Free Essay

Warehousing

In:

Submitted By vanjka
Words 94855
Pages 380
МОДУЛ 1- Закон о посредовању у промету и закупу непокретности

1.1 Закон који уређује посредовање у промету и закупу непокретности
Закон о посредовању у промету и закупу непокретности из 2013,и Закон о промету непокретности Службени гласник РС бр. 93/2014.год,
Овим законом уређују се услови и начин обављања посредовања у промету и закупу непокретности, као и надзор над применом овог закона.
На питања која нису овим законом посебно уређена, сходно се примењују одредбе закона којим се уређују облигациони односи.

1.2 Ко се може бавити посредовањем у промету и закупу непокретности
Посредовањем у промету и закупу непокретности могу се бавити сви пословни субјекти и појединци који испуњавају услове из Закона, имају положен стручни испит и уписани су у Регистар посредника.
Стручна оспособљеност за обављање послова посредовања утврђује се полагањем стручног испита (у даљем тексту: стручни испит).
Физичко лице које полаже стручни испит мора да има пребивалиште на територији Републике Србије и најмање IV степен стручне спреме.
Физичком лицу које положи стручни испит издаје се уверење о положеном стручном испиту.
Министарство води евиденцију о издатим уверењима.
Средства остварена од уплата за полагање стручног испита су приход буџета Републике Србије.

1.3 Које услове треба испунити за обављање послова посредовања
За обављање посла посредника појединац или предузеће мора бити уписано у Регистарпосредника.
Подносилац захтева може да започне обављање посредовања даном доношења решења о упису у Регистер посредника, који се сматра даном уписа у тај регистар.
Услови за упис у Регистар посредника:
- Положен стручни испит :
Да предузетник или најмање једно физичко лице које оснива привредно друштво, односно други члан привредног друштва, или најмање један запослени, односно најмање једно лице које је ангажовано ван радног односа има положен стручни испит из члана 11. Закона
- важећи уговор о осигурању закључен у складу са чланом 13 Закона
- одговарајући пословни простор у складу са чланом 14.Закона
- да није изречена заштитна мера из чланова казнених одредаба (члан 32. став 2. и члан 33. став 4. Закона)

1.4 Садржај уговора о посредованју
Посредовање се врши на основу уговора о посредовању у промету, односно закупу непокретности (у даљем тексту: уговор о посредовању), који закључују налогодавац и посредник.Налогодавац може да буде продавац, купац, закуподавац или закупац, односно пуномоћник неког од тих лица.
Уговор о посредовању закључује се у писаном, односно електронском облику у складу са законом којим се уређује електронска трговина.
Уговор о посредовању поред права и обавеза посредника и налогодавца, нарочито садржи податке о посреднику и броју под којим је уписан у Регистар посредника, налогодавцу, врсти и битним елементима правног посла у циљу чијег закључења посредник посредује, о висини, начину и року плаћања посредничке накнаде, року важења уговора и врсти и висини трошка додатних услуга, уколико су уговорене.

1.5 Обавезе посредника
Посредник се, у зависности од врсте посредованог правног посла, обавезује да ће обављати следеће:
1) настојати да нађе и доведе у везу с налогодавцем лице ради закључивања посла који је предмет уговора о посредовању
2) дати налогодавцу објективно мишљење о цени непокретности или износу закупнине непокретности у складу са њеним карактеристикама, приликама на тржишту, као и другим релевантним околностима;
3) извршити увид у исправе којима се доказује право својине или друго стварно право на непокретности чији промет, односно закуп је предмет посредовања, и упозорити налогодавца нарочито на:
- могуће ризике у вези са уписом предметне непокретности у регистре непокретности;
-уписана права, односно терете на предметној непокретности;
-постојање права прече куповине и ограничења у правном промету у складу са посебним прописима;
4) обавити потребне радње ради презентације непокретности на тржишту, поставити оглас у вези са прометом, односно закупом непокретности на одговарајући начин и извршити све друге радње договорене уговором о посредовању које прелазе уобичајену презентацију, а за шта има право на посебне, унапред исказане трошкове;
5) омогућити преглед непокретности;
6) посредовати у преговорима и настојати да дође до закључивања уговора;
7) чувати податке о личности налогодавца и по писаном налогу налогодавца чувати као пословну тајну податке о непокретности у вези са чијим прометом, односно закупом посредује, или у вези с том непокретности или с послом за који посредује;
8) обавестити налогодавца о свим околностима од значаја за предметни посао које су му познате или му морају бити познате.

1.6 Обавезе налогодавца
Налогодавац се, у зависности од врсте посредованог правног посла, обавезује да ће обавити следеће:
1) обавестити посредника о свим околностима које су од значаја за обављање посредовања;
2) дати посреднику на увид оригинале исправа које доказују његово право на непокретности која је предмет промета, односно упозорити посредника на све уписане и неуписане терете који постоје на непокретности;
3) посреднику и лицу заинтересованом за закључење правног посла омогућити разгледање непокретности, на договорени начин и у договорено време;
4) обавестити посредника о свим битним подацима о непокретности, што посебно укључује тачне податке о цени, локацији, структури непокретности и др;
5) предати посреднику оверене копије свих исправа којима доказује право својине на непокретности која је предмет посредовања, приликом закључења посредованог правног посла – предуговора или главног уговора у вези са прометом или закупом непокретности;
6) исплатити посреднику уговорену посредничку накнаду, и ако је то посебно уговорено, надокнадити посреднику друге трошкове настале током посредовања;
7) обавестити посредника о свим променама у вези са посредованим послом, а посебно о променама у вези са правима на непокретности, роковима и ценом, а све у року од три дана од дана настале промене.
Ако налогодавац да налог за посредовање или закључи уговор о посредовању противно начелу савесности и поштења, дужан је да надокнади трошкове настале током посредовања, који не могу бити већи од уговорене посредничке накнаде за посредовани посао.

1.7 Посредничка надокнада
Посредник стиче право на посредничку накнаду у моменту закључења уговора за који је посредовао, осим ако посредник и налогодавац нису уговорили да се право на посредничку накнаду стиче у моменту закључења предуговора за који је посредник посредовао.

Посредник не може захтевати делимично плаћање посредничке накнаде унапред, односно пре закључења предуговора, односно уговора за који је посредовао .

Трошкове додатних услуга у вези са послом који је предмет посредовања посредник може наплатити, ако је то изричито наведено у уговору о посредовању.

Након престанка важења уговора о посредовању посредник има право на накнаду у складу са одредбама члана 27. ст. 5, 6. и 7. овог Закона, ако није другачије уговорено.

Посредник, односно потпосредник нема право на накнаду за посредовање ако са налогодавцем у своје име, као уговорна страна, закључи уговор који је предмет посредовања, односно ако такав уговор с налогодавцемзакључи лице са положеним стручним испитом које за посредника, односно за потпосредника обавља послове посредовања.

1.8 Престанак уговора о посредовању

Уговор о посредовању престаје да производи правна дејства протеком рока на који је закључен, закључењем правног посла за који је посредовано или отказом у писаном, односно електронском облику, у складу са законом којим се уређује електронска трговина.

Ако није другачије уговорено, уговор о посредовању се закључујена годину дана.

Отказ уговора о посредовању не мора бити образложен и има правно дејство моментом достављања посреднику.На отказ уговора о посредовању сходно се примењују одредбе закона којим се уређују облигациони односи у делу који се односи на опозивање налога за посредовање.

Налогодавац је дужан да надокнади посреднику настале трошкове само ако је изричито уговорено да их сноси налогодавац без обзира на успех посредовања.

Ако након престанка важења уговора о посредовању на основу отказа налогодавца, а у року не дужем од месец дана од дана престанка важења уговора, налогодавац закључи правни посао који је непосредна последица посредниковог посредовања пре престанка важења уговора о посредовању, дужан је да посреднику плати уговорену посредничку накнаду у целини, осим ако је уговором о посредовању другачије било уговорено.
Ако под условом и у року , налогодавац закључи правни посао који је у значајној мери резултат посредниковог посредовања пре престанка важења уговора о посредовању, дужан је да плати посреднику сразмерну посредничку накнаду, осим ако јеуговором о посредовању другачије било уговорено.

1.9 Осигурање од одговорности за штету

Посредник је дужан да са друштвом за осигурање које има седиште у Републици Србији има важећи уговор о осигурању од одговорности за штету која би могла да настане за налогодавца услед неиспуњења уговорних обавеза преузетих уговором о посредовању из члана 15. овог закона, као и обавеза прописаних чланом 16. овог закона.
За штету коју би посредник могао да проузрокује налогодавцу обављањем посредовања свота осигурања износи минимално 15.000,00 евра у динарској противвредности по једном осигураном случају, односно укупно минимално 45.000,00 евра у динарској противвредности за све одштетне захтеве у једној години осигурања.

1.10 Регистар посредника
Упис у Регистар посредника врши се на захтев лица које тражи упис у тај регистар (у даљем тексту: подносилац захтева).
Подносилац захтева може да започне обављање посредовања даном доношења решења о упису у Регистар посредника, који се сматра даном уписа у тај регистар.
Решење о упису у Регистар посредника доноси министар надлежан за послове трговине (у даљем тексту: министар), у року од 30 дана од дана подношења захтева.

Услови за упис у Регистар посредника су:
1) да предузетник или најмање једно физичко лице које оснива привредно друштво, односно други члан привредног друштва, или најмање један запослени, односно најмање једно лице које је ангажовано ван радног односа (у даљем тексту ангажовано лице) има положен стручни испит из члана 11. овог закона;
2) важећи уговор о осигурању закључен у складу са чланом 13. овог закона;
3) одговарајући пословни простор у складу са чланом 14. овог закона;
4) да није изречена заштитна мера из члана 32. став 2. и члана 33. став 4. овог закона, која је на снази у време подношења захтева.

У регистар посредника уписуји се и воде подаци о: 1. Посредницима ( пословно име, адреса седишта и огранка, ПИБ, матични број ) 2. Запосленима, односно ангажованим лицима са положеним стручним испитом из члана 11. Закона 3. Адреси пословног простора из члана 14. Закона 4. Изреченим заштитним мерамаиз члана 32. став 2. и члана 33. став 4. Закона

Регистар посредника је јаван и сва лица могу бесплатно да изврше увид у податке који се воде у Регистру посредника, без ограничења. Министарство објављује Регистар посредника на интернет страници министарства.

Посредник је дужан да пријави сваку промену података који се евидентирају у Регистру посредника у року од седам дана од дана настанка промене, ради уписа промене у Регистар посредника.
Министарство по службеној дужности врши промене података у Регистру посредника, на основу података којима располажу државни органи у склопу службених евиденција, као и података из надзора који се спроводи у складу са овим законом.
На захтев заинтересованог лица, министарство издаје извод из Регистра посредника, у року од три дана од дана пријема захтева.

Посредник се брише из Регистра посредника:
1) ако престане да постоји неки од услова из члана 5. став 1. тач. 1), 2) или 3) овог закона;
2) на лични захтев.
Решење о брисању из Регистра посредника доноси министар, а на основу података из јавних евиденција, као и података утврђених у поступку надзора.

МОДУЛ 2 – Закон о промету непокретности и Закон о облигационим односима

2.1 Појам уговора, садржина и битни елементи, врсте уговора
Уговор је један од основних појмова у праву уопште. Уговор је сагласност воља две или више лица којим се постиже неко дејство. Код уговарања је најзначајнија аутономија воље, јер од уговарача зависи с ким ће уговор закључити, која ће бити садржина тог уговора и на који ће начин престати. Међутим, постоје и ограничења, а то су принудни прописи и добри обичаји. Воља странака може се кретати у оквиру наведених ограничења. Уговор је закључен када су се уговорне старне сагласиле о битним састојцима уговора.
У нашем законодавству закључење уговора не подлеже никаквој форми, осим ако законом није другачије одређено, што је управо случај са уговором о промету непокретности. Они морају бити закључени у законом прописаној форми да би били пуноважни.
За посреднике у промету и закупу непокретности, најважнији су уговор о купопродаји, уговор о замени и уговор о закупу.

Појам
Купопродаја непокретности је правни посао који је регулисан уговором о купопродаји непокретности чија форма и садржина су прописани Законом о облигационим односима и Законом о промету непокретности.
Уговор о промету непокретности закључује се у облику јавнобележничког записа.
За састављање уговора о промету непокретности у облику јавнобележничког записа искључиво је надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора.
Ако јавни бележник, на основу увида у посебну евиденцију о уговорима о промету непокретности, утврди да су у суду већ оверени потписи на уговору о промету непокретности , односно да је код јавног бележника или у суду сачињен јавнобележничкии запис о промету исте непокретности , а продавац је исто лице, дужан је да о томе упозори уговорнике и да то упозорење унесе у јавнобележнички запис, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник одбија да сачини јавнобележнички запис.
Јавни бележник који је сачинио јавнобележнички запис о уговору о промету непокретности дужан је да оверен препис тог јавнобележничког записа одмах достави суду који је надлежан за вођење посебне евиденције јавнобележничких записа о уговорима о промету непокретности.
Јавни бележник који је сачинио јавнобележнички запис о уговору о промету непокретности дужан је да оверен препис тог јавнобележничког записа достави органу надлежном за утврђивање и наплату јавних прихода у року од 10 дана од дана сачињавања.
Основни суд води посебну евиденцију јавнобележничких записа о уговорима о промету непокретности које се налазе на његовом подручју. Посебна евиденција садржи: податке о уговорницима, податке о непокретности и податке о јавно бележничком записуо уговору о промету непокретности. Право увида у посебну евиденцију иамју јавни бележници са подручја основног суда који води посебну евиденцију.
Ако јавни бележник, на основу извршеног увида у регистар непокретности или на други начин , утврди да је премет уговора о промету непокретности објекат или посебан део зграде за који није издата употребна дозвола или у погледу кога је у току поступак легализације, дужан је да о томе упозори уговорнике и да то упозорење унесе у јавнобележнички запис, а ако се уговорници противе уношењу упозорења, јавни бележник одбија да сачини јавнобележнички запис.
..................................................
Такође, обзиром на комплексност Уговора о продаји непокретности ( назив према Закону о облигационим односима ) приликом закључења уговора о продаји непокретности потребно је имати у виду и поједине одредбе Закона о основама својинскоправних односа, Закона о земљишним књигама, Закона о државном премеру и катастру , па чак и Закона о девизном пословању, Закона о порезима на имовину или Закона о ПДВ-у, као и Закона о спречавању прања новца и финансирању тероризма.
Пре приступања закључењу и овери уговора потребно је прибавити доказе о праву власништва на непокретности која је предмет продаје ( ЛН, уговор о откупу стана у друштвеној или државној својини, решење о наслеђивању, претходни уговор.... ), као и извршити проверу да ли је наведена непокретност оптерећена каквим теретом или забранама, те се увидом у личну карту продавца уверити да ли је продавац лице које се за то декларише или се ради о пуномоћнику или неком трећем лицу.
Наиме, део други, глава 7 Закона о облигационим односима регулише форму , садржину и битне елементе и обавезе уговорних страна.
Уговором о продаји обавезује се продавац да пренесе на купца право својине на продату ствар и да му је у ту сврху преда , а купац се обавезује да плати цену у новцу и преузме ствар.
Уговор о продаји непокретних ствари мора бити закључен у писменој форми, под претњом ништавности. Битни елементи уговора о продаји Битни елементи уговотра о продаји непокретности су ствар и цена.
а)Ствар. Ствар о којој је уговор мора бити у промету , те је ништаван уговор о продаји ствари која је ван промета. За продају ствари чији је промет ограничен важе посебни прописи. Продаја се може односити и на будућу ствар.

б) Цена. Ако уговором о продаји цена није одређена , а ни уговор не садржи довољно података помоћу којих би се она могла одредити , уговор нема правно дејство. Остале одредбе у уговору
У Уговору о купопродаји непокретности се често уноси и одредба која се односи на одговорност за правне недостатке,тзв. заштита од евикције. Та одредба гласи да : продавац одговара ако на продатој ствари постоји неко право трећег које искључује, умањује или ограничава купчево право, те кад треће лице полаже неко право на ствар, купац је дужан обавестити продавца о томе , изузев кад је продавцу то већ познато , и позвати га да у разумном року ослободи ствар од права или претензије трећег.
Ову одредбу нема потребе уносити у уговор о продаји будући да је заштита од евикције прописана Законом о облигационим односима и примењују се у сваком случају, осим када уговорне стране експлицитно искључе њену примену.

Две су последице наступања евикције.
Уколико продавац не поступи по захтеву купца , у случају одузимања ствари од купца, уговор се раскида по самом закону ( аутоматски раскид ), док у случају умањења или ограничења купчевог права, купац може по свом избору раскинути уговор или захтевати сразмерно смањење цене. У сваком случају купац има право на накнаду претрпљене штете.
Код примене евикције врло битно је да ли је купац свестан или није, односно уколико је купац у часу закључивања уговора знао за могућност да му ствар буде одузета , или да његово право буде смањено или ограничено , нема право на накнаду штете ако се та могућност оствари, али има право захтевати враћање, односно снижење цене.

2.2 Уговор о промету непокретности , форма, правно дејство
Форма уговора о продаји непокретности Законом о промету непокретности прописано је да је промет непокретности слободан , ако законом није другачије одређено.
Преносом права својине на згради истовремено се преноси и право својине на земљишту на коме се зграда налази , као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде. Преносом права својине на згради изграђеној на земљишту на коме власник зграде нема право својине , већ само право коришћења , преноси се и право коришћења на земљишту на коме се зграда налази, као и на земљишту које служи за редовну употребу зграде.
Промет непокретности је пренос права својине на непокретности правним послом уз накнаду или без накнаде.
Промет непокретности је слободан. Непокретности су земљиште, зграде, станови, пословне просторије, гараже, гаражна места.
Уговор о промету непокретности којимсе врши пренос права својине на непокретности са једног на друго лице, закључује се у облику јавнобележничког записа.
За састављање уговора о промету непокретности у облику јавнобележничког записа искључиво је надлежан јавни бележник на чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора. Уговори који нису закључени на овај начин не производе правно дејство.
У градовима односно општинама за које нису именовани јавни бележници, до именовања јавних бележника, уговоре о промету непокретности у облику јавнобележничког записа ће састављати Основни судови.
Уговором о промету непокретности, продавац се обавезује купцу да на њега пренесе право својине на продатој непокретности и да му у ту свху преда непокретност, а купац се обавезује да плати цену у новцу и преузме ствар.
Уговор о продаји ( традиционално се назива уговором у купопродаји ) треба прецизирати обавезе обе уговорне стране. 1. Обавезе продавца: предаја ствари и пренос права својине * Предаја ствари- продавац мора предати непокретност купцу у року који је предвиђен уговором и у исправном стању. Ако није ништа друго уговорено, продавац није дужан да преда купцу непокретност ако му купац не исплати уговорену цену. * Пренос права својине – продавац је обавезан да купцу пренесе право својине на непокретност , на тај начин што ће му дати сагласност за укњижбу - clausula intabulandi. Без clausulе intabulandi купац не може извршити пренос права својине на своје име. 2. Обавезе купца: * Исплата уговорене купопродајне цене; - Купац је дужан да плати цену у време и на начин одређен у уговору

Ништавост
Ништав је уговор о промету непокретности закључен под условима постојања притиска и насиља, односно условима и околностима у којима је била угрожена или није била обезбеђена сигурност људи и имовине , остваривање заштите слобода, права и дужности грађана или законитост и равноправност грађања.

Пренос права (Clauslula intabulandi )
Иако Законом о облигационим односима и Законом о промету непокретности није прописан као обавезан елеменат , clausula intabulandi je conditio sine qua non за укњижење права својине на непокретностима ( односно стицање права својине).
Законом о земљишним књигама Краљевине Југославије из 1930. Године ( параграф 39.) прописано је да се приватне исправе, на основу којих се има вршити укњижење , треба да садржавају још и : тачну ознаку земљишта или права у погледу којег се укњижење има вршити и изречену изјаву онога , чије се право ограничава , оптерећује, укида или на другу особу преноси , да пристаје на укњижење. Ова се изјава може дати у посебној исправи или у земљишнокњижној молби. Али у таквим случајевима исправа или молба , која садржи изјаву , треба да буду снабдевени свим оним , што се захтева за укњижбу.
Такође , одредбом из члана 87 Закона о државном премеру и катастру из 2009. Године са изменама 2010. Године прописано је да приватна исправа, односно исправа о правном послу , поред општих услова за упис , да би била подобна за упис , мора бити: сачињена у писаној форми уз оверу потписа лица између којих се исправа сачињава, ако посебна форма исправе није прописана посебним законом ; и садржавати изјаву о дозволи уписа, која није условљена или орочена. Ако изјава о дозволи уписа није садржана у приватној исправи, односно исправи о правном послу , може бити дата у посебној исправи уз уз оверу потписа лица које изјаву даје.

Радње након закључења уговора – уместо резимеа
Након закључења и овере уговора о купопродаји непокретности купац и продавац приступају у овалшћену пословну банку ради трансфера новца на име купопродајне цене , те уз потврду да је новац трансферисан и да је цена у целости исплаћена ( исплата цене у целости није услов за укњижбу али се често уговара давање clausule intabulandi тек након исплате цене ) потребно је поднети захтев за укњижбу при катастру непокретности.

2.3 Овера потписа
Новим законом о промету непокретности предвиђено је да се уговор о промету непокретности закључује у облику јаавнобележничког записа. Дакле, уговор о промету непокретности у оваквом облику састављаће искључиво јавни бележникна чијем се подручју налази непокретност која је предмет уговора.

Приликом овере потребно је:
1.Лично присуство уговорних страна, а уколико то није могуће потребно је приложити важеће пуномоћје добијено од стране потписника уговора и оверено од суда или јавног бележника (најмање 2 примерка, 1 примерак за архиву оверитеља ).
2.Лични важећи документи за физичка лица – важећа лична карта , важећи пасош, а за стране држављање искључиво пасош ( почев од 01.09.2014. године приликом овере код јавног бележника као документ о идентитету странке моћи ће да се користи важеће возачка дозвола и војна књижица ).
3.За правно лице неопходно је да се на увид приложи оригинал решења или оверен извод из Агенције за привредне регистре и један примерак фотокопије решења или извода из АПР које ће суд , општина, односно јавни бележник задржати.
4.Оригинал документа или уговора који се оверава.
5.Доказ о власништву непокретности –уколико је предмет уговора непокретностпотребно је презентовати на увид доказ о власништву непокретности – оригинал уговора о стицању власништва , правоснажног решења о наслеђивању и др. и приложити једну фотокопију.
6.Доказ о плаћеној такси за оверу.

Овера уговора о непокретностима Документ који се оверава | Ко оверава | Потребно за оверу | 1. Предуговор о купопродаји Уговор о купопродаји 2. Уговор о поклону 3. Уговор о размени (трампи) непокретности 4. Споразумни раскид уговора 5. Уговор о закупу 6. | Основни суд; од 01.09.2014. г. и јавни бележници | 1. Лично присуство уговорних страна 2. 3. Документација за идентификацију уговорних страна – за држављане Србије важећа ЛК или путна исправа ( од 01.09.2014. важећа возачка дозвола или војна књижица ) ; за странце искључиво пуртна исправа; за правна лица оригинал решења или извода из АПР и један примерак у фотокопији назначеног решења или извода из АПР које задржава оверитељ 4. Најмање 6 примерака уговора ( 2 примерка од којих оверитељ задржава један примерак за своју архиву , а један по службеној дужности доставља Пореској управи ) 5. Доказ о власништву непокретности о којој се закључује уговор ( претходни уговор о стицању власништва – уговор о купопродаји , поклону, правоснажно решење о наслеђивању и др. ) – оригинал на увид и 1 фотокопија за архиву оверитеља 6. Доказ о плаћеној такси за оверу | Уговор о надградњи, доградњи и др. Уговорне стране су : 1. Стамбена зграда 2. Физичко лице као инвеститор | Основни суд; од 01.09.2014. г. и јавни бележници | 1. Лично присуство уговорних страна, односно инвеститора и овлашћеног предтавника Скупштине зграде 2. Одлука Скупштине зграде о дозволи за надградњу , доградњу 3. Оверена сагласност власника који поседују више од 50% површине власништва непокретности – оригинал потписа или оверен записник Скупштине зграде 7. Документа за идентификацију уговорних страна – за лице које оверава уговор - држављане Србије важећа ЛК или путна исправа ( од 01.09.2014. важећа возачка дозвола или војна књижица ) dokument za identifikaciju ugovornih strana – za lice koje overava ugovor - državljanina Srbije : važeća lična karta ili važeći pasoš (od 01.09.2014. važeća vozačka dozvola ili vojna knjižica); за странце искључиво пуртна исправа; за правна лица оригинал решења или извода из АПР и један примерак у фотокопији назначеног решења или извода из АПР које задржава оверитељ 8. Најмање 6 примерака уговора ( 2 примерка од којих оверитељ задржава један примерак за своју архиву , а један по службеној дужности доставља Пореској управи ) 4. |

2.4 Право прече куповине

Право прече куповине представља обавезу продавца да извести одређена лица о намераваној продаји непокретности, као и о условима продаје и да им понуди да и они купе непокретност за исту цену.Законом су предвиђене ситуације у којима ова обавеза продавца постоји, као и круг лица којима је он обавезан да непокретност понуди на продају.
Наведена обавеза продавца постоји :
-ако је предмет продаје сувласнички удео
-ако је предмет продаје пољопривредно земљиште

Својину може имати једно лице, а уколико више лица на истој физички неподељеној ствари имају власништво, у питању је сусвојина.
Сувласник непокретности који намерава да прода свој сувласнички део дужан је да га претходно понуди осталим сувласницима.
У случају кад има више сувласника, понуда се доставља свим сувласницима истовремено. Та понуда мора да садржи податке о непокретности, цени и осталим условима продаје.
Ималац права прече куповине дужан је да се у року од 15 дана од дана пријема понуде писменим путем изјасни о понуди.
И понуда и изјава о прихватању понуде морају се учинити препорученим писмом.
Ако се ималац права прече куповине, коме је учињена понуда, у року од 15 дана од дана пријема понуде, не изјасни на начин да прихвата понуду, продавац може продати непокретност другом лицу, али не под повољнијим условима.
У случају кад има више сувласника, првенство у остваривању права прече куповине има сувласник са већом сувласничким делом.
Кад има више сувласника са једнаким сувласничким уделом, продавац- сувласник непокретности има право да сам одлучи коме ће од њих продати свој део непокретности.

Власник који намерава да прода пољопривредно земљиште, дужан је да га претходно понуди власнику суседног пољопривредног земљишта.
У случају кад има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште граничи са пољопривредним земљиштем продавца, првенство у остваривању права прече куповине има власник суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца. Ако има више власника суседног земљишта чије се пољопривредно земљиште претежним делом граничи са земљиштем продавца, а граничне линије су једнаке, предност између њих има власник суседног земљишта чија је површина највећа.
У остваривању права прече куповине власник суседног земљишта је по редоследу иза сувласника земљишта које је предмет продаје.
Ако ималац права прече куповине не прихвати понуду, а власник ту непокретност не прода ни трећем лицу у року од једне године од дана неприхватања понуде, дужан је да у случају поновне продаје учинити поновну понуду, односно поступи истим редоследом како је горе наведено.

Ако је продавац продао непокретност, а није је претходно понудио имаоцу права прече куповине или је непокретност продао под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права прече куповине може тужбом код суда да захтева поништај уговора о продаји непокретности и да се непокретност њему прода, под истим условима.
Тужилац је дужан да истовремено са подношењем тужбе да положи депозит код надлежног суда у висини тржишне вредности непокретности на дан подношења тужбе.

3.5 Капара и одустаница

Капара је одређени износ новца који купац даје продавцу као знак да је уговор склопљен. Износ капаре је ствар договоре између уговорних страна, али у промету непокретности уобичајено је да та капара буде 10% од уговорене купопродајне цене. Капара може бити нижа или виша од овог износа у зависности од договора. Враћање и урачунавање капаре:
Приликом испуњења уговора ( исплата купопродајне цене ), капара се мора вратити илиурачунати у испуњење обавезе.
У промету непокретности, односно код закључења уговора о купопродаји непокретности, капара се уобичајено даје као одустаница. То значи да свака уговорна страна има право да одустане од уговора.
Тако, уколико после давања капаре одустане страна која је дала капару- купац, она губи , односно продавац може задржати капару.
Ако одустане страна која је капару примила- продавац, она је удвојено враћа купцу, односно купац може тражити враћање удвојене капаре.
Капара се враћа купцу у једноструком износу у случају:
-спразумног раскида уговора;
-немогућности испуњења услед више силе
-обе стране су криве за неиспуњење уговора
2.6 Пуномоћје

Правни послови као и уговори могу да се обављају односно закључују преко другог лица које има статус заступника.Ако тај правни посао закључи заступник он обавезује пуномоћника ако је правни посао закључен у оквиру датог пономоћја.
Заступник не може да пренесе своје овлашћење на друго лице осим ако је то дозвољено законом или му је пуномоћник то у пуномоћју одобрио.
Ако заступник прекорачи своја овлашћења и закљученим послом обавеже пуномоћника више од дозвољеног оквира , пуномоћник може да преузме такве обавезе накнадним одобрењем.
Ако неко лице закључи уговор у име пуномоћника без његовог овлашћења, тај уговор обавезује пуномоћника само ако га он накнадно одобри.
Пуномоћје је овалшћење за заступање које властодавац правним послом даје пуномоћнику. Постојање и обим пуномоћја су независни од правног односа на чијојје подлози пуномоћје дато.
Пуномоћник може бити правно лице.
Форма прописана законом за неки уговор или који други правни посао важи и за пуномоћје за закључење тог уговора , односно за предузимање тог посла.
Пуномоћник може предузимати само оне правне послове за чије је предузимање овалшћен.
За продају или куповину непокретности неопходно је да пуномоћје буде сачињено у форми која је неопходна за уговор о промету непокретности.
Код пуномоћја за продају , неопходно је да су тачно наведене све радње које пуномоћник може предузимати.
Пуномоћје мора да садржи :
-прецизне податке пуномоћника
-прецизне податке властодавца
-прецизне податке непокретности
-обим овлашћења

Собзиром да исплата купопродајне цене обавезно мора да се врши преко банке, постоје посебни прописи НБС који се тичу рока важења пуномоћја за обављање трансакције пред банком.

Опозивање и сужавање пуномоћја
Властодавац може по својој вољи сузити или опозвати пуномоћје , чак и ако се уговором одрекао тог права. Опозивање и сужавање сваког пуномоћја може се учинити изјавом без посебне форме.
Ако је опозивањем или сужавањем пуномоћја повређен уговор о налогу , или уговор о делу , или неки други уговор , пуномоћник има право на накнаду тиме настале штете.

3.6 Уговор о закупу

Уговор о закупу је уговор којим се закуподавац обавезује да ће закупцу да преда одређену ствар на употребу , а закупац се обавезује да му за то плати одређену закупнину и да му после уговореног времена закупа, ствар врати.
Битни елементи уговора о закупу су ствар и закупнина.
Време трајања овог уговора није битан елеменат и могућ је како закуп на одређено време, тако и на неодређено време.

Обавезе закуподавца су: 1. Предаја закупљене ствари 2. Одржавање ствари у исправном стању, осим ситних поправки које су проузроковане редовном употребом и које падају на терет закупца 3. Одговорност за метеријалне недостатке / закуподавац одговара за мане на ставри које ометају редовно коришћење )

Обавезе закупца су: 1. Употреба ставри према уговору ( закупац ствари користи као добар домаћин и сноси трошкове текуће употребе и ситних оправки ) 2. Плаћање закупнине ( закупнина може да се плаћа одједном или у ратама, унапред или ретроактивно ) 3. Враћање закупљене ствари ( закупац је дужан да врати ствар неоштећену , односно у стању у ком је и примио )

Подзакуп је уговор којим закупац даље даје у закуп ствар коју је закупио од закуподавца. Овај уговор је могућ само ако основним уговором није забрањен. Закњучење овог уговора може да буде условљено претходном дозволом закуподавца. Подзакуп престаје кад престаје и закуп.

Престанак закупа настаје у следећим случајевима:
-протеком времена- ако је закључен на одређено време
-прећутно обнављање закупа – ако закупац настави да користи закупљену ствар и после протека уговореног времена, азакуподавац се томе не противи , онда се претпоставља да је дошло до прећутног обнављања истог уговора , али на неодређено време
-отказ-ако је закуп закључен на неодређено време, он може да престане отказом , стим што се узима отказни рок који је наведен у уговору. Отказ може да да свака страна.
- Пропаст ствари услед више силе – код делимичног уништења, закупац може да бира, да ли ће тражити раскид или снижење закупнине.
- Смрт Уговарача – уговор се наставља са његовим наследницима , ако није другачије договорено.

2.7 Уговор о поклону

Уговор о поклону је уговор којим један уговорник ( поклонодавац ) преноси или се обавезује да пренесе на другог уговорника ( поклонопримца) право својине одређене ствари , односно друго одређено право или да му , на рачун своје имовине, учине неку корист, и то све без накнаде.
(Уговор о поклону је уговор којим се поклонодавац обавезује према поклонопримцу да му преда одређену ствар или да му пренесе неко друго право без накнаде)
Услови за закључење овог угоора су да се у односу на поклонодавца тражи потпуна пословна способност, док поклонопримац може да буде и правно неспособно лице.
Овај уговор је формалан, а код непокретности је обавезна писмена форма.

Битни елементи уговора:
Предмет поклона- може бити ствар, одређено имовинско право или нека друга корист и он мора бити могућ, допуштен и одређен, односно одредив. Кад је предмет уговора немогућ, недопуштен (противан је принудним прописима, јавном поретку и добрим обичајима ), неодређенили неодредив ( уговор не садржи податке помоћу којих се његов предметможе одредити ), уговор о поклону је ништаван. (Ствар мора да је у правном промету )

Намера дарежљивости ( анимус донанди ) – Представља акт доброчинства чије правно рухо нужно захтева да поклонодавац испољи свест и намеру да без одговарајуће накнаде пренесе другоме право својине неке ствари или неко друго имовинско право или извесну корист у изнетом смислу. Намера дарежљивости мора недвосмислено да произилази из садржине уговора.
( воља поклонадвца да без накнаде увећа имовину поклонопримца ). Намера дарежљивости се не претпоставља она мора да буде изричито изражена.
Обавезе поклонодавца – обавеза да преда ставр или пренесе право ( основна обавеза)
Поклонодавац може да опозове поклон у два случаја : незахвалност поклонопримца и недостатк средстава за живот.
Уговор о поклону је једнострано обавезан доброчин уговор , али он је и двострани правни посао. Он се може раскинути споразумно или једностраним раскидом од стране поклонодавца. У случају једностраног раскида уговора могу постојати следећи разлози : * Незахвалност – Поклонопримац дугује захвалност за наклоност поклонодавца. Уколико поклонопримац изрази незахвалност, нови закони ту незахвалност узимају као разлог за раскид уговора о поклону. * Осиромашење поклонодавца – Осиромашење је недостатакнужних средстава за живот. Мора постојати висок ниво осиромашења, такво, да доводи у питање материјалну егзистенцију поклонодавца и лица које је дужан да издржава. * Развод, поништење брака – У случају развода, прави се разлика између обичних и осталих поклона. Обични поклони се не враћају, а остали се могу вратити према правним правилима. * Опозив поклона од стране трећих лица

2.9 Предуговор

Предуговор је врста уговора којим се преузима обавеза да се доцније закључи други главни уговор.
Потписи и форма главног уговора важе и за предуговор. Предуговор обавезује , ако садржи битне елемнте главног уговора.
Предуговор не обавезује ако су се околности од његовог закључења толико промениле да не би био низакључен да су такве околности постојале у то време.

Склапање предуговора веома је важан корак у куповини некретнине јер се њим омогућава максимална правна заштита како купца тако и продавца одређеног стана , куће или пословног простора. Предуговор постоји како би се купац и продавац прецизно договорили око свих важних елемената саме продаје ( капаре, начина исплате, датума исељења...)али уједно , и о бавезали. Због тога се у предуговору пре свега наводе подаци о самој непокретности: њена квадратура, адреса, власништво, а ако је некретнина укњижена и подаци из катастра непокретности, који обухватају редни број уписа као и број парцеле. Како би купац био потпуно сигуран да је продавац власник те некретнине у предуговор се уносе и подаци када и на који начин је непокретност постала његово власништво. Након тог , прецизно се наводи договорена цена непокретности, као и висина капаре коју купац плаћа на дан потписивања предуговора, а која углавном износи 10 одсто од укупне вредности некретнине. Такође, поред цене и капаре, предуговор садржи и датум , тј. рок за исплату читаве купопродајне суме, као и начина њене отплате ( готовински, путем стамбеног кредита ), чиме су обе стране осигуране. Датум исплате суме у целости уједно је и дан када стари власник мора напустити непокретност. Рок за исплату суме у целости је максимално 60 дана од момента потписивања предуговора , наравно уколико се створи могућност исплате предметне непокретности и пре предвиђеног рока, купац то може учинити.

