UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS
DEPARTAMENTO DE MAESTRIAS
ANALISIS DE PROYECTOS DE INVERSIÓN Y
PRESUPUESTO DE CAPITALES

PROYECTO: RESIDENCIA UNIVERSITARIA

Indira Mejía Sosa, Carnet 2491212
Mario Estuardo Rodríguez, Carnet 3785989

Guatemala, 07 de junio de 2014

PROYECTO “RESIDENCIA UNIVERSITARIA”

ESTUDIO DE MERCADO

I. DEFINICION DEL PROBLEMA
Ante la creciente demanda de estudiantes provenientes del interior del país que buscan alojamiento en la Ciudad de Guatemala para tener acceso a la educación superior en la Universidad de San Carlos, en donde las cifras de matriculación a nivel nacional para el 2014 están en un poco más de 195,000 estudiantes se manifiesta el déficit habitacional que existe en la Ciudad de Guatemala para atender a esta población.

II. ANALISIS DE LA SITUACION
Según información obtenida del El Periódico, en Guatemala existe una población universitaria aproximada de 315,000 estudiantes (dato a Octubre de 2013), de lo cual la Universidad de San Carlos de Guatemala se posiciona con casi 120,225 estudiantes aglutinando el 41% de la población estudiantil la Ciudad de Guatemala, el resto está repartida en doce casas de estudio, encabezadas por la Universidad Mariano Gálvez con 16%, seguidas por la Universidad Rafael Landívar, Universidad del Valle y Universidad Francisco Marroquín.
La tendencia sobre el acceso a estudios superiores va en aumento, ya que en la actualidad las exigencias del mercado laboral son cada vez más altas en cuanto al nivel de escolaridad, sumado a esto la población demandante de educación superior se incrementó en un 5% en promedio en los últimos seis años.
El lugar de vivienda es un factor importante para obtener una mejor experiencia fuera del ambiente familiar, principalmente al inicio de una carrera universitaria, de esa cuenta se abre la oportunidad de inversión en el proyecto Residencial Residencia Universitaria que ofrece un ambiente además de agradable, cómodo, seguro y a precios accesibles, optimizando el desarrollo académico y personal de sus residentes
II.1 ANÁLISIS INTERNO
II.1.1 Análisis de Recursos Propios * Recurso propio del bien inmueble se cuenta con una propiedad que consta de una extensión territorial de 5,505V2 con dimensiones de 110Mts. De largo por 35Mts. De fondo. El costo por vara es de $190.00. Costo aproximado de la propiedad $1, 045,000.00 * Recurso de financiamiento para desarrollo del proyecto. El costo de la construcción está aproximadamente en $1, 800,000.00. evaluándose las siguientes dos opciones de financiación:

1. Financiamiento bancario en dólares con garantía hipotecaria sobre la propiedad.

2. Financiamiento mixto 21.43% por medio de enganches mediante la venta de 20 módulos $600,000.00, 44.65% financiamiento bancario equivalente a $1250,000.00 y el 33.93% restante por medio de capital propio equivalente a $ 950,000.00

