimiento de las condiciones del rescate. Otras posibles causas podrían ser la presión que ejercen las entidades financeras, o la negativa de los partidos políticos a pactar una verdadera reforma que incluyese tanto la LEC como la LH, en aras de un mayor beneficio electoral. Quizás haya motivo para la esperanza, puesto que parece que el principal partido de la oposición y el partido gobernante han aceptado discutir una revisión integral del sistema hipotecario, cediendo así a la abrumadora demanda social – e incluso judicial – al respecto.

4. Bibliografia  BELINCHÓN ROMO, Mª Raquel; “La protección del deudor hipotecario”, Revista Aranzadi Doctrinal núm. 6/2012, Suplemento Ejecución, Ed. Aranzadi (Pamplona 2012). [Ref 2012\2855] BERROCAL LANZAROT, Ana Isabel; “La protección del deudor hipotecario a propósito de la sentencia del tribunal de justícia de la Unión Europea”, Revista Doctrinal Aranzadi CivilMercantil núm. 2/201, Ed. Aranzadi (Pamplona, 2013). [Ref. BIB 2013\890] GARCÍAS DE ESPAÑA; “Ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, dación en pago y reclamación posterior”, Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil núm. 10/201, Ed. Aranzadi (Pamplona, 2013). [Ref. BIB 2013\59] SOSPEDRA NAVAS, Francisco José; “Protección del deudor hipotecario y procesos de ejecución”, Actualidad Jurídica Aranzadi núm. 850/2012, Ed. Aranzadi (Pamplona 2012). [Ref 2012\3141] “El fracaso del código de buenas prácticas bancarias” Diario Jurídico (12-12-2012) “El Código de Buenas Prácticas facilita 298 daciones en pago durante su primer año de vida”, El Mundo (14-05-2013)

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