Предуговор обавезно оверити у суду /код нотара
Како би обе стране биле безбедне , и купац и продавац , предуговор би морао бити оверен од стране службе која се таквим послом бави. При овери се плаћа такса, чије трошкове у целости сноси купац , сем уколико није другачије договорено. Такође, иако вас предуговор штити од многих потешкоћа и гарантује рок исплате некретнине, он се не може користити као документ којим се утврђује право својине на непокретност.
Продавац и купац у предуговору такође, уговарају и износ одштете ако неко од њих одустане од купопродаје. Уколико купац из било ког разлога одустане од куповине, продавац задржава капару за себе, а ако продавац одустане од продаје дужан је да купцу врати удвостручени износ капаре.
Ако сте кредитни купац, период између предуговора и уговора служи већини банака за проверу исправности документације и одобравања кредита. Важно је напоменути, да ако се узима кредит који је осигуран ког националне корпорације за осигурање кредита , процес провере може трајати нешто дуже , чак и до два месеца.
У предуговору се такође наводи да је продавац дужан да до момента потписивања и овере главног уговора , а наијкасније на тај дан, у потпуности испразни некретнину која је предмет купопродаје од ствари и лица. Такође , до момента усељења, продавац је у обавези да плати све доспеле рачуне : годишњи порез на имовину, струју, телефон, инфостан, воду, кабловску..Важно је напоменути да је у предуговору потребно нагласити да уколико након усељења новог власника стигну закаснели рачуни , трошкове њиховог плаћања сноси искључиво стари власник.

Уз предуговор обавезна сагласност породице
Уколико сте купац, приликом потписивања предуговора савет је да од продавца тражите сагласност брачног друга и пунолетних чланова домаћинства, да у будућности неће потраживати дату непокретност. Сагласност је неопходно оверити.
Уколико сте непокретност која вас занима нашли преко агенције- посредника, приликом потписивања предуговора исплаћује се и агенцијска провизија.

-------------------------------------------------
Закључење предуговора обавезује на закључење главног уговора
Предуговор , за разлику од преговора, обазује стране на закључење главног уговора – правило pacta sunt servanda ( уговор је закон за стране, које су дужне да своје обавезе испуњавају на начин одређен уговором и које су одговорне за испуњење својих обавеза). Међутим, само изузетно је могуће да, уколико се након закључења предуговора околности толико измене да сам предуговор не би био закључен да су околности као такве постојале у тренутку његовог закључења а које се нису могла предвидети , неће постојати обавеза закључења главног уговора – клаузула rebus sic stantibus (промењене околности ).
Предуговор је , иако му име каже другачије, заправо уговор. Стране се тим уговором обавезују на закључење (главног) уговора. Дакле, уговорна обавеза уговорних страна је закључење уговора а не пропредаја ствари и исплата цене као код главног уговора. Управо ова обавеза закључења уговора штити свесну страну од одустанка друге стране.
-------------------------------------------------
Рок за закључење главног уговора и судска пресуда
Закон предвиђа да се закључење главног уговора може тражити у року од 6 месеци од истека рока који је предвиђен за закључење главног уговора односно, уколико такав рок није предвиђен, у року од 6 месеци од кад је главни уговор требало закључити , имајући у виду природу правног посла и околности конкретног случаја. Уколико се догоди да нека страна не жели да приступи закључењу главног уговора у предвиђеном року, друга страна је може, подношењем тужбе суду, принудити на закључење тог уговора. Тада ће суд донети пресуду којом ће се тужени обавезати на закључење главног уговора у одређеном року, односно уколико у том року не дође до закључења главног уговора , сам пресуда ће заменити главни уговор и као такав ће представљати ваљан основ за укњижбу права својине. Како би требало да изрека пресуде садржи све битне састојке главног уговора, затим обавезивање туженог да уговор закључи у одређеном року и констатацију да ће се у случају не поступања по налогу суда главни уговор сматрати закљученим даном правноснажности пресуде као и да пресзда може бити основ за укњижбу права својине на непокретност, тужбени захтев тужиоца мора бити поставњен у складу са наведеним.
-------------------------------------------------
Садржина предуговора
Ово је управо и један од разлога зашто предуговор мора да садржи све елемнте главног уговора . Дакле предуговор мора бити , како садржински тако и формално, перфектан ( тако на пример , уговор о купопродаји непокретности мора да садржи битне елементе – предмет и цену али и да испуни форму – писмена форма са потписима уговарача овереним од стране суда или јавног бележника ). Изузетно, у случају тзв.конвалидног уговора „ суд може да призна правно дејство и предуговора о промету непокретности који је сачињен у писаном облику уколико садржи све битне елементе главног уговора , али потписи уговарача нису оверени од стране суда/ нотара, под условом да је уговор испуњен у целини или претежним делом, што би у конкретном случају значило да је извршена исплата цене у целини или претежним делом и да је дошло до предаје непокретности према одредби чл.454 став 1. Закона о облигационим односима, ако и да није повређено право прече куповине и да није повређен принудни пропис у кладу са одредбом чл.4 став 3 , Закона опромету непокретности“ ( пресуда Окружног суда у Новом Саду посл.бр.Гж 192/06 од 05.09.2007. ).
-------------------------------------------------
Предуговор и капара
Такође оно што је важно напоменути јесте и то да се износ дат на име капаре приликом закључења предуговора неће сматрати капаром ( иако су га странке тако именовале ) уколико не дође до закључења главног уговора или уколико предуговор не испуњава захтеве прописане форме, веч се има сматрати само давањем дела купопродајне цене и може се тражити повраћај датог по правилима стицања без основа и то у једноструком износу , а не као капара у двоструком. Наведено је из разлога што се капара даје приликом закључења уговора као средство обезбеђења извршења тог уговора , те самим тим „ ако уговор није настао , онда се извршена исплата не може сматрати капаром , јер капара је акцесорна и не може постојати без уговора. Отуда се извршена исплата једино може узети као исплата будућег аванса, а како до уговора није дошло основ за исплату се није остварио , па је тужени дужан да примљени износ врати“ ( из одлуке ВСС, Рев. 4347/02, од 13.11.2002. ).

2.10 Замена непокретности

Размена непокретности била је чест начин решавања стамбених питања све до доношења закона којим се стицало право својине откупом друштвених станова.
Размена непокретности данас је много ређа.
Уговором о размени, сваки уговарач се обавезје према свом сауговарачу да пренесе на њега својину неке ствари и да му је у ту сврху преда.
Из уговора о размени настају за сваког уговарача, обавезе и права која из уговора о продаји настају за продавца.
Овде се, дакле ради о уговорном стицању права власништва уз накнаду као код уговора о купопродаји , само што накнада – противчинидба се не састоји у новцу , већ у размењљивом уступању других одређених ствари или имовинских права.

2.11Исплата купопродајне цене

Купац је дужан да плати цену у време и на месту одређеним у уговору. Плаћање, наплаћивање и пренос између резидената и између резидената и нерезидената у Републици, врши се у динарима.Изузетно плаћање, наплаћивање и пренос средстава у Републици , могу се вршити и у девизама по основу продаје и давања у закуп непокретности.
НБС прописује у којим случајевима се уплате и исплате могу вршити и у ефективном страном новцу. Ове одредбе важе како за физичка лица тако и за правна лица , те правна лица иако се баве пословима са иностранством, могу куповати, односно продавати , давати у закуп , изнајмљивати непокретности у девизама и по том основу отворити девизни рачун.

ИСПЛАТА купопродајне цене врши се трансфером новца са рачуна купца на рачун продавца у банци, а све у складу са Законом о девизном пословању . Овај Закон прописује да се све исплате , које прелазе износ од 15.000 евра, морају вршити преко банке. Одабир банке је ствар договора између продавца и купца . Продавци немају разлога за било какав страх, јер новац могу подићи моментално, банка врши проверу исправности новца и даје гаранцију за његову исправност. Банка даје потврду да је трансфер извршен по датој купопродаји , а та потврда нам је потребна при укњижби предметне непокретности у Катастар.

Лице које продаје робу или врши услугу у Р Србији не сме од странке или трећег лица да прими готов новац за њихово плаћање у износу од 15.000 евра или више у динарској противвредности.
Ограничење из овог става важи и у случају ако се плаћање робе и услуге врши у више међусобно повезаних трансакција у укупном износу од 15.000 евра или више у динарској противвредности.
Ограничење важи и у случају ако се плаћање робе и услуга врши у више међусобно повезаних готовинских трансакција које укупно прелазе износ од 15.000 евар у динарској противвредности.

2.12Уговор о заједничкој градњи

Уговор о грађењу је уговор којим се извођач обавезује да према одређеном пројекту сагради у уговореном року одређену грађевину на одређеном земљишту, а наручилац се обавезује да му за то исплати одређену цену.
Уговор о грађењу мора бити закључен у писмениј форми.
Честа је ситуација у пракси да лице које је власник старог објекта прибави грађевинску дозволу и да након тога остане без финансијских средстава за изградњу објекта. Он тада закључује уговор о заједничкој изградњи са потенцијалним финансијерима. За разлику од клaсичног уговора о грађењу , кад би он требало да плати одређеном лицу да му изгради објекат, овде имамо ситуацију да лице које гради објекат и финансира исти, стим да уместо новца за узврат добије својину на одређеном делу изграђеног објекта.
Инвеститор јесте лице на чије име гласи грађевинска дозволе и за чије потребе се гради објекат. Лице које суштински инвестира у објекат не зове се инвеститор , већ суинвеститор , а суштински је финансијер.
Код уговора о заједничкој изградњи грађевинског објекта, оригинарно право својине на грађевинском објекту има лице на које гласи грађевинска дозвола и за чије потребе се гради објекат.
Према томе уговор о заједничкој изградњи постоји када лице на које гласи одобрење за изградњу – инвеститор , закључи уговор са лицем које финансира изградњу грађевинског објекта - финансијером, на основу кога финансијер треба да изврши изградњу и испоруку грађевинског објекта инвеститору , а инвеститор за узврат изврши финансијеру пренос власничког удела на новоизграђеном грађевинском објекту.

2.13 Уговор о суинвестирању – општа уговорна правила

Уколико власник земљишта на коме је планирана будућа градња или објекта за рушење, са потенцијалним финансијером започене преговоре о будућој градњи пре добијања грађевинске дозволе, њихови међусобни односи се уређују у више фаза.
Прва фаза је пренос сувласничког удела на постојећем објекту са старог власника на финансијера. Кад је овај уговор реализован, стари власник и финансијер постају сувласници на постојећој непокретности . Тада они заједнички траже издавање грађевинске дозволе –одобрења за градњу.
Одобрење за изградњу се доноси на оба лица ( или више , ако их има ) и они се сви сматрају инвеститорима будућег објекта .

Лица на које гласи одобрење за изградњу међусобно закључују уговор о суинвестирању којим одређују међусобне обавезе и права.

У пракси, најчешће једна уговорна страна даје финансијска средства и за узврат добија већински власнички удео на новоизграђеном објекту , док је друга уговорна страна уложила своје власништво на старом објекту и за узврат добија мањински власнички удео на новоизграђеном објекту.
Обе уговорне стране на основу грађевинске и употребне дозволе стичу својину на новоизграђеном објекту , те се уговором о суинвестирању прецизира коликии је чији сувласнички део, односно може се тачноо прецизирати коме припадју који делови ( станови, гараже...) новоиграђеног објекта у својину.

МОДУЛ 3 - Стварно право
Стварно право је деограђанског права које регулише промет ствари, покретне и непокретне имовине. Предмет стварног права су ствари као материјални делови природе који служе правном промету. Стварно право је апсолутно право (лат. erga omnes), што значи да нико нема право да омета власника у коришћењу права својине.

3.1Стицање својине

Физичка и правна лица могу имати првао свијине на стамбеним зградама, становима, пословним зградама, пословним просторијама, пољопривредном земљишту и другим непокретностима осим на природним богатствимакоја су у државној својини.
Право својине стиче се по самом закону, на основу правног посла и наслеђивањем.
Својина је субјективно стварно право из којег произилази највиша правна и фактичка власт на ствари. Власник има право да своју ствар држи , да је користи и да њоме располаже у границама закона.
У правној науци начини стицања својине се деле на : оригинарне и деривативне. Закони не регулишу овакав начин стицања својине, него он их дели на стицање по основу закона ( ставрање нове ствари, спајањем, мешањем, грађењем на туђем земљишту , одвајањем плодова, одржајем, стицањем својине од невласника, окупацијом, сејањем и сађењем на туђем земљишту, налажења изгубљене ствари, налажења скривеног блага ); по основу одлуке државног органа и по основу наслеђивања.

Као што је речено, стицање својине може бити оригинарно и деривативно.
Оригинарно стицање прва својине постоји када стицалац не изводи своје право својине из права претходника ( нпр.грађењем).
Деривативно стицање права својине постоји када стицалац стиче право својине и изводи га из права претходника (нпр.Уговор о продаји ).
Да би неко стекао својину на овај начин потребно је : * Да је претходник власник ствари * Да постоји пуноважан правни основ ( уговор) * Да је извршен начин стицања
Начин стицања непокретности јесте укњижба стицаоца у јавним књигама. Стога купац не постаје власник када му је после закључења уговора предата непокретност, али није извршена његова укњижба у јавним књигама.

Право својине стиче се и одлуком државног органа на начин и под условима одређеним законом.
По самом закону право својине се стиче стварањем нове ствари , спајањем, међањем, грађењем на туђем земљишту, одвајањем плодова, одржајем, стицањем својине од невласника, окупацијом и у другим случајевима одређеним законом.

4.2 Сусвојина

Сусвојина је право својине два или више лица , на истој физички неподељеној ствари, одређена у идеалном уделу и сразмери према целој ствари. Одређује се најчешће у проценту или разломку. Сусвојина може настати на основу закона, као и на основу правног посла.Сви сувласници заједно имају онолико права колико има искључиви власник ствари. Према томе, ствар која је предмет сусвојине није физички подељена , него је подељено право својине према идеалним деловима. Ако сувласнички делови нису одређени , претпоставља се да су једнаки.

Сувласник има право да ствар држи и да је користи заједно са осталим сувласницима сразмерно свом делу , не повређујући права осталих сувласника.
Сувласници имају право да заједнички управљају том ствари или да то повере само неким сувласницима или трећем лицу.
Сувласник може располагати својим делом без сагласности осталих сувласника., али у случају продаје сувласничког дела остали сувласници имају право прече куповине .
За послова редовног управљања , потребна је сагласност сувласника чији делови заједно чине више од половине вредности ствари.
Уколико се за горе наведено не постигне сагласност , а предузимање посла је неопходно за редовно одржавање ствари, даље одлучује суд.
За предузимање послова који прелазе оквир редовног упарвљања ( отуђење целе ствари , промена намене ствари, издавање целе ствари у закуп, заснивање хипотеке на целој ствари, заснивање ставрних службености , веће поправке и сл. ) потребна је сагласност свих сувласника.
Сувласници споразумно одређују начин деобе ставри, а у случају да се не може постићи споразум, одлучује суд. Суд ће одлучити да се деоба изврши продајом ствари ако је физичка деоба немогућа.
Уколико један од сувласника не жели да прода непокретност, остали сувласници ( било који од њих ) може да тражи од суда деобу ствари.
Трошкове коришећења, управљања и одржавања ставри и остале терете који се односе на целу ствар сносе сувласници сразмерно величини својих делова.
Сусвојина постоји и на подељеној ствари чији су делови у различитим облицима својине.

3.3.- 3аједничка својина

У случајевима и под условима одређеним законом може постојати право заједничке својине.
Заједничка својина је својина више лица на неподељеној ствари када су њихови удели одредиви али нису унапред одређени.
Наиме, ствар је у заједничкој својини само ако је то законом одређено. Она не може постати по основу правног посла- воље странака.
Део заједничара у заједничкој својини није изражен ни реално ни идеално. Заједничари не могу да располажу својим уделима. Они само могу заједно да располажу целом ствари.
На пример, заједничка својина је: 1. Заједничка својина брачних или ванбрачних другова 2. Недељива својина на заједничким деловима зграде и уређајима у згради

На заједничким деловима зграде и уређајима у згради власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине ( ходници, степениште, тавани, подруми..)

3.4- Предаја поседа

Обавеза продавца јесте између осталог и предаја ствари- предаја поседа.
Посед односно државину има лице које непосредно врши фактичку власт на ствари – непосредна државина. Државина може бити и посредна , кад лице врши фактичку власт наствари преко другог лица , коме је по основу уговора о закупу или другог правног посла , дало ствар у непосредну државину. Најчешћи начин предаје државине јесте кад продавац након овере уговора и исплате цене , преда купцу непокретност у посед. Међутим, могући су и други начини предаје поседа. Тада говоримо о фиктивној предаји, која настаје у следећим случајевима:
-непокретност се већ налазила у државини купца, али по неком другом основу ( напр. по основу закупа )
-продавац не предаје непокретност купцу у државину већ је задржава , али по неком другом основу ( напр. закупу ..)
-треће лице користи непокретност и пре закључења и након закључења уговора ( напр, стан је издат у закуп трећем лицу )
У свим овим случајевима не врши се фиичка предаја непокретности јер јеона сувишна.
Својина над покретним стварима се преноси примопредајом ствари или уписом у Регистар заложног права на покретним стварима и правима, док се својина над непокретним стварима може преносити само уписом у катастру.

3.5 – Грађење

Када неко својим материјалом и радом подигне зграду или други грађевински објекат на земљишту чији је власник, односно корисник, он постаје власник изграђеног објекта.
Када неко својим материјалом и радом подигне зграду или други грађевински објекат на туђем земљишту онда се однос између њега и власника земљишта регулише уговором којим се прецизира на који начин ће се расподелити власнииштво на новоиграђеном објекту.
Када неко својим материјалом и радом подигне зграду или други грађевински објекат на туђем земљишту , а да птитом не постоји уговорни однос, закон предвиђа различите могућности решења овог проблема. Уколико међу њима не постојии ни накнадна сагласност – уговор, суд ће расправљати о њиховим правима водећи рачуна пре свега о њиховим правима водећи рачуна пре свега о њиховој савесности и вредности зграде и земљишта.

3.6 – Стицање својине од стране странаца

Страна физичка и правна лица могу стицати право својине на покретним стварима као и домаћа лица .
Страна физичка и правна лица која обављају делатност у РСрбији могу, под условима узајамности, стицати право својине на непокретностима на територији Р Србије које су им неопходне за обављање те делатности.
Страно физичко лице које не обавља делатност у Р Србијиможе, под условима узајамности, стицати право својине на стану и стамбеној згради као и држављанин Р Србије.
Уговор о стицању права својине на непокретности може се оверити ако су испуњени напред наведении законски услови. Суд или други надлежни орган пред којим се постави питање постојања узајамности , може објашњење о томе затражити од органа надлежног за послове правде. Ово објашњење може тражити свако заинтересовано лице.
Страно физичко лице може на територији Р Србије , под условима узајамности, стицати право својине на непокретностима наслеђивањем као и држављани Р Србије.
Орган надлежан за упис права на непокретностима је дужан да податке о извршном упису права својине страног лица , у року од 15 дана од извршеног уписа, достави савезном органу надлежном за послове правде , који о томе води евиденцију.
Страна физичка и правна лица могу правним послом преносити права својине на домеће лице , као и на страно лице које може стицати право својине.

Страним државама за потребе њихових дипломатских и конзуларних представништва , као и организацијама и специјализованом агенцијама Организације уједињених нација, могу се, уз претходну сагласност савезног органа надлежног за послове правде, продавати зграде и станови за службене потребе, као и грађевинска земљишта у сврху изградње таквих зграда.
Предузеће које обавља туристичку или угоститељску делатност може давати у дугорочни закуп туристички и други пратећи објекат страном физичком или правном лицу под условима утврђеним писменим уговором.
Дугорочни закуп може се закључити најкраће на пет , а најдуже на 30 године.
По истеку уговореног рока закуп се може продужити.
На захтев закупца извршиће се упис дугорочног закупа у јавну књигу или на други одговарајући начин одређен законом.
Дугорочни закуп у погледу кога је извршен упис има правно дејство и према доцнијем стицаоцу.

3.7 – Заложно право

Заложно право је право повериоца на туђој ствари. Оно повериоцу служи као гаранција да ће се пре осталих повериоца наплатити из вредности заложне ствари уколико дужник не испуни своју обавезу према њему у року.
Заложно право је стварно право на туђој ствари на основу кога поверилац може наплатити своје потраживање из вредности заложене ствари ( ако дужник не испуни обавезу ) пре осталих поверилаца .
Врeдност заложног права је у томе што обезбеђује заложном повериоцу могућност намирења и онда кад се остали , обични повериоцине могу наплатити у целини или се не могу уопште наплатити, јер дужник нема довољно средстава да испуни све обавезе.
Заложно право се дели на хипотеку и ручну залогу.
Односно , заложно право може постојати како на покретним стварима, тако и на непокретностима.
Право залоге може настати на основу правног посла, судске одлуке и закона.

Хипотекапредставља заложно право на непокретностима и установљава се уписом у недлежан регистар непокретности на основу уговора , заложне изјаве, судске одлуке или самог закона.
У нашем правном систему постоји централна евиденција хипотека ( ЦЕХ) која у многоме олакшава повериоцима и свим заинтересованим лицима да провере стање ствари.

Заложно право на покретним стварима нaзива се ручна залога.
Залога на покретним стварима и на правима установљава се уписом заложног права у регистар, чему претходи закључење уговора о залози којим се залогодавац обавезује повериоцу ( у циљу обезбеђења повериочевог потраживања ) да ће повериочево право на ствари залогодавца бити уписано у Регистар заложног права, при чему сам залогодавац може бити дужник или је то треће лице.

4.8 – Имовина правних лица , стицање

Правна лица као и физичка могу имати право својине. Правна лица могу бити и титулари сусвојинског права.
Правно лкице има имовинску самосталност, и самостално преузима права и обавезе у управном промету.
Имовину правног лица чине ствари и права у власништву привредносг друштва.
Ако привредно друштво продаје или стиче непокретност , оно се појављује као уговорна страна.
Привредно друштво у том послу може заступати лице овлашћено за заступање.
Правно лице приликом куповине и продаје непокретности , мора имати о томе ваљану одлуку.

3.9 – Претварање таванског у стамбени простор, претварање заједничких просторија у стамбени простор, припајање заједничких просторија стамбеним простору

Етажни власник је власник стана и других посебних делова у стамбеној згради, и то може бити физичко или правно лице које има право својине на посебном – физичком делу стамбене зграде.Својина на посебном делу зграде може постојати на стану, пословном простору или гаражи, односно гаражном месту. На заједничким деловима зграде и уређајима у згради , етажни власници имају право заједничке недељиве својине.
У заједничке делове зраде спадају и заједничке просторије зграде, као што су степениште, заједнички ходник, подрумски простор, просторије за вешерај, поткровље – таван и сл.
Скупштина зграде може дати сагласност за формирање стамбеног простора на заједничком делу зграде под законом прописаним условима.
Скупштина зграде већином од укупног броја чланова може донети одлуку о:
1.санацији крова којом се може изградити, односно адаптирати нови стан ( изнад равног крова или у оквиру кровне конструкције )
2.претварање заједничке просторије у стан или пословни простор
3.припајање заједничке просторије суседном стaну, односно пословној просторији

Скупштина зграде може одлучити да напред описане радове изводи неко од власника станова или треће лице ( уколико нико од власника није заинтересован за то ). Уговор између инвеститора и стамбене зграде се закључује у писменој форми и оверава у суду.
Да би овакав уговор могао да се овери, потребно је да се испуне два услова : 1. Да постоји сагласност потребног броја етажних власника ( већина гласова од укупног броја чланова ) 2. Да скупштина зграде донесе посебну одлуку

Обим техничке документације и процедуру за добијање дозволе за градњу, прописује Закон о планирању и изградњи Р Србије. Битно је нагласити да није довољно имати само уговор са комшијама о праву на адаптирање заједничког простора. Потребни су вам : локацијска дозвола, главни пројекат , грађевинска дозвола , уговор са извођечем и стална брига о комфору комшија. Обзиром да се радови изводе изнад туђег стамбениг простора , потребно је предузети максималне мере заштите ид потенцијалних оштећења.

У складу са чланом 21. Закона о одржавању стамбених зграда Републике Србије:
„Скупштина зграде може донети одлуку да се заједничке просторије претворе у стан или пословни простор, ако су за то испуњени услови по прописима о планирању иуређењу простора и изградњи објеката. Скупштина зграде може одлучити да радове из става 1. Овог члана изведе неко од власника станова, односно других посебних делова у згради, односно неко од чланова њиховог породичног домаћинства, или треће лице ако утврди да власници станова односно других посебних делова зграде , или чланова њихових породичних домаћинстава нису заинересовани.“
Одлука се доноси већином од укупног броја чланова скупштине зграде.
Члан 22.
Ако заједничка просторија не испуњава прописане услове за претварање у посебан стан,скупштина зграде може донети одлуку о припајању те просторије суседном стану, односно пословној просторији.
Одлука из става 1. овог члана доноси се сагласношћу власника станова, односно других посебних делова зграде којима припада више од половине укупне површине станова и других посебних делова зграде.

МОДУЛ 4 – Наследно и породично право

4.1- Уговор о доживотном издржавању

Уговором о доживотном издржавању обавезује се прималац издржавања да се после његове смрти на даваоца издржавања пренесе својина тачно одређенаих ствари или каква друга права , а давалац издржавања се обавезује да га, као накнаду за то, издржава и да се брине о њему до краја његовог живота и да га после смрти сахрани.
Прималац издржавања уговором може обухватити само ствари или права постојећа у тренутку закључења уговора.
Ако шта друго није уговорено , обавеза издржавања нарочито обухвата обезбеђивање становања, хране, одеће и обуће, одговарајућу негу у болести и старости, трошкове лечења и давања за свакодневне уобичајене потребе.
Уговор о доживотном издржавању мора бити закључен у писменом облику и оверен од судије (јавног бележника ) који је дужан да пре овере прочита странкама уговор и примаоца издржавања нарочито упозори на то да имовина која је предмет уговора не улази у његову заоставштину и да се њоме не могу намирити нужни наследници.
У супротном , уговор је ништав.
Ништав уговор у коме је давалац издржавања физичко или правно лице које се у оквиру свог занимања, односно делатности и стара о примаоцу издржавања ( медицинско особље, болнице, различите агенције и сл.) , ако претходно за уговор није добијена сагласност надлежног органа старатељства.
Давалац издржавања може своје право из уговора обезбедити уписом у јавне књиге. Оваквим уписом давалац издржавања обезбеђује сигурност.
Након смрти примаоца издржавања, давалац издржавања постаје власник непокретности.

Потраживања примаоца издржавања не могу се пренети на другога.
Ако се међусобни односи уговорника из било ког узрока толико поремете да постану неподношљиви , свако од њих може захтевати да суд раскине уговор.
Кад суд изрекне раскид, прималац издржавања је дужан дати накнаду за примљена давања и услуге.
Ако је до раскида дошло због кривице једне стране, друга страна има право на правичну накнаду.
Кад је доживотно издржавање уговорено у корист трећег лица , раскид уговора после смрти сауговарача даваоца издржавања може захтевати лице у чију је корист издржавање уговорено.???
Ако се после закључења уговора околности толико промене да његово испуњење постане знатно отежано, суд може, на захтев једне или друге уговорнице, њихове односе изнова уредити или раскинути.
Суд може право примаоца издржавања преиначити у доживотну ренту ако се сагласе уговорнице.
На захтев законских наследника примаоца издржавања, суд може поништити уговор о доживотном издржавању ако због болести или старости примаоца издржавања уговор није представљао никакву неизвесност за даваоца издржавања.
Законски наследници могу поништај уговора захтевати у року од једне године од дана сазнања за уговор , а најкасније у року од три године од дана смрти примаочеве.
Рок од једне године може почети да тече пре смрти примаочеве.
После смрти даваоца издржавања његове обавезе прелазе на његовог брачног друга и потомке који су позвани на наслеђе, ако пристану.
Ако они не пристану на продужење уговора о доживотном издржавању , уговор се раскида а они могу захтевати накнаду за раније дато издржавање.
Суд ће ту накнаду одредити по слободној оцени ценећи имовинско стање примаоца издржавања и оних који су били овлашћени на продужење уговора.

4.2 – Уговор о расподели имовине за живота
Уговор о уступању и расподели имовине за живота јесте уговор између претка и његових потомака. Предак може оваквим уговором својим потомцима уступити и разделити имовину.
Уовор је пуноважан само ако су се са уступањем и расподели имовине сагласили сви уступиочеви потомци који ће по закону бити позвани да га наследе.
Ако неки потомак није дао сагласност за уступање и расподелу имовине , може је дати накнадно.
Уговор је пуноважан и ако потомак који није дао сагласност, умре пре уступиоца или се одрекне наслеђа или је недостојан а не остави потомство.
Уговор мора бити сачињен у писменом облику и оверен од судије ( јавног бележника ), који је дужан да пре овере прочита странкама уговор и нарочито их упозори да уступљена имовина не улази у уступиочеву заоставштину и да се њоме не могу намирити нужни наследници.
У супротном уговор је ништав.
Судија ( јавни бележник ) на самом уговору потврђује да су те радње учињене.
Уговор може обухватити само уступиочеву имовину која постоји у часу уступања и расподеле, у целини или делимично.
Ништава је одредба уговоре која предвиђа расподелу добара која ће се затећи у усутиочевој заоставштини .
Кад предак умре , његову заоставштину чине добра која нису обухваћена уговором о уступању и расподели , као и добра која је накнадно стекао.
Кад се уступањем и расподелом није сагласио неки од потомака који је постао наследник , делови имовине који су уступљени осталим наследницима сматрају се као поклон. ???
При уступању и расподели , уступилац може са себе или свог брачног друга , или за обоје , или за ког другог задржати право уживања на свим или неким уступљеним добрима, може уговорити доживотну ренту у стварима или новцу , доживотно издржавање или какву другу накнаду.
Кад су уживање или доживотна рента уговорени за уступиоца и његовог брачног друга заједно, па једно од њих умре , уживање или рента припадају у целини другоме до његове смрти ако шта друго није уговорено или ако шта друго не произилази из околности.
Уступилац може уговором обухватити и свог брачног друга , ако се брачни друг сагласи и тада он има исти положај као и уступиочеви потомци.
Кад брачни друг није обухваћен уступањем и расподелом , његово право на нужни део остаје недирнуто , а делови уступиочеве имовине који су раздењени његовим потомцима сматрају се као поклон.

У сваком случају, уговор између потомака остаје на снази.
Потомци између којих је уступилац разделио имовину не одговарају за његове дугове ако шта друго није уговорено.
Уступиочеви повериоци могу уговор побијати под условима бесплатних располагања.
Уступилац може захтевати да му потомак врати све што је примио ако је потомак показао грубу неблагонаклоност према њему.
Исто право има уступилац и ако потомак њему или неком другом не даје издржавање одређено уговором о уступању и расподели , или не намири уступиочеве дугове.
У другим случајевима неизвршења терета одређених уговором о уступању и расподели, суд, водећи рачуна о вазности терета за уступиоца и другим околностима, одлучује да ли уступилац има право на враћање датих добара , или право да тражи принудно извршење терета.
Потомак који је вратио примљено може после смрти уступиочеве захтевати нужни део.
При утврђивању његовог нужног дела , делови имовине које је оставилац уступио осталим потомцима и брачном другу сматраће се као поклон.

4.3 – Оставински поступак и решење
Оставински поступак по правилу покреће надлежни суд по службеној дужности , након што сазна чињеницу смрти ( надлежно матично одељење му доставља смртовницу ).
Међутим, могуће је да заинтересована странка ( наследник, поверилац, легатар, извршилац завештања или неко друго лице ) , достави доказ о смрти оставиоца и на тај начин , практично предложи суду покретање оставинског поступка.
Оставински поступак је скуп радњи пред судом и назива се поступак за расправљање заоставштине.
У поступку за расправљање заоставштине суд утврђује ко су наследници умрлог, која имовина сачињава његову заоставштину и која права из заоставштине припадају наследницима, легатарима и другим лицима. За расправљање заоставштине суд одређује рочиште, на које позива сва заинтересована лица и обавештава их о покретању поступка, евентуално постојање тестамента и њиховим правима. Он узима потребне изјаве од заинтересованих лица и одлучује о њиховом праву на наслеђе и о величини неслеђеног дела.
Под надлежним судом подразумева се суд у коме је оставилац имао место пребивалишта и /или непокретну имовину.
Орган који саставља смртовницу провериће да ли је после умрлог остао писмени тестамент или исправа о усменом тестаменту и тестамент које је завешталац оставио доставиће суду заједно са смртовницом.
Уколико суд утврди да у саставу заоставштине нема непокретности , а наследници не затраже вођење оставинског поступка , поступак се нећи ни водити.
Уколико се утврди да остaвиоц има имовину:
Кад суд утврди којим лицима припада право наслеђа, огласиће та лица за наследнике решењем о наслеђивању. Ово решење мора да садржи: прецизне податке о умрлом лицу, имовини која се наслеђује, са посебним означењем података о непокретности из јавних књига, затим податке о наследнику , односно неследницима, као и висину њиховог наследног дела .
Ако у поступку за расправљање заоставштине сви наследници споразумно предложедеобу и начин деобе, суд ће овај споразум унети у решење о наслеђивању.
Решење о наслеђивању доставиће се свим наследницима и легатарима, као и другимлицима која су у току поступка истакла захтев из заоставштине.
Против овог ређења се може изјавити жалба у року од 15 дана од дана пријема истог. Кад оставинско решење постане правностнажно , оно је основ за доказивање власништва и за упис у јавне књиге.
Ако се по правноснажности решења о наслеђивању или решења о легату пронађе имовина, за коју се у време доношења решења није знало да припада заоставштини, суднеће поново расправљати заоставштину већ ће ову имовину новим решењем расподелити на основу раније донесеног решења о наслеђивању.
Ако раније није расправљана заоставштина, суд ће расправљати заоставштину само ако се пронађена имовина састоји из непокретности.
Ако се пронађена имовина састоји из покретне имовине, суд ће расправити заоставштину само на захтев заинтересираних лица.

4.4 – Пословна способност
Пословна способност је могућност особе да својом властитом активношћу, односно, изражавањем воље стиче права и обавезе. Она јепредуслов за остваривање свих личних права. Особа која је пословно способна може склапати уговоре, дати пристанак на лечење, доносити одлуке о томе где ће живети, располагати својом имовином, подносити тужбе и жалбе, склапати брак, доносити одлуке о признавању мајчинства и очинства, бирати на парламентарним, председничким, локалним изборима, подизати кредите, односно,предузимати све правне радње које одрасла особа може предузети у свакодневномживоту. Можете чути да особа и без пословне способности може наследити имовину. То је тачно,међутим, без пословне способности особа не може располагати имовином. Ово је битно разумети јер наслеђивање имовине буди значај уколико је не можемо користити, продати, изнајмити...

ОСНОВНО О ПОСЛОВНОЈ СПОСОБНОСТИ
Пословна способност стиче се пунолетством, дакле када особа напуни осамнаест одина. Пословна способност се може у одређеним околностима одузети или ограничити. Те околности, као и сама процедура и правила дефинисани су у законима. Само суд може некоме одузети пословну способност.
Такође, суд може дозволити стицање потпуне пословне способности малолетном лицу које је навршило 16.годину живота ( заснивање брака, признавање очинства, мајчинства, располагање имовином и зарадом коју је стакао својим радом исл. ).

Пословна способност је да се изјавама воље ставрају , мењају или укидају правни односи, тј.закључују правни послови. Она није опште својство као правна способност јер је немају сва физичка лица. Пословна способност подразумева постојање правне способности , али правна способност не подразумева нужно постојање и пословне способности.
Пошто пословна способност изазива одређене правне последице , за њено постојање се тражи одређен степен свести – зрелост.

4.5 – Малолетна лица и располагање имовином
Постоји три степена пословне способности , па тако физичка лица могу бити потпуно пословно способна, ограничено способна и потпуно пословно неспособна.
Потпуно пословно неспособно је лице које има до 14 година ( млађи малолетник), али оно може преузимати правне послове којима се прибављају искључиво права – прихватање поклона; правне послове којима се не стичу ни права ни обавезе – неутрални послови; правне послове мањег заначаја – куповина .
Другу категорију пословно способних лица чине физичка лица од 14 до 18 година ( старији малолетник ) . Они са својом ограниченом пословном способношћу , могу предузимати правне послове као и малђи малолетници, и све остале правне послове уз предходни или накнадну сагласност родитеља или органа старатељатва.
Овде је битно напоменути да дете са навршених 15 година, стиче тзв радну способност , која му дозвољава да закључује правне послове којима управља и располаже зарадом коју је стекао радом.
Родитељи имају право да располажу имовином детета коју оно није стекло својим радом . За такво располагање, родитељи морају имати претходну или накнадну сагласност органа старатељства.
Потпуна правна способност стиче се са навршених 18 година. Тек тада пословна способност добија карактеристике опште и потпуне способности.