II.1.2 Análisis de Costos DETALLE DE COSTOS PROYECTO RESIDENCIA UNIVERSITARIA | COSTO APROXIMADO DE CONSTRUCCION METRO CUADRADO $318.00 | | | | DESCRIPCION | | Costo Unitario | Costo Total | Total costo de construcción de toda la urbanización | | | $1,180,000.00 | Movimiento de tierra | | | $100,000.00 | Costo del terreno | | 190 v2 | $1,045,000.00 | Estudio de suelos | | | $10,000.00 | Diseño y Planificación general | | | $7,000.00 | Pozo de Agua | | | $25,000.00 | Planta de Tratamiento de aguas | | | $10,000.00 | Planta de energía eléctrica | | | $30,000.00 | Jardinización | | | $20,000.00 | Artefactos sanitarios | | | $7,500.00 | Pintura y Mano de obra | | | $35,000.00 | Puertas y ventanería | | | $20,000.00 | Equipamiento módulos | | | $15,000.00 | Energía Eléctrica durante la construcción | | | $3,000.00 | Agua durante la construcción | | | $1,500.00 | Circuito de cámaras | | | $5,000.00 | Módulos solares de calentadores | | | $15,000.00 | Presentaciones artísticas para comercialización | | | $1,500.00 | Ascensores | | | $60,000.00 | Licencia Municipal de Construcción | | | $65,000.00 | Estudio de Impacto Ambiental | | | $6,000.00 | Publicidad | | | $10,000.00 | Comisión de Ventas | | | $90,000.00 | Gastos Administrativos | | | $37,500.00 | Total | | | $2,799,000.00 |
II.1.3 Marketing MIX * PRODUCTO: a continuación se detallan los atributos más importantes que ofrece Residencia Universitaria 1. Ubicación próxima a la Universidad de San Carlos de Guatemala. 2. Infraestructura espaciosa y moderna dotada de servicios básicos. 3. Habitaciones cómodas, individuales y compartidas con baño privado, distribuida funcionalmente para una estadía agradable. 4. Oferta de servicios complementarios adecuados a las necesidades como: restaurante, lavandería, centro de cómputo y fotocopiado, gimnasio entre otros.

* PRECIO
Para el proceso de fijación de precios se tomó como referencia los precios de mercado para servicios similares detallados a continuación:

Descripción | Rango** | Alquiler de Habitación | Q. 800.00 | Q. 1,500.00 | Alquiler de Apartamento | Q. 1,000.00 | Q. 2,200.00 | Casa de Huéspedes | Q. 1,200.00 | Q. 2,500.00 | Casa Residencial | Q. 1,500.00 | Q. 3,000.00 |
** Referencia Clasificados Prensa Libre
La estrategia de fijación de precios se ha proyectado en Q. 1,800.00 por renta de habitación sencilla y Q. 3,200.00 por habitación doble. * PROMOCION
La promoción se enfocará en presentar a estudiantes y padres de familia, los beneficios de la Residencia Universitaria, a través de medios publicitarios tales como:
Revistas inmobiliarias, agencias de bienes raíces, vallas publicitarias en las principales carreteras de ingreso y salida de la Ciudad, Stand publicitario dentro de las instalaciones de la Universidad, radios comunitarias en el interior de país, suplementos inmobiliarios en el periódico de mayor circulación del país.

* PLAZA Y DISTRIBUCION
La residencia estará localizada en la 35 Calle y 19-02 de la zona 12 de Guatemala, constará con 40 módulos, cada módulo está compuesto de 2 habitaciones sencillas y 2 habitaciones dobles con dos parqueos. Por su proximidad al mercado potencial no se hace estudio de ubicación.
Cada una de las habitaciones sencillas tendrá un espacio de 20 m2, baño completo, una cama y colchón, escritorio y una silla, conexiones de cable TV, WiFi, electricidad 110 v, mini refrigerador y microondas.

Cada una de las dos habitaciones dobles tiene un área de 30 m2, baño completo, dos camas y dos colchones, escritorio, dos sillas y el mismo equipamiento de las habitaciones sencillas. Cada módulo de cuatro habitaciones comparte un balcón al aire libre de 12m2.

La capacidad de alojamiento será de 240 estudiantes y en la planta baja estarán los servicios de: Restaurante, lavandería centro de cómputo y fotocopiado, mantenimiento, gimnasio, control de ingreso y área verde.

USAC

II.1.4 Determinación del Mercado Potencial
El mercado potencial en Guatemala es el segmento de población identificado como clase media y media alta, quienes buscan acercarse a la Ciudad Capital para optar por estudiar y trabajar al mismo tiempo. Así mismo los jóvenes que se trasladan a la Ciudad para dedicarse en un 100% a los estudios universitarios.

Para ambos grupos Residencia Universitaria es una opción eficiente pues ofrece la cercanía al campus universitario a un costo accesible en un ambiente académico de alto nivel.

II.1.5 Estudio de Actitudes y Expectativas del Público Objetivo
El mercado objetivo al que está dirigido el proyecto de Residencia Universitaria es todo aquel que tiene la capacidad económica de pagar alrededor de Q. 1,800.00 o más por un lugar de habitación cómodo y seguro.

II.2 ANÁLISIS EXTERNO
II.2.1 ANÁLISIS DEL SECTOR Y DEL MERCADO DE RESIDENCIAS EN GUATEMALA TIPO DE RESIDENCIA | CONCEPTO | VENTAJAS | DESVENTAJAS | PUBLICIDAD | Alquiler de habitación | Alquiler de habitación en una casa residencial, en la cual se comparten los servicios de baño y cocina. | Costo accesible.Muchas opciones en el mercadoDiversidad de precios | No cuenta con servicio de alimentación.No tiene equipamiento de cocina para preparado de alimentos. Poca privacidad.Ambiente no apto para estudios. Distancia de la Universidad. | Por medio de volantes y clasificados de Prensa Libre | Alquiler de Apartamento | Alquiler de un apartamento, el cual cuenta con servicio de baño y cocina dentro del mismo. | Cuenta con equipamiento de cocina para preparado de alimentos.Costo accesible.Privacidad. | No cuenta con servicio de alimentación.Ambiente no apto para estudios.Distancia de la Universidad. | Por medio de volantes y clasificados de Prensa Libre | Casa de Huéspedes | Casa que recibe pensionistas y ofrece el servicio de dormitorio, baños y alimentación | Ofrece los servicios básicos de estadía en una residencia. Alimentación | Distancia de la Universidad. Costo elevado.Ambiente no apto para estudios. | Por medio de volantes y anuncios en carteleras de la Universidad | Casa Residencial | Alquiler de una casa residencial con todos los servicios incluidos, con excepción de la alimentación. | PrivacidadVariedad de precios según ubicación | No cuenta con servicio de alimentación. Costos de renta y mantenimiento elevados. | Por medio de volantes y clasificados de Prensa LibreRevistas inmobiliarias |

II.2.2 Índice de Saturación del Mercado Potencial
El mercado potencial que tenemos para el proyecto son 120,225 estudiantes universitarios, quienes están insatisfechos con la oferta habitacional existente y que están dispuestos a trasladarse a un ambiente adecuando para los fines estudiantiles que los trajo a la Ciudad o bien para los fines laborales y también de estudios.

II.2.3 Análisis Socioeconómico del Mercado Potencial
La población objetivo serán todos los matriculados de la Universidad de San Carlos de Guatemala, hombres y mujeres, quienes oscilan entre los 25 y 50 años, con ingresos mayores a Q. 3,800.00 mensuales o bien los jóvenes que inician su carrera profesional y sus padres estarán a cargo de sus gastos, esta población está ubicada entre los 19 y 24 años.

II.2.4 Expectativas del Mercado y Ciclo de Vida del Proyecto
La educación y más aún la profesional es un servicio que va en crecimiento, no solo por la superación individual de las personas, sino también por las exigencias actuales del mercado, que cada día son más elevadas y demandan personas con preparación no solo de a nivel de Licenciatura sino también de Maestrías y Post Grados.

La tendencia del Ciclo de Vida del proyecto residencial Residencia Universitaria se proyecta en aumento pues la población estudiantil tiende a un crecimiento constante, pues cada día hay más interesados en involucrarse en un proyecto de profesionalización, que es una puerta hacia el crecimiento laboral y personal de todo ser humano.

II.2.5 Análisis Estratégico de la Competencia
Los principales competidores son los apartamentos y habitaciones de alquiler, asimismo las casas de huéspedes y casas residenciales, las cuales por precios similares ofrecen servicios habitacionales, sin embargo las ventajas del proyecto residencial Residencia Universitaria superará por mucho las expectativas de los residentes, quienes estarán en un ambiente agradable, les dará oportunidad de formar su independencia personal y de forma segura.