Потпуно пословно неспособно лице је до 14.године живота.
Дете са навршених 10 година живота , слободно и непосредно може изразити своје мишљење у судском и управном поступку у коме се одлучује о његовим правима. Допуштено му је да, уз помоћ другог лица или установе, затражи помоћ суда или органа управе у остваривању свог права на слободно изражавање мишљења.

Ако се ради о пословима којима се располаже непокретном имовином или покретном имовином велике вредности потребна је: * Родитељу сагласност органа старатељства – млађи малолетник, * Детету сагласност органа старатељства – старији малолетник.
Постоје два мишљења о правној судбини правног посла закљученог без одобрења органа старатељства: * уговор је релативно ништав * уговор није ни закључен (одобрење – одложни услов)

4.6 – Заједничка имовина супружника
Ступањем у брак, супружници стичу одређена права и обавезе која се тичу њихових међусобних односа уопште па и имовинских питања у оквиру тога. Породични закон РС предвиђа два система уређења имовинских односа међу супружницима: * уговорни – који се заснива на споразуму супружника у оквиру законом прописаних правила * законски – који се примењује уколико супружници нису уговором предвидели другачије.
Заједничка имовина супружника је она имовина коју су супружници стекли радом у току трајања заједнице живота у браку.
Радом се имовина може стећи директно ( зарада ) али и посредно , када се радом једног супружника омогућава или олакшава стицање зараде другом супружнику. Такође , радом се сматра и рад којим један супружник доприноси очувању , одржавању постојеће имовине.

Поред имовине стечене радом у заједничку имовину улазе и :
1.прихиди од заједничке имовине ( закупнина, камате исл. )
2.ствари набављене употребом средстава који представљају заједничку имовину
3.накнаде добијене за рад супружника, а не представљају зараду ( отпремнине, накнада у случају незапослености .. )
4.имовина стечена коришћењем права интелектуалне својине ( ауторских, проналазачких права )
5.имовина стечена играма на срећу, осим ако супружник не докаже да је у игру уложио само своју посебну имовину
6.имовина стечена по уговору о доживотном издржавању

Битно је нагласити да у заједнчку имовину улазе само она права и обавезе која су стечана током трајања заједнице живота. Другим речима, оно што је стечено после трајног прекида брачне заједнице у смислу заједнице живота, без обзира што брак још увек није разведен , не улази у заједничку имовину већ чини посебну имовину супружника.
Титулари заједничке имовине су оба супружника . За заједничку имовину карактеристично је да удели заједничара нису опредељени ( као код сувласника ).
Супружник не може располагати својим уделом у заједничкој имовини , нити га може оптеретити за живота.Заједничком имовином супружници управљају заједнички и споразумно, али могу уговорити да ће управљање и/или располагање имовином у целости или делимично обављати само један супружник. Уколико се овај уговор односи и на располагање непокретностима он мора бити сачињен у форми која је прописана за уговоре о промету непокретности ( овера пред судом, сачињавање од стране јавног бележника).
Деоба заједничке имовине може се вршити за време трајања брака и после његовог престанка. Супружници могу споразумно поделити заједничку имовину ( споразумна деоба ). Ако супружници не могу да се споразумеју о деоби заједничке имовине, деобу врши суд (судска деоба). Деобом заједничке имовине утврђује су сувласнички удео сваког супружника у заједничкој имовини.
Уколико су у јавним регистру непокретности уписана оба супружника као сувласници , сматра се да су извршили деобу. Међутим, важно је истаћи да се по закону сматра да је упис у јавним књигама извршен на име оба супружника и када је извршен на име само једног од њих. То подразумева да је у питању заједничка имовина супружника и кад је уписан један супружник, теје неопходна сагласност за продају другог супружника који није уписан у јавним књигама. Посебно је прописано да се права супружника на непокретностима која потпадају под режим заједничке имовине уписују у јавни регистар права на непокретностима на име оба супружника са неопредељеним деловима. Такође, ако је као власник непокретности уписан само један супружник, сматраће се да је упис извршен на име оба супружника, осим ако није закључен писмени споразум о деоби заједничке имовине , брачни уговор или је о том питању одлучивао суд.

4.7- Старатељство
Када кажемо да је неко под старатељством, то значи да та особа није способна да одлуке о свом животу доноси сама, већ то уместо ње мора да ради неко други – старатељ.
Разлог неспособности за одлучивање може бити то што је особа малолетна, али под старатељство може бити стављена и пунолетна особа ако због болести или ометености у развоју није у стању да нормално расуђује, а тиме ни да штити своја права и инересе, па је одлуком суда делимично или потпуно лишена пословне способности.
О деци која живе са родитељима старају се њихови родитељи. За децу без родитељског старања и одрасле особе лишене пословне способности , међутим, потребно је одредити ко ће се о њима старати. У том случају и све битне одлуке о старатељству доноси Центар за социјални рад, који се у законима често назива „орган старатељства“ .
ОДЛУЧИВАЊЕ О СТАРАТЕЉСТВУ
Центар, по прописаној процедури, одлучује о стављању под старатељство , поставља старатеља и разрешава га, одлучује о томе где ће особа под старатељством ( штићеник) бити смештена, и мора да одобри све крупније одлуке о њеној имовини и о награди која се исплаћује старатељу.
У изузетним случајевима, када је то потребно због заштите њихових интереса, центар привремено може ставити под старатељство и дете под родитељсим старањем и пословно способну пунолетну особу.
Старатељ не мора да живи са штићеником, али је дужан да га редовно посећује и лично се увери у то у каквим условима живи штићеник.
Старање о штићенику обухвата: * старање о личности штићеника ( старатељ пре свега треба да се труди да што пре оспособи штићеника за самосталан живот ) * заступање пред судом и у свим другим правним пословима ( штићеник има једнаку пословну способност као дете , па га старатељ заступа исто као што родитењ заступа дете ) * управљање и располагање имовином коју штићеник није стекао својим радом , као што су наследства и поклони ( старатељ самостално одлучује о њеном чувању , коришћењу и одржавању, а за продају , изнајмљивање , размену или уништење те имовине неопходна му је сагласност центра ), ако је штићеник способан да ради па је на тај начин стекао неку имовину , он њом сам располаже

4.8– Сагласности за продају
Једна од битних чињеница коју треба проверити пре куповине непокретности јесте и то да ли се ради о заједничкој имовини супружника.
Имовина коју су супружници стекли радом у заједничком животу , током трајања брака, представља њихову заједничку имовину.
Међутим приликом куповине непокретности ређи је случај да се у купопродајниом уговору појављују оба супружника. Обично се као титулар појављује само један супружник који се уписује у јавну књигу.
По закону се сматра да је упис обављен на име оба супружника и када је то учињено на име само једног од њих. Међутим могуће је да је између супружника дошло до поделе имовине, било на основу писменог споразума или брачног уговора, који морају бити оверени код суда, или по основу правоснажне судске пресуде или правоснажног решења донетог од стране суда у ванпарничном поступку, или на основу судског поравнања.
Уколико је после такве поделе обављен упис у јавне књиге, потребно је ,ипак, проверити правни основ , тј.докумантацију која је предходила таквом упису. Много теже је проверити право стање у случају када непокретност није уписана у јавне књиге , јер се не може са сигурношћу тврдити да ли се ради о заједничкој имовини супружника или о имовини која је подељена.
Кад из расположиве документације не може да се разграничи шта је чије власништво , потребно је тражити сагласност за продају од другог супружника који није титулар права власништва. Проблеми могу да настану ако се имовина продаје ради поделе између разведених супружника који су сувласници на одређеним идеалним деловима , на основу споразума, уговора супружника или правоснажне пресуде о подели имовине.
Сагласност за продају мора бити сачињена у форми која је законом предвиђена за сачињавање уговора о промету непокретности , односно оверена пред судом / сачињена од стране јавног бележника.

4.9 – Имовина стечена пре брака
Посебна имовина је она имовина коју један супружник има у тренутку закључења брака, као и она имовина која је стечена током трајања брака на основу бестеретног стицања ( нпр.поклон, наслеђе..) или на основу извршене деобе заједничке имовине.
Посебна имовина супружника је: 1. Имовина коју је имао у време скалпања брака 2. Имовина коју супружник стекне током тајања брака поклоном, наслеђем или неким другим обликом бестеретног стицања ( правним послом којим се стичу само права ) 3. Имовина која припадне супружнику на основу деобе заједничке имовине 4. Приходи од посебне имовине ( закупнина, камате...)
Сваки супружник слободно управља и располаже својом посебном имовином.
За продају непокретности која представља посебну имовину супружника, није потребна сагласност другог супружника.
Често се дешава да један супружник допринесе увећању вредности посебне имовине другог супружника.
Уколико је повећање вредности посебне имовине једног супружника незнатно, други супружник има право на потраживање у новцу сразмерно свом доприносу ( облигационоправни захтев ). Уколико је дошло до знатног увећања вредности посебне имовине једног супружника , други супружник има право на удео у тој имовини сразмерно свом доприносу ( стварноправни захтев ).

4.10 – Лица без пословне спсобности
ДВЕ МОГУЋНОСТИ КОД ОДУЗИМАЊА ПОСЛОВНЕ СПОСОБНОСТИ
Пословну способност суд може одузети у потпуности што значи да особа не може сама предузимати никакве радње, већ све одлуке у њено име доноси њен старатељ. Такође, суд може делимично одузети пословну способност што значи да за особу одлуке доноси старатељ само у појединим животним областима, као што су на пример одлучивање о медицинском третману, располагањем новца и друго. У овом случају суд мора тачно навести за које области живота особи треба поставити старатеља. У пракси је делимично лишавање пословне способности ретко и чини око 5% случајева лишавања пословне способности.

ПРОДУЖЕЊЕ РОДИТЕЉСКОГ ПРАВА
Над особама са интелектуалним тешкоћама често се продужује родитељско право. Битно је знати да продужење родитељског права има потпуно исте последице као и лишење пословне способности. Особа има положај малолетника испод 14 година, односно, нема пословну способност.
Разлика је у времену покретања поступка-родитељско право се продужује пре него што особа напуни 18 година, а пословна способност након што особа напуни 18 година. Такође, родитељи у овом случају немају обавезе старатеља који су постављени након лишавања пословне способности (на пример извештавање о свом раду и штићенику), већ задржавају своје родитељске обавезе, као што је обавеза издржавања.

Пунолетно лице које због болести или сметњи у психо-физичком развоју није способно за нормално расуђивање, те због тога није у стању да се само стара о себи и о заштити својих права и интереса, може бити потпуно лишено пословне способности ( оваква пословна способност једнака је пословној способности млађег малолетника).

Пунолетно лице које због болести или сметњи у психо-физичком развоју својим поступцима угрожава сопствена права и интересе , или права и интересе других лица, може бити делимично лишено пословне способности ( пословна способност оваквог лица једнака је пословној способности старијег малолетника ).
Поступак за лишавање пословне способности суд покреће по службеној дужности , као и на предлог органа старатељства, супружника, ванбрачног партнера, детета или родитеља лица које треба лишити пословне способности.
Предлог мора да садржи чињенице на којима се заснива , као и доказе којима се те чињенице утврђују или чине вероватним.
Ако поступак није покренуо орган старатељства, предлог мора да садржи и податке из којих произилази овлашћење за покретнање поступка.
Ако лице, према којем је покренут поступак за лишавање пословне способности , има непокретну имовину , суд ће без одлагања извести орган који води земљишну или другу јавну књигу о евиденцији непокретности ради забележбе поступка.
О покретању поступка обавештава се и матичар који води матичну књигу рођених за то лице.
Кад нађе да постоје услови за лишавање пословне способности , суд ће лице према коме се поступак води лишити пословне способности потпуно или делимично.
- У решењу којим је одлучио о лишењу пословне способности суд одређује рок у коме ће се проверити да ли постоје разлози за даље трајање изречене мере , а који не може бити дужи од три године.
- У решењу којим се лице делимично лишава пословне способности , суд је дужан да на основу резултата медицинског вештачења одреди врсту послова које то лице може самостално предузимати поред послова на које је законом овлашћено.
Пунолетном лицу лишеном пословне способности може се вратити пословна способност када престану разлози због којих је оно било потпуно или делимично лишено пословне способности.
Одлуку о доношењу или враћању пословне способности доноси суд у ванпарничном поступку, а ова одлука суда доставља се органу стартељстав без одлагања.
Правоснажно решење о лишењу, као и решење о враћању пословне способности, суд ће доставити матичару ради уписа у матичну књигу рођених за то лице, органу који води земљишну или другу јавну књигу о евиденцији непокретности ако лице на које се решење односи има непокретност, као и органу старатељства- без одлагања.

МОДУЛ 5 - Катастар непокретности

5.1- Јавност књига

Земљишни регистри су веродостојни регистрине покретности и ставрних права на њима на којима се постиже публиковање тих права тако да друга заинтересована лица могу да се упознају са подацима о самим непокретностима и ставрним правима на њима. Ако је за катастарску општину урађен премер и израђен катастар непокретности онда евиденцију води катастар, док земљишне књиге и књиге тапија престају да важе.
Подаци катастра непокретности су јавни и свако може тражити да изврши увид у те податке, под условима одређеним овим законом.
Нико се не може позивати на то да му подаци у катастру непокретности нису били или нису могли бити познати, нити то може доказати.
Подаци о непокретностима уписаним у катастар непокретности су истинити и поуздани и нико не може сносити штетне последице.
(1)Увид у податке геодетско-катастарског информационог система и документацију у аналогном облику, може се извршити непосредно у просторијама Завода или путем интернета.
(2) Из геодетско-катастарског информационог система и документације у аналогном облику издају се подаци, уверења, потврде, извештаји и исправе у прописаној форми.
(3) Лист непокретности издаје се имаоцу права, лицу које докаже правни интерес и државном органу за вођење поступка покренутог по службеној дужности из његове надлежности.
(4) Преписи и копије оригиналних података премера могу се издавати државним органима, органима територијалне аутономије и локалне самоуправе и геодетским организацијама.

5.2 – Врсте јавних регистра

На територији наше земље упоредо су постојале две евиденције о непокретностима: са једне стране земљишне књиге или тапијска евиденција, као евиденција о правима на непокретностима (тзв.правне евиденције о непокретностима ), а са друге стране катастар земљишта , као евиденција о земљишту и објектима на земљишту.
Катастар земљишта се назива и фактичка евиденција о непокретностима и представљао је подлогу за израду земљишних књига.
У неким крајевима је постојао само катастар земљишта, а земљишне или тапијске књиге нису ни биле основане, или су током ратова уништене. Тамо где је постојала двојна евиденција, подаци у земљишним књигама и књизи тапија су у неким крајевима били несређени , а често ови подаци нису били међусобно усклађени са подацима у катастру земљишта. Проблем је представљало и то што су различити органи били надлежни за вођење ових евиденција – земљишна књига је била у надлежности општинских судова, а катастар земљишта и надлежности Републичког геодетског завода ( раније Републичка геодетска управа ).
Значи, један од разлога који компликује цео поступак укњижбе је тај да код нас не постоји јединствен систем већ четири: * Тапијски систем са интабулационим књигама * Земљишне књиге и катастар земљишта * Катастар земљишта * Катастар непокретности
Систем који би требало да замени све претходне је Катастар непокретности. На томе се увелико ради и велики број општина је прешао на овај систем. Иако делује застрашујуће потребно је само да сазнате који орган води јавну евиденцију непокретности за општину на чијој територији се налази непокретност коју намеравате да укњижите.
Обједињавање евиденција у једну евиденцију која обухвата и податке о непокретностима и податке о правима на непокретностима је у неким општинама већ спроведена, и у надлежности је Републичког геодетског завода.
Земљишне књиге – земљишна књига се састоји од главне књиге, збирке исправа, стварни регистар и именички регистар.
Главна књига се састоји од земљишнокњижног улошка ( ЗКУЛ) и он се води за једно земљишно тело , које се састоји од једне или више катастарских парцела једног власника које се налазе у границама једне катастрске општине.
ЗКУЛ се састоји од : пописног листа ( А –лист), власничког листа ( Б-лист )и теретног листа ( В-лист ).
Пописни лист ( А-лист) – је први део ЗКУЛ-а и састоји се од два дела. У први одељак се уписује земљишно књижно тело са саставним деловима (катастарске парцеле, зграде ). Ако постоји више парцела оне се уписују једна испод друге. За сваку парцелу се уписује број под којим се води на катастарском плану, опис непокретности ( викендица, земљиште без зграде, двориште, воћњак, врт...)и њена површина у хектарима, арима и квадратним метрима. Иза рубрике у којој се уписује површина уписују се и примедбе. У други одељак пописног листа уписују се појашњења уписа у првом одељку, види се на основу ког решења је уписана одређена парцела, ако је нека парцела отписана у ком се сада ЗКУЛ-у налази, којим решењем је исправљена површина катастрске парцеле итд. Пажљивим читањем другог одељка добијамо информације о кретању одређене парцеле и њеног настанка.
Власнички лист ( Б-лист)- је други део ЗКУЛ-а и ту се уписују :
-име влсника или сувласника и власнички удео
-правни основ прибављања права својине ( уговор о купопродаји, оставинско решење, судска пресуда итд.)
-ограничења у погледу располагања која се односе на личност власника непокретности ; напр: малолетство власника, одузета пословна способност итд.
-број решења на основу кога је извршен упис
Теретни лист ( В-лист ) - је намењен обавештењу купца о томе које све обавезе, терете и ограничења погађају досадашњег власника јер уколико се реши на куповину све те обавезе , терети и ограничења ће и њега погађати. У овај део ЗКУЛ-а се уписују :
-стварна права која оптерећују непокретност ( хипотека, стварне службености, личне службености)
-право прече куповине, закуп
-ограничења располагања која терете непокретност, забрана оптерећења и отуђења
-постојање решења о извршењу
Катастар непокретности је основни јавни регистар о непокретностима и стварним правима на њима. Непокретности које се уписују у катастар јесу :
-земљишта
-надземни и подземни грађевински објекти
-посебни делови објекта који чине грађевинску парцелу ( стан, пословни простор, гаража идр).

5.3 – Упис права својине

Упис стварних права је упис којим се стичу, преносе, ограничавају ( конститутивност уписа ) или престају право својине и друга стварна права на непокретностима – брисањем.
Садржина сваког уписа у катастар непокретности мора бити потпуно одређена у погледу непокретности на коју се упис односи , врсте уписа, права у погледу субјекта уписа, редоследа првенства уписа и исправа на основу којих је упис извршен.
Врсте уписа у катастру непокретности су:
-упис непокретности
-упис стварних прва
-предбележба
-забележба
Упис непокретности је упис података о парцели, објекту и о посебном делу објекта ( подаци о посебним деловима објекта уписују се на основу техничке документације на основу које је издата грађевинска или употребна дозвола ). Када за објекат или стан није издата грађевинска или уоптребна дозвола, када је објекат изграђен прекорачењем овлашћења из грађевинске дозволе или је објекат привремени, уписује се и одговарајућа забележба.
Упис стврних права је упис којим се стичу , преносе, ограничавају или престаје право својине и друга стварна права на непокретностима.
Својина на непокретности уписује се као:
1) право својине; уписује се у корист имаоца права на целој непокретности
2) право сусвојине; у корист имаоца права по одређеним уделима у односу на целу непокретност
3) право заједничке својине; уписује се у име свих ималаца права својине када удео није одређен

Упис у катастар непокретности врши се, по правилу, по скраћеном поступку на основу приложених исправа.
У случају када се утврди да се на основу приложених исправа не може одлучити по захтеву, може се спровести испитни поступак (саслушање странака, увиђај, вештачење и друго).
У катастар непокретности уписује се и право коришћења, право закупа, право службености , хипотека и друга стварна прав на непокретности.
Предбележба је упис којим се условно стичу, преносе, ограничавају или престају стварна права на непокретностима. Предбележба се врши на основу исправе за упис који не испуњава услове за коначан упис. Нпр: не садржи изјаву о дозволи за упис ( clausula intabulandi ), ако је изјава о дозволи уписа орочена, ако јавна исправа није правоснажна. Прeдбележба се уписује на рок од 90 дана или на рок који одреди надлежни орган.

Забележба је упис којим се у катастар непокретности уписују чињенице које су од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима које се односе на личност имаоца права , на саму непокретност или на правне односе поводом непокретности.
Врсте забележби су :
-лична стања имаоца права
-првенствени ред за будући упис
-покретање спора за утврђивање права на непокретности
-забрана отуђења
-поступак извршења

5.4 – Упис хипотеке

Хипотека је заложно право на непокретностима које овлашћује повериоца да ако дужник не исплати дуг о доспелости , захтева наплату потраживања обезбеђеног хипотеком из вредности непокретности, пре обичних поверилаца и пре доцнијих хипотекарних поверилаца, без обзира у чијој својини се непокретност налази.
Предмет може да буде:
-непокретна ( право својине на земљишту, грађевинском објекту...)
-део непокретности ствари у складу са одлуком о деоби
-сусвојински део у непокретној ствари
-посебан део зграде на коме постоји право својине ( стан, пословне просторије, гаража, гаражно место )
-право на земљишту
-објекат у изградњи, као и посебан део објекта у изградњи ( стан , пословне просторије, гаража, гаражно место) без обзира да ли је већ изграђен, под условом да је издато правоснажно одобрење за изградњу

Ради обезбеђења једног потраживања, хипотека може да оптерети више непокретности и то без обзира да ли припадају истом или различитим власницима
Хипотеку на идеалном делу непокретне ствари у сусвојини власник идеалног дела заснива без сагласности осталих сувласника осим ако се хипотека заснива на идеалном делу објекта у изградњи , када је потребна сагласност свих сувласника.
Хипотека у заједничкој својини заснива се само на целој непокретности и уз сагласност свих заједничара.

Хипотека настаје уписом у надлежни регистар непокретности, на основу:
1) уговора или судског поравнања (уговорна хипотека);
2) заложне изјаве (једнострана хипотека);
3) закона(законска хипотека);
4) судске одлуке(судска хипотека).

Правила о уговорној хипотеци сходно се примењују на једнострану, законску и судску хипотеку, осим ако је законом друкчије прописано.
Уговор о хипотеци је уговор између власника непокретности и повериоца којим се власник непокретности обавезује, ако дуг не буде исплаћен о доспелости, да поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности те непокретности, на начин прописан законом.Дуг доспева у складу са уговором или другим правним основом из кога произилази.
Уговор о хипотеци може да буде самосталан или део уговора који уређује потраживање(уговора о зајму,кредиту и др.).
Уговор о хипотеци закључује се у писменој форми, са потписима овереним у суду иликод другог законом овлашћеног органа за оверу потписа на актима о прометунепокретности.
Једнострана хипотека настаје на основу заложне изјаве.
Заложна изјава је исправа сачињена од стране власника којом се он једнострано обавезује уколико дуг не буде исплаћен о доспелости, да поверилац наплати своје потраживање из вредности те непокретности.
Заложна изјава по форми и садржини одговара уговору о хипотеци.
Упис хипотеке на основу заложне изјаве , врши се на захтев власника или повериоца.
Уговор о хипотеци може да закључи власник,или друго лице које има право располагања, као и инвеститор и купац објекта у изградњи или посебног дела објекта уизградњи, у смислу члана 3. овог закона (у даљем тексту: власник).

Уговор о хипотеци, односно заложна изјава сачињена у складу са овим законом, је извршна исправа, под условом даје сачињена у складу са чланом 15. Закона о хипотеци .
(Хипотека заснована на основу извршног уговора или извршне заложне изјаве, уписује сеу регистре непокретности као `извршна вансудска хипотека`, а вансудски поступакнамирења се спроводи у складу са одредбама овог закона)

Извршни уговор о хипотеци, односно извршна заложна изјава мора да садржи и следећеодредбе:
1) јасно назначену одредбу, односно изјаву, којом власник непокретности неопозиво овлашћује повериоца да, ако дуг не буде плаћен о доспелости, поверилац може данаплати потраживање из цене добијене продајом у складу са вансудским поступкомпродаје утврђеним овим законом, без подношења тужбе суду, као и да ће непокретностпринудним путем да буде испражњена и предата купцу у посед у року од 15 дана оддана закључења уговора о продаји, осим ако се хипотека уписује на сувласничкомуделу;
2)изричиту одредбу, односно изјаву власника да је упозорен о последицама неизмирења дуга о доспелости те да, свестан тих последица, пристаје на могућност извршења уговора о хипотеци продајом његове непокретности у складу са одредбамаовог закона о вансудском поступку намирења, без права на вођење парнице, као и да ћењегова непокретност принудним путем бити испражњена и предата купцу у посед у рокуод 15 дана од дана закључења уговора о продаји, ако је власник не преда добровољно,осим ако се хипотека уписује на сувласничком уделу;
3) јасно назначену одредбу, односно изјаву власника да је сагласан да поверилац има право приступа непокретности, укључујући и улазак у непокретност без обзира ко се уњој налази (власник, закупац и др.), ради контроле одржавања или из других оправданих разлога, као и да је дужан да сарађује са повериоцем у поступку продаје, а нарочито да омогући приступ хипотекованој непокретности (улазак у стан и сл.);
4) изричиту изјаву трећег лица, ако такво лице постоји, које има непосредну државину,а није власник хипотековане непокретности (закупац и др.), да је свесно последица докојих уговор о хипотеци може довести, укључујући и исељење из непокретности игубљења државине на њој, као и да је сагласно са правима и обавезама из тачке 3. овогстава.
Ако уговор о хипотеци, односно заложна изјава не садржи све горе наведено, намиривање се спроводи у складу са законом који уређује извршни поступак.

5.5 – Коначност и правоснажност решења

Решење о упису у катастар непокретности садржи врсту уписа, врсту стварног права , означење непокретности , податке о лицу у чију корист се врши упис, податке о уписаном претходнику, податке о висини таксе идр.
Решење о одбијању уписа у катастар непокретности о одбацивању захтева за упис садржи податке о захтеваној врсти уписа, врсти стварног права, опису непокретности и лицу чији се захтев одбија, односно одбацује, са разлогом за одбијање уписа, односно одбацивања захтева.
Решење се доставља странкама у поступку уписа.
Упис у катастра непокретности врши се даном доношења решења којим је упис дозвољен.
Под уписом подразумева се и брисање права на непокретности.
Против решења донетог у првом степену може се изјавити жалба у року од 15 дана од дана достављања решења.
Странка се може одрећи прва на жалбу изјавама које се не могу опозвати.
До коначности решења донетог у првом степену неће се одлучивати по новом захтеву за упис не истој непокретности.

5.6 – Терети

У катастар непокретности уписује се право коришћења, право закупа, право службености, хипотека и друга стварна права на непокретностима прописаним законом.
Забележба о одређеним правним чињеницама које могу бити од утицаја на постојање права на непокретностима , уписује се на основу решења у Г-листу непокретности.
Правоснажна судска одлука о лишењу и враћању пословне способности уписује се у матичну књигу рођених.
Ако лице лишено пословне способности има непокретност , правоснажна судска одлука о лишењу и враћању пословне способности уписује и у јавни регистар права на непокретностима.

Теретни лист је намењен обавештењу купца о томе које све обавезе , терети и ограничења погађају досадашњег власника јер уколико се реши на куповину све те обавезе , терети и ограничења ће и њега погађати.
У „Г“ лист ЛН , односно у трећи лист ЗКУЛ- а уписују се :
'-Стварна права која оптерећују непокретност ( хипотека, стварне службености, личне службености)
-Право прече куповине , закуп
-Ограничења располагања која терете непокретност , забрана оптерећења или отуђења, постојање решења о извршењу.

5.7 – Забележбе

Забележба је упис којим се у катастар непокретности уписују чињенице које су од значајаза заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима, које се односена личност имаоца права, на саму непокретност или на правне односе поводом непокретности.
Од уписа забележбе која је од значаја за заснивање, измену, престанак или преносстварних права на непокретностима, сва располагања имаоца права и уписи у катастру непокретности који су противни сврси уписане забележбе, условни су и зависе од исходарешавања стварних права на непокретности због којих је забележба уписана.
Забележбом се врши упис чињеница које се односе на:
1) лична стања имаоца права;
2) првенствени ред за будући упис;
3) покретање спора за утврђивање права на непокретности;
5) покретање поступка експропријације непокретности;
6) забрану отуђења и оптерећења непокретности;
7) забрану уписа стварних права на непокретности;
8) поступак извршења;
9) побијање дужникових правних радњи;
10) заштиту природних добара;
11) остале забележбе прописане законом.

Упис чињеница од значаја за промет.
Ова врста уписа представља једну врсту обавештења свим лицима која су заинтересована да стекну неко право на непокретности. Све оне обавезе које терете продавца непокретности теретиће и купца, тако да је он веома заинтересован да буде упознат да ли се поводом те непокретности води спор или је отпочео извршни поступак који има за предмет извршења ту непокретност , да ли је продавцу одузете пословна способност итд.
Неке забележбе :
Забележба спора
Забележба хипотекарне тужбе
Забележба правоснажности и извршности ( забележба започетог намирења)
Забележба првостепеног реда ???
Забележба малолетности
Забележба забране отуђења и оптерећења
Забележба спора је упис чињенице да је ималац земљишнокњижног права поднео тужбу којом се захтева брисање неке укњижбе и повраћај у пређашње стање

5.8 – Извод из листа непокретности

Из базе података катастра непокретности издаје се лист непокретности у прописаномоблику и садржају, за:
1) непокретност;
2) имаоца права. Лист непокретности садржи податке који се односе наједну непокретност или на све непокретности које ????

Лист непокретности садржи податке о :
1) земљишту (A лист );
2) носиоцу права на земљишту (Б лист);
3)згради , стану и пословној просторији , као посебним деловима зграде и другим грађевинским објектима и носиоцима права на њима ( В лист )
4) теретима и ограничењима (Г лист ).
Издавање података из катастра непокретности може се вршити :
-штампањем појединих делова катастарског операта ( преписа или извода )
-директним приступом подацима катастарског операта на рачунарском систему , у складу са посебним прописима
Преписе, односно изводе потписује директор службе са отиском печата.

5.9 – Захтев за упис ( потребна документација )

Упис у катастар непокретности и утврђивање реда првенства врши се према временском редоследу подношења захтева за упис.
Исправ за упис – упис у катастар непокретности врши се на основу приватне или јавне исправе која је по садржини и форми подобна за упис.
Исправа за упис нарочито мора да садржи:
-место и датум састављања, односно овере
-означење непокретности на коју се исправа односи према подацима катастра непокретности (катастарска општина, број и површина парцеле, број и површина објекта, број и површина посебног дела)
-презиме, име, име једног родитеља, односно назив , пребивалиште, боравиште или седиште , ЈМБГ
Исправа за упис мора бити приложена у оригиналу или овереној фотокопији, а ако је на страном језику , и оверен превод.

Приватна исправа за упис мора :
-бити сачињена у писаној форми уз оверу потписа
-садржати изјаву о дозволи уписа која није ни условњена ни орочена ( clausula intabulandi )
Изјава о дозволи уписа може бити дата и у посебној исправи уз оверу потписа лица које је дају.
Јавна исправа, да би била подобна за упис, мора бити правоснажна.

Упис по скраћеном поступку – упис у катастар непокретности врши се по скраћеном поступку на основу приложених исправа.
У случају кад се утврди на основу приложених изјава не може одлучити по захтеву , може се спровести испитни поступак ( саслушање странака, увиђај исл.)
Странке у поступку уписа су:
-лица у чију корист се одлучује о упису
-уписани претходник
-свако лице ради заштите својих прав или правних интереса
Захтев за упис се подноси у писаном облику. Захтев могу поднети горе наведена лица . Упис заједничких права може поднети било ко од заједничара у корист свих, на основу овереног овлешћења осталих заједничара. Ако се ради о упису права дељивих сразмерно целини , сваки ималац права може да захтева упис одговарајућег дела у своју корист, при чему ће се извршити упис и у корист других ималаца права. Странка не може поднети нов захтев ако је по ранијем захтеву за упис истог права и на основу истих исправа односно доказа , донета коначна одлука.

Уредан захтев за упис права у катастар непокретности мора да садржи:
1) презиме, име и име једног родитеља, адресу и ЈМБГ ,односно назив, седиште, адресу и матични број подносиоца захтева;- податке о подносиоцу захтева
2) назив катастарске општине и означење непокретности за коју се тражи упис, према подацима катастра непокретности;
3) стварно право или промену за коју се захтева упис. Уз захтев за упис у катастар непокретности прилажу се исправе за упис у оригиналу, овереном препису или овереној копији. Ако захтев за упис није уредан, или ако уз захтев нису приложени сви потребни докази, подносиоцу захтева наложиће се закључком да у одређеном року захтев уреди, односно приложи потребне доказе.

Редослед решавања захтева– за одлучивање о основаности уписа меродавно је стање катастра непокретности у тренутку када је захтев за упис примљен. Завод уписује годину, месец, дан , час и минут пријема захтева за упис и истовремено на непокретности на коју се односи захтев уписује забележбу времена пријема и број захтева. Када је поднето више захтева за упис на истој непокретности , прво ће се узети у поступак захтев који је први примењен. По коначном решавању ранијег захтева , узимају се у поступак остали захтеви , по редоследу пријема.
Одлучивање о захтеву за упис – захтев се усваја и дозвољава упис ако су испуњени услови прописани законом и кад је захтев у складу са садржином поднесене исправе. Ако нису испуњени услови за упис , захтев се одбија. Захтев за упис се одбацује када је донета коначна одлука о ствари по ранијем захтеву или уз захтев нису приложени сви потребни докази.
О упису се одлучује решењем .

5.10 – Брисање терета

Хипотека престаје исписом из регистра непокретности у који је била уписана , у складу са Законом о хипотеци.
Испис хипотеке врши се на захтев дужника, власника или повериоца, ако обезбеђено потраживање престане на начин дозвољен законом.
Испис хипотеке на захтев власника врши се само ако је дуг исплаћен у потпуности.
Да би се извршио упис брисања хипотеке, односно испис, потребно је приложити:

* Писмену изјаву хипотекарног повериоца да пристаје на испис – у оригиналу или фотокопији која је оверена да је верна оригиналу (ако потраживање није измирено, потпис повериоца на изјави мора бити оверен код суда/ јавног бележника ). * Правоснажну судку одлуку којом се утврђује да је потраживање хипотекарног повериоца престало

Поверилац је дужан да дозволи брисање хипотеке уколико му је потраживање у целости исплаћено.
Поверилац је дужан да изда дужнику и власнику хипотекарне непокретности потврду о измиреном дугу, без одлагања, након измирења дуга и да му да сагласност за брисање хипотеке.
Хипотека престаје и када је предмет хипотеке продат вансудским путем и кад је поверилац намирен.
Хипотека престаје и на основу једностране писмене изјаве воље повериоца, са потписом овереним у суду или код другог органа овлашћеног законом.

5.11 – Услови за упис права својине ( члан 123. И 124. )

Општи услови за упис стварних права , предбележбе ии забележбе у катастар непокретности су постојање:
-уписане непокретности
-уписаног претходника
-исправе за упис
Општи услови увек морају бити испуњени , осим ако је законом другачије одређен услов и основ уписа.
Уписана непокретност - у тренутку подношења захтева за упис, непокретност мора бити уписана у катастар непокретности или може бити уписана истовремено са уписом стварног права
Уписани претходник - упис у катастар непокретности дозвољен је кад је у тренутку подношења захтева за упис , као власник непокретности уписан ималац права на тој непокретности. Дозвољен је упис у катастар и кад није уписан претходник ако се уз захтев приложе исправе којима се доказује правни континуитет између лица које је уписано и лица које подноси захтев за упис. Упис на новоизграђеном објекту не захтева постојање уписаног претходника. Упис у катастар непокретности врши се на основу приватне или јавне исправе која је по садржини и форми подробна за упис.

Исправа за упис мора нарочито да садржи :
1.место и датум састављања, односно овере
2.означење непокретности на коју се исправа односи према подацима катастра непокретности (катастарска општина , број и површина парцела, број и површина објекта, број и површина посебног дела објекта )
3.презиме, име и име једног родитеља, односно назив , пребивалиште, односно боравиште, или седиште и ЈМБГ , односно матични број уписаног претходника и лица у чију корист се упис захтева

Изузетно од става 2. Тачке 2. и 3. Овиг члана, за упис забележбе која се односи на личност имаоца права исправа за упис не мора да садржи податке о означењу непокретности , а за упис забележнбе која се односи на саму непокретност исправа не мора да садржи податке о уписаном претходнику.
Исправ за упис мора бити приложена у оригиналу или овереној копији или у другом облику прописаном законом, а ако је исправа на страном језику уз њу треба доставити и оверен превод.