III. ANALISIS FODA
Fortalezas:
* Innovación * Ubicación estratégica a campus universitario * Precios competitivos * Ambiente seguro, confortable y apropiado para el ambiente estudiantil * Servicios complementarios básicos para servicio de los residentes
Oportunidades:
* Captación del déficit habitacional en el sector * Mercado de residencias universitarias no ha sido explotado en el país * Aprovechar alianzas estratégicas con la universidad para promover la residencia con sus becados. * Expansión del proyecto Residencia Universitaria a otras regiones del país * Expansión de servicios complementarios de acuerdo a las necesidades de los residentes

Debilidades: * Espacio limitado para crecimiento en la sede Petapa * Limitación de recursos financieros para el desarrollo del proyecto * Poca experiencia en el negocio
Amenazas:
* Legislación municipal * Alta rotación de inquilinos * Pérdida del ambiente académico dentro de las instalaciones de la residencia

IV. DEFINICION DE OBJETIVOS
General:
* Realizar un análisis económico financiero para determinar la rentabilidad del proyecto y de esta forma determinar la viabilidad del mismo.

Específicos: * Proveer a la población estudiantil un ambiente seguro, agradable y eficiente ante sus necesidades habitacionales y de estudios. * Mantener un estándar de calidad optimo en los servicios ofrecidos dentro de la residencia universitaria * Mantener la fidelidad de los inquilinos haciendo que se respeten las normas y reglamento establecido en la Residencia. * Determinar los servicios que requieran los inquilinos de acuerdo a las necesidades, a fin de proporcionar todos los elementos necesarios para satisfacer más allá las expectativas.

ESTUDIO ADMINISTRATIVO
Dentro de los factores principales a evaluar en el proyecto son los elementos administrativos tales como la administración estratégica, la planeación de recursos humanos, aspectos legales, fiscales, laborales y ecológicos que definan el adecuado rumbo del proyecto y el logro eficiente de los objetivos.
Planeación de Recursos Humanos
Se considera que la operación administrativa y operativa del proyecto estará conformada de la siguiente manera durante el primer año: DETALLE | AÑO 1 | | PERSONAL | CANTIDAD | MENSUAL | TOTAL
MENSUAL | ANUAL | PRESTACIONES | Administrador | 1 | $ 700.00 | $ 700.00 | $ 8,400.00 | $ 3,528.00 | Mantenimiento | 1 | $ 350.00 | $ 350.00 | $ 4,200.00 | $ 1,764.00 | Seguridad | 4 | $ 500.00 | $ 2,000.00 | $ 24,000.00 | $ 10,080.00 | Ayudantes limpieza | 2 | $ 300.00 | $ 600.00 | $ 7,200.00 | $ 3,024.00 | Bodeguero | 1 | $ 350.00 | $ 350.00 | $ 4,200.00 | $ 1,764.00 | Recepcionista | 1 | $ 350.00 | $ 350.00 | $ 4,200.00 | $ 1,764.00 | TOTALES | 10 | | $ 4,350.00 | $ 52,200.00 | $ 21,924.00 |

MARCO LEGAL
El proyecto será desarrollado dentro del marco legal de una Sociedad Anónima regida por lo establecido en el código de comercio de Guatemala y las normas del Registro Mercantil, estará conformada por acciones nominativas, el 100% de las acciones serán propiedad del grupo de inversión inicial, el domicilio fiscal estará en la ciudad de Guatemala.
MARCO FISCAL
Para cumplir con las leyes fiscales del país, será necesario estar inscrito en la Superintendencia de Administración Tributaria SAT bajo el régimen de pago mensual sobre ingresos de capital inmobiliario, mobiliario, ganancias y pérdidas de capital, a partir del año 2016 la empresa se registrará en el régimen simplificado de pago de ISR el cual se paga el 7% de ISR sobre ingresos netos.