КОРАК ПО КОРАК ДО УПИСА У КАТАСТАР НЕПОКРЕТНОСТИ
Неопходни кораци су:
1.утврдите која је служба за катастар непокретности надлежна за упис
2.утврдите правни статус непокретности у катастру
3.припремите документацију
4.платите таксе
5.саставите захтев за упис
6.предајте захтев за упис са пратећом документацијом у надлежну службу РГЗ-а

1.Надлежна служба је она служба за катастар непокретности која обухвата подручје општине на којој се непокретност налази. Списак свих служби за катастар непокретности , са контактима можете наћи на интернет страници РГЗ-а http://www.rgz.gov.rs/rgz.
2.Правни статус су могућности и начин уписа на одређеној непокретности , од којих и зависи упис, односно стање уписа у катастру непокретности. Зато се утврђује тај статус , увидом у катастру непокретности , што се остварује издавањем ЛН или непосредним увидом у евиденцију и добијањем усмених информација и објашњења од службеника РГЗ-а.
Тек након утврђивања тачног правног статуса непокретности у катастру непокретности , може се за конкретан случај утврдити које радње треба предузети и која документа треба прибавити у циљу жељеног уписа.
3.Након тога се припрема документација. На пример: уговор о купопродаји
а) - уколико је продавац уписан као власник непокретности ( уговор оверен од стране нотара, оригинал или оверена копија, са безусловном сагласношћу за упис права својине на самом уговору или посебно у писаној форми са овером, као и фотокопија ЛК купца)
б)- уколико продавац није уписан као власник непокретности већ је уписано неко друго лице , (поред претходних докумената мора се приложити и исправе на основу којих продавац изводи своје право својине од уписаног имаоца права, чиме се доказује непрекинут низ основа стицања права ( правни континуитет )). Код уговора о откупу станова у друштвеној својини постоји изузетак од обавезе доказивања целокупног низа основа стицања. Наиме уколико је на стану уписано неко друго друштвено правно лице, а не оно које је дало стан у откуп, не треба прибављати исправе о правној вези између тих правних ствари.
в)-уколико је објекат уписан у катастар непокретности без грађевинске и употребне дозволе, поред наведених докумената потребно је доставити и гарђевинску и употребну дозволу у оригиналу или овереној копији , са клаузулом правоснажности . Ако земљиште није уписано на инвеститора из дозволе , потребно је доставити исправе којима се доказује стицање права на земљишту.

Уколико објекат није уписан у катастар непокретности , порад горе наведених докумената потребно је приложити и :
1.елаборат геодетских радова сачињен од стране овлашћених геодетских орагизација ( списак геодетских организација можете наћи на интернет страници РГЗ-а ( http://www.rgz.gov.rs/reg-go-public/) или у надлежној служби РГЗ-а
2.исправу којом је градитељ стекао право својине, сусвојину или заједничку својину на парцели - у оригиналу или фотокопији која је еоверена сда је верна оригиналу ( у суду или општини )
3.сагласност свих осталих сувласника или заједничара за градњу ( оверену у суду ), ако је градитељ уписан у катастру непокретности као сувласник , односно заједничар на парцели
4.исправу којом је градитељ стекао друго одговарајуће ставрно право на парцели ако је за објекат издата грађевинка дозвола или је објекат изграђен у време кад грађевинска дозвола није била услов за градњу – у оригиналу или овереној копији
5.грађевинску и употребну дозволу у оригиналу или овереној копији са клаузулом правоснажности

г)- за конверзију права коришћењау право својине на грађевинском земљишту уз накнаду потребно је доставити : решење надлежног органа јединице локалне самоуправе ( на чијој територији се налази предметно грађевинско земљиште) којим привредно друштво и другом правном лицу утврђује право на конверзију права коришћења у право својине и висина накнаде по том основу са клаузулом правоснажности којом се потврђује правоснажност решења
д)- за упис хипотеке : ако је на непокретности која се залаже уписано право својине заложног дужника – потребно је припремити једну од ових исправа које могу бити основ хипотеке , и то :
а)уговор о хипотеци . који може бити засебан уговор или деоо уговора који уређује дуг(зајам, кредит идр. ) на којем су потписи уговарача оверени код надлежног органа ( оригинал или оверена копија), са клаузулом о изричитој и безусловној сагласности власника да поверилац може уписти хипотеку на његову непокретност ( clausula intabulandi ).
б)заложна изјава ( све што је наведено за уговор о хипотеци, важи и за заложну изјаву коју даје власник непокретности која се залаже )
в)решење надлежног суда којим се прихвата споразум странака о обезбеђењу потраживања заснивањем хипотеке, према Закону о извршењу и обезбеђењу
Ако је објекат , односно посебан део објекта у изградњи , хипотека се може уписати на основу уговора о хипотеци или заложне изјаве , али је потребно доставити и грађевинску дозволу ( у оригиналу или овереној копији, са клаузулом правоснажности ).
ђ)-за упис брисања хипотеке, односно испис потребно је доставити писмену изјаву повериоца да пристаје на испис- у оригиналу или овереној копији , а уколико потраживање није измирено, потпис повериоца на изјави мора бити оверен од стране надлежног органа.
4.Плаћање таксе је уз документацију потребно, како би уз захтев приложили и доказ о уплати . Висина административне таксе је одређена Законом о републичким административним таксама, а висина таксе за услугу утврђена је Правилником о висини таксе за пружење услуга РГЗ-а
5.Захтев за упис мора да садржи : назив РГЗ-а којој се захтев упућује, податке о предмету (садржини) захтева , податке о подносиоцу захтева ( име, презиме , име једног родитеља, ЈМБГ, адрреса, матични број, седиште као и његових заступника или пуномоћника- уколико их има ), и потпис подносиоца захтева, или овлашћеног лица
Поред ових захтев може да садржи и друге наводе за које подносилац смтра да су од значаја за одлучивање.
Ако захтев подноси заступник или пуномоћник, уз захтев је потребно приложити и одговарајући доказ о својству заступника, односно пуномоћника.
Захтев за упис хипотеке могу поднети власник непокретности, дужник или поверилац.
6.Предаја захтева за упис хипотеке поред директне предаје у служби РГЗ-а можете поднети и електронским путем , интернет сервисом з аподношење захтева , о којем информације можете пронаћи на интернет страници РГЗ-а http://www.rgz.gov.rs/template1.asp?PageName=2009_09_29_03 .

5.12 – Збирка исправа

Збирка исправа јесте скуп исправа на основу којих је извршен упис или брисање уписана непокретностима.
Збирка исправа садржи све исправе ( уговори, судске и друге одлуке ), сређене хронолошким редом, на основу којих је извршен упис у главну књигу , док се у главну књигу уписује само правни основ стицања непокретности. Збирка исправа чува се трајно.

ФИНАНСИЈСКИ И ПОРЕСКИ АСПЕКТИ ПОСРЕДОВАЊА У ПРОМЕТУ И ЗАКУПУ НЕПКРЕТНОСТИ

МОДУЛ 1 - Финансијске институције учесници на тржишту непкретности

1.1- Банке као учесници на тржишту непокретнсоти

Пословање банака , као финансијских институција, на територији РСрбије регулисано је Законом о банкама – у даљем тексту Закон.Према одредбама Закона, банка је акционарско друштвоса седиштем у Републици Србији, која има дозволу за рад НБС и обавља депозитне икредитне послове , а може обављати и друге послове у складу са Законом. Страна банка може да на територији Србије отвори своје представништво ради обављања истраживања тржишта и представљања банке. На отварања представништва стране банке у Републици Србији примењују се одредбе Закона о банкама. Банке претстављају значајне учеснике на тржишту непокретности , а нарочито имајући у виду чињеницу да оне, између осталих , обављају : - кредитне послове(давање кредита )
- послове платног промета
-девизне, девизно-валутне и мењачке послове

Исто тако треба нагласити да се нико осим банака не може бавити давањем кредита, осим ако је за то овлашћен Законом.
Регулаторни орган задужен за контролу пословања банака је НБС (www.nbs.rs).

БАНКЕ – ПОСТУПАК КОД СТАМБЕНИХ КРЕДИТА

Иако банке на нашем тржишту нуде стамбене кредите под различитим условима, поступци и процедура при аплицирањуза стамбени кредит су мање више слични у свим банкама и одвијају се укратко у следећим фазама:
1.Упознавање са условима стамбених кредита и добијање списка неопходне документације
2.Комплетирање документације и подношења захтева за кредит
3.Банке шаљу документацију својој Прваној служби и Кредитном одбору
4.Одлука кредитног одбора – одобрен или одбијен захтев за кредит
5.Полиса осигурања код Банке или НКОСК
*НАЦИОНАЛНА КОРПОРАЦИЈА ЗА ОСИГУРАЊЕ КРЕДИТА – Осигурава појединачне стамбене кредите банака са којима има потписане услове и који притом испуњавају одређене прописане услове и тиме она преузима на себе део ризика ненаплативости тог кредита ( што у пракси значи да 75% нето губитка банке по основу ненаплаћеног кредита сноси НКОСК ).
Преузимање дела ризика НКОСК снижава укупан ризик банке што утиче на смањење каматне стопе које банка наплаћује свом клијенту.
САВЕТ: ако се кредит осигурава код НКОСК, трошкови премије осигурања могу се умањити тако што ћете дати веће учешће.
6.Потписивање уговора о стамбеном кредиту и овера заложне изјаве
*Заложна изјава – документ који се оверава код надлежних органа и који представља изјаву власника стана којом се он једноставно обавезује да уколико дуг не буде исплаћен о доспелости, да поверилац наплати своје обезбеђено потраживање из вредности те непокретности.
7.Средства обезбеђења кредита
*Средстав обезбеђења кредита – ова средства обезбеђује сама банка. За обезбеђење уредног враћања кредита , банка од клијента може тражити да приложи меницу коју је потписао корисник кредита и/или кредитно способан жирант, затим хипотеку првог реда на некретнини у корист банке ( хипотека на непокретност која се купује или неку другу непокретност у власништву тражиоца кредита или у власништву неког другог лица али уз његову обавезну сагласност). Уколико дође до престанка отплате кредита, непокретност на којој је уписана хипотека у корист банке, банка продаје и тако наплаћује дуг.
8.Достављање купопродајног уговора овереног од стране надлежне институције и решење о упису хипотеке
9.пласирање крeдита по средњем курсу НБС и пренос са рачуна корисника средстава на рачун продавца

Стамбени кредит је наменски дугорочни кредит који се одобрава за куповину стана или куће, као и за изградњу, доградњу, рeконструкцију и адаптацију стамбеног објекта.
Стамбени кредити могу бити са учешћем ( 5%,10%,20% итд), комерцијални и уз субвенцију државе, осигурани код Нациналне корпорације за осигурање стамбених кредита ( НКОСК), затим стамбени кредити одобрени за укњижене и неукњижене непокретности , за резиденте и нерезиденте....
Комерцијални стамбени кредити
Приликом одласка у филијалу банке , запослени банке ће на основу ваше висине зараде саставити вам прелиминарну калкулацију о максималној висини износа кредита и о износу месечне рате кредита ( и штампаће вам основне податке о кредиту за који сте заинтересовани да аплицирате као и на ваш захтев може одштампатибланко нацрт Уговора о стамбеном кредиту)
1.Запослени банке , даће вам и списак неопходне документације коју морате доставити банци да бисте аплицирали за кредит ( ово се најчешће тражи): - извод банке по текућем рачуну клијента као и солидарног дужника за последњих 6 месеци ( осим за запослене у јавним предузећима и буджетским установама који ово не морају достављати осим ако се исти не тражи накнадно од стране банке или НКОСК-а) - исплатни лист клијента и солидарног дужника за претходна три месеца -потврда о запослењу и висини примања за клијента и солидарног дужника за претходна три месеца (образац банке ) -копија личне карте ( и за солидарног дужника ) -животно осигурање корисника кредита и осигурање непокретности која се даје у хипотеку – обе полисе морају бити ванкулиране у корист банке -потписује се сагласност за преузимање извештаја од Крeдитног бироа ( по потреби и за солидарног дужника)

Кад пронађете одговарајућу некретнину достављате банци: -доказ о власништву -предуговор о купопродаји непокретности која је предмет кредитирања -процену вредности непокретности овлашћеног проценитеља банке над којом се успоставља хипотека

Затим ће запослени банке , проверити комплетност и тачност докуменатације и указати вам ако нешто недостаје или је непотпуна документација. Ово је прва формална контрола приликом пријем азахтева за кредитa која још подразумева и проверу Кредитном бироу. А затим скенирану документацију шаље на проверу одељењу банке на верификацију.
Такође ће вас запослени у банци и упознати са условима који су вам потребни да би вам кредит био одобрен ( зависе од изабране банке али су ово општи ): -године старости – минимум 20, максимум 70 са даном завршетка отплате кредита -позитивна оцена Кредитног бироа ( све регистроване доцње по кредитима морају бити измирене; уколико постоји доцња измирена у последњих 12 месеци, иста несме бити веча од 25% месечне обавезе кредита који је био у доцњи) -за држављане Републике Србије запослење на неодређено време, три месеца код последњег послодавца -за држављане нерезиденте и стране држављане, запослење на неодрежено време и ангажовање по уговору у трајању од најмање 6 месеци у континуитету код последњег послодавца -степен кредитне задужености мора да буде мањи или једнак 80%, у случају кад је 20% или више обавеза уговорено у страној валути или у динарима са валутном клаузулом тј. степен кредитне задужености мора да буде мањи или једнак 100% у случају кад је 80% или више обавеза уговорено у динарима.
Затим вам запослени банке јавља да вам је кредит одобрен и ви одлазите у банку ради упалте таксе за обраду захтева код НКОСК-а.
Након одређеног времена банка вас обавештава о одобрењу осигурања ( односно субвенције у случају субвенционисаног стамбеног кредита ). Овај поступак треје најдуже јер прво банка шаље документацију у НКОСК на основу које они врше одобрење а затим и обавештавају банку о томе, затим банка шаље уговоре који треба да се закључе измешу купца и НКОСК-а тј. Републике Србије (у случају субвенције . Кад банци врате потписане уговоре из НКОСК-а одлазите у банку да их потпишете.
Договарате се са продавцем о тачном датуму потписивања Уговора о купопродаји и исплати и о томе обавештавате банку
Банке траже да се приликом исплате приложи власнички лист новијег датума (обично не старији од 10 дана ), па о томе обавестите продавца да вам припреми.
После овере уговора , одлазите у банку где вам дају заложну изјаву и захтев за упис хипотеке, па са тим папирима заједно са продавцем одлазите на оверу и то предајете у катастар непокретности.
Након овере заложне изјаве и захтева за упис хипотеке , иде се у банку где се врши исплата.
Ако узимате кредит осигуран код НКОСК-а време потребно за целу процедуру је 3 до 4 недеље, а у случају субвенционисаног кредита потребно је око 5 до 6 недеља. *Минимално учешће је 20%, уколико је предмет куповине истовремено и предмет хипотеке

Појам и врсте хипотекарних кредита

Кредит је одређени новчани износ који је банка уступила на коришћење клијенту на одређено време под одређеним условима и уз плаћање накнаде – камате , као цене коришћења тих средстава.
Кредити могу бити наменски: потрошачки, стамбени или за обртна средства ; или готовински , тзв. „кеш“ кредити.
Стамбени ( хипотекарни ) кредит је наменски кредит и спада у посебну категорију дугорочних кредита ( најчешће се одобравају са роком отплате од 20 до 30 година ).
Стамбени кредит се одобрава за куповину стан или куће , кao и за изградњу, доградњу, реконструкцију, адаптацију стамнбеног простора. Инструмент обезбеђења је увек хипотека, било на непокретности која је предмет кредита или на некој другој непокретности одговарајуће вредности. Вредност непокретности процењује овлашћени проценитељ којег бира банка , а плаћа корисник кредита, а за само заснивање хипотеке такође постоје одређени трошкови. Уз хипотеку, банка обично тражи и меницу и осигурање непокретности.
Стамбени кредити могу бити уговорени са фиксном и променљивом ( варијабилном ) камaтном стопом.
Кредит са фиксном каматном стопом је кредит који се отплаћује по камтној стопии која је одређена у моменту потписивања уговора и која остаје иста у току целог периода отплате кредита, због чега се износи рата током отплате не мењају. Код ових кредита зајмопроимац увек унапред зна укупан износ камате коју плаћа по кредиту.
Кредит са променљивом ( варијабилном ) каматном стопом је кредит који се отплаћује по каматној стопи која зависи од промене одређених променљивих фактора , као што су референтне камтне стопе ( ЕУРИБОР, ЛИБОР, БЕЛИБОР), стопа инфлације и сл. Висина каматне стопе код ових кредита се може мењати , а самим тим и укупан износ камате коју је потребно платити.
У Републици Србији се скоро у потпуности, хипотекарни стамбени кредити одобравају са променљивом каматном стопом и индексирани у страној валути ( тренутно само у еврима ) – са валутном клаузулом. Под индексацијом се подразумева везивање обавеза по основу кредита за курс неке стране валуте или раст цена на мало. Кредит индексиран валутном клаузулом је кредит изражен у одређеној страној валути и садржи клаузулу којом се отплата кредита везује за кретање курса те валуте. За кориснике , ова врста кредита са собом носи и високе ризике- ризик промене девизног курса, односно неизвесност за корисника кредита у погледу укупне обавезе по основу узетог кредита, а тиме и његове могућности отплате кредита у уговореном року. Кредит индексиран стопом раста цена на мало је кредит са клаузулом којом се отплата кредита везује за кретање цена на мало. Са повећањем стопе раста цена на мало долази до повећања камате и главнице кредита.
Стамбени кредити могу бити са депозитом или , знатно чешће, учешћем ( 5%, 10%, 20% итд).
Стамбени кредити , такође , могу бити уз субвенцију државе или комерцијални, неосигурани или осигурани код Националне корпорације за осигурање стамбених кредита ( НКОКС), затим стамбени кредити одобрени за укњижене и неукњижене непокретности, за резиденте и нерезиденте и сл.

Хипотекарни кредити представљају врсту дугорочних банкарских кредита код којих се као средство обезбеђења потраживања банке уговара конституисање заложног права на некој непокретности која је у својини дужника ( хипотека). Банке одобравају правним и физичким лицима готовинске и наменске кредите са хипотекарним обезбеђењем, а својом пословном политиком одређују све услове за одобрење и отплату хипотекарних кредита.
Појам , правна природа , поступак успостирања и поступак активирања хипотеке регулисани су релевантним законима ( Закон о основама својинско-правних односа и Закон о извршном поступку ).
Хипотека се може конституисати на: земљишту ( пољопреивредно земљиште , шуме, шумско земљиште, неизграђено и изграђено грађевинско земљиште ); грађевинским објектима трајног карактера и инсталацијамакоје су у њима уграђене, као што су: зграде, станови ( као посебни делови згарде), породичне стамбене зграде, куће за становање земњорадника, зграде за одмор и опоравак ( виле и викендице ), пословне просторије, односно локали, објекти друштвеног стандарда ( одмаралишта, станови и др ), економске зграде ( фабричке и помоћне зграде и друге пословне просторије, магацини, складишта и остали пратећи објекти, уграђена опрема, производне хале и др )привредне зграде земљорадника, гараже, други грађевински објекти, односно непокретности уписане у јавне књиге које су власништво дужника и које су у промету.
Хипотека се уписује и односи на целу непокретност ( напр: целу зграду, стан или пословну просторију- етажна својина ), ако и на непокретности које су заједничко власништво два или више лица( супружника или наследника до деобе наслеђа ). Хипотека се једино може конституисати на непокретности мкоја је уписане у јавне књиге.
Врсте:
Конзорцијалне кредите одобрава конзорцијум, одакле им и потиче назив . У основи ове врсте кредита налази се конзорцијални уговор који склапају конзорати ( банке и друге финансијске институције удружене у конзорцијум ), с једне стране и дужника , са друге стране. Ово није никаква посебна врста кредита, његова специфичност је само у томе што ову врсту кредита не одобрава један него више кредитора. Конзорцијални кредити се користе када су у питању велике трансакције, неки већи пројекти илии чак читави развојни пројекти. Читав поступак се води тако што је једна банка задужена за одобравање и праћење кредита ( водећа банка или герент) а остали учесници конзорцијума су дужни да учествују у кредитирању према договореном учешћу. Најчешћи облици у којима се јављају дугорочни конзорцијални кредити су хипотекарни и инвестициони кредити. У последње време оваква врста кредитирања постаје све популарнија код извозног кредитирања, где се као кредитори , поред банака и других финансијских институција , јављају и мултинационалне компаније.

Грађевински кредити се користе за финансирање изградње стамбених или пословнх објеката намењених искључиво даљој продаји на тржишту. Износ кредита се не исплаћује одједном на почетку кредитног периода. Код ове врсте кредита банка исплату кредита врши сукцесивно у складу са грађевинском ситуацијом коју потврђује стручни надзорни орган фактурама добављача. Повраћај кредита се може обавити једнократно , из продаје саграђеног објекта или периодично , кварталним или месечним ануитетима.

Стамбени кредити се користе за куповину некретнине које су изграђене или се тек налазе у изградњи, за изградњу грађевинског објекта, адаптацију или реконструкцију стана или куће или за плаћање надокнада за легализацију бесправно изграђених објеката. Одобравају се са роковима доспећа и до 30 година уз обавезно учешће. Како би помогла грађевинску индустрију, држава редовно ( скоро сваке године ) доноси програм субвенционисаних стамбених кредита, тако да можемо рећи да се и ови кредити могу користити као инструменти економске и индустријске политике земље.

Инвестициони кредити се могу одобравати у случају покривања потреба за основним средствима , а у неким случајевима и за трајним обртним средствима. Конкретно ова врста кредита се одобрава за изградњу и набавку основних средстава, улагање у стална обртна средства , финансирање санационог програма, итд. Инвестиционе кредите поред пословних банака могу одобравати и специјализоване банке.

1.3 Услови одобравања и средства обезбеђења хипотекарних кредита

Услове одобравања стамбених кредита банке утврђују својом пословном политиком . Оно што је заједничко за све банке то је да нарочито воде рачуна о кредитној способности клијената и средствима обезбеђења кредита.
Свака банка појединачно оцењује кредитну способност клијената на основу извештаја Кредитног бироа о кредитној задужености и уредности у измиривању обавеза, ако и на основу остале документације ( врста хипотеке, месечни приходи и др ). Кредитна способност је финансијска способност дужника да врати узети зајам, увећан за одговарајући износ камате, о року доспећа.
Средстав обезбеђења кредита одређује сама банка. За обезбеђење уредног враћања кредита банка може од клијента тражити да приложи меницу коју је потписао корисник кредита и /или кредитно способни жирант и хипотеку првог реда на некретнине у корист банке. Хипотека се уписује на непокретност коју клијент купује или на неку другу непокретност у власништву тражиоца кредита или у власништву другог лица, уз његову сагласност. Уколико би дошло до престанка отплате одобреног кредита непокретност на којој је уписан хипотека може бити продата ради наплате дуга.
Код стамбених кредита са субвенцијом државе, корисник кредита је у обавези да обезбеди одређено учешће , а један део , напр. 20% учешћа обезбеђује се из буџета Републике Србије. Преостали део укупне цене непокретности , односно траженог износа кредита обезбеђује пословна банка. Држава може и на друге начине, напр. путем субвенционисања камате и сл. , пружити помоћ грађанима који желе да путем стамбеног кредита купе први стан/непокретност.
Треба нагласити да кредити уз субвенцију државе морају бити осигурани ког НКОСК-а. Уколико су стамбени кредити осигурани код НКОСК-а камата је нижа.
Стамбени кредити се нуде и за укњижене и за неукњижене непокретности. Код кредита за неукњижене непокретности камата је углавном већа, па су самим тим ии икредити скупљи. Притом је потребно прибавити и документацију којом се доказује след ванкњижног власништва на непокретности или у случају новоградње објекат мора бити изграђен најмање 80%.
За одобрење кредита минимална потребна документација је: * захтев за кредит ( образац банке ) * Потврда о запослењу и висини примања ( образац банке ) * Фотокопија личне карте * Предуговор о куповини непокретности оверен код надлежног органа * Процену вредности непокретностии не којој се конституише хипотека * Документацију за обезбеђење кредита хипотеком * Изјаву о административној забрани * Код кредита за неукњижене непокретности потребно је прибавити документацију којом се доказује след ванкњижног власништва на непокретности
Неки од најзначајнијих појмова везани за одобрење хипотекарног кредита:
Ванкулирана полиса осигурања је полиса која представља залогу или пренос права потраживања по основу наплате штете у корист трећег лица , у овом случају банке
Процена вредности непокретности је поступак утврђивања грађевинске и тржишне вредности непокретности , а врши је овлашћени судски вештак
Хипотека првог реда на непокретности је заложно право на непокретности , које овлашћује повериоца ( у овом случају банку ) да , ако дужник не исплати дуг о доспелости , захтева наплату потраживања обезбеђено хипотеком из вредности непокретности , без обзира на то у чијој својини се непокретност налази
ЛТВ рацио претставља однос износа кредита банке и купопродајне цене некретнине која се купује и ставља под хипотеку помножен са 100 ( најчешће се изражава у процентима )
Заложна изјава је изјава власника непокретности да дозвољава успостављање хипотеке на његовој непокретности . Заложна изјава мора бити оверена код нотара.
Меница претставља безусловни писмени налог издаваоца менице ( трасанта ) упућен другом лицу (трасату) да, у одређено време и на одређеном месту , исплати одређени износ новца лицу назначеном на меници (ремитенту) или другом лицу по његовој наредби.

1.4-Врсте каматних стопа
Камата је накнада у новцу коју корисник кредита плаћа банци за привремено уступање и коришћење новчаних средстава.
Камата је цена која се плаћа за коришћење средстава банке , уколико је изражена у процентима говоримо о каматној стопи. (Камтна стопа је израз цене кредита , изказана је процентуално на 100 новчаних јединица у току једне године и представља однос величине годишње камате и висине банкарског кредита ). Висина каматне стопе зависи од врсте кредита , рока на који се средства уступају, средства обезбеђења наплате потраживања, услова на тржишту, конкуренције, стопе инфлације, кредитног рејтинга земље...
Може бити фиксна или променљива ( варијабилна ).

Номинална каматна стопа ( НКС) је каматна стопа која представља релативни број – проценат , који одређује колико се новчаних јединица плаћа по јединици кредита и користи се за обрачун редовне камате по датом кредиту (она која је записана у уговору између странака).
Ефективна каматна стопа ( ЕКС) представља стварну цену кредита и омогућава нам да лакше сагледамо и упоредимо услове под којима различите банке нуде исте кредите. Ефективна каматна стопа , поред номиналне каматне стопе, укључује накнаде и провизије које клијент плаћа за одобравање кредита. Уколико је реч о кредитима који се одобравају уз депозит, ЕКС обухвата и приход по основу камате коју банка плаћа на тај депозит. ЕКС такође обухвата трошкове обраде захтева , трошкове пуштања кредита у течај, годишњу провизију на име накнаде за администрирање кредита, накнаду за неискоришћении део оквирног кредита, износ премије осигурања, ако је осигурање услов за коришћење кредита, трошкови отварања и вођења рачуна који су услов за одобравање кредита , као и друге трошкове у вези са споредним услугама које су услов за коришћење кредита а које сноси корисник ( напр. фиксна провизија на име накнаде за обраду захтева за осигурање, трошкови издавања извода из регистра непокретности, трошкови процене вредности непокретности и покретних ствари, трошкови оверезаложне изјаве, тршкови уписа заложног права – хипотеке, трошкови увида у базу података о задужености корисника идр.)
Што је ЕКС нижа – кредит је повољнији.
Референтна каматна стопа је каматна стопа према чијим променама се управљају друге каматне стопе. Тако нпр. референтна каматна стопа НБС представља полазну каматну стопу, пошто се висина основних каматних стопа на новчаном тржишту, односно распон камтних стопа, утврђује према висини те камтне стопе. Поред тога, референтна каматна НБС може бити једна од компоненти у структури променљивих каматних стопа за кредите у динарима (реф.каматна стопа + маржа ). Пошто је референтна камтна стопа променљива категорија , усклађивање номиналне каматне стопе са референтном врши се у временсим интервалима који су наведени у уговору о кредиту.
БЕЛИБОР је референтна каматна стопа по којој водеће српске српске банке позајмљују новац – динаре једна другој. Висина БЕЛИБОР-а утиче на обрачун камате на кредите у динарима. Та референтна каматна стопа се обрачунава за одређене временске периоде до једне године.
ЕУРИБОР – европска међубанкарска стопа ( Euro Interbank Offered Rate ) представља дневну референтну каматну стопу по којој 57 првокласних европских банака једна другој нуде новац за позајмљивање на међубанкарском тржишту.У Србији банке користе ЕУРИБОР као рефернтну камтну стопу, тј. као основицу у структури номиналне каматне стопе при обрачуну камтних стопа на кредите који су индексирану еврима. Најчешће су у понуди тромесечни и шестомесечни ЕУРИБОР , а њихова вредност се обрачунава дневно. Банка висину каматне стопе усклађује са вредношћу ЕУРИБОР-а на дан усклађења.
Висина каматне стопе се одређује на дневној бази и објављује сваког јутра око 11:00ч.
***Вредност ЕУРИБОР-а може се пратити свакодневно на сајту удружења.
ЛИБОР – Лондонска међубанкарска стопа ( London Interbank Offered Rate ) представља дневну референтну каматну стопу по којој банке једна другој нуде новац за позајмљивање на лондонском међубанкарском тржишту. Банке ову каматну стопу на нашем тржишту користе за усклађивање каматних стопа на кредите индексиране швајцарским францима.
ЛИБОР одређују пет главних лондонских банака, а објављује се сваки дан око 11:00 сати пре подне по лондонском времену. Значајан је за : швајцрски франак, амерички долар, фунту, јапански јен, канадски долар ...
*** Вредност ЛИБОР-а може се пратити свакодневно на сајту удружењ
Интеркаларна камата – камата за време коришћења позајмице , пре почетка отплате позајмице. Банка је обрачунава и наплаћује од момента одобрења кредита до момента када почне његова отплата, тј. до плаћања прве рате.
Затезна камата – камата коју, поред редовне камате, плаћа дужник уколико у року није измирио обавезе.

1.5-Национална корпорација за осигурање стамбених кредтиа – НКОСК
НКОСК ( Национална корпорација за осигурање стамбених кредита ) је основана Законом о Националној корпорацији за осигурање стамбених кредита у мају 2004. Године, а почела је са радом у октобру исте године. Концепт Националне корпорације заснован је на канадском моделу и урађен у сарадњи са Canada Mortgage and Housing Corporation ( CMHC) , установом која је заслужна за функционисање тржишта стамбеног кредитирања у Канади.

Делатност Корпорације је: 1. Осигурање потраживања по основу стамбених кредита које одобравају банке и друге финансијске организације, која су обезбеђена хипотеком 2. Посредовање у преносу потраживања обезбеђених хипотеком 3. Издавање хартија од вредности на основу успостављене хипотеке, у складу са законом 4. Пружање стручне помоћи државним органима, банкама и другим финансијском организацијама и другим заинтересованим лицима у области побољшања услова за финансирање стамбене изградње 5. Обављање других послова под условима предвиђеним Статутом и другим општим актима , актима пословне политике и Правилима пословања Корпорације.

Национална корпорација осигурава кредите које банке одобравају физичким лицима за куповину, адаптацију и изградњу некретнина, а који су обезбеђени хипотеком. НКОСК има потписане Уговоре о регулисању међусобних односа у пословима осигурања потраживања по основу стамбених кредита са већином банак у Србији. На бази тих уговора, пословна банка нуди Корпорацији на осигурање сваки појединачни кредит који задовољава услове постављене од стране Националне корпорације за осигурање стамбених кредита. Одлуком да је прихватила осигурање одређеног кредита, НКОСК преузима део ризика ненаплативости тог кредита, што у пракси значи да 75% нето губитка банке по основу ненаплаћеног кредита сноси Корпорација. Преузимањем дела ризика, Корпорација снижава укупан ризик банке, што утиче на смањење каматне стопе коју банка наплаћује свом клијенту.
Такође , Национална корпорација за осигурање стамбених кредита учествује у реализацији програма и уредби Владе Републике Србије везаних за субвенционисање стамбених кредита из буџета РС. У зависности од програма или уредбе, број банака које учествују у њиховој реализацији варира. Поред програма и уредби владе РС којима се субвенционишу стмабени кредити грађана РСрбије, од 2008. године кренули су и посебни програми намењени запосленима у здравству (2008.) и професионалним војним лицима (2008. до данас).
Потенцијални корисник кредита обраћа се директно некој од банака које су закључиле уговор са НКОСК-ом и у некој од њих подноси захтев за кредит. Корисник кредита целу процедуру завршава на шалтеру банке , а банка, као клијент Корпорације , подноси захтев за осигурањем и сву пратећу документацију Корпорацији.
Процес обраде захтева за осигурање у Националној корпорацији траје до пет радних дана, под условом да је банка доставила комплетну документацију. У случају да говорима о кредитима са субвенцијама, процедура осигурања подразумева сарадњу неколико институција ( Министарство одбране и Правобранилаштво, надлежни регистар непокретности, пословна банка и Национална корпорација ) и у таквим околностима подразумева нешто дужу процедуру. Ако посматрамо целокупан процес од подношења захтева за кредит у банци до исплате, процедура траје 3 недеље уколико је реч о комерцијалним стамбеним кредитима, односно 4 недеље уколико је реч о кредитима са субвенцијама. Врло често, некомплетна документација је разлог због чега процедура траје дуже , али и чињеница да је код кредита где је предмет хипотеке неукњижена непокретност за коначно одобрење потребно прибавити решење о упису хипотеке, на које се у зависности од конкретног надлежног регистра може такође чекати неколико недеља.
За осигурање кредита наплаћује се трошак обраде захтева у висини од 30 евра ( у динарској противвредности ) и премија осигурања у процентуалном износу у односу на висину кредита и вредност некретнине која се залаже. И трошак обраде захтева и премија осигурања плаћају се једнократно и важе за цео период отплате кредита.
Премија осигурања се плаћа за све кредите којисе осигуравају код НКОСК-а, укључујући и субвенционисане кредите, али се код њих обрачунава само на део кредита који одобрава банка.
........ТАБЕЛА-....
Такође, НКОСК, на свом сајту ( www.nkosk.rs), објављује вредност индекса ДОМех који представља јединствен показатељ тренда кретања цене по м2 стамбене непокретности по регионима, областима, општинама у Србији. ДОМех је креиран у циљу транспарентнијег информисања јавности о тржишту стамбених непокретности . ДОМех за одређени период ( који може бити месец, квартал, година ) се добија када се просечна вредност свих цена по м2 остварена у том периоду на наведеној територији ( регион, област или општина ) упореди са просечном вредношћу свих цема по м2 оствареним у базном периоду на наведеној територији. Међусобним упоређивањем индекса ДОМех по периодима за исту територију се може уочити тренд кретања цене стамбене непокретности по м2, и изразити процентуална промена и сл.
На основу ДОМех –а и осталих података могу се донети закључци о бројним карактеристикама тржишта стамбених непокретности у Србији, као што је нпр. ценовна нееластичност у односу на број остварених трансакција.

1.6- Осигуравајуће компаније – осигурање непокретности
Делатност осигуравајућих комапнија на територији Републике Србије регулисан је Законом о осигурању ( у даљем тексту :Закон ) . Према одредбама Закона делатност осигурања обавља друштво за осигурање које је добило дозволу надлежног органа за обављање те делатности, као и огранак страног друштва за осигурање које је добило дозволу надлежног органа за обављање те делатности . Послови осигурања , у смислу Закона, су послови животних осигурања и послови неживотних осигурања- у које се убраја и осигурање имовине ( под којим се смтра и осигурање непокретне имовине ). Осигурање имовине и лица је добровоњно сем у случајевима прописаним Законом, када је обавезно.
Предмет осигурања су најчешће: грађевински објекти у власништву осигураника ( породична кућа, стан, помоћни објекти, економски објекти, викенд-кућа, као и подне и зидне облоге, стакла на вратима и прозорима, уграђене инсталације, котлови и каљевце пећи, бојлери и санитарни уређаји у тим објектима).
Најчешће су покривени ризици од пожара, удара грома, експлозије, олује, града, поплаве или бујице, изливања из водоводних и канализационих цеви, клизања тла, одроњавања земљишта, снежне лавине, провалне крађе и разбојништва, јавних манифестација и демонстрација. Друштва за осигурање нуде различите комбинације и нивое покрића по наведеним ризицима.
На домаћем тржишту , у оквиру осигурања имовине међу становништвом највише је заступљено комбиновано осигурање ствари домаћинства. Тим осигиурањем се обезбеђује накнада по основу штете настале услед уништења или оштећења стана, као и покретних ствари и драгоцености (нпр. уметничке слике, новац исл.) које се налазе у стану, односно кући.
Регулаторни орган задужен за контролу пословања осигуравајућих компанија на територији Републике Србије је НБС.
Ова полиса осигурања пружа осигуравајућу заштиту стана или куће од пожара и неких других опасности( олује, града, удара грома , пада летилице, манифестација и демонстрација), као основних ризика. Такође, на захтев банке , укључује су неки од допунских ризика: поплава, излива воде из инсталације и /или земљотреса.
Овакав вид осигурања претставља додатно обезбеђење за банку . Њоме она штити вредност на коју је ставила хипотеку од основних пожарних ризика за све време трајања кредита, како би у случају неочекиваних догађаја постојала средства за враћање ове хипотековане вредности у првобитно стање.
Полиса је ванкулирана у корист банке што, једноставно речено, значи да сва права на накнаду осигурања има банка, односно да се све евентуалне штете исплаћују банци.Врло често се ово осигурање поистовећује са осигурањем кредита , што није тачно. Висина премије зависи од: вредности некретнине, локације и бројаукључених ризика.
На пример, за осигурање стана од пожара и неких других опасности у вредности од 30.000 евра и допунским ризиком излива воде на суму од 1.500 евра, премија осигурања износи само 22 евра годишње, односно око 2.500,00 динара. У односу на све друге трошкове који прате сваки кредит, овај је заиста минималан.

1.7-Осигурање посредника у промету и закупу непокретности
Обавезе осигурања за штету коју би посредник могао да проузрокује налогодавцу обављањем посредовања прописана је Законом о посредовању у промету и закупу непокретности.
Према одредбама овог Закона посредник је дужан да са друштвом за осигурање које има седиште у Републици Србији има важећи уговор о осигурању од одговорности за штету која би могла да настане за налогодавца услед неиспуњења уговорних обавеза преузетих уговором о посредовању из члана 15. овог закона, као и обавеза прописаних чланом 16. овог закона.
За штету коју би посредник могао да проузрокује налогодавцу обављањем посредовања свота осигурања износи минимално 15.000,00 евра у динарској противвредности по једном осигураном случају, односно укупно минимално 45.000,00 евра у динарској противвредности за све одштетне захтеве у једној години осигурања.

МОДУЛ 2 - Платни промет и девизно пословање

2.1- Основни појмови везани за платни промет
Послови платног промета , као и права и обавезе банке и клијената у Републици Србији уређени су Законом о платном промету, у даљем тексту Закон.
Послови платног промета у смислу овог Закона обављају се у динарима.
Платни промет представља сва плаћања између правних и физичких лица учињена са сврхом подмирења новчаних дугова , односно наплате новчаних потраживања . Мањим деломје готовински , а највећим делом обавља се књижним преносом новчаних свота од дужника повериоцу.
Платни промет је једна врста банкарских послова ( неутралних банкарских послова ). Обавља се у туђе име и за туђ рачун, при чему носиоци платног промета наплаћују провизију, као накнаду за пружање ове услуге од стране носилаца ( банака, ПТТ- саобраћаја). Сваки носилац платног промета има свој ценовник услуга.
Платни промет су сва готовинска и безготовинска плаћања, која се обављају преко носиоца платног промета између учесника ( а могу и без носилаца).

Према одредбама овог Закона поједини, најзначајнији појмови , имају следећа значења: * Клијент означава физичко или лице које има рачун код банке , укључујући и банку и друге субјекте који, у складу са законом, имају рачуне код НБС * Правно лице означава предузеће, јавне институције и друге облике организовања, чије је оснивање регистровао надлежни орган или је основано законом * Физичко лице означава лице које обавља делатност ради стицања добити и друго физичко лице * Новчаним средствима означавају се готов новац и депозити који се држе на рачунима код банака * Рачун означава текући, жиро и други рачун, укључујући и рачун за извршење једне трансакције плаћања, отворен на основу уговора између клијента и банке * Налогодавац означава пошиљаоца првог налога за плаћање којим се иницира трансакција плаћања * Прималац означава правно или физичко лице чија банка треба да прими последњи налог за плаћање у трансакцији плаћања * Налог за плаћања означава безусловну инструкцију дату банци да изврши плаћање или наплати одређени износ новца са назначеног рачуна * Електронским се означава начин преноса налога за плаћање и других података у трансакцији плаћања- телекомуникацијски или физичком испоруком трака, дискета и сличних носилаца података * Извршење означава спровођење инструкција садржаних у налогу за плаћање – издавањем пријемној банци одговарајућег налога за плаћање * Трансакција плаћања означава пренос повериоцу новчаних средстава са рачуна дужника на рачун повериоца. У трансакцији плаћања дужник и поверилац могу бити различита физичка или правна лица, или исто физичко или правно лице * Уговор означава споразум закључен између банке и клијента, којим се регулишу отварање и вођење рачуна , као и прав и обавезе уговорних страна.

Одредбе овог Закона које се односе на правналица примењују се и на огранке страних привредних друштава који су основани у складу са законом којим се уређује оснивање привредних друштава.
____________________________________
Значај платних система манифестује се кроз њихову изузетно важну улогу у свакој тржишној привреди:
-они су витална компонента финансијске инфраструктуре- укупан финансијски систем у једној земљи не би могао да функционише без платног система. Он омогућава кретање новца између рразличитих субјеката, а посредством носилаца платног промета
-неопходан канал за успешно управљање привредом, посебно путем монетарне политике ( креирање и повлачење новца утиче на функционисање привреде у целини )
-као средство унапређивања њене ефикасности ( брзина промета новца у економији ). Што је ефикаснији платни промет, бржи промет новца преко носилаца, то је ефикаснија привреда и већа профитабилност пословања.

Класификацију платног промета можемо извршити на основутри критеријума:
1.на основу начина плаћања ( непосредни и посредни )
2.на основу врсте плаћања
3.на основу места плаћања

1.Начину плаћања: Непосредни платни промет подразумева непосредно плаћање између платиоца и примаоца, без посредника ( цесија, компезација и сл. ), док су код посредног платног промета , у обављању платног промета укључене, поред платиоца и примаоца, још једна или више организација преко којих и помоћу којих се и врши сама исплата , односно уплата, односно преко носиоца платног промета.

2.Врстама плаћања у платном промету су :
-готовински – у кованом и папирном новцу
-безготовински – помоћу инструмената безготовинског плаћања. У зависности од тога помоћу којих платних налога се врши пренос средстава, безготовински платни промет можемо разврстати у три групе:
*жиро промет –плаћање које се остварује коришћењем жиро ( текућих)рачуна остварује се на тај начин што дужник својим вирманским налогом ( налогом за плаћање ) банци или некој другој финансијској организацији даје овлашћење да се са његовог рачуна изврши одобрење у корист рачуна повериоца код те или одговарајуће друге банке или финансијске организације.
*чековни промет ( промет чековима )- код овог вида безготовинског платног промета банка као депозитар, на основу депонованих новчаних средстава, издаје депоненту књижицу чекова , помоћу које депонент има могућност плаћања по разним основама и то испуњавајући чек у корист свог повериоца, а исти , даље, може примљени чек наплатити код банке-депозитара или помоћу њега плаћати своје обавезе.
* клириншки промет ( обрачунски ) –заснива се на свакодневном измирењу новчаних обавеза пребијањем потраживања и дуговања банака и других финансијских организација посредством посебне установе за обрачун или посредством централне банке.

3.Према месту – платни промет се дели на :
* платни промет у земљи ( унутрашњи )
* платни промет са иностранством ( међународни )
Учесници у платном промету су сва физичка и правна лица која имају отворене текуће рачуне код носиоца платног промета и која обављају различите трансакције преко носиоца ( банака ).
Носиоци платног промета су правна лица преко којих или у којима се обављају послови платног промета . Код нас носиоциплатног промета су : НБС, Пословне банке, Предузеће ПТТ саобраћаја, Агенти који обављају неке од послова платног промета под одређеним условима.

..............
Платни промет подразумева плаћање на свим релацијама између физичких и правних лица. Са аспекта позиције у којој се налазе физичка и правна лица која успостављају платни промет – исти може бити унутрашњи и међународни.
Унутрашњим платним прометом сматрају се сва готовинска и безготовинска плаћања на поменутим релацијама извршена домаћом валутом.
Суштина платног промета је ефикасно функционисање привреде. Његовом добром организацијом постиже се несметан проток трансакција које такорећи чине пулс привредног организма. Добро организован платни промет омогућује несметане токове платних средстава , повећава привредну активност и ликвидност.
Свака земља понаособ има свој засебан систем платног промета, ови системи могу се разликовати мање или више у зависности од њеног унутрашњег уређења, величине и других параметара. Тако на пример , систем платног промета у некој земљи може бити централизован ( као то је код нас доскора био случај ) или децентрализован ( као што је то случај код нас данас ). Тaкође системи платног промета могу се разликовати по броју носилаца истог – тако на пример у Србији постоје 33 пословне банке које су носиоци платног промета . Надаље, систем платног промета могу се разликовати по међусобној повезаности њихових носилаца , затим, инструментима , начинима и облицима плаћања.
Платни промет се организује и развија у складу са интересима и друштвено –економским потребама сваке земље. Свакако , његовом развоју се не придодаје свугде иста важност. У његовим најсавршенијим облицима свака појединачна трансакција се реализује моментално, док се најлошијим слабо ко хвали па су углавном непознати. У случају данашње организације платног промета код нас интерне трансакције ( у оквиру исте банке), обављају се у минуту и нема рационалног разлога да банке задржавају новац уколико дужник истог има довољно на свом рачуну. Ако систем није централизован, у најгорој варијанти то плаћање ће бити готово за један сат. Уколико су пак, у питању екстерне трансакције ( трансакција између рачуна отворених код различитих банака ) врши се међубанкарски обрачун који обавља НБС преко система РТГС или клиринга.
Унутрашњи платни промет у ширем смислу
Овим прометом се сматрају све трансакције , односно , сва плаћања на свим релацијама. То су интернаплаћања између физичких лица , плаћања физичких лица правним лицима, плаћање правних лица физичким и узајамна плаћања правних лица. Сва ова плаћања одликују се непосредношћу у начину плаћања доспелих обавеза, односно наплате потраживања и зато се учесници користе свим савременим врстама новца: готовином, депозитним новцем и преносивим хартијама од вредности....
Унутрашњи платни промет у ужем смислу
Овим платним прометом се сматра само одређени део укупних плаћања унутар једне земље и то онај у ком учествујуправна лица , остварујући узајамна плаћања посредством посебних установа.

Рачуни правних и физичких лица која обавњају делатност- предузетника, од јануара 2003. Године воде се у пословним банкама. Од тада правна и физичка лица ( предузетници ) могу да отварају рачуне у пословним банкама без ограничења уз подношење прописане документације Одлуком о условима и начину отварања, вошења и гашења рачуна код банака. Број рачуна није ограничен.
По овом закону физичка лица која не обављају делатност – грађани , такође могу имати рачун код пословне банке, ови рачуни се не разликују по свом карактеру у односу на жиро и текуће рачуне. Рачун има карактер текућег рачуна. Плаћање се врши до висине покрића на рачуну , уз могућност уговарања прекорачења ( инстант позајмице, како га неки називају ) на рачуну , наравно, уз посебан пословни аранжман са банком. Такући рачини служе за редовно пословање клијената: на њима он води своја новчана средстава ( раније жиро рачун ), а други рачуни су рачуни за одређене намене ( нпр.средства резерви, средства друге намене, издвојена средства, рачуни за боловања...).

2.2- Рачуни за обављање платног промета

Динарски рачуни
Правна лица и физичка лица која обављају делатност дужни су да за плаћање у динарима отворе текући рачун у банци , да воде средства на том рачуну и врше плаћање преко тог рачуна, у складу са законом и уговором о отварању и вођењу тог рачуна закључен са банком.
Физичка лица која не обављају делатност могу имати код банке рачуне за плаћање у динарима.
Правна и физичка лица могу имати више од једног рачуна у једној банци и рачуне у више банака.

НБС прописује услове и начин отварања, вођења и гашења рачуна код банке, план рачуна за обављање платног промета код банке, ако и јединственуструктуру за идентификацију и класификацију рачуна код банке, у складу са законом о платном промету и законом којим се уређује наплата јавних прихода.
Министар надлежан за послове финансија прописује услове и начине плаћања у готовом новцу у динарима за правна лица и за физичка лица која обављају делатност.

У коришћењу рачуна, све трансакције које представљају приливе и одливе са рачуна, до висине расположивх средстава на њему, могу се обављаати несметано и биће регистроване у банци.О томе ће банка обавештавати дневно, путем извода (на шалтеру банке, електронски, поштом, е-маилом). Такође , клијенти банке могу да користе и оквирни кредит за покриће минусног салда.
Плаћање и наплата се обављају прописаним инструментима платног промета: * Налог за уплату * Налог за исплату * Налог за пренос * Налог за наплату
2.3- Трансакције плаћања и налози за плаћање
Трансакција плаћања може бити трансфер одобрења или трансфер задужења.
Трансакцију плаћања иницира налогодавац- издавањем налога иницијалној банци за плаћање.
Трансфер одобрења је трансакција плаћања коју иницира дужник, који налог за плаћање издаје својој банци и даје јој инструкцију за трансфер средстава са његовог рачуна повериоцу, или на рачун повериоца.
Трансфер задужења је трансакција плаћања коју иницира поверилац, на основу доспелих хартија од вредности , меница или овлашћења која дужник даје својој банци и свом повериоцу. У трансферу задужења поверилац банци дужника даје инструкције да наплати средства са рачуна дужника.
У трансакцији плаћања, рачуни дужника и повериоца могу бити у истој банци или у две различите банке.
Интерни трансфер је пренос средстава између дужника и повериоца када су њихови рачуни у истој банци. У интерном трансферу издаје се само један налогза плаћање. Учесници у интерном транферу су налогодавац, банка у улози иницијалне и одредишне банке и прималац.

Међубанкарски трансфер је пренос средстава између дужника и повериоца када су њихови рачуни у различитим банкама. У међубанкарском трансферу издају се најмање два налога за плаћање. У том трансферу, пријемна банка која није одредишна банка и која извршава налог за плаћање пошиљаоца, издаје одговарајући налог за плаћање другој пријемној банци, а последњи налог за плаћање шаље одредишној банци. У међубанкарском трансферу, сваким налогом за плаћање дају се инструкције пријемној банци да трансакцију плаћања изврши у складу са инструкцијама у налогу за плаћање издаваоца. Учесници у међубанкарском трансферу су налогодавац, иницијална банка, одредишна банка и прималац, а могу бити укључене једна или више посредничких банака.
Банка дужника одбиће налог за плаћање пошиљаоца само у случају смрти дужника или губитка његове пословне способности, у случају стечаја или ликвидације правног лица – дужника, односно у случају ограничења овлашћења физичког или правног лица, у складу са законом.
Налог за плаћање може бити у писаној форми, електронски или усмен. Усмени налог за плаћање банка и клијент морају претходно предвидети уговором о отварању и вођењу рачуна. Налог за плаћање мора да садржи податкео издаваоцу и примаоцу налога и њиховим банкама, податке о износу , као и друге прописане податке.
Пријемна банке неће извршити налог за плаћање који не садржи све прописане податке и ако постоји неусклађеност података који онемогућавају извршење налога.
Пријемна банка неће бити одговорна ако налог за плаћање изврши према броју рачуна а нема сазнање да број тог рачуна није тачан.
Налози за плаћање испостављају се на јединственим инструментима платног промета, чији облик, садржину и начин коришћења прописије НБС, а начин коришћења инструмената платног промета код уплата јавних прихода , као и податке који се уносе у те инструменте, НБС прописује на предлог министарства надлежног за послове финансија. Банка ће вратити подносиоцу налог за плаћање који није испостављен на прописан начин.

2.4- Инструменти платног промета
Облик, садржина и начин коришћења јединствених инструмената платног промета ( у даљем тексту- инструменти ) којима се врше плаћања или наплате са рачуна – готовим новцем и безготовински у Републици Србији прописани су Одлуком о облику, садржини и начину коришћењајединствених инструмената платног промета- у даљем тексту :Одлука.

У унутрашњем платном промету у РС користе се четири инструмента платног промета сврстани у две категорије : инструменти готовинског и инструменти безготовинског плаћања:

Налог за уплату ,често зван „уплатница“ је инструмент готовинског платног промета. Користи се за уплате у готовом новцу у корист рачун (дневни пазар, плаћање обавеза у готовом новцу и друге уплате у корист рачуна ).
Налог за исплату , често зван „исплатница“, је инструмент готовинског платног промета којим правно или физичко лице подиже са свог рачуна средства у готовом новцу или којим на терет свог рачуна налаже исплату у готовом новцу примаоцу који нема рачун код банке.

Налог за пренос, често зван „вирман“ је инструмент безготовинског платног промета. Користи се када дужник налаже банци да на терет његовог рачуна пренесе средства у корист рачуна повериоца, за пренос средстава између два рачуна истог клијента, као и за евидентирање истог износа средстава на терет и у корист истог рачуна по основу измиривања међусобних новчаних обавеза ( компензација, асигнација, цесија, пренос хартија од вредности и др. ).

Налог за наплату, је инструмент безготовинског платног промета. Користи се када поверилац иницира да се изврши наплата са рачуна дужника. Поверилац може да иницира наплату у следећим случајевима:
-кададобије овлашћење које дужник даје својој банци и свом повериоцу ( замена за акцептни налог )
-наплата доспелих хартија од вредности и др.инструмената обезбеђења плаћања ( меница )
-наплата са отвореног акредитива
-наплата провизије за услуге платног промета и слично
-наплата извршних решења издатих на основу закона и извршних судских решења

Наведени инструменти могу бити у писаној или електронској форми, или усмени.
Инструменти платног промета у ма каквој форми , издају се и попуњавају на српском језику – ћириличним, односно латиничним писмом.
Инструменти платног промета чији подаци на елементима нису попуњени у складу са Одлуком, које није потписало овлашћено лице и нису издати у складу са Одлуком – вратиће се подносиоцу у складу са Законом о платном промету.
За исправку грешака насталих у обради података на елементима ( сторно ) банка користи интерни налог за пренос , чији облик и садржину сама утврђује.

Поред тога постоје и специфични инструменти плаћања, односно инструменти за располагање средствима са рачуна на основу којих се испољавају основни инструменти платног промета:
-чек, платна картица и акредитив.
Чек користе физичка и правна лица за исплату готовог новца на терет рачуна издаваоца чека и за безготовинска плаћања. Облик , садржину и начин употребе чека утврђује банка , у складу са својим потребама и Закону о чеку.
Палтна картица се користи за безготовинскоплаћање и за подизање готовог новца код издаваоца картице или преко банкомата. Облик, садржину и начин употребе платне картице утврђује банка, у складу са својим потребама и међународним стандардима.
Акредитив се користи када клијент налже банци код које има отворен рачун да одређена средства, уз одређене услове , стави на располагање правном или физичком лицу код исте или код друге банке . Врсту акредитива, услове отварање и начин његовог коришћења утврђују банка и клијент – налогодавац за отварање акредитива.

2.5– Основнии појмови везани за девизно пословање
На територији Републике Србије Законом о девизном пословању – у даљем тексту :Закон, уређени су: * Плаћање, наплаћивање и пренос између резидената и нерезидената у страним средствима плаћање и у динарима * Плаћање, наплаћивање и преноси између резидената у страним средствима плаћања * Куповина и продаја средстава плаћања између резидената и нерезидената , као и куповина и продаја страних средстава плаћања између резидената * Једнострани преноси средстава плаћања из Републике Србије ( у даљем тексту : Република ) и у Републику који немају обележја извршења посла између резидената и нерезидената * Текући и депозитни рачуни резидената у иностранству и резидената и нерезидената у Републици * Кредитни послови у Републици у девизама и кредитни послови са иностранством

У смислу овог Закона: 1. Резиденти су : правно лице које је регистровано и има седиште у Републици Србији; предузетник - физичко лице које је регистровано у Републици и које ради стицања добити, у виду занимања, обавља законом дозвољену делатност; огранак страног правног лица уписан у регистар код надлежног органа у Републици; физичко лице које има пребивалиште у Републици , осим физичког лица које има боравак у иностранству дужи од годину дана ; физичко лице – страни држављанин који на основу дозволе за боравак, односно радне визе борави у Републици дуже од годину дана, осим дипломатско-кунзуларних представника страних земаља и њихових породица ; корисници средстава буџета Р Србије, корисници средстава организација за обавезно социјално осигурање и корисници средстава буџета локалне власти, као и други корисници јавних средстава који су укључени у систем консолидованог рачуна трезора; дипломатско, конзуларно и друго представништво у иностранству које се финансира из буџета Републике и домаћи држављани запослени у тип представништвима, ако и чланови њихових породица 2. Нерезиденти су сва лица која нису горе набројана 3. Средства плаћања су динар и страна средства плаћања. Страна средстав плаћања су девизе – потраживања у иностранству која гласе на страну валуту, ефективни страни новац- потраживања у готовини , односно папирни или ковани новац који гласи на страну валуту 4. Инструменти плаћања су: чекови , менице, акредитиви, дознаке, платне картице и други инструменти плаћања – потраживања од издаваоца. Нерезидената , која гласе на страну валуту и могу се уновчити у страну валуту 5. Девизно тржиште је тржиште на коме се купују и продају девизе и ефективни страни новац 6. Мењачки послови су послови куповине од физичких лица и продаја тим лицима ефективног страног новца и чекова који гласе на страну валуту 7. Валутна клаузула је уговарање вредности обавезе у девизама ( валута обавезе ) у Републици с тим што се плаћање и наплаћивање врши у динарима ( валута исплате )

Плаћање ради стицања својине на непокретностима резидената у иностранству и нерезидената у Републици врши се слободно , у складу са законом који уређује својинско правне односе.

Банка може резиденту – физичком лицу одобрити кредит удевизама ради куповине непокретности у земљи.

2.6- Отварање и начин вођења девизних рачуна резидената Услови под којима банке отварајудевизне рачуне резидената, као и начин вођења и гашења тих рачуна у Републици Србији регулисан је Одлуком о условима отварања и начину вођења девизних рачуна резидената ( у даљем тексту : Одлука ), са изузетком (1)корисника средстава буџета РСрбије, корисника средстава за обавезно социјално осигурање и корисника средстава буџета локалне власти , ако и других корисника јавних средстава који су укључени у систем консолидованог рачуна трезора ;
(2) дипломатских, конзуларних и других представништва у иностранству које се финансирају из буџета Републике Србије и домаћих држављана запослених у тим представништвима, ако и чланова њихових породица
Девизни рачун је рачун на коме се воде девизна средстварезидента остварена у складу са Законом и прописима донетим наоснову Закона, а може бити текући и депозитни. Депозитни девизни рачун може бити по виђењу или орочен, саотказним роком или без отказног рока, с посебном наменом или безнамене. Банкарезиденту отвара девизни рачун на основу писменогзахтева за отварање рачуна и на основу закљученог писменог уговора оотварању и вођењу тог рачуна (у даљем тексту: уговор). Уговором се уређују права и обавезе између банке и резидента, анарочито: број и назив рачуна који се отвара, начин и роковидостављања извештаја о промету и стању на рачуну, начин обрачуна иплаћања камате и валута у којој се плаћају главница и камата, услови зараскид уговора, као и обавеза резидента да обавести банку о статусними другим променама. Банка може резиденту отворити девизни рачун само у врстамавалута којима се тргује на девизном тржишту у девизама, у складу спрописом којим се утврђују врсте девиза и ефективног страног новцакоје се купују и продају на девизном тржишту. Банка резиденту води девизни рачун само у врсти девиза које сууплаћене, односно у оној врсти ефективног страног новца који јеположен на тај рачун. Банка је дужна да документацију на основу које отвара и гасидевизни рачун резидента чува најмање десет година од дана гашења тограчуна. Налоге на основу којих су евидентиране промене на девизномрачуну резидента, банка је дужна да чува најмање десет година послеистека године у којој су евидентиране те промене.

Захтев којим банка отвара девизни рачун резиденту правном лицу, предузетнику и огранку страног правног лица садржи назив подносиоца захтева и његово место- седиште , адресу и телефон, предмет пословања – делатност, матични број подносиоца захтева , ако и печат и потпис лица овлашћених за заступање. Кад утврди да су испуњени сви услови , банк аса подносиоцем захтева закључује уговор и отвара му девизни рачун. Банка резиденту гаси девизни рачун на његов захтев , или на основу уговора , а средстав са угашеног рачуна преноси на рачун наведен у том захтеву. Банка резиденту гаси девизни рачун и кад он престане да постоји као правни субјект.

Резидент правно лице и предузетник који има овлашћење НБС за обављање мењачких послова, ефективни страни новац остварен у смислу прописа којим се уређује обављање мењачких послова може полагати само на посебан текући девизни рачун отворен код банке за те намене.

Банка резиденту физичком лицу ( у дањем тексту: физичко лице ) отвара девизни рачун на његов захтев, уз који се подноси документација којом се утврђује идентитет физичког лица ( ЛК или друга одговарајућа лична исправа ). Физичко лице може овластити друго лице да у његово име и за његов рачун закључи уговор о отварању девизног рачуна , у ком случају банка утврђује идентитет овлашћеног лица и девизни рачун отвара на основу овлашћења које је оверио надлежни орган и који не може бити старији од шест месеци.

Банка која је отворила девизни рачун физичком лицу , издаје том лицу девизну штедну књижицу - за депозитни девизни рачун, односно евиденциони картон – за текући девизни рачун, чији изглед и садржину сама утврђује.
Ако су на девизни рачун физичког лица уплаћени износи у различитим девизама , односно ако су положене различите врсте ефективног страног новца , банка сваку врсту девиза води посебно , а евидентира их у девизној књижици на посебној страници , наводећи ознаку девиза.
Банка гаси девизни рачун на захтев власника , односно по налогу овлашћеног лица, као и на основу извршног судског решења, због смрти власника рачуна или из других разлога.

2.7- Кредитирање у девизама између резидената у републици Србији
Банка може резиденту – физичком лицу одобрити кредит у девизама ради куповине непокретности у земљи.

Кредитни послови у Републици су послови којима банка одобрава:
- резиденту кредит у девизама и - нерезиденту кредит у динарима.
Кредитирање у девизама између резидената у Републици (Члан 25):
Банка може резиденту - правном лицу и предузетнику одобрити кредит у девизама за плаћање увоза робе и услуга из иностранства. Банка може резиденту – физичком лицу одобрити кредит у девизама ради куповине непокретности у земљи.
2.8- Плаћање, наплаћивање и пренос између резидената и нерезидената
Плаћање и, наплаћивање и пренос између резидената и између резидената и нерезидената у Републици се врши у динарима. Изузетно од наведеног ( а што је од значаја за посао посредника у промету ии закупу непокретности ) , плаћање, наплаћивање и пренос у Републици могу се вршити и у девизама по основу:
-девизног кредитирања резидената – физичког лица ради куповине непокретности у РСрбији
-по основу продаје и давања у закуп непокретности
-уплате депозита као средстав обезбеђења

Банка на захтев резидента може вршити пренос средстава у девизама са девизног рачуна тог резидента на његов девизни рачун код друге банке или на девизни рачун члана породице код те или друге банке , уз доказ да је у питању сродник до трећег степена сродства.
Дозвољено је уговарање у девизама у Републици с тим што се плаћање, наплаћивање , уплате и исплате могу вршити и у ефективном страном новцу.
НБС прописује у којим случајевима и под којим условима се плаћање, наплаћивање, уплати и исплате могу вршити у ефективном страном новцу.

2.9- Девизно тржиште у Републици Србији
Девизе и ефективни страни новац могу се куповати и продавати само на девизном тржишту, за намене које су дозвољене Законом. Куповина и продаја девиза и ефективног страног новца на девизном тржишту у Републици врши се:
1) непосредно:
- између банака и резидената, као и између банака и нерезидената;
- између банака;
- између банака и Народне банке Србије;
- између резидената који имају овлашћење за обављање мењачких послова и НБС
- између банака и резидената који имају овлашћење за обављање мењачких послова;
- између одређених резидената ( корисници средстава буџета РСрбије, корисници средстава организација за обавезно социјално осигурање и корисници средстава буџета локалне власти , као и други корисници јавних средстава који су укључени у систем консолидованог рачуна трезора ) и Народне банке Србије.

2) на састанку међубанкарског девизног тржишта:
- између банака;
- између банака и Народне банке Србије.

Куповину и продају ефективног страног новца на девизном тржишту обавља банка, Народна банка Србије, као и други резиденти који у складу са овим законом обављају мењачке послове.
Народна банка Србије прописује услове и начин рада девизног тржишта.

МОДУЛ 3 – Спречавање прања новца и финансирање тероризма

3.1-Основни појмови из области прања новца и финансирања тероризма
Овим законом прописују се радње и мере које се предузимају ради спречавања и откривања прања новца и финансирања тероризма у Републици Србији.
Овим законом уређује се надлежностУправе за спречавање прања новца (у даљем тексту: Управа) и надлежност других органа за спровођење одредаба овог закона.
Прањем новца, у смислу овог закона, сматра се:
-конверзија или пренос имовине стечене извршењем кривичног дела;
-прикривање или нетачно приказивање праве природе, порекла, места налажења, кретања,располагања, власништва или права у вези са имовином која је стечена извршењем кривичногдела;
-стицање, држање или коришћење имовине стечене извршењем кривичног дела.

Финансирањем тероризма, у смислу овог закона, сматра се обезбеђивање или прикупљање имовине или покушај њеног обезбеђивања или прикупљања, у намери да се користи или са знањем да може бити коришћена, у целости или делимично:
-за извршење терористичког акта;
-од стране терориста;
-од стране терористичких организација.
Под финансирањем тероризма сматра се и подстрекивање и помагање у обезбеђивању и прикупљању имовине , без обзира да ли је терористички акт извршен и да ли је имовина коришћена за извршење терористичког акта.

Обвезници, у смислу овог закона, су:
-банке;
-овлашћени мењачи;
-друштва за управљање инвестиционим фондовима;
-друштва за управљање добровољним пензијским фондовима;
-даваоци финансијског лизинга;
-друштва за осигурање, друштва за посредовање у осигурању, друштва за заступање у осигурању и заступници у осигурању, који имају дозволу за обављање послова животног осигурања;
-лица која се баве поштанским саобраћајем;
-брокерско-дилерска друштва;
-организатори посебних игара на срећу у играчницама;
-приређивачи игара на срећу које се организују путем интернета, телефона или на други начин путем телекомуникационих веза;
-предузећа за ревизију;
-овлашћени ревизори.

Обвезницима се сматрају и предузетници и правна лица која врше следеће делатности:
-посредовање у промету непокретности;
-пружање рачуноводствених услуга;
-пореско саветовање;
-посредовање у склапању кредитних послова и давању зајмова;
-факторинг и форфетинг;
-давање јемстава;
-пружање услуга преноса новца.

3.2-Радње и мере које предузимају посредници у промету и закупу непокретности

Радње и мере за спречавање и откривање прања новца и финансирања тероризма предузимају се пре, у току и након вршења трансакције илии успостављања пословног односа, а обухватају:
-познавање странке и праћење њеног пословања ( познавање и праћење странке )
-достављање информација , података и документације Управи
-одређивање лица одговорног за извршавање обавезе из Закона ( овлашћено лице ) и његовог заменика, као и обезбеђивање услова за њихов рад
-редовно стручно образовање, оспособљавање и усавршавање запослених
-обездбеђивање редовне унутрашње контроле извршавања обавеза из овог закона
-израда списка показатеља ( индикатора ) за препознавање лица и трансакција за које постоје основи сумње да се ради о прању новца и финансирању тероризма
-вођење евиденције, заштита и чување података из тих евиденција
-спровођење мера из овог Закона у пословним јединицама и друштвима кћеркама у већинском власништву обвезника у страним државама
-извршавање других радњи и мера на основу Закона

3.3- Анализа ризика
1.Обвезник је дужан да изради анализу ризика од прања новца и финансирања тероризма у складу са смерницама које доноси орган надлежан за вршење надзора над применом овог закона.
2.Анализа из става 1. овог члана садржи процену ризика за сваку групу или врсту странке, пословног односа, услуге коју обвезник пружа у оквиру своје делатности или трансакције.
3.Министар, на предлог Управе прописује критеријуме на основу којих обвезник сврстава странку, пословни однос, услугу коју пружа у оквиру своје делатности или трансакцију у ниско ризичну групу за прање новца или финансирање тероризма, те на основу тога врши поједностављене мере познавања и праћења странке, осим случајева наведених у овом закону, а у складу са техничким критеријумима прописаним у признатим међународним стандардима и мишљењем органа из члана 82. овог закона, надлежног за надзор над применом овог закона код обвезника који врши процену ризика за ту странку, пословни однос, услугу коју пружа у оквиру своје делатности или трансакцију.

3.4-Радње и мере препознавања и праћења странке и начин њиховог спровођења
Ако овим законом није другачије одређено, обвезник је дужан да:

1.утврди идентитет странке;
2.провери идентитет странке на основу докумената, података или информација прибављених из поузданих и веродостојних извора;
3.утврди идентитет стварног власника странке и провери његов идентитет у случајевима прописаним овим законом;
4.прибави информације о сврси и намени пословног односа или трансакције и друге податке у складу са овим законом;
5.редовно прати пословање и проверава усклађеност активности странке са природом пословног односа и уобичајеним обимом и врстом пословања странке.

Обвезник је дужан да одбије понуду за успостављање пословног односа, као и извршење трансакције ако не може да изврши радње и мере из става 1. тач. 1-4. овог члана, а ако је пословни однос већ успостављен дужан је да га раскине.

У случајевима из става 2. овог члана обвезник је дужан да сачини службену белешку у писменој форми, као и да размотри да ли постоје основи сумње да се ради о прању новца или финансирањатероризма. Службену белешку обвезник чува у складу са законом.

Радње и мере познавања и праћења странке обвезник врши:
1.При успостављању пословног односа
2.при вршењу трансакције у износу од 15.000,00 евра или више у динарској противвредности , по званичном средњем курсу НБС на дан извршења трансакције, без обзира на то да ли се ради оједној или више међусобно повезаних трансакција
3.када у вези са странком или трансакцијом постоје основи сумње да се ради о прању новца или финансирању тероризма
4.кад постоји сумња у истинитост или веродостојност прибављених података о странци и стварном власнику

Ако се трансакције претходно наведене под редним бројем 2. врше на основу претходно успостављеног пословног односа обвезник је дужан да утврди податке који недостају.

3.5-Одређивање овалшћеног лица и његовог заменика
Обвезник је дужан да за вршење појединих радњи и мера за спречавање и откривање прања новца и финансирања тероризма, у складу са овим законом и прописима донетим на основу њега, именује овлашћено лице и његовог заменика.

Обвезник је дужан да обезбеди да послове овлашћеног лица из члана 39. овог закона може да обавља лице које испуњава следеће услове:
-да је запослено код обвезника на радном месту са овлашћењима која том лицу омогућавају делотворно, брзо и квалитетно извршавање задатака прописаних овим законом;
-да није правноснажно осуђивано а казна није брисана или се против њега не води кривични поступак за кривична дела која се гоне по службеној дужности и кривична дела против привреде, против службене дужности и финансирања тероризма;
-да је стручно оспособљено за послове спречавања и откривања прања новца и финансирања тероризма;
-да познаје природу пословања обвезника у областима која су подложна ризику прања новца или финансирања тероризма;
-да има лиценцу за обављање послова овлашћеног лица.

Заменик овлашћеног лица мора да испуњава исте услове као и лице из става 1. овог члана.

Управа проверава испуњеност услова из става 1. тач. 1) до 4) овог члана и издаје лиценцу овлашћеном лицу и заменику овлашћеног лица. Лиценца се издаје на основу резултата стручног испита. Садржај и начин полагања стручног испита утврђује министар, на предлог директора Управе.

3.6-Обавеза састављања и припреме листе индикатора
Обвезник је дужнан да изради листу индикатора за препознавање лица и трансакција за које постоје основи сумње да се ради о прању новца или финансирању тероризма.
Код израде листе обвезник узима у обзир сложеност и обим извршења трансакција, неуобичајени начин извршења, вредност или повезаност трансакција које немају економски или правно основану намену, односно нису усаглашене или су у несразмери са уобичајеним односно очекиваним пословањем странке, као и друге околности које су повезане са статусом или другим карактеристикама странке.
Обвезник је дужан да приликом утврђивања основа сумње да се ради о прању новца или финансирању тероризма и других околности у вези са тим примењују листу индикатора из става 1. овог члана.
Министар може прописати обавезно уношење појединих индикатора у листу из става 1. овог члана.

3.7- Вођење евиденције података о странкама, пословним односима и трансакцијама
Обвезник води евиденцију података:
-о странкама, као и пословним односима и трансакцијама у износу од 15.000,00 евра или више у динарској противвредности , по званичном средњем курсу НБС на дан извршења трансакције, без обзира на то да ли се ради оједној или више међусобно повезаних трансакција
-достављених Управи у складу са овим законом.