Evaluación Económica - Financiera
Derivado del análisis Económico - Financiero se determinó que el proyecto es totalmente rentable, reflejando los siguientes indicadores financieros todos ellos elaborados bajo las siguientes premisas: * Se venden 20 módulos de apartamentos a $ 150 mil cada uno. * El cliente paga 30 mil dólares en calidad de reserva al inicio del proyecto * Al final del proyecto el módulo de apartamentos debe estar cancelado en un 100% * La empresa se queda con 20 módulos, el valor de la renta por cada apartamento doble será de 400.00 dólares y cada apartamento sencillo en $ 225.00 para un total de 1,250.00 dólares de renta por módulo. * La empresa será propietaria de 8 locales comerciales que alquilará a $ 625.00 cada uno obteniendo un total de rentas por alquiler equivalentes a $ 33 mil mensuales * Las rentas empezarán a generar ingresos a partir del año 2016. AÑO | FLUJOS | VALOR PRESENTE | FLUJOS ACUMULADOS | 2014 | -Q8,360,000.00 | | | 2015 | Q10,958,000.00 | Q9,961,818.18 | Q1,414,000.00 | 2016 | Q2,246,400.00 | Q1,856,528.93 | Q3,375,600.00 | 2017 | Q2,246,400.00 | Q1,687,753.57 | Q5,457,200.00 | 2018 | Q2,246,400.00 | Q1,534,321.43 | Q7,306,800.00 | | VPN | Q6,680,422.10 | | | TIR | 64% | | | WACC | 15% | |

INDICADORES FINANCIEROS

FLUJO DE CAJA | | | | | | Flujo de Efectivo de Operaciones | ($15,721,740) | $24,617,528 | $1,961,720 | $2,081,720 | Utilidad Neta sin Ingresos Financieros | $7,034,500 | $1,766,720 | $1,886,720 | $2,006,720 | Depreciaciones | $1,468 | $75,000 | $75,000 | $75,000 | Clientes | ($19,101,420) | $19,200,000 | $0 | $0 | Inventarios | ($340,000) | $340,000 | $0 | $0 | Gastos Pagados por Adelantado | ($4,000,000) | $4,000,000 | $0 | $0 | Cuentas por Pagar | $683,712 | ($764,192) | $0 | $0 | Otras cuentas por pagar | $0 | $0 | $0 | $0 | Inversiones Operativas | $0 | $0 | $0 | $0 | Flujo de Efectivo de Financiamiento | 19,000,000 | (14,577,100) | (1,500,000) | (1,500,000) | Ingresos Financieros | | | | | Inversiones No operativas | - | - | - | - | Financiamiento | 19,000,000 | (14,577,100) | (1,500,000) | (1,500,000) | | Caja | 3,278,260 | 10,040,428 | 461,720 | 581,720 |

ESTRUCTURA ÓPTIMA DE CAPITAL
Debido a la falta de liquidez la estructura de capital a utilizar estará conformada en 45% por capital bancario a una tasa de interés del 8% en dólares, y 34% de capital propio, no se considera necesario el emitir deuda accionaria preferente debido a que el porcentaje faltante se obtendrá de los anticipos recibidos por los clientes. El costo promedio ponderado de capital (WACC) para el proyecto es de 15%
PERIODO DE RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN
Debido a la alta rentabilidad del proyecto, la inversión se recupera en un año, proyectando que la venta de los módulos se realizará en planos durante el año de la construcción.

CONCLUSIONES

* La oferta de servicios será de niveles superiores en calidad y capacidad a precios accesibles, los cuales además brindaran como valor agregado servicios complementarios básicos que generarán beneficio a sus residentes. * La ejecución del proyecto considera los aspectos relevantes que toman en cuenta los estudiantes al momento de escoger un hospedaje adecuado para su comodidad y confort que logre llenar sus expectativas.

* Respecto a la capacidad de pago de alquiler de los apartamentos, se puede concluir que los precios que se han estimado cobrar, van acorde con los resultados al sondeo realizado en el sector y éstos a su vez satisfacen los requerimientos económicos para la ejecución del proyecto.

* El proyecto es factible y sostenible financieramente, dado los resultados del análisis del VAN: Q. 6, 680,422.10 y de la tasa interna de retorno del 64% permitieron establecer que el proyecto genera rentabilidades superiores a las exigidas por los inversionistas para proyectos similares, asimismo el periodo de recuperación de la inversión es sumamente corto debido a que se recupera en un año y el Proyecto tiene la capacidad de generar los flujos de efectivo necesarios para el cumplimiento de las obligaciones a corto y largo plazo.