3.8-Садржина евиденција података о странкама, пословним односима и трансакцијама
Евиденција података о странкама, пословним односима и трансакцијама закона садржи:

1. пословно име, адресу, седиште, матични број и порески идентификациони број (у даљем тексту: ПИБ) правног лица које успоставља пословни однос или врши трансакцију, односно за које се успоставља пословни однос или врши трансакција; 2. име и презиме, датум и место рођења, пребивалиште или боравиште, јединствени матични број грађана (у даљем тексту: ЈМБГ), заступника, пуномоћника или прокуристе који у име и за рачун странке - правног лица или другог лица грађанског права успоставља пословни однос или врши трансакцију, као и врсту и број личног документа, датум и место издавања; 3. име и презиме, датум и место рођења, пребивалиште или боравиште и ЈМБГ физичког лица, његовог законског заступника и пуномоћника, као и предузетника који успоставља пословни однос или врши трансакцију, односно за које се успоставља пословни однос или врши трансакција, као и врсту и број личног документа, назив издаваоца, датум и место издавања; 4. пословно име, адресу, седиште, матични број и ПИБ предузетника; 5. име и презиме, датум и место рођења и пребивалиште или боравиште физичког лица које улази у играчницу или приступа сефу; 6. сврху и намену пословног односа, као и информацију о делатности и пословним активностима странке; 7. датум успостављања пословног односа, односно датум и време уласка у играчницу или приступа сефу; 8. датум и време извршења трансакције; 9. износ трансакције и валуту у којој је трансакција извршена; 10. намену трансакције, као и име и презиме и пребивалиште, односно пословно име и седиште лица коме је трансакција намењена; 11. начин вршења трансакције; 12. податке и информације о пореклу имовине која је предмет или која ће бити предмет пословног односа или трансакције; 13. разлоге за сумњу да се ради о прању новца или финансирању тероризма; 14. име, презиме, датум и место рођења и пребивалиште или боравиште стварног власника странке или податке о категорији лица у чијем интересу је лице страног права основано или послује; 15. назив лица грађанског права ( удружење појединаца која удружују или ће удруживати новац или другу имовину за одређену намену ) и име и презиме, датум и место рођења и пребивалиште или боравиште сваког члана тог лица.

Евиденција података достављених Управи мора да садржи претходно наведене податке.

МОДУЛ 4 - Порески аспекти посредовања у промету и закупу непокретности
4.1– Порез на имовину – предмет опорезивања, обвезници, основица, обавезе, стопе, ослобођења
Порез на имовину у Републици Србији регулисан је Законом о порезима на имовину – у даљем тексту : Закон.
Порез на имовину у смислу овог Закона (у даљем тексту: порез на имовину), плаћа се на непокретности које се налазе на територији Републике Србије, и то на:

1) право својине, односно на право својине на земљишту површине преко 10 ари;
2) право закупа стана или стамбене зграде конституисано у корист физичких лица, у складу са законом којим је уређено становање, односно социјално становање, односно законом којим су уређене избеглице, за период дужи од једне године или на неодређено време;
3) право коришћења грађевинског земљишта површине преко 10 ари, у складу са законом којим се уређује правни режим грађевинског земљишта;
4) право коришћења непокретности у јавној својини од стране имаоца права коришћења, у складу са законом којим се уређује јавна својина;
5) коришћење непокретности у јавној својини од стране корисника непокретности, у складу са законом којим се уређује јавна својина;
6) државину непокретности на којој ималац права својине није познат или није одређен;
7) државину непокретности у јавној својини, без правног основа;
8) државину и коришћење непокретности по основу уговора о финансијском лизингу.

Непокретностима, у смислу овог Закона, сматрају се:
1) земљиште, и то: грађевинско, пољопривредно, шумско и друго;
2) стамбене, пословне и друге зграде, станови, пословне просторије, гараже и други (надземни и подземни) грађевински објекти, односно њихови делови (у даљем тексту: објекти).
Кад на непокретности постоји неко од права, односно коришћење или државина, претходно набројених од тачке 2) до 8), порез на имовину плаћа се на то право, односно на коришћење или државину, а не на право својине.

Обвезник пореза на имовину је правно и физичко лице које је на непокретности на територији Републике Србије:
1) ималац права претходно набројаних од редног броја 1 до 4
2) корисник непокретности у јавној својини ( коришћење непокретности у јавној својини од стране корисника непокретности , у складу са законом којим се уређује јавна својина)
3) држалац непокретности по основу државине непокретности на којој ималац права својине није познат или није одређен, као и по основу државине непокретности у јавној својини без правног основа
4) прималац лизинга ( државину и коришћење непокретности по основу уговора о финансијском лизингу )
Када су на истој непокретности више лица обвезници, обвезник је свако од тих лица сразмерно свом уделу у односу на целу непокретност.
Када удели обвезника на истој непокретности нису одређени, за сврху опорезивања порезом на имовину сматраће се да су једнаки.

Обвезник пореза на имовину који не води пословне књиге (у даљем тексту: обвезник који не води пословне књиге), у смислу опорезивања порезом на имовину, јесте:
1) физичко лице које остварује приходе од самосталне делатности у складу са законом којим се уређује опорезивање дохотка грађана (у даљем тексту: предузетник) који порез на доходак грађана на приходе од самосталне делатности плаћа на паушално утврђен приход;
2) друго лице које не води пословне књиге у складу са прописима Републике Србије;
3) предузетник који води пословне књиге - за имовину која није евидентирана у његовим пословним књигама.

Обвезник пореза на имовину који води пословне књиге (у даљем тексту: обвезник који води пословне књиге), у смислу опорезивања порезом на имовину, јесте:
1) правно лице које води пословне књиге у складу са прописима Републике Србије;
2) огранак и други организациони део страног правног лица који обавља привредну делатност у Републици Србији и који пословне књиге води у складу са прописима Републике Србије;
3) предузетник који води пословне књиге - за имовину коју је евидентирао у својим пословним књигама (у даљем тексту: имовина у пословним књигама), осим предузетника који порез на доходак грађана на приходе делатности плаћа на паушално утврђен приход
4) друго лице које води пословне књиге у складу са прописима Републике Србије, осим предузетника који води пословне књиге –за имовину која није евидентирана у његовим пословним књигама

Статус обвезника пореза на имовину не може бити основ за стицање било ког права на непокретности.

Основица пореза на имовину за непокретности пореског обвезника који не води пословне књиге је вредност непокретности утврђена у складу са овим законом.
Вредност непокретности утврђује орган јединице локалне самоуправе надлежан за утврђивање, наплату и контролу изворних прихода јединице локалне самоуправе (у даљем тексту: орган јединице локалне самоуправе).
Вредност непокретности , осим земљишта, може се умањити за амортизацију по стопи до 1% годишње применом пропорционалне методе, а највише до 40%, почев од истека сваке календарске године у односу на годину у којој је извршена изградња, односно последња реконструкција објекта, а на основу одлуке скупштине јединице локалне самоуправе о висини стопе амортизације која важи на дан 15. децембра године која претходи години за коју се утврђује порез на имовину и која је објављена у складу са овим законом.
Ако скупштина јединице локалне самоуправе не утврди висину стопе амортизације, или је не утврди у складу са овим законом, или је утврди а не објави , код утврђивања пореза на имовину вредност непокретности не умањује се за амортизацију.
Вредност непокретности утврђује се применом следећих елемената:
1) корисна површина;
2) просечна цена квадратног метра (у даљем тексту: просечна цена) одговарајућих непокретности у зони у којој се налази непокретност.

Корисна површина земљишта је његова укупна површина, а корисна површина објекта је збир подних површина између унутрашњих страна спољних зидова објекта (искључујући површине балкона, тераса, лођа, неадаптираних таванских простора и простора у заједничкој недељивој својини свих власника економски дељивих целина у оквиру истог објекта).
Зоне представљају делове територије јединице локалне самоуправе које надлежни орган јединице локалне самоуправе одлуком може одредити одвојено за насеља према врсти насеља (село, град) и изван насеља или јединствено за насеља и изван насеља, према комуналној опремљености и опремљености јавним објектима, саобраћајној повезаности са централним деловима јединице локалне самоуправе, односно са радним зонама и другим садржајима у насељу (у даљем тексту: зоне).
Јединица локалне самоуправе дужна је да на својој територији одреди најмање две зоне.

Просечну цену одговарајућих непокретности по зонама на територији јединице локалне самоуправе, утврђује свака јединица локалне самоуправе актом надлежног органа, на основу цена остварених у промету одговарајућих непокретности по зонама у периоду од 1. јануара до 30. септембра године која претходи години за коју се утврђује порез на имовину (у даљем тексту: текућа година).
Просечна цена у зони у којој није било најмање три промета (у даљем тексту: зона у којој није било промета) одговарајућих непокретности у периоду од 1.јануара до 30.септембра године која претходи години за коју се утврђује порез на имовину, за те непокретности утврђује се на основу просека просечних цена остварених у граничним зонама у којима је у том периоду било најмање три промета одговарајућих непокретности.
Граничне зоне су зоне чије се територије граниче са зоном у којој није било промета, независно од тога којој јединици локалне самоуправе припадају.
Ако ни у граничним зонама није било промета одговарајућих непокретности у периоду од 01.јануара до 30.септембра године која претходи години закоју се утврђује порез , основица пореза на имовину за те непокретности у зони у којој није било промета једнака је основици пореза на имовину те, односно одговарајуће непокретности у тој зони обвезника који не води пословне књиге за текућу годину.
Основица пореза на имовину за непокретност обвезника који не води пословне књиге у јединици локалне самоуправе која у складу са овим законом није одредила зоне једнака је основици пореза на имовину за текућу годину те, односно друге одговарајуће непокретности обвезника који не води пословне књиге, за одговарајућу површину.

За сврху утврђивања основице пореза на имовину, непокретности се разврставају у следеће групе одговарајућих непокретности:
1) грађевинско земљиште;
2) пољопривредно земљиште;
3) шумско земљиште;
4) станови;
5) куће за становање;
6) пословне зграде и други (надземни и подземни) грађевински објекти који служе за обављање делатности;
7) гараже и гаражна места.
Ако објекат чини више посебних целина које се могу сврстати у различите групе, свака посебна целина у оквиру објекта се, за потребе утврђивања пореза на имовину, сврстава у одговарајућу групу непокретности.
Објекат који је јединствена целина мешовитог карактера, за потребе утврђивања пореза на имовину, разврстава сепрема претежној намени.

Осноовица пореза на имовину за непокретност обвезника који води пословне књиге и чију вредност у пословним књигама исказује по методу фер вредности у складу са међународним рачуноводственим стандардима (МРС), односно међународним стандардима финансијског извештавања ( МСФИ) и усвојеним рачуноводственим политикама је фер вредност исказана на последњи дан пословне године обвезника у текућој години.
Основица пореза на имовину пореског обвезника који непокретности у својим пословним књигама не исказује са ставом изнетим у претходном пасусу чини :
1.за неизграђено земљиште- вредност земљишта
2.за остале непокретности – вредност објекта увећана за вредност припадајућег замљишта

Вредност наведених непокретности порески обвезник утврђује проценом према следећим елементима: корисна површина и просечна цена квадратног метра одговарајућих непокретности у зони у којиј се налази непокретност.
Изузетно, вредност непокретности је вредност исказана у пословним књигама на последњи дан пословне године обвезника (у даљем тексту : књиговодствена вредност) у текућој години, и то за: 1. експоатациона поља и експлоатационе објекте 2. објекте у којима су смештени призводни погони прерађивачке индустрије који се користе за обављање делатности 3. објекте за пољопривреду , пренос и дистрибуцију електричне енергије, осим трговине и управљања 4. објекте за производњу гаса 5. објекте за производњу паре, топле воде, хладног ваздуха и леда 6. објете за третман и одлагање отпада 7. објекте у којима се одвијају процеси неопходни за поновну употребу материјала 8. складишне и стоваришне објекте

Наведене врсте непокретности се опредељују према њиховој намени у складу са прописима којима се уређује класификација делатности.
За непокретности које обвезник у пословним књигама исказује посебно од вредности припадајућег земљишта, осим екплоатационих поља, основицу пореза на имовину чини збир књиговодствених вредности објеката и вредности припадајућих замљишта које су процењене у складу са корисном површином и просечном ценом квадратног метра одговарајућих непокретности у зони у којој се налази непокретност.
Ако обвезник вредност земљишта и вредност објеката ( претходно наведених ) не исказује посебно у својим пословним књигама, основица пореза на имовину за земљиште и објекат који се на њему налази , као јединствену целину , чини вредност земљишта утврђена у сладу са корисном површином и просечном ценом квадратног метра у зони у којој се налази, увећана за грађевинску вредност објекта процењену од стране овлашћеног вештака грађевинске струке са стањем на последњи дан пословне године обвезника у текућој години.
Изузетно од навденог, основица пореза на имовину з ажичаре, путеве, пруге и друге инфраструктурне објекте, ако и за кабловску канализацију и друге подземне грађевинске објекте у које су смештене мреже намењене протоку воде ( за пиће, атмосферске, отпадне исл. ) , водне паре , топле или вреле воде за потребе грејања и друге потребе корисника, гаса, нафте и нафтних деривата, телекомуникације и слично, је књиговодствена вредност објеката на последњи дан пословне године обвезника у текућој години.
За непокретност коју обвезник који води пословне књиге изгради, односно стекне, или му по другом основу настане пореска обавеза у току године за коју се утврђује порез на имовину ( у даљем тексту : пореска година ), основица пореза на имовину за ту годину је њена набавна вредност на имовину исказана у пословним књигама обвезника, а за наредне године као и у претходно наведеним случајевима.
Припадајућим земљиштем , сматра се катастрска парцела замљишта на којој се налази објекат или његов део , односно део земљишта одређен границом ( међом ) – ако такав постоји.
Јединица локалне самоуправе дужна је да објави акт којимсе утврђују просечне цене одговарајућих непокретности у зонама до 30.новембра сваке текуће године, на начин на који се објављују њени општи акти.
Основица пореза на имовину за непокретности за коју обвезник није поднео пореску пријаву утврђује се упоређивањем са основицом пореза на имовину у пореској години за одговарајуће непокретности обвезника који води, односно који не води пословне књиге, као и других података којима располаже надлежни орган локалне самоуправе.

Обавеза по основу пореза на имовину настаје најранијим од следећих дана: даном стицања права, даном почетка коришћења, даном оспособљавања, даном издавања употребне дозволе, односно даном омогућавања коришћења имовине на други начин.

Стопе пореза на имовину износе:
1) на права на непокретности пореског обвезника који води пословне књиге - до 0,4%
2) на права на земљишту код обвезника који не води пословне књиге - до 0,30%
3) на права на непокретности пореског обвезника који не води пословне књиге, осим на земљишту:

На пореску одновицу | Плаћа се на име пореза | (1)до 10.000.000 динара | До 40% | (2)од10.000.000 до 25.000.000 динара | Порез из подтачке (1) + до 0,6% на износ преко 10.000.000 динара | (3)од 25.000.000 до 50.000.000 динара | Порез из подтачке (2) + до 1,0% на износ преко 25.000.000 динара | (4) преко 50.000.000 динара | Порез из подтачке (3) + до 2,0% на износ преко 50.000.000 динара |

У случају да скупштина јединице локалне самоуправе не утврди висину пореске стопе, или је утврди преко максималног износа , порез на имовину утврдиће применом највише одговарајуће пореске стопе (горња табела ) на права на непокретности обвезника који води пословне књиге, односно обвезника који не води пословне књиге.

Пореска ослобођења
Порез на имовину не плаћа се на непокретности:
1) у јавној својини које користе директни и индиректни корисници буџетских средстава,корисници средстава организација за обавезно социјално осигурање и други корисници јавних средстава који су укључени у систем консолидованог рачуна трезора, према прописима којима се уређује буџетски систем, осим јавних предузећа;
2) дипломатских и конзуларних представништава страних држава, под условом реципроцитета;
3) у својини традиционалних цркава и верских заједница и других цркава и верских заједница регистрованих у складу са законом којим се уређује правни положај цркава и верских заједница, које су намењене и искључиво се користе за обављање богослужбене делатности;
4) које су од надлежног органа проглашене културним или историјским споменицима - на непокретности у целини, односно на посебне делове, који служе за ове намене;
5) пољопривредно и шумско земљиште које се поново приводи намени -пет година, рачунајући од почетка привођења намени;
6) путеве, пруге и друга добра у општој употреби у јавној својини, према прописима којима се уређује јавна својина, као и на изграђене обале за пристајање пловила (кејске зидове и слично), бродске преводнице, маневарску површину и полетно слетне стазе на аеродромима;
7) водно земљиште и водне објекте који су уписани у регистар катастра водног добра, односно катастра водних објеката, осим на објекте за узгој риба (рибњаке);
8) земљиште - за површину под објектом на који се порез плаћа, осим на земљиште под складишним или стоваришним објектом;
9) склоништа људи и добара од ратних дејстава;
10) објекте обвезника пореза на доходак грађана на приходе од пољопривреде и шумарства, односно обвезника коме је пољопривреда претежна регистрована делатност, који су намењени и користе се искључиво за примарну пољопривредну производњу, у складу са законом којим се уређује пољопривредно земљиште;
11) објекте, односно делове објеката који у складу са прописима непосредно служе за обављање комуналних делатности;
12) за које је међународним уговором који је закључила Република Србија уређено да се неће плаћати порез на имовину.

Порез на имовину на територији јединице локалне самоуправе не плаћа обвезник кад укупна основица за све његове непокретности на тој територији не прелази износ од 400.000 динара.

Уколико се ( у случајевима наведеним под редним бројем 2 до 11 у претходном пасусу )непокретности трајно дају другим лицима ради остваривања прихода не постоји могућност пореског ослобођења.
Трајним давањем другим лицима, сматра се свако уступање непокретности другом лицууз накнаду, које у току 12 месеци, непрекидно или са прекидима, траје дуже од 183 дана.
Порез на имовину не плаћа обвезник - ималац права на непокретности , коју без накнаде уступи на коришћење лицу прогнаном после 1. августа 1995. године, ако прогнано лице и чланови његовог породичног домаћинства не остварују приходе, изузев прихода од земљишта које је предмет опорезивања.
Порез на имовину на непокретности обвезника који води пословне књиге, које од настанка пореске обавезе исказује у својим пословним књигама као добро искључиво намењено даљој продаји, не плаћа се за годину у којој је пореска обавеза настала, као ни за годину која следи тој години.
Утврђени порез на згради или стану у којем станује обвезник умањује се за 50% а највише 20.000,00 динара.
Ако на једној згради или стану има више обвезника , прво на умањење утвршеног пореза има сваки обвезник који у тој згради или стану станује , у висини сразмерној његовом уделу у праву на тој згради или стану у односу на износ за који се порез умањује.
Утврђени порез на права на зграде и станове површине до 60м2, који нису на градском грађевинском земљишту , односно на земљишту у грађевинском подручју и не дају се у закуп , а у којима станују само лица старија од 65 година, умањује се за 75%.
Домаћинством, у смислу Закона, се сматра заједница живота , привређивања и трошења остварених прихода чланова те заједнице.

4.2- Порез на наслеђе и поклон – предмет опорезивања, обвезници, основица, обавезе, стопе, ословбађење
Порез на наслеђе и поклон у Републици Србији регулисан је Законом о порезима на имовину – у даљем тексту Закон.
Предмет :Порез на наслеђе и поклон плаћа се на непокретности у складу са Законом, које наследници наследе, односно поклонопримци приме на поклон, а односе се на право својине и друга права према следећем:
1) право својине, односно на право својине на земљишту површине преко 10 ари;
2) право закупа стана или стамбене зграде конституисано у корист физичких лица, у складу са законом којим је уређено становање, односно социјално становање, односно законом којим су уређене избеглице, за период дужи од једне године или на неодређено време;
3) право коришћења грађевинског земљишта површине преко 10 ари, у складу са законом којим се уређује правни режим грађевинског земљишта;
4) право коришћења непокретности у јавној својини од стране имаоца права коришћења, у складу са законом којим се уређује јавна својина;
5) коришћење непокретности у јавној својини од стране корисника непокретности, у складу са законом којим се уређује јавна својина;
6) државину непокретности на којој ималац права својине није познат или није одређен;
7) државину непокретности у јавној својини, без правног основа;
8) државину и коришћење непокретности по основу уговора о финансијском лизингу.

Поклоном у смислу Закона не сматра се пренос без накнаде права на непокретностима на који се плаћа порез на додату вредност, у складу са прописима којима се уређује порез на додату вредност, независно од постојања уговора о поклону.

Порез на наслеђе и поклон плаћа се и на наслеђени, односно на поклон примљени:
1) готов новац;
2) штедни улог;
3) депозит у банци;
4) новчано потраживање;
5) право интелектуалне својине;
6) право својине на возилу, пловилу, односно ваздухоплову и другим покретним стварима.

Обвезник пореза на наслеђе и поклон је резидент и нерезидент Републике Србије који наследи или на поклон прими право на непокретности која се налазе на територији Републике Србије.

За сврху опорезивања порезом на наслеђе и поклон и порезом на пренос апсолутних права, у погледу резидентства правног лица примењују се одредбе закона којим се уређује порез на добит правних лица, а у погледу резидентства физичког лица - одредбе закона којим се уређује порез на доходак грађана. Основица пореза на наслеђе је тржишна вредност наслеђене, имовине, умањена за износ дугова, трошкова и других терета које је обвезник дужан да исплати или на други начин измири из наслеђене имовине на дан настанка пореске обавезе.
Основица пореза на поклон је тржишна вредност на поклон примљене имовине, на дан настанка пореске обавезе, коју утврђује надлежна организациона јединица Пореске управе (у даљем тексту: порески орган).

Настанак пореске обавезе
Пореска обавеза у односу на наслеђе настаје даном правоснажности решења о наслеђивању, осим ако је овим законом друкчије уређено.Пореска обавеза у односу на поклон настаје даном закључења уговора о поклону, а ако уговор није закључен у писменој форми - даном пријема поклона, осим ако је овим законом друкчије уређено.
Ако је на непокретности која је предмет наслеђивања или поклона конституисано право плодоуживања, пореска обавеза настаје даном престанка тог права, осим када је наследник односно поклонопримац лице које је по одредбама овог закона ослобођено обавезе плаћања пореза на наслеђе и поклон.
Ако уговор о поклону, решење о наслеђивању, одлука суда, односно други правни основ преноса права, нису пријављени у складу са Законом, или су пријављени неблаговремено, сматраће се да је пореска обавеза настала даном сазнања надлежног пореског органа за наслеђивање или поклон ствари, права или новца или признавање права која су предмет опорезивања.
Стопе пореза на наслеђе и поклонсу пропорционалне.
Обвезници који се, у односу на оставиоца, односно поклонодавца, налазе у другом наследном реду по законском реду наслеђивања (у даљем тексту: наследни ред), порез на наслеђе и поклон плаћају по стопи од 1,5%.
Обвезници који се, у односу на оставиоца, односно поклонодавца, налазе у трећем и даљем наследном реду, односно обвезници који са оставиоцем, односно поклонодавцем нису усродству, порез на наслеђе и поклон плаћају по стопи од 2,5%.

Пореска ослобођења
Порез на наслеђе и поклон не плаћа:
1) наследник првог наследног реда, супружник и родитељ оставиоца, односно поклонопримац првог наследног реда и супружник поклонодавца;
2) наследник, односно поклонопримац пољопривредник другог наследног реда који наслеђује, односно прима на поклон имовину која му служи за обављање пољопривредне делатности, ако је са оставиоцем, односнопоклонодавцем непрекидно живео у домаћинству најмање једну годину пре смрти оставиоца, односно пре пријема поклона;
3) наследник, односно поклонопримац другог наследног реда - на један наслеђени, односно на поклон примљени стан, ако је са оставиоцем, односно поклонодавцем непрекидно живео у заједничком домаћинству најмање годину дана пре смрти оставиоца, односно пре пријема поклона;
4) поклонопримац - на имовину која му је уступљена у оставинском поступку, коју би наследио да се наследник - поклонодавац одрекао наслеђа;
5) фондација, на наслеђену или на поклон примљену имовину која служи искључиво заостваривање општекорисног циља ради кога је фондација основана;
6) задужбина, односно удружење, основано ради остваривања општекорисног циља у смислу закона који уређује задужбине, регистровано у складу са законом - на наслеђену или на поклон примљену имовину која служи искључиво за намене за које је та задужбина, односно удружење основано;
7) се на поделу имовине која је заједнички стечена од стране супружника за време трајања брака, која се врши између бивших супружника чиме се уређују њихови имовински односи у вези са разводом брака;
8) Република Србија, аутономна покрајина, односно јединице локалне самоуправе, као наследник, односно поклонопримац;
9) прималац донације по међународном уговору који је закључила Република Србија, када је тим уговором уређено да се на добијен новац, ствари или права, неће плаћати порез на поклон;
10) се на имовину примљену од Републике Србије, аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе.

Ако наследник, односно поклонопримац неведен под редним бројем 2) у претходном паусу промени занимање пре истека пет година од дана када је наследио, односно примио на поклон имовину, дужан је да о промени занимања поднесе пријаву надлежном пореском органу у року од 30 дана од дана настанка промене.У случају да наследник, односно поклонопримац промени занимање плаћа порез на наслеђе и поклон по стопи од 1,5%.
Када наследник, односно поклонопримац другог наследног реда ( наследник, односно поклонопримац другог наследног реда ако је са оставиоцем , односно поклонодавцем непрекидно живео у заједничком домаћинству најмање годину дана пре смрти оставиоца, односно пре пријема поклона) стиче од оставиоца, односно поклонодавца истовремено више од једног стана, порез на наслеђе и поклон не плаћа се на онај од наслеђених, односно на поклон примљених станова у коме је наследник, односно поклонопримац имао пребивалиште на дан смрти оставиоца, односно на дан пријема поклона, а ако ни у једном од тих станова није имао пребивалиште - на стан који је најмање површине.
Стицање имовине у оставинском поступку пријемом уступљеног наследног дела, сматра се поклоном у смислу овог закона.

4.3- Порез на пренос апсолутних права- предмет опорезивања, обвезници, основица, обавезе , стопе ослобођења
Предмет опорезивања
Порез на пренос апсолутних права плаћа се код преноса уз накнаду:
1) права својине на непокретности;
2) права интелектуалне својине;
3) права својине на моторном возилу - осим на мопеду, мотокултиватору, трактору и радној машини, права својине на пловилу, односно права својине на ваздухоплову са сопственим погоном - осим државног;
4) права коришћења грађевинског земљишта.

Порез на пренос апсолутних права плаћа се и код давања грађевинског земљишта у јавној својини у закуп, у складу са законом који уређује планирање и изградњу, на период дужи од једне године или на неодређено време, ради изградње објеката.
Преносом уз накнаду, који је предмет опорезивања порезом на пренос апсолутних права, сматра се и:
1) стицање права својине и других права побројаних у предходном пасусу, на основу правоснажне судске одлуке или другог акта државног, односно другог надлежног органа са јавним овлашћењем;
2) стицање права својине одржајем;
3) пренос уз накнаду целокупне имовине правног лица;
4) продаја стечајног дужника као правног лица - ако купац није преузео обавезе правног лица које је купио, или је преузео само део тих обавеза.

Од опорезивања порезом на пренос апсолутних права изузима се:
1) пренос, односно стицање апсолутног права на који се плаћа порез на додатну вредност, у складу са законом којим се уређује порез на додату вредност;
2) стицање права својине на посебним деловима непокретности деобом сувласничке заједнице између сувласника у сразмери са њиховим сувласничким деловима на дан деобе;
3) пренос апсолутних права по основу експропријације.

Порески обвезник
Обвезник пореза на пренос апсолутних права је продавац, односно преносилац права својине на непокретности.
У случају права коришћења грађевинског земљишта и код давања грађевинског земљишта у јавној својини у закуп ( у складу са законом који уређује планирање и изградњу ) на период дужи од једне године или на неодређено време ради изградње објекта , обвезник пореза на пренос апсолутних права је лице коме се даје на коришћење, односно у закуп грађевинско земљиште.
Кад се апсолутно право преноси по основу уговора о доживотном издржавању, обвезник пореза је давалац издржавања.
Услучају:
1. стицање права својине и других права побројаних у претходном пасусу на основу правоснажне судске одлуке или другог акта државног, односно другог надлежног органа са јавним овлашћењем 2. стицање права својине одржајем 3. преноса уз накнаду целокупне имовине правног лица 4. продаје стечајног дужника као правног лица – ако купац није преузео обавезе правног лица које је купио, али је преузео само део тих обавеза обвезник пореза на пренос апсолутног права је лице које стиче апсолутно право.

Кад се апсолутно право преноси по основу уговора о размени, обвезник пореза одређује се за свако апсолутно право које је предмет размене.
Порез на пренос апсолутних права плаћа се на пренос тих права, односно на давање грађевинског земљишта у јавној својини у закуп на период дужи од једне године или на неодређено време ради изградње објеката, остварен на територији Републике Србије.

Пореска основица
Основица пореза на пренос апсолутних права је уговорена цена у тренутку настанка пореске обавезе, уколико није нижа од тржишне вредности.
Уколико надлежни порески орган оцени да је уговорена цена нижа од тржишне, има право да у року од 60 дана од дана пријема пореске пријаве поднете у складу са Законом , односно од дана сазнања надлежног пореског органа за пренос, утврди пореску основицу у висини тржишне вредности.
Ако порески орган у наведеном року не утврди пореску основицу у висини тржишне вредности, пореску основицу чини уговорена цена.
У случају преноса права коришћења грађевинског земљишта и код давања грађевинског земљишта у јавној својини у закуп на период дужи од једне године или на неодређено време ради изградње објеката, пореску основицу чини тржишна вредност права која се преносе, односно дају у закуп, на дан настанка пореске обавезе, коју утврђује надлежни порески орган.
У случају преноса апсолутног права које није обухваћено претходно наведеним, пореску основицу чини тржишна вредност апсолутног права, коју утврђује надлежнипорески орган.
Код размене права , пореска основица се утврђује за свако право које је предмет размене, као и у случају преноса права.

Настанак пореске обавезе
Пореска обавеза настаје даном закључења уговора о преносу апсолутних права, односно о давању грађевинског земљишта у закуп.
Кад је предмет уговора непокретност као будућа ствар, пореска обавеза настаје примопредајом, односно ступањем у посед непокретности.
Кад није сачињен пуноважан уговор о преносу права на непокретности, у смислу закона којим се уређује промет непокретности, сматраће се да је пореска обавеза настала даном када је стицалац права на непокретности ступио у посед непокретности.
Ако се пренос апсолутних права врши по основу уговора о доживотном издржавању, пореска обавеза настаје даном смрти примаоца издржавања, односно даном смрти сауговарача ако је доживотно издржавање уговорено у корист трећег лица, а уговором није одређено да својина прелази на даваоца издржавања у тренутку смрти трећег лица.
Ако се пренос апсолутног права врши на основу одлуке суда, односно решења надлежног управног органа, пореска обавеза настаје даном правоснажности те одлуке, односно даном коначности тог решења, осим у случају кад је предмет уговора непокретност као будућа ствар, у ком случају пореска обавеза настаје даном примопредаје, односно ступањем у посед непокретности.
Код стицања права својине одржајем, пореска обавеза настаје даном правоснажности судске одлуке којом је то право утврђено .
Ако уговор о преносу апсолутног права, уговор о закупу, одлука суда, односно решење надлежног управног органа или други правни основ преноса права , нису пријављени или су пријављени неблаговремено, сматраће се да је пореска обавеза настала даном сазнања надлежног пореског органа за пренос.

Стопа пореза на пренос апсолутних права износи 2,5%.

Пореска ослобођења
Порез на пренос апсолутних права не плаћа се:
1) кад се апсолутно право преноси ради измирења обавеза по основу јавних прихода, у складу са прописима којима се уређује порески поступак и пореска администрација;
2) кад се преноси право својине на непокретности дипломатских и конзуларних представништава страних држава, под условом реципроцитета;
3) код улагања апсолутних права у капитал привредног друштва -резидента Републике Србије, у складу са законом којим се уређују привредна друштва;
4) кад физичко лице откупом стамбене зграде или стана у друштвеној, односно државној својини са станарским правом, односно правом дугорочног закупа, стекне својину или сусвојину на тој згради, или стану, сразмерно учешћу друштвеног, односно државног капитала у укупном капиталу преносиоца права;
5) на размену земљишта којом најмање једно правно или физичко лице коме је пољопривреда претежна делатност, односно занимање прибавља пољопривредно или шумско земљиште ради његовог груписања;
6) кад се право својине на непокретности преноси на даваоца доживотног издржавања - супружника, односно лице које се у односу на примаоца издржавања налази у првом наследном реду, на део непокретности који би давалац издржавања по закону наследио у моменту закључења уговора;
7) код продаје правног лица као стечајног дужника - у сразмери са учешћем друштвеног, односно државног капитала у укупном капиталу тог правног лица;
8) на пренос апсолутног права на имовини или делу имовине субјекта приватизације, укључујући и имовину, односно део имовине субјекта приватизације у реструктурирању, са субјекта приватизације на купца имовине у поступку приватизације, по прописима којима се уређује приватизација;
9) на успостављање режима својине на земљишту који је био пре ступања на снагу одлуке о одређивању тог земљишта као градског грађевинског земљишта на захтев ранијег сопственика или његовог законског наследника, односно на утврђивање права коришћења неизграђеног осталог грађевинског земљишта у државној својини ранијем сопственику или његовом законском наследнику, у складу са условима и по поступку прописаним Законом о планирању и изградњи
10) на стицање имовине, односно на остваривање обештећења по закону којим се уређује враћање одузете имовине и обештећење за одузету имовину, односно по закону којим се уређује враћање (реституција) имовине црквама и верским заједницама;
11) код конверзије права коришћења, односно права закупа, у право својине на грађевинском земљишту, у складу са законом којим се уређују планирање и изградња;
12) код стицања права својине на земљишту по основу комасације;
13) када је обвезник Република Србија, аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе;
14) када је међународним уговором који је закључила Република Србија уређено да се неће плаћати порез на пренос апсолутних права.

Порез на пренос апсолутних права не плаћа се на пренос права својине на стану или породичној стамбеној згради (у даљем тексту: стан), односно својинском уделу на стану или породичној стамбеној згради физичком лицу које купује први стан (у даљем тексту: купац првог стана), заповршину која за купца првог стана износи до 40 м2и за чланове његовог породичног домаћинства који од 1. јула 2006. године нису имали у својини, односно сусвојини стан на територији Републике Србије до 15 м2по сваком члану (у даљем тексту: одговарајући стан), под условом да:
1) је купац првог стана пунолетни држављанин Републике Србије, са пребивалиштем на територији Републике Србије;
2) купац првог стана од 1. јула 2006. године до дана овере уговора о купопродаји на основу кога купац стиче први стан, није имао у својини, односно сусвојини стан на територији Републике Србије.
Ако купац првог стана купује својински удео на стану, право на пореско ослобођење из става 1. овог члана остварује се у сразмери са својинским уделом у односу на површину до 40 м2, односно до 15 м2.
Породичним домаћинством купца првог стана, сматра се заједница живота, привређивања и трошења прихода купца првог стана, његовог супружника, купчеве деце, купчевих усвојеника, деце његовог супружника, усвојеника његовог супружника, купчевих родитеља, његових усвојитеља, родитеља његовог супружника, усвојитеља купчевог супружника, са истим пребивалиштем као купац првог стана.
Ако је површина стана који купац првог стана купује већа од површине одговарајућег стана из става 1. овог члана, порез се плаћа на пренос права својине на разлику површине купљеног и површине одговарајућег стана.
Право на пореско ослобођење овог закона нема обвезник који право својине на стану преноси:
1) лицу на основу чије прве куповине стана је једном остварено право на рефундацију пореза на додату вредност, у складу са законом којим се уређује порез на додату вредност, или на пореско ослобођење од плаћања пореза на пренос апсолутних права
2) члану породичног домаћинства купца првог стана за кога је једном остварено право на рефундацију пореза на додату вредност, у складу са законом којим се уређује порез на додату вредност, или на пореско ослобођење од плаћања пореза на пренос апсолутних права
Надлежни порески орган води евиденцију о уговорима о купопродаји станова за које је тај орган утврдио право на пореско ослобођење , о износима пореза на пренос апсолутних права који због тога нису наплаћени на територији јединице локалне самоуправе, о купцима првог стана и о члановима њиховог породичног домаћинства за које је то право искоришћено.
Надлежни порески орган је дужан да тромесечно, у року од двадесет дана по истеку тромесечја, Министарству финансија - организационој јединици надлежној за послове буџета, доставља извештај о износима пореза у претходном тромесечју.

4.4 – Утврђивање и наплата пореза на имовину
Утврђивање пореза на имовину, пореза на наслеђе и поклон и пореза на пренос апсолутних права врши се на основу података из пореске пријаве, пословних књига пореских обвезника и других података којима орган надлежан за утврђивање, наплату и контролу пореза располаже, а од значаја су за утврђивање пореске обавезе.
Промене у току пореске године од значаја за висину обавезе по основу пореза на имовину не утичу на утврђивање пореске обавезе за ту годину, осим у случају на непокретностима које се трајно дају другим лицима ради остваривања прихода.
Јавни бележник дужан је да, у року од десет дана након овере потписа уговарача на уговору, односно сачињавања јавнобележничког записа, којим се врши пренос права на непокретности, надлежном органу јединице локалне самоуправе на чијој територији се налази та непокретност достави примерак тог уговора, односно јавнобележничког записа.
За сврху опорезивања порезом на наслеђе и поклон, односно порезом на пренос апсолутних права, наслеђе и поклон који су остварени - примљени у страној валути, односно пренос апсолутних права извршен уз накнаду у страној валути, конвертује се из стране валуте у динар, на дан настанка пореске обавезе, по курсу за конверзију износа из стране валуте у динар уређеним законом којим су уређени порески поступак и пореска администрација.

За имовину коју стекне, започне или престане да користи у току године, или му по другом основу настане или престане пореска обавеза, обвезник пореза на имовину подноси пореску пријаву у року од 30 дана од дана настанка такве промене.
Обвезник пореза на наслеђе и поклон дужан је да поднесе пореску пријаву, са одговарајућом документацијом потребном за утврђивање пореза у року од 30 дана од дана настанка пореске обавезе у смислу овог закона.
Обвезник пореза на пренос апсолутних права, за сврху остваривања права на пореско ослобођење из члана 31а овог закона, уз документацију из става 1. овог члана, подноси и оверену изјаву купца да купује први стан за себе, односно за себе и одређене чланове његовог породичног домаћинства, као и друге доказе из којих произлази да су испуњени услови за ослобођење по том основу које му је пружио купац првог стана.

4.5 – Порез на приходе од капитала и капитални добитак – појам, одређивање, основица, стопе, ослобођење, начин утврђивања и плаћања
Порез на доходак грађана плаћају, у складу са одредбама Закона , физичка лица која остварују доходак. Опорезивање доходка грађана уређује се искључиво Законом, као и пореска ослобођења и олакшице.
Порезу на доходак грађана , између осталих, подлежу и следеће врсте прихода: 1. приход од капитала 2. капитални добици
На наведене врсте прихода , порез на доходак грађана плаћа се : 1. по одбитку од сваког појединачног прихода 2. на основу решења надлежног пореског органа 3. самоопорезивањем

Приходом од капитала сматра се и приход од издавања сопствених непокретности.

Приход од издавања сопствених непокретности је закупнина у коју се урачунава и вредност свих извршених обавеза и услуга на које се обавезао закупац, осим плаћања трошкова насталих током закупа а који зависе од обима потрошње закупца ( нпр. електричне енергије, воде, телефона исл).

Изузетно приходи које од издавања непокретности оствари предузетник који обавља делатност издавања непокретности не сматрају се приходом од капитала.
Непокретностима се сматрају : * земљиште * стамбене , пословне и друге зграде, станови, пословне просторије, гараже и други ( надземни и подземни ) гарђевински објекти , односно њихови делови ( у даљем тексту : објекти )

Порески обвезник
Обвезник пореза на приходе од издавања сопствених непокретности је физичко лице које остварује те приходе.
Пореска основица
Опорезиви приход од издавања сопствених непокретности чини новчани или неновчани износ оствареног прихода.Ако су приходи остварени у неновчаном облику, вредност тих прихода се утврђује према тржишној вредности права, добара, односно услуга на дан остваривања прихода.
Изузетно , приход од издавања сопствених непокретности чини бруто приход умањен за нормиране трошкове у висини од 25%, а ако је он остварен изнајмљивањем станова, соба и постеља путницима и туристима за које је плаћена боравишна такса нормирани трошкови се признају у висини од 50% бруто прихода.
Обвезнику пореза на приходе од издавања сопствених непокретности, на његов захтев, уместо нормираних трошкова признаће се стварни трошкови које је имао при остваривању и очувању прихода, ако за то поднесе доказе.

Пореска стопа
Стопа пореза на приходе од издавања сопствених непокретности износи 20%.

Појам капиталног добитка и капиталног губитка
Капитални добитак, односно губитак у смислу овог закона представља разлику између продајне цене права, удела и хартија од вредности и њихове набавне цене, остварену преносом стварних права на непокретностима.
Под преносом се сматра продаја или други пренос уз новчану или неновчану накнаду.

Обвезник пореза на капитални добитак је свако физичко лице, укључујући и предузетника, које је извршило пренос стварних права на непокретностима.

Капиталним добитком, односно губитком у смислу овог закона не сматра се разлика настала преносом стварних права на непокретностима, када :
1) су стечени наслеђем у првом наследном реду;
2) се пренос врши између брачних другова и крвних сродника у правој линији;
3) се пренос врши између разведених брачних другова, а у непосредној је вези са разводом брака;
4) је обвезник извршио пренос права, које је пре преноса имао у свом власништву непрекидно најмање десет година.

Одређивање капиталног добитка
За сврху одређивања капиталног добитка, у смислу овог закона, продајном ценом се сматра уговорена цена, односно тржишна цена коју утврђује надлежни порески орган ако оцени да је уговорена цена нижа од тржишне.
Као уговорена, односно тржишна цена, узима се цена без пореза на пренос апсолутних права.
Код преноса права путем размене за друго право, продајном ценом се сматра тржишна цена права које се даје у размену.

За сврху одређивања капиталног добитка, у смислу овог закона, набавном ценом се сматра цена по којој је обвезник стекао право.
Код преноса непокретности коју је обвезник сам изградио, набавну цену чини износ трошкова изградње, а ако обвезник не докаже износ трошкова изградње, основица пореза на имовину у години настанка обавезе по основу пореза на имовину.
Код преноса непокретности у изградњи, набавну цену чини износ трошкова изградње које је обвезник имао до дана преноса и које може да документује.
Набавна цена се увећава с годишњим индексом потрошачких цена од дана стицања до дана преноса, према подацима републичког органа надлежног за послове статистике.
Изузетно, код преноса непокретности коју је обвезник сам изградио, набавна цена ревалоризује се за сваку годину почевши од 1. јануара године која следи години у којој је извршено улагање до дана преноса.

Ако је право, удео или хартију од вредности обвезник стекао поклоном или наслеђем, набавном ценом сматра се цена по којој је поклонодавац, односно оставилац стекао то право, удео или хартију од вредности, а ако не може да се утврди та цена онда њихова тржишна вредност у моменту стицања тог права, удела или хартије од вредности од стране поклонодавца, односно оставиоца, утврђена од стране надлежног пореског органа.
Изузетно , ако је обвезник право, удео или хартију од вредности стекао од поклонодавца, односно оставиоца који је то право, удео или хартију од вредности стекао пре 24. јануара 1994. године, набавну цену утврдиће надлежни порески орган према тржишној вредности тог права, удела или хартије од вредности на дан 24. јануара 1994. године.
Ако је право, удео или хартију од вредности обвезник стекао уговором о доживотном издржавању, набавном ценом сматра се тржишна цена права, удела или хартије од вредности која је узета или могла бити узета као основица пореза на пренос апсолутних права у моменту њиховог стицања од стране обвезника.
Пореска основица
Опорезиви приход на који се плаћа порез на капитални добитак чини капитални добитак утврђен на начин како је горе наведено.
Пореска стопа
Стопа пореза на капитални добитак износи 15%.
Пребијање капиталних добитака и капиталних губитака:
Капитални губитак остварен продајом једног права, може се пребити са капиталним добитком оствареним продајом другог права.
Пребијање капиталног губитка са капиталним добитком може се извршити у случају када обвезник прво оствари капитални губитак, а касније оствари капитални добитак.
Ако се и после пребијања искаже капитални губитак, допуштено је његово пребијање у наредних пет година, почев од године у којој је остварен првобитни капитални губитак у вези са којим се врши пребијање са капиталним добитком, на рачун будућих капиталних добитака.

Пореско ослобођење
Обвезник, који средства остварена продајом непокретности у року од 90 дана од дана продаје уложи у решавање свог стамбеног питања и стамбеног питања чланова своје породице, односно домаћинства, ослобађа се пореза на остварени капитални добитак.
Обвезнику који у року од 12 месеци од дана продаје непокретности, средства остварена продајом непокретности уложи за наведене намене , извршиће се повраћај плаћеног пореза на капитални добитак.
Ако порески обвезник у решавање стамбеног питања уложи само део средстава остварених продајом непокретности , пореска обавеза му се сразмерно умањује.
Министар ближе уређује критеријуме за остваривање права на пореско ослобођење.

Обвезник који у току године изврши пренос права по основу којег може настати капитални добитак или губитак у складу са овим законом, дужан једа поднесе пореску пријаву најкасније у року од 30 дана од дана закључења уговора о преносу стварних права на непокретност.
Изузетно, рок за подношење пореске пријаве је 120 дана од дана продаје непокретности по основу које обвезник може да оствари право на пореско ослобођење ( уколико средства остварена продајом непокретности у року од 90 дана од дана продаје уложи у решавање свог стамбеног питања и стамбеног питања чланова своје породице, односно домаћинства ).
За перенос права које је предузетник евидентирао у пословним књигама не подноси се пореска пријава , већ се подаци о капиталном добитку , односно губитку исказују у пореском билансу.
Обвезник пореза на приходе од издавања непокретности , као и обвезник пореза на приходе од давања у закуп покретних ствари , дужни су да поднесу пореску пријаву најкасније у року од 30 дана од дана закључења уговора о издавању непокретности.
По одбитку од сваког појединачно оствареног прихода утврђују се и плаћају порези на приходе од капитала, ако је исплатилац прихода правно лице или предузетник.
Под правним лицем подразумева се део правног лица , односно пословна јединица нерезидентног правног лица која је регистрована код надлежног државног органа (представништво и др.) као и државни органи и организације.
Самоопорезивањем утврђују се и плаћају порези на следеће приходе:
-капиталне добитке
-приходе од издавања непокретности које исплаћује исплатилац који није правно лице или предузетник

Ако исплатилац прихода нема обавезу да обрачуна порез по одбитку , обавезу утврђивања пореза самоопорезивањем има и обвезник који остварује зараде и друге приходе у или из друге државе, код дипломатског или конзуларног представништва стране државе, односно међународне организације, или код представника и службеника таквог представништва, односно организације.

4.6 – Порез на додату вредност – предмет опорезивања, порески обвезник, порески дужник, место и време промета, настанак обевезе, основица, стопе и пореска ослобођења, обавезе обвезника

ПДВ је општи порез на потрошњу који се обрачунава и плаћа на испоруку добара и пружање услуга, у свим фазама производње и промета добара и услуга, као и на увоз добара, осим ако овим законом није друкчије прописано.
Предмет опорезивања ПДВ су:
1) испорука добара и пружање услуга (у даљем тексту: промет добара и услуга) које порески обвезник изврши у Републици уз накнаду, у оквиру обављања делатности;
2) увоз добара у Републику.
Промет добара, у смислу овог закона, је пренос права располагања на телесним стварима(у даљем тексту: добра) лицу које тим добрима може располагати као власник, ако овимзаконом није друкчије одређено.
Добрима се сматрају и вода, електрична енергија, гас и топлотна енергија.
Прометом добара, у смислу овог закона, сматра се и:
1) пренос права располагања на добрима уз накнаду на основу прописа државног органа,органа територијалне аутономије или локалне самоуправе;
2) предаја добара по основу уговора о продаји са одложеним плаћањем којим је утврђено да се право располагањапреноси најкасније отплатом последње рате;
3)предаја добара на основу уговор ао лизингу , односно закупу , закљученог на одређени период, за покретне или непокретне ствари , кад ни једна од уговорних страна не може раскинути уговор ако се стране придржавају уговорних обавеза
4) испорука добара по уговору на основу којег се плаћа провизија при продаји пренос добара од стране власника консигнатеру и од консигнатера примаоцу добара;
5) пренос права располагања на грађевинским објектима илиекономски дељивим целинама у оквиру тих објеката;
6) пренос власничког удела на грађевинским објектима илиекономски дељивим целинама у оквиру тих објеката;
7) размена добара за друга добра или услуге.

Са прометом добара уз накнаду изједначава се и сваки други промет добара без накнаде.

Узимање добара, односно сваки други промет добара сматра сепрометом добара уз накнаду под условом да се ПДВ обрачунат у претходној фази прометана та добра или њихове саставне делове може одбити у потпуности или сразмерно, независно од тога да ли је остварено право на одбитак претходног пореза.
Ако се уз испоруку добара врши споредна испорука добара или споредно пружањеуслуга, сматра се да је извршена једна испорука добара.
Споредном испоруком добара не сматра се пренос права располагања на грађевинском објекту или економски дељивој целини у оквиру грађевинског објекта која се сматра непокретносшћу у смислу закона којим се уређује промет непокретности.
Код преноса целокупне или дела имовине, са или без накнаде, или као улог, испорука сваког добра у имовини која се преноси сматра се посебним прометом.
Порески обвезник ( у даљем тексту : обвезник ) је лице које самосталнообавља промет добара и услуга у овиру обављања делатности. Делатност, у смислу Закона, је трајна активност произвођача , трговца ил пружаоца услуга у циљу остваривања прихода, укључујучћи и делатност експлоатације природних богатстава, пољопривреде, шумарства и самосталних занимања.
Сматра се да обвезник обавља делатност и кад је врши у оквиру пословне јединице. Обвезник је лице у чије име и за чији рачун се врши испорука добара или пружање услуга. Обвезник је лице које врши испоруку добара или пружање услуга у своје име а за рачун другог лица. Република и њени органи, органи територијалне аутономије и локалне самоуправе, као и правналица основана законом односно актом органа Републике, територијалне аутономије или локалне самоуправе у циљу обављања послова државне управе или локалне самоуправе ( у даљем тексту : Република, органи и правналица ) , нису обвезници у смислу овог закона ако обављају промет добара и услуга из делокруга орана , однсосно у циљу обављања послова државне управе или локалне самоуправе . Република, органи и правна лица обвезници су за промет добара и услуга за које би изузимање од обавезе могло да доведе до нарушавања конкуренције, као и за промет добара и услуга изван делокруга органа, односно ван обављања послова државне управе или локалне самоуправе, а који су опорезиви у складу са овим законом. Сматра се да би изузимање од обавеза могло да доведе до нарушавања конкуренције, у смислу овог закона, ако промет добара и услуга , осим Републике, органа и правних лица , врши и друго лице.

Порески дужник, у смислу овог закона, је:
1) обвезник (према дефиницији из претходног пасуса) ;
2) порески пуномоћник кога одреди страно лице које у Републици нема седиште ни сталну пословну јединицу, а које обавља промет добара и услуга у Републици;
3) прималац добара и услуга, ако страно лице( претходно наведено под редним бројем 2 ) не одреди пореског пуномоћника;
4) лице које у рачуну или другом документу који служи као рачун (у даљем тексту: рачун) искаже ПДВ, а није обвезник ПДВ- а или није извршило промет добара и услига
5) лице које увози добро.

Изузетно од наведеног , порески дужник је и :
1.прималац добара, обвезник ПДВ, запромет грађевинских објеката и економски дељивих целина у оквиру тих објеката, укључујући и власничке уделе на тим добрима, извршен од стране другог обвезника ПДВ, у случају кад је уговором на основу којег се врши промет тих добара предвиђено да ће се на тај промет обрачунати ПДВ у складу са овим законом
2.прималац добара или услуга из области грађевинарства, обвезник ПДВ, односно Република и њени органи , органи територијалне аутономије и локалне самоуправе, као и правна лица основана законом, односно актом органа Републике , територијалне аутономије или локалне самоуправе у циљу обављања послова државне управе или локалне самоуправе за промет извршен од стране обвезника ПДВ, ако је прималац добара и услуга инвеститор и ако је испоручилац добара или услуга извођач радова , у складу са законом којим се уређује планирање и изградња.
Ако је порески дужник (порески пуномоћник кога одреди страно лице у Републици нема седиште на сталну пословну јединицу, односно пребивалиште, а које обавља промет добара и услуга у Републици или прималац добара и услуга, ако страно лице не одреди пореског пуномоћника ) и обвезник , дужан је да испуни обавезе које су овим законом прописане за обвезника, осим издавања рачуна.

Место промета добара је место:
1) у којем се добро налази у тренутку слања или превоза до примаоца или, по његовом налогу, до трећег лица, ако добро шаље или превози испоручилац, прималац или треће лице, по његовом налогу;
2) уградње или монтаже добра, ако се оно уграђује или монтира од стране испоручиоца или, по његовом налогу, од стране трећег лица;
3) у којем се добро налази у тренутку испоруке, ако се добро испоручује без отпреме, односно превоза;
4) пријема воде, електричне енергије, гаса и топлотне енергије.

Место промета услуга је место у којем пружалац услуга обавља своју делатност.
Ако се промет услуга врши преко пословне јединице, местом промета услуга сматра се место пословне јединице.
Изузетно од наведеног, местом промета услуга сматра се местоу којем се налази непокретност, ако се ради о промету услуге која је непосредно повезана са том непокретношћу, укључујући делатност посредовања и процене у вези непокретности, као и пројектовање, припрему и извођење грађевинских радова и надзор над њима;

Време промета:
Промет добара настаје даном:
1) отпочињања слања или превоза добара примаоцу или трећем лицу, по његовом налогу, ако добра шаље или превози испоручилац, прималац или треће лице, по њиховом налогу;
2) преузимања добара од стране примаоца у случају уградње или монтаже добара од стране испоручиоца или, по његовом налогу, трећег лица;
3) преноса права располагања на добрима примаоцу, ако се добро испоручује без отпреме, односно превоза;
4) очитавања стања примљене воде, електричне енергије, гаса и топлотне енергије које врши испоручилац, у циљу обрачуна потрошње;

Услуга се сматра пруженом даном када је:
1) завршено појединачно пружање услуге;
2) престао правни однос који је основ пружања услуге - у случају пружања временски ограничених или неограничених услуга.
У случају пружања временски ограничених или неограничених услуга чије је трајање дуже од годину дана, обавезно се издаје периодични рачун, с тим што период за који се издаје тај рачун не може бити дужи од годину дана.
Ако се за пружање услуга издају периодични рачуни, промет услуга сматра се извршеним последњег дана периода за који се издаје рачун.
Делимична услуга сматра се извршеном у време када је окончано пружање тог дела услуге.
Делимична услуга постоји ако је за одређене делове економски дељиве услуге посебно уговорена накнада.

Пореска обавеза настаје даном када се најраније изврши једна од следећих радњи:
1) промет добара и услуга;
2) наплата или плаћања, ако је накнада или део накнаде наплаћен пре промета добара и услуга, односно плаћен у новцу пре промета добара или услуга;
Изузетно пореска обавеза за пореског дужника ( порески пуномоћник ког одреди страно лице које у Републици нема седиште ни сталну пословну јединицу , односно пребивалиште , акојеобавља промет добара и услуга у Републици , или прималац добара и услуга , ако страно лице не одреди пореског пуномоћника ) настаје даном када се изврши промет добара и услуга.

Пореска основица (у даљем тексту: основица) код промета добара и услуга јесте износ накнаде (у новцу, стварима или услугама) коју обвезник прима или треба да прими за испоручена добра или пружене услуге, од примаоца добара или услуга или трећег лица, укључујући субвенције које су непосредно повезане са ценом тих добара или услуга, у коју није укључен ПДВ, ако овим законом није друкчије прописано.
Ако накнада или део накнаде није изражен у новцу, већ у облику промета добара и услуга, основицом се сматра тржишна вредност тих добара и услуга на дан њиховеиспоруке у коју није укључен ПДВ.

У основицу се урачунавају и : 1. акцизе , царине и друге увозне дажбине,као и остали јавни приходи , осим ПДВ 2. сви споредни трошкови које обвезник зарачунава примаоцу добара и услуга

Основица не садржи: 1. попусте и друга умањења цене, који се примаоцу добара или услуга одобравају у моменту вршења промета добара или услуга 2. износе које обвезник наплаћује у име и зарачун другог , ако тај износ преноси лицу у чије има и за чији рачун је извршио наплату
Ако се накнада илии део накнаде не остварују у новцу , већ у облику промета добара и услуга , основицом се сматра тржишна вредност тих добара и услуга на дан њихове испоруке у коју није укључен ПДВ.
Основицом код промета добара без накнаде сматра се набавна цена коштања тих или сличних добара , у моменту промета.
Основицом код промета услуга без накнаде сматра се цена коштања тих или сличних услуга, у моменту промета.
Општа стопа ПДВ заопорезиви промет добара и услуга или увоз добара износи 20%.
По посебној стопи ПДВ од 10% опорезује се пренос права располагања на стамбеним објектима , економски дељивим целинама у овиру тих објеката, као и власнички удели на тим добрима.

ПДВ се не плаћа на промет : 1. земљишта ( пољопривредног, шумског, грађевинског, изграђеног или неизграђеног ) као и на давање у закуп тог земљишта 2. објеката , осим првог преноса права располагања на новоизграђеним грађевинским објектима или економски дељивим целинама у оквиру тих објеката и првог преноса власниког удела на новоизграђеним грађевинским објектима или економски дељивим целинама у оквиру тих објекат, као и промета објеката и власничких удела на објектима у случају када је уговором на основу којег се врши промет тих добара , закљученим између обвезника ПДВ, предвиђено да ће се на тај промет обрачунати ПДВ, под условом да стицалац обрачунати ПДВ може у потпуности одбити као претходни порез 3. добара за која при набавци обвезник није имао право на одбитак претходног пореза 4. добра за која је у претходној фази промета постојала обавеза плаћања пореза у складу са законом којим се уређују порези на имовину 5. услуга закупа станова, ако се користе за стамбене потребе

Обвезник је дужан да:
1) поднесе евиденциону пријаву;
2) издаје рачуне о извршеном промету добара и услуга;
3) води евиденцију у складу са овим законом;
4) обрачунава и плаћа ПДВ и подноси пореске пријаве
5)доставља обавештења пореском органу у сл+кладу са овим законом

4.7 – Евидентирање и брисање из евиденције обвезника пореза на додату вредност, издавање рачуна, повраћај пореза

Обвезник који је у претходних 12 месеци остварио укупан промет већи од 8.000.000 динара дужан је да, најкасније до истека првог рока за предају периодичне пореске пријаве, поднесе евиденциону пријаву надлежном пореском органу.
Евиденциону пријаву подноси и мали обвезник , односно пољопривредник који се определио за обавезу плаћања ПДВ, најкасније до истек апрвог рока за предају периодичне пореске пријаве. Надлежни порески орган обвезнику издаје потврду о извршеном евидентирању за ПДВ.

Обвезник је дужан да писмено обавести надлежни порески орган о изменама свих података из евиденционе пријаве, најкасније у року од пет дана од дана настанка измене.
Обвезник је дужан да наведе порески идентификациони број (у даљем тексту: ПИБ) у свим документима у складу са овим законом.
На захтев обвезника који испуњава услове предвиђене Законом, за престанак обавезе плаћања ПДВ, надлежни порески орган спроводи поступак и издаје потврду о брисању из евиденције за ПДВ.
Пре брисања из регистра привредних субјеката, односно другог регистра у складу са законом (у даљем тексту: регистар) код органа надлежног за вођење регистра, обвезник који престане са обављањем делатности дужан је да, најкасније у року од 15 дана пре брисања из регистра надлежном пореском органу поднесе захтев за брисање из евиденције обвезника за ПДВ.
Надлежни порески орган спроводи поступак и издаје потврду о брисању из евиденције за ПДВ.

Обвезник је дужан да изда рачун или други документ који служи као рачун (у даљем тексту: рачун) за сваки промет добара и услуга другим обвезницима. У случају пружања временски ограничених или неограничених услуга чије је трајање дуже од годину дана , обавезно се издаје периодични рачун , стим што период за који се издаје тај рачун не може бити дужи од годину дана.
Обавеза издавања рачуна постоји и ако обвезник наплати накнаду или део накнаде пре него што је извршен промет добара и услуга (авансно плаћање), с тим што се у коначном рачуну одбијају авансна плаћања у којима је садржан ПДВ.

Рачун нарочито садржи следеће податке:
1) назив, адресу и ПИБ обвезника - издаваоца рачуна;
2) место и датум издавања и редни број рачуна;
3) назив, адресу и ПИБ обвезника - примаоца рачуна;
4) врсту и количину испоручених добара или врсту и обим услуга;
5) датум промета добара и услуга и висину авансних плаћања;
6) износ основице;
7) пореску стопу која се примењује;
8) износ ПДВ који је обрачунат на основицу;
9) напомену о пореском ослобођењу
10) напомену да се за промет добара и услуга примењује систем наплате
Рачун се издаје у најмање два примерка, од којих један задржава издавалац рачуна, а остали се дају примаоцу добара и услуга.
Обвезник ПДВ не издаје рачун за промет добара и услуга закоји је решењем утврђена обавеза плаћања ПДВ од стране пореских органа.
Обавеза вођења евиденције
Обвезник је дужан да , ради правилног обрачунавања и плаћања ПДВ , води евиденцију која обезбеђује вршење контроле.
Обвезник је дужан да чува евиденцију и документацију на основу које води ову евиденцију до истека рока застарелости за утврђивање и наплату ПДВ, односно најмање 10 година по истеку календарске године од момента прве употребе објекта и завршетка улагања у објекте.

Повраћај пореза.
Ако је износ претходног пореза већи од износа пореске обавезе, обвезник има право на повраћај разлике.Ако се обвезник не определи за повраћај , разлика се признаје као порески кредит.
Порески обвезник може да тражи повраћај неискоришћеног износа пореског кредита из става 2. овог члана подношењем захтева, најраније истеком рока за подношење пореске пријаве за текући порески период.
Повраћај се врши најкасније у року од 45 дана, односно у року од 15 дана за обвезнике који претежно врше промет добара у иностранство, по истеку рока за предају пореске пријаве, односно од дана подношења захтева .
Влада Републике Србије прописује критеријуме на основу којих се утврђује шта се, у смислу овог закона, сматра претежним прометом добара у иностранство. Министар ближе уређује поступак остваривања права на повраћај ПДВ, као и поступак и услове за повраћај ПДВ уместо пореског кредита..

4.8– Рефундација ПДВ-а купцу првог стана

Право на рефундацију ПДВ за куповину првог стана, на основу поднетог захтева, има физичко лице - пунолетни држављанин Републике, са пребивалиштем на територији Републике, који купује први стан (у даљем тексту: купац првог стана).
Купац првог стана може да оствари рефундацију ПДВ -а, под следећим условима:
1) да од 1. јула 2006. године до дана овере уговора о купопродаји на основу којег стичепрви стан није имао у својини, односно сусвојини стан на територији Републике;
2) да је уговорена цена стана са ПДВ у потпуности исплаћена продавцу уплатом на текући рачун продавца.
Изузетно од наведеног под редним бројем 2. у претходном пасусу, код куповине стана под непрофитним условимаод јединице локалне самоуправе или непрофитне стамбене организације основане од стране јединице локалне самоуправе за реализацију активности уређених прописима из области социјалног становања, рефундација ПДВ из става 1. овог члана може да се оствари под условом да је на име уговорене цене стана са ПДВ исплаћен износ који није мањи од износа ПДВ обрачунатог за први пренос права располагања на стану, на текући рачун продавца.
Право на рефундацију ПДВ -а може се остварити за стан чијаповршина за купца првог стана износи до 40 m², а за чланове његовог породичног домаћинства до 15 m² по сваком члану који није имао у својини, односно сусвојини стан на територији Републике у периоду од 01.јула 2006.године до дана овере уговора о купопродаји на основу ког стиче први стан , није имао у својини стан на територији Републике, а за власнички удео на стану до површине сразмерне власничком уделу у односу на површину до 40 m², односно до 15 m².
Ако купац првог стана купује стан површине која је већа од површине за коју има право на рефундацију ПДВ, право на рефундацију ПДВ може да оствари до износа који одговара површини стана навдеденој у претходном пасусу.
Породичним домаћинством купца првог стана, сматра се заједница живота, привређивања и трошења прихода купца првог стана, његовог супружника, купчеве деце, купчевих усвојеника, деце његовог супружника, усвојеника његовог супружника, купчевих родитеља, његових усвојитеља, родитеља његовог супружника, усвојитеља купчевог супружника, са истим пребивалиштем као купац првогстана.

Право на рефундацију ПДВ нема:
1) купац стана који је остварио рефундацију ПДВ по основу куповине првог стана;
2) члан породичног домаћинства купца првог стана за којег је купац првог стана остварио рефундацију ПДВ, у случају када тај члан породичног домаћинства купује стан;
3) купац стана који је стекао први стан без обавезе продавца да за промет тог стана плати порез на пренос апсолутних права по основу куповине првог стана у складу са законом којим се уређују порези на имовину;
4) члан породичног домаћинства купца стана који је стекао први стан без обавезе продавца да за промет тог стана плати порез на пренос апсолутних права по основу куповине првог стана у складу са законом којим се уређују порези на имовину, а за кога је остварено то пореско ослобођење.

Надлежни порески орган, по спроведеном поступку контроле испуњености услова за остваривање права на рефундацију ПДВ који морају да буду испуњени на дан овере уговора о купопродаји стана, осим услова
(1) да је уговорена цена стана са ПДВ и потпуности исплаћена продавцу уплатом на текући рачун продавца и (2) код куповине стана под непрофитним условима од јединица локалне самоуправе или непрофитне стамбене организације основане од стране јединице локалне самоуправе за реализацију активности уређених прописима из области социјалног становања, кад рефундација ПДВ може да се оствари под условом да је на име уговорене цене стана са ПДВ исплаћен износ који није мањи од износа ПДВ обрачунатог за први пренос права располагања на стану, на текући рачун продавца који мора да буде испуњен на дан подоношења захтева за рефундацију ПДВ- доноси решење о рефундацији ПДВ купцу првог стана.

Надлежни порески орган води евиденцију о купцима првог стана и члановима породичних домаћинстава купаца првог стана за које су купци првог стана остварили рефундацију ПДВ, као и о износу остварене рефундације ПДВ.

МЕНАЏМЕНТ У ПОСРЕДОВАЊУ У ПРОМЕТУ И ЗАКУПУ НЕПОКРЕТНОСТИ

МОДУЛ 1 - Маркетинг непокретности

1.1-Основе маркетинга непокретности

Улога маркетинга у пословању са непокретностима
Посредовање у промету и закупу непокретности по облику делатности спада у групу услужних делатности. Квалитет услуга зависи од квалитета онога ко пружа ту услугу, као и квалитета начина на који то чини. Да би пословни човек ( посредникк ) био успешан у свом послу мора да постоји реална потреба за његовом услугом или ако је довољно моћан да је направи као реалну. Један од основних предуслова успешног пословања јесте познавање маркетинга.
Маркетинг је пословна филозофија која у средиште пажње поставња купца, његове потребе, жеље и навике.
Маркетингје, уопштено речено, начин на којиоткривате, градите и задовољавате потребе својих корисника ( налогодавца ). У оквиру маркетинга, бићете осигурани не само да се чује за Ваш бизнис ( а то је посредовање у промету и закупу непокретности ), већ и да се брзо и ефикасно делује на евентуалне промене пословне климе и пословног окружења.
Маркетинг је једна од основних функција у „купопродајном ланцу“, тј. после посредника у промету и закупу непокретности . Ту се мисли на истраживање тржишта, развијање маркетинг тактика, постепено освајање и оптстанак на тржишту итд.
Маркетинг непокретности као дисциплина је заснован на постојању људских потреба и жеља за посредовањем непокретности.
Једна од кључних активности посла посредника јесте оглашавање непокретности ( промоција и комерцијализација услуга ) и презентација непокретности као робе. Да ви нешто радите, поред ваше породице мора још неко да зна, морате да се огласите, да се представите, да придобијете налогодавце, да по реализацији одржавате постпродајна задовољства клијената итд.

Непосредни превод на српски би могао бити: „стављање на тржиште“ или „ стварање тржишта“. Појам маркетинга код нас се још преводи и као: „тражња“, „утраживање“, „тражење“, „тржишне шансе“, „пословање на тржишту“.....
Према управљачкој дефиницији, маркетинг се често описује као „уметност продаје прозвода“. Можемо претпоставити да ће увек постојати потреба за продајим. Али циљ маркетинга је у томе да продаја постане излишна. Његов циљ јесте да купца упознамо и схватимо тако добро да му призвод или услуга одговара и да се сама продаје. У идеалном случају, маркетинг треба да доведе до купца који је спреман да купи. Све што је тада потребно јесте да производ или услуга буду расположиви.
Маркетинг менаџмент сматрамо уметношћу и науком избора циљних тржишта и способношћу придобијања, задржавања и повећења броја купаца путем стварања, испоруке и комуницирања супериорне вредности за купце.

Код маркетинга се препознају три врсте одлука:
1-стратешке ( окренуте будућности – нпр увођење нове услуге или новог производа у догледно време )
2-тактичке (користе се за ефикасну реализацију стратешких одлука)
3-оперативне ( доносе се дневно и у континуитету и директно утиче на тренутни пословни резултат )

Циљеви маркетинга непокретности су : * привлачење купаца и продаваца непокретности * информисање тржишта о вашем постојању и врсти услуге коју нудите * унапређење имиџа агенције * информисање потенцијалног тржишта о вашим активностима * перманентно оглашавање кроз разне облике, форме и садржаје * задовољавање клијента вашом услугом * постпродајне активности – одржавање задовољства клијената

Основни услови за примену маркетинг концепта посредника
Маркетинг концепт посредника у промету непокретности се базира на потреби и жељи потрошача ( налогодавца ). Један од задатака маркетинга јесте да испита потребу и жеље тржишта у датом тренутку на датој позицији.
Маркетинг је процес планирања и извођења идеје о пласману вашег производа и услуга да би се створила потреба која се задовољава кроз ваш систем понуде. Зато су потребна најмање два услова: * да посредник ( предузеће ) буде усмерен прилагођавању својих ресурса шансама на тржишту ( тзв.маркетинг приступ пословању ) * да све маркентишке активности буду организоване и вођене на начин који омогућује остваривање постављених циљева и успешну сарадњу свих сектора посредничке компаније ( сектор продаје, сектор маркетинга, сектор техниче подршке...)

Елементии процеса истраживања маркетинга непокретности
Истраживање тржишних могућности је први задатак који се мора обавити ако се жели квалитетна и финансијски исплатива стратешка одлука о послу посредника у промету непокретности.
Битно је сазнати што више информација о тржишту на које се наступа или се жели наступити, а нарочито о: жељама налогодавца, потребама тржишта, конкуренцији, цении услуга, врсти услуга.

Да би посредник био максимално успешан потребно је да истражи маркетинг окружење у шта спада и микро и макро окружење.
Микро окружење: конкуренција и јавност
Макро окружење: политичко, економско, демографско, социјално-културно, пословно, технолошко и правно окружење.

Сегментирање тржишта непокретности
Тржиште неког производа или услуга чине клијенти- налогодавци, који деле исту потребу и желе да је задовоље уз помоћ вас као пословног субјекта- посредника у промету непокретности. За решавање те потребе ваши налогодавци имају или непокретност као робу мењају занеку другу вредност ( непокретност или новац ) или новац којим купују непокретност који други налогодавци продају.
Процес препознавања преференција купаца као налогодавца у погледу куповине одређене непокретности је основни корак у сегментацији тржишта.
Циљ сегментације тржишта је да међу бројним „потенцијалним“ клијентима – налогодавцима, за одређеним производом идентификује праве и раздвоји их од тзв. „лажњака“, „шетача“ и сл, што омогућава да се прилагођавање производа ( куповина, продаја, закуп ) обави успешно на обострану корист потрошача – налогодавца и посредника.
У процесу сегментирања полазимо од претпоставке да међу носиоцима потражње за нашом услугом постоје различите преференце. Различитост преференци је условљено различитошћу самих клијената , стечених било рођењем ( пол,раса, национална припадност ) или у одређеној средини ( култура, образовање, навике, ставови, потребе...). Задатак маркетинг напора је да се открије које од тих преференци је одлучујући за преузимање активности купопродаје, закупа или неке друге услуге које му нудите.
Критеријуми за сегментацију су :
-географска, демографска, психографска и бихејвиористичка сегментација
Географска сегментација обухвата : географске јединице ( државе, регије, области, градови...); величину републике, покрајине, округа; величину града или метрополе; густину насељености; климу
Демографска сегментација обухвата: старосну доб; величину породице; животни циклус породице; пол; приход; занимање; образовање;религију; расу; генерацију; националност; друштвену класу
Психографска сегмантација је комбинована примена психологије и демографије у процесу сегментације. Критеријуми су: личност; животни стил; вредност
Бихејвиористичка сегментација : прилика за куповину; користи које потрошачи очекују; статус корисника; степен коришћења; спремност за куповину; лојалност бренду

Основне карактеристике меркентишког учинка
Један од највећих проблема за почетнике или тзв. „ране предузетнике“ настаје када треба квалификовати маркетинг, тј. оценити резултате које добијамо употребом маркетинг метода. Кад се мери учинак неке активности треба оценити резултате пословања и извођење корективних активности да би се максимизовали резултати нове пословне политике уз откалњање недостатака предузетих до тада. Задатак контроле је оцењивање правилности поступка маркетинга на основу утврђених циљева, планских задатака и постављање коректних циљева. Циљ маркетинга је да оствари максималан профит уз што нижа улагања, и то подлеже сталној контроли учинка и унапређењу истог.
Маркетинг учинак се контролише кроз:
-постављање циљева
-утврђивање критеријума
-успостављање стандарда
-мерење резултата
-анализу узрока неочекиваних догађаја
-предузимање корективних акција

Фактори који утичу на понашање клијената – налогодавца
Понашање клијената у процесу купопродаје или закупа непокретности зависи од конкретне ситуације са које се клијент налази и сврхе реализације предузетих активности. Једна је врста понашања ако сте купац и купујете за личне потребе , друго ако купујете за неког другог корисника. Такође , није исто ако продајете своје или радите за некога па продајете туђе исл. На понашање клијената купца утичу следећи фактори : 1. културни ( култура, подкултура, друштвени слој) 2. друштвени ( референтна група, породица, улога и статус у друштву ) 3. лични ( старост, фаза животног циклуса породице, занимање, начин живота ) 4. психолошки ( мотивација, опажање, учење, ставови )

Наведени фактори су углавном изван контроле маркетинг активности, али се свакако морају узети у обзир проучавању понашања потрошача.

Маркетинг микс концепт у промету непокретности
Под маркетинг микс концептом подразумева се комбинација инструмената којима се користи агенција ( посредник ) да би се постигао очекивани ниво продаје своје услуге на циљном тржишту.
Основни елементи маркетинг микса су: производ, цена, дистрибуција и промоција.
Кад се говори о производу као инструменту маркетинг микса, мисли се на развој таквог производа ( у нашем случају услуге као основног производа ) каквог крајни корисник жели ( налогодавац ).
Ценанашег производа ( услуге ) се може посматрати са два аспекта. Први је да она полази од конкурентске цене ( „да ли смо скупљи од других?“), а други од спремности налогодавца – клијента да плате одређену цену за наш производ – услугу.
Задатак дистрибуције је да обезбеди „приступачност“ услуге у правом тренутку на правом месту ( клијен налогодавац неће и не мора баш вас да чека поред свих других који му нуде исту или сличну услугу ).
Промоција је процес комуницирања изнеђу посредника и налогодавца са циљем да се створи позитиван став о нашим услугама који води ка њиховом фаворизовању у процесу одлуке на тржишту непокретности.
Сва четири елемента маркетинг микса су подједнако важна , као ии њихова међусобна комбинација.
Само ниска цена, добар пакет производа – услуга или одлична реклама, неће дати праве ефекте појединачно, ако у случају њиховог комбиновања уз правовремену дистрибуцију самог производа – услуга.
Основни циљ маркетинг микса је да агенција – посредник путем њих утиче на задовољење потреба налогодавца као крајњих потрошача , тако да се сви инструменти интегришу и усмеравају ка потрошачу.

Производ ( услуга ) као инструмент маркетинг микса
Улога производа као инструмента маркетинг микса је врло значајна јер преко њега предузеће- посредник усклађује своје могућности са потребама и захтевима купца , односно потрошача тј.својих налогодаваоца. Посредник треба да има производ или услугу коју адекватно задовољања потребе купца, ефикасније него услуге производа других посредника.
Производ се може дефинисати као све оно што се може понудити тржишту да изазове пажњу, куповину, коришћење или потрошњу, дакле све оно што може да задовољи потребе и жеље потрошача за производима ( у нашем случају је већински услуга – производ ).
Производ – услуга је веома динамичан инструмент маркетинг микса. Могућности измена на производу да се задовоље потребе купаца су велике. У одређеним условима пословања, производ представља најефикаснији инструмент маркетинг микса којим предузеће остварује своје пословне циљеве. За маркетиг је од посебног значаја слика коју купац има о производу, с обзиром да производ мора задовољитиодређене потребе да би био прихваћен на тржишту. Добра информисаност о реакцијама и понашањима потрошача је такође битна ставка , као и сами мотиви куповине вашег производа тј. услуге која задовољава потребе крајњег потрошача.

Цена као инструмент маркетинг микса
Цена означава новчани износ вредности робе и услуга на тржишту. Преко ње предузеће или појединац остварује приход , мери тржишно учешће и своју профитабилност.
Број реализованих услуга и производа који се може продати на одређеном тржишту у одређено време зависи од величине продајне цене коју давалац услуге тј. продавац производа одређује.
Свака промена цене утиче на приход, обим продаје и трошкове пословања , а преко њих и на добит као један од крајњих циљева пословања.
Да би се остварила релативно трајна добит цена мора да постане интегрални део стратегије маркетинга сваког пословног субјекта. Цена је један од инструмената маркетинг микса који, коришћени самостално или у комбинацији са осталим инструментима маркетинг микса, треба да омогући реализовање циљева пословања. Цена је инструмент ( средство ) а не циљ маркетинг активности. У теорији маркетинга , цене се изучавају као значајно средство конкуренције и незаобилазни инструмент маркетинг активности , а то је један од најосетљивијих инструмената у политици маркетинга.
Што се тиче правила за одређивање цена, у пракси она нису строго дефинисана. При доношењу одлуке о цени нашег производа или услуге, неопходно је узети у обзир деловање великог броја фактора различитог карактера и интензитета деловања од којих је доста њих ван наше контроле. Ти фактори могу бити: стање трошкова, тражња на тржишту за нашим производом или услугом, конкуренција, државни прописи, јавно мњење итд. Међутим, најбоља цена не обезбеђује увек и најбољи обим продаје робе и услуга.
Продајне цене морају бити истовремено трошковно и тржишно орјентисане. Оне треба да буду довољно високе да покривају укупне трошкове пословања и довољно ниске да привуку потрошаче , а уз све то, предузеће треба да оствари приход.

Дистрибуција као инструмент маркетинг микса
Микс дистрибуције је скуп активности и процеса који се баве током услуга од произвођача до потрошача ( од продавца станова до купца истих ).
Дистрибуција је активност маркетинга која обухвата све послове који су неопходни да наша услуга дође од проивођача (продавца стана ) до потрошача ( купца стана ) и обратно.
Циљ је дакрајњи корисник буде услужен на најбржи и најквалитетнији начин , уз најмање трошкове.
Са аспекта савремнеог маркетинг концепта, дистрибуција обухвата , пре свега избор најефикаснијег канала дистрибуције информација, односно маркетинг логистика.
Тзв. складиштење робе ( стварање квалитетне и тачне базе података ) постају значајан део дистрибуције, односно маркетинга, јер су искуства показала да се на том подручју могу остварити на само уштеде , него повећати тражња, односно продаја услуга и осталих пратећих садржаја.

Промоција као инструмент маркетинг микса
Промоција као инструмент маркетинг микса обухвата све активности између предузећа и купаца које имају за циљ да се створи позитиван став о производима и услугама , да се поспеши продаја или прихвати нека идеја.
Промоција је ефикасна уколико и остали инструменти ( производ, цена и дистрибуција ) ефикасно обављају своју улогу , односно промоција не може надокнадити слабоси у ефикасности других инструмената.
Промоција је начин комуницирања предузећа – посредника са купцима, тј. налогодавцима. Комуницирање се дефинише као преношење информација , размена идеја и процес успостављања заједничког мишљења.
Постоји пет основних компоненти у комуницирању: пошиљалац, прималац, медији, порука и feedback – повратна спрега ( реаговање потрошача ).
Такође три компоненте процеса комуницирања су од посебног зналчаја, ато су : извор, порука и канал.
Што се тиче одговарајућег избора за пренос поруке, често се бирају познате и уважене личности за пренос поруке. Ваљаност промоционе поруке најбоље се мери остваривањем дефинисаног циља промоције на одређеном сегменту тржишта.
Избор канала може бити лични и општи. Лично, односно интерперсонално комуницирање се одвија између две или више особа личним контактом , телефоном, путем поште итд. Општи или масовни канал комуницирања чине медији, новине, часописи, радио, телевизија, електронска мрежа итд. Зато јеfeedback битан јер даје пошиљаоцу представу о примљености и уверљивости поруке.
Постоје четири облика промоционе активности и то су:
-привредна пропаганда; публицитет; лична продаја; унапређење продаје
Привредна пропаганда се може дефинисати на разне начине али једна од прецизнијих дефиниција је да је то „плаћени облик комуницирања намењен да информише и/или утиче на једну или више особа“. Привредна пропаганда може бити орјентисана на тражњу или имиџ.
У зависности од врсте тражње постоје :
-стимулација селективне тражње
-стимулација примарне тражње
Када произвођач услуге жели да убеди купца путем средстава јавног комуницирања да купи одређени производ ( стан ) у одређеном делу државе или града , каже се да се ради о селективној пропаганди.
Међутим, у случају да оглашивач жели да повећа тражњу производа – услуге као општег појма онда је реч о примарној пропаганди.
Лична продајаје усмена презентација у конверзацији са једним илии више будућих купаца у циљу стварања продаје. То је облик промоционе активности која најнепосредније утиче на продају производа и услуга.
Продавци који непосредно продају робу купцима морају познавати психологију продаје, робе и услуге којупродају , као и личност и захтеве купца.
На подручју личне продаје постоји низ варијабли као што су број продаваца , број купаца, број и величина територија које опслужују, процес избора и обуке продајног особља, трошкови продајног особља, стимулација, радни задаци итд.
Унапређење продаје обухвата низ активности усмерених на повећање куповних импулса потрошача, подстицање брзе и одлучније реакције тржишта на понуду.
Крајњи ефекат унапређења продаје је убрзање циклуса промета , повећани обим промета, брза наплата услуга, повећани број поновљених куповина, односно придобијање сталних клијената.
Ради остваривања ових ефеката служба унапређења продаје користи различита средства . У односу на крајње потрошаче за подстицање куповине користе се следећа средства : продајни узорци, купони, специјалне ценовне понуде, награде, дегустација производа, наградна такмичења и друго. Унапређење продаје је неопходно код увођења нових услуга намењених свим сегментима тржишта.

1.2-Израда маркетинг плана продаје

Процес истраживања тржишта
Истраживање тржишта је функција која повезује организацију са њеним тржиштем . Истраживање тржишта интерпретира и саопштава информације и њихове последице по све учеснике на самом тржишту – посреднике, налогодавце итд.

Истраживање тржишта се своди на :
-ситуационо истраживање ( утврђивање карактеристика тржишта , конкуренције, предвиђања тражње итд )
-истраживање маркетинг микса
-истраживање перформанси маркетинга (тржишно учешће анализа продаје својих услуга, могућности унапређења итд )

Основни узастопни кораци у процесу истраживања тржишта су: 1. дефинисање проблема и циљева истраживања 2. утврђивање извора информација 3. развијање стратегије узорковања 4. утврђивање метода и техника прикупљања података 5. прикупљање података 6. преношење резултата доносиоцима одлука

Извори прикупљања података у истраживању маркетинга агенције су налогодавци , статистичке публикације, електронске базе и сл.

Основни елемнети тржишта
Тржиште представља сучељавање понуде и тражње. Појам тржишта обухвата свеукупност односа понуде и тражње у одређеном времену , на одређеном простору и за одређени производ.
Основни елементи тржишта су : понуда, потражња и цена.
Понуда подразумева врсту, облик и садржај услуга коју су посредници спремни да дају у одређеном времеском периоду и под одређеним условима који владају на тржишту.
Тражња представља укупну количину услуге коју су купци – налогодавци спремни да „купе“ у извесном временском периоду и под одређеним условима.
Цена је један од фактора који утиче на размену преко количине добара која се нуди /тражи на тржишту. На основу цене, тржишни субјекти формирају своје ставове и однос према одређеном тржишту или одређеном пословном субјекту на њему.

Полазна основа за формирање и развој односа понуде и тражње су потребе купца и продавца за „вашом“ робом и услугама . Потреба се дефинише као недостатак нечега , чијим прибављањем се успоставља тзв. биолошка и психолошка равнотежа. Тржиште услуга је скуп односа понуде и тражње који су усмерени на размену услуга и роба ( непокретности ) посредством новца и то у сразмери коју одређује цена и квалитет робе ( непокретност ) и услуге ( посредовање ).
Једна од карактеристика овог тржишта је комплементарност , јер да би се задовољила тражња за вашим услугама , често је потребно обезбедити низ допунских садржаја ( постпродајних активности као што су укњижба непокретности на име купца , плаћање пореза, рентирање и наплата станарине, контрола рачуна исл.).
Тржиште посредника чине све организације или појединци који набављају робу ( непокретности ) ради даље продаје или само посредују у пословима уз одређену надокнаду. У односу на своју понуду посредници могу да изаберу орјентацију у релацији са следећим тржиштима :
-ексклузивно тржиште;
-селективно тржиште (често се јавља код посредника у закупу непокретности ) и
-масовно тржиште ( што је најчешћи случај код посредника у промету непокретности ).

Планирање маркетинга
Планирање, односно предвиђање је неопходно да би се смањили ризици у пословању ( на тржишту има много ризика и неизвесности). За планирање се може рећи да је динамичан процес прилагођавања унутрашњим и спољним променама.
Дефинисањем правих, изводљивих и реалних циљева jе почетна и најтежа фаза у процесу планирања.
Планови се ( подужини ) деле на :
-краткорочне – за годину дана
-средњорочни – од 1 до 5 година
-дугорочни- стратегијски – преко 5 и више година

Дугорочни планови се доносе као правци деловања предузећа ( правац растаи развоја ), средњорочни се доносе као конкретизација задатака и као основа за доношење краткорочних задатака , који су знатно реалнији ( једноставнији у крајњем облику ). На жалост већина посредника ради само краткорочне планове, врло мало њих средњорочне, а дугорочне скороо нико. Међутим, ако се мисли опстати на тржишту онда се мора поступати по горе наведеним упутствима.
Интерни план маркетинга треба да обезбеди да свако у организацији прихвати и упозна се са маркетинг принципима, а посебно виши ниво менаџмента у агенцији ( власници и извршни директори пре свих ) . Једна од основних начела маркетинга је „ Не обећавај изузетну услугу ако запослени нису спремни да је обезбеде“.
Екстерни план маркетинга користи масовна средства комуникације ( новине, сајтови исл. ) и средства личне комуникације ( е-пошта, писма, програм лојалности, препоруке, директнии маркетинг од врата до врата итд ).
Анализа конкурентности и конкуренција
Конкуренција је „такмичење“ између најмање две јединке ( предузећа, агенције, појединца ) за одређени ( обично ограничени ) ресурс, простор, тржиште, територију и сл. Она настаје кад се те две стране заложе за исти циљ као резултат који се не може поделити.
Конкуренција се јавља као одређени облик односа понуде и потражње, а на тржишту се испољава у разним комбинацијама: у погледу броја учесника, њихове економске снаге, различитих могућности самог уласка или изласка на/са тржишта, различитим стратегијама њиховог наступа и сл.
Сама тај њихов међусобни однос и положај детерминисан је следећим критеријумима: * бројем самих учесника како на страни понуде , тако и на страни потражње * њиховом релевантном снагом * могућношћу самог уласка и изласка са тржишта * могућношћу условљавања међусобних односа * еластичношћу понуде и потражње, односно цена

Степен – интензитет конкуренције проистиче из бројности субјеката на страни понуде и потражње и у том смислу се рсзликују следећи типови конкуренције: потпуна - перфектна ( чиста, савршена, слободна ) и ограничена – имперфектна ( монополи, политичка и друга државна ограничења )
Борба са конкуренцијом све више има елемнте научног понашања у којој се користе разне, како дозвољене тако и недозвољене методе. Ту се пре свега мисли на тзв. нелојалну конкуренцију која на недозвољен, а често и противзаконит начин жели да дође до пословног успеха.
Конкуренција је процес такмичења међу продавцима, међу купцима и између продавац и купаца даваоца услуга ( посредника ) . Супротне тежње постоје међу свима њима. Продавци теже да продају што скупље, купци да купе што јефтиније а посредник је ту да их усклади и искоординира. Здрава конкуренција мотивише конкуренте и њоме се постиже већа економичност , снижавају трошкови пословања и побољшава се квалитет производа.

Методолошки приступ истраживања конкуренције обухвата две фазе:
1.идентификација конкуренције и формирање базе података конкурената
2.анализа основних параметара пословне и развојне политике конкурената у наступу на тржишту

Позиционирање кроз план маркетинга агенције
Позиционирање услуге представља један од основних концепата маркетинга , али без јединствене дефиниције. Позиционирање услужног предузећа подразумева простор који посредник, у поређењу са конкуренцијом жели заузети у свести корисника услуге. Крајњи корисник услуге се одређује на основу тогако шта нуди и ко је бољи или лошији.
Да би се агенција – посредничка фирма или посредник позиционирала као добра и ефикасна, она мора да стално анализира тржиште са намером да понуди нову услугу у делу које до сада није опслуживала.
Пожељно је и потребно развити нову услугу битно другачијих обележја од постојеће уз вођење рачуна о свом имиџу , не обећавати немогуће и неоствариво.

Контрола маркетинга
Контрола маркетинга је завршна фаза у процесу управљања маркетингом. Контролом се проверава рационалност планских одлука и спровођење планских одлука у пракси. При контроли маркетинга се поставља питање да ли постоји разлика између постављених циљева и остварених резултата.
Процес контроле има три фазе:
-прикупљање информација
-оцена прикупљених информација
-предузимање корективних мера

Као једна од контролних активности у сваком озбиљном предузећу па и агенцији је ревизија маркетинг активности. Сврха ревизије није само постављање дијагнозе већ и указивање на начине побољшања ефикасности маркетинг активности. При ревизији се проверавају циљеви , политика, програми, поступци, методи, организација и појединци у њој и шта је ко требао а шта оствариоо од задатака и предузетих активности.

1.3-Оглашавање непокретности

Пропаганда непокретности
Савремену пропагандну делатност, као облик друштвене комуникације, можемо дефинисати као системски покушај да се врши утицај на емоције, ставове, уверења и акције одређене циљне популације у сврху комерцијалне индоктринације. Тај утицај се врши пре свега путем слања порука преко масовних или директних канала медијске комуникације.
Први облици комуникација у најранијим људским заједницама били су засновани на усменој комуникацији која се преносила „са колена на колено“. Овакав вид комуникације био је условљен начином живота и степеном цивилизацијског развитка у том тренутку. У примере оваквог начина комуникације спадају усмена предања, бајке, посебни обрасци понашања у одређеним типовима друштвених заједница и сл.
Наравно, поред вербалне, постојале су и још увек постоје и невербални начини комуникације који се заснивају на позама, гестовима, звуку и сл. , који су се , многе у непромењеном облику , задржале све до данас.
Развојем људске заједнице појавила се потреба да се многе поруке или саопштења једноставно задрже, меморишу за каснију употребу , односно да се нека порука пренесе у веродостојном облику на даљину, већем броју заинтересованих учесника, или да се иста порука репродукује више пута у неизмењеном облику. Ово је било могуће тек можда једним од најзначајнијих открића у људској цивилизацији – појавом писма. Међутим, оно што разликује пропаганду од осталих видова људске комуникације, јесте да је она у сваком случају увек акт предумишљаја, повезана са друштвеним уређењем као унапред дефинисаном контраверзом , односно начелно конфликтном ситуациојом као једном врстом датости.
Пропагандна активност увек представља једну врсту изманипулисане комуникације, унапред осмишљене и никако спонтане или случајне, са тачно одређеном сврхом и са циљем да врши утицај у складу са интересима пошиљаоца, односно креатора поруке.

Врсте рекламних средстава
Реклама је врста комуникације којом спонзор рекламе пукушава да убеди публику у корист одређеног поступка, обично куповине производа или услуга. Да би постигао свој циљ аутор рекламе се служи свесним или подсвесним порукама , односно комбинацијом информације и емоције у рекламној поруци.
Рекламирање се сматра делом комуникацијског система маркетинга. Модерно рекламирање се развило са масовном производњом крајем 19.века и почетком 20.века. Оглашивачи се најчешће труде да повећају интересовање за рекламни производ његовим брендирањем. Слика или име производа се понавља, заједно са његовим пожељним особинама, тако да се у свести потрошача устали веза између робне марке и поменутих особина.
Једна од најважнијих карактеристика рекламе је начин на који она стиже до потрошача рекламираног производа или услуге. У ову сврху се користе : Телевизија, радио, новине, часописи, интернет, билборди, поштанске пошиљке, дистрибуција летака и други начини. Поред предузећа која рекламирају своје комерцијалне производе и услуге, наручиоци реклама могу бити : политичке партије, интересне групе, верске организације и државне и јавне установе. Рекламе најчешће осмишљавају рекламне агенције. Године 2013. процењени трошкови рекламирања на целом свету износили су 585 милијарди долара, од чега више од 350 милијарди долара само у САД-у.
Постоји више видова реклама а могу се поделити на два различита начина и то на рекламе у јавном животу и по врсти рекламног средтава.
У јавном животу реклама може бити следећег карактера и то:
-политичка; економска; социјална; спортска; културна
По врсти рекламног средстава може бити:
-штампана;
-у елктронској форми; радио; телевизијска; интернет;
-на месту продаје; на изложби или сајму; на паковању или амбалажи. У средства масовне комуникације у интерактивном маркетингу спадају телевизијска реклама, радијска, интернет ( веб- сајтови, портали и банери ), реклама путем специјализованих часописа, новинска ( у дневним, недељним, месечним издањима ) , инсертовање, флајерисање одређене регије итд.
У средства личне комуникације спадају директни разговори , маркетинг од врата до врата, лични е-маил исл.
Најчешћи облик оглашавања непокретности , до скора , је био путем писаних медија, новина, специјализованих часописа за оглашавање непокретности. Ипак при објављивању огласа којим се нешто нуди тржишту, мора се бити јасан , прецизан и тачан.
Закон о посредовању у промету и закупу непокретности и закон о оглашавању , јасно дају упутства за постављање огласа, где је прецизно наведено шта оглас мора да садржи , тачну квадратуру , структуру, спрат, локацију, цену итд. и да мора бити наглашено да ли оглас даје власник или посредник. Ако је оглашивач посредник мора да стоји и име посредничке куће.

Врсте пропаганде у продаји непокретности: * позитивна ( рекламе , пропагандни текстови ); негативно одређење; свеприсутност; отворена; одложена ; индиректна ( одложена ); директна пропаганда

Основна начела пропаганде као помоћ у одлуци за куповину непокретности: * начело перцепције; потребе; вредности и начело непредвидивог

Пропагандно деловање агента – посредника на терену
Реклама и пропаганда су изузетно значајан чинилац пословања у промету непокретности. Носилац тих послова у агенцији је пре свих директор агенције. Међутим, на овом послу су директн или индиректно , ангажовани сви радници и сарадници агенције. Тако , на пример , рекламно и пропагандно деловање менаџера садржано је у свакој његовој активности и у активностима његових сарадника, јер познато је да су добро обављени послови најбоља реклама агенције.
Осим тога, могу се ангажовати и специјализоване куће ( агенције за маркетинг и слично ) које ће предложити начин и време обраћања јавности помоћу расположивих средстава информисања (штампе, радија, телевизије).
Агент је, због природе посла који обавља, најчешће на терену . тако је он у прилици да остварује непосредну комуникацију са клијентима и потенцијалним клијентима. Ту околност он (треба да ) користи за пропагирање делатности којом се бави његова агенција, односно за презентацију услуга које клијенти могу добити у интересу решавања неких својих стамбених питања. Поменуто пропагирање се може остварити одговарајућим разговором, пропагандним и сличним материјалом , али оно се ипак најбоље врши добро обављеним пословима.
Професионализам, пословна култура и пословни морал су свакако најбољи савезници сваком агенту и посреднику.

Новине као средствоо за пренос пропагандних порука
Новине су широко распрострањен облик штампаних медија за пренос пропагандних порука у многим земљама па и код нас. До појаве електронских масовних медија, новине су , заједно са часописима , дуго биле и једино средство за масовно комуницирање.
Новине су јавни спис којим се шире новости , објаве, огласи и остали материјал од општег и посебног интереса. Могу се поделити коришћењем бројних критеријума : учесталост излажења (дневне или недељне новине ), регионалном домену ( регионалне или надрегионалне ) , према врсти њихове продаје (претплата или куповина ) ..итд.
Предности новина са становишта оглашивача су : * за многе људе оне су битан извор информација * куповина и читање новина је за широки аудиторијум свакодневна потреба и навика, што обезбеђује високу стопу лојалности купаца одређеним новинама * обезбеђују високу географку флексибилност , а порука се може прецизно усмерити на одређени сегмент тржишта * начин припремања и штампања новина омогућава високу пропагандну оперативност оглашивача. Огласи се примају и штампају све до закључивања листа, а то је практично на неколико сати од појаве новина на продајном месту * својим фиксираним системом експедиције и дистрибуције омогућавају и низ допунских аранжмана с оглашивачима. Могуће је, на пример, штампање посебних података или организовање укупне промотивне подршке као што су наградне игре , инсертовање, флајерисање итд.

Као и други медији, и новине имају значајне недостатке које сужавају њихову примену у пропаганди: * кратак век трајања – новине, посебно дневне , а оне су бројније, трају дан или два , а многе само до појаве новог , поподневног издања. Новине се ретко одлажу и поново читају након неколико дана * техника штампања је таква да онемогућава више облике креације у огласима * мала селективност новина – читаоци истих новина припадају различитим социјалним и потрошачким групама. Присутно је знатно „растурање“ пропагандних порука. * Теже је постићи издавање сопственог од осталих оглас, ако се не закупи већи простор

Значај новина као пропагандног средства условњен је бројем одштампаних примерака (тиражом). Већи тираж је претпоставка да ће бројнији аудиторијум бити изложен деловању пропагандне поруке. Међутим, поред тиража неопходно је да новине дођу у руке потенцијалних потрошача и да они запазе оглас.
На основу изложеног може се закључити да су важни елемнти код испитивања прпагандних вредности новина у односу на остала средства:
1.тираж, односно број отштампаних примеракановина – већи тираж значи потенцијално већи досег броју потенцијалних купаца
2.број продатих примерака – знатан број примерака дели се бесплатно, размењује се или остаје непродат. Број читалаца новина ј еу принципу већи од броја продатих примерака, јер новине ретко прочита или прегледа само купац . Ако је реч о породичном купцу , ту су чланови породице или још неко из круга пријатеља
3.стопа ремитенде, односно проценат непродатих примерака – сем код новина ако се продају искључиво путем претплате, увек је присутан одређен проценат непродатих примерака. За тај проценат умањује се шанса да пропагандна порука дође у комуникативни контакт са купцем
4.пенетација новина, односно социјална структура читалаца
5.да ли је реч о новинама које могу да преузму главну улогу у укупној пропагандној кампањи или ће оне бити помоћно средство - пратилац неког другог, главног пропагандног средства
6. професионални углед који одређене новине уживају код својих читалаца и уопште у новинарским круговима

На основу процене карактеристика новина издавач одређује тарифу за оглашавање, цену за продају огласног простора. При томе примењују се различити системи. Обично се цена утврђује према броју речи ( за тзв. мале огласе који садрже само текст, за сантиметар стубног простора, за део стране, цела страна, четвртина, половина или мањи делови стране ). Цена варира у зависности од локације огласа на самој страни, као и од позиције стране у самом листу ( на пример последња страна ) или времена њиховог излажења ( на пример :време викенда ), каои у зависности од једнократног или вишекратног појављивања. Битан фактор који утиче на формирање цене огласа је чињеница да ли је реч о оглашавању из посебне групације ( пример: непокретности – петак-„Политика“ и сл. )

Интернет маркетинг
Интернет маркетинг представља технике које користе интернет као канал пословне комуникације за подршку остваривања главних маркетиншких циљева организације.
Интернет маркетинг је тзв. интерактивни директни маркетинг.
Интернет маркетинг користи приступ који нуди директни маркетинг ослоњен на раст и развој телекомуникација и информатичку технологију.
Дубока и прецизна фрагментација тржишта коју омогућава интернет маркетинг , а чији је исход „један човек – један сегмент“, омогућава прелазак са масовног на микромаркетинг тј. маркетинг према појединцу – кориснику.
Са аспекта дефинисања „класичног“ маркетинга , може се рећи да је интернет маркетинг збир активности које су употребљене у циљу усмеравања токова производа и услуга од проивођача према потрошачу ( корисник, купцу, продавцу, клијенту ) коришћењем интернета као канала пословне комуникације. Поред термина интернет маркетинг користе се и термини е-маркетинг, он-лајн маркетинг, сајбер маркетинг, виртуелни маркетинг, интерактивни маркетинг. Информационе технослогије из темеља мењају природу маркетинга.
Интернет маркетинг је настао у веома блиској прошлости ( задњих двадесетак година ) паралелно са настанком интернета. Интернет омогућава купцу – кориснику ваше услуге директан контакт са пословним субјектом , у било које доба дана или ноћи , са било које локације, како би купац могао прикупити жељене информације и тада обавити куповину. Те информације могу бити персонализоване према потребама индивидуалног купца ( купац има директан и конкретан захтев за куповином одређене непокретности , по аутоматизму добија такве информације ) .
Интернет такође омогућава купцима лагано проналажење информација о конкурентским производима и услугама. Пословни субјекти такође могу пронаћи нове купце , а истовремено опслуживати и оне постојеће , користећи при том базу података , како би развили личне профиле и након тога их усмерили према обрађеним информацијама које препознају специфичне потребе купаца. Развијање електронског пословног система , омогућава пословним субјектима да ојачају информациону технологију , развијајући на тај начин односе са купцима.
Менаџери ових пословних субјеката морају развити план , како би досегли организационе циљеве, разматрајући пословне изворе и природу околине у којој делује. Све компоненте посла би требале деловати уједначено , како би омогућиле функционисање маркентишког система у његовој околини. Овај систем се мора сам организовати и пронаћи предност над својим конкурентима, како би осигурао дугорочну одрживост.

Добра и лоша пракса оглашавања
Када кажемо оглас помислимо на неки од облика рекламе којим се показује на тржишту оно што имате и како то радите.
Основна теоријска подела врсте огласа је : електронски, писани и усмени.
Имајући у виду чиме се посредници баве ми смо навели предности и мане сваког од наведених огласа и свакако препоручили интернет као будућност оглашавања, али да се мало осврнемо и на писане медије.
Код писаних медија предност у брзини огласа имају дневне новине, па тек онда недељници и месечници специјализовани за ову област. У сваком послу па наравно и у посредовању се подразумева и потребно је тзв. домаћинско пословање. То значи да се треба ускладити са буџетом и не маштати о телевизији , сечи утакмица лиге шампиона и сл.
Непокретност је јединствена роба и као таква се купује мало пута у животу. Рекламу- оглас за вашу непокретност гледа само један мали сегмент потенцијалних налогодаваца и као таква она нема трајни облик. Када потенцијални налогодавци заврше посао купопродаје њих више не занима наш оглас нити наша реклама и док она дође до новог кандидата пролази време и троши се доста новца. Наравно, уколико је ваша идеја да брендирате себе као врхунског посредника или пословног човека, то је други облик рекламе и то поприлично пуно кошта и траје пуно времена.
Писани оглас је по правилу скуп и има доста ограничавајућих елемената. Закон о посредовању у промету и закупу непокретности и Закон о оглашавању су доста добро дефинисали шта и како мора да се огласи, па у сладу са тиме нема места великим импровизацијама. Ако је ограничење од нпр. 10 речи за оглас , треба навести суштину без непотребних речи ( локација, квадратура, структура, спрат, грејање, цена , име агенције ) . нема потребе да се пише „продајем стан“, јер већ кад је у рубрици оглас продаја, зна се да се односи на продају , онда често агенти пишу „лукс“, „екстра“, итд, што је скоро субјективна категорија посредника, затим реч „хитно“ што може да имплицира да нешто може да купи јефтино.

1.4-Презентација непокретности

Презентација непокретности је изузетно осетљива активност у укупном послу пружања услуга. Све активности које су претходиле могу врло брзо постати ништавне уколико се презентацији непокретности не посвети дужна пажња. Зато је пре сваке презентације неопходно обавити ваљане припреме.
Припрема за презентацију конкретне непокретности подразумева активности усмерене ка припреми саме непокретности и активности које се тичу припреме лица ( или тима ) који ће вршити презентацију.
Презентација непокретности је вид комуникације између заинересованих страна ( купац, продавац ), где посредник мора да се пословно понаша у складу са пажњом доброг домаћина, правилима струке, пословним моралом, не водећи рачуна само о својим интересима . Преговарање је сложено и проблеми ће се неизбежно појавити ако је комуникација нејасна. Треба се потрудити да говор буде разумљив, поуздан, занимљив и прецизан.
Преговарач – агент мора имати довољно знања о ономе што ради и за кога ради тј. ко су му налогодавци и клијенти. Они морају бити убеђени да ви знате више од њих, јер да је обратно ви им не бисте ни требали.

Припрема непокретности за пријем и презентацију
Приликом пријема непокретности агент је клијенту указао на извесне слабости непокретности. То су могле бити слабости такве природе да се оне могу отклонити: без улагања, без значајних улагања или уз улагања која имају економско оправдање. На пример: пренатрпан стан мало потребним стварима може деловати као да је мањи него што јесте и ружно, нефункционално размештене ствари у стану могу стварати утисак о нефункционалности стана, прљави зидови наводе на закључивање да је стан неочуван и неодољно светао итд. Ако су овакве, или сличне слабости уочене и ако је са клијентом постигнута сагласност о њиховом отклањању, оправдано је учинити све да се непокретност припреми за презентацију што пре.
Том приликом се практично стварају бар три добре околности: 1. Припремљена ( „нашминкана“ ) непокретност ( кречењем , фарбањем, размештањем намештаја, уношењем делова намештаја, слика и др. које су у власништву агенције ) се може брже продати 2. Она се може продати по повољнијој цени 3. Клијент је у далеко сигурнијем пословном односу са агенцијом, па посао неће завршити са неким другим посредником или самостално

Припрема агента – посредника за презентацију
Припрема агента ( односно лица које ће презентовати непокретност ) практично започиње у канцеларији пријемом радног задатка и независно од тога колико је агенту позната непокретност, он треба да: 1. прелиста , тј. прегледа предмет непокретности која се презентује 2. пронађе информације : коме је непокретност презентована, када и које су биле примедбе потенцијалних купаца; које су непокретности биле презентоване купцу ком ће се презентовати непокретност , када и које су примедбе биле; да ли је непокретност оглашавана , колико пута исл. , и колико је било интересовања за њу 3. са надређеним утврдити сараднике у презентацији ( нпр. то треба да је агент купца, али могу бити било који други агенти или агенти- сарадници агенције ) и тактику презентирања. Ако се очекује да ће број људи којима ће се презентовати непокретност бити релативно велики, није добро да презентацију врши само један агент. Том агенту треба помоћ у „покривању“ присутних како не би дошло до неконтролисаних комуникација купац-продавац, уочавања слабости непокретности које се у том моменту желе прикрити исл. 4. Са клијентима утврдити тачно време презентовања 5. Клијента – продавца треба благовремено подсетити на већ постигнут договор о његовој улози и ( евентуалној ) улози чланова његове породице у презентацији непокретности.

Презентација непокретности које се продаје
Непокретност треба презентовати у складу са претходно квалитетно обаљеном припремом. Понашање агента мора бити уверљиво и прихватљиво.
Током једног истраживања, амерички психолози су утврдили да симпатија у првом сусрету настаје због пријатељског израза лица ( 55%), због пријатељског тона гласа ( 38% ) и због садржаја изговореног ( 7%).
Дакле до 100% разлога да вас саговорник схвати , 93% чине израз лица и ваш глас. То је више него добар разлог да се добро понашате при презентацији.
При том два фактора могу помоћи у креирању добре комуникације: * Пројекција – начин на који приступате другима , поверење , кредибилитет и утицај који „преносите на друге“ * Разумевање – способност да схватите ставове саговорника и да он увиди да се ви трудите да их разумете

Приликом припреме треба имати на уму правила:
1)презентација непокретности се започиње испред зграде ( куће, односно зграде у којој је стан или локал ) и завршава се на том месту. Зато се мотра користити свака прилика да се клијенту – купцу скрене пажња на околности које продавцу иду у прилог, нпр: зграда је на дивном месту, добро је очувана фасада зграде, одлично је архитектонско дело, добар је прилаз згради, ходници су пространи и уредни, зграда има довољан број лифтова, степениште је пространо, светло, чисто итд.
2)непокретност презентује агент ( менаџер ), а не клијент - продавац , нити чланови његове породице. Одступање од овог правила скоро редовно води неуспеху презентације, чак губљењу посла. То је и разумљиво: ако клијент , купац и продавац, преговарају о купопродаји непокретности ( оњеним манама и врлинама, о цени исл. ) јасно је да је посредник сувишан
3) о цени непокретности , па и у случају да је то питање директно постављено од стране купца , не треба разговарати у присуству продавца , треба одговорити да је сада примарно установити да ли је непокретност у складу са захтевима, а цена је нешто о чему се може разговарати и ако се том разговору приступи коректно , не треба очекивати да се договор о њој не може постићи
4) презентација непокретности , по правилу не треба да траје дуго. Ако се неки елементи презентације почну понављати, то је знак да презентацију треба окончати
5) ефекти презентације се морају оцењивати и док презентација траје, а нарочито по њеном окончању

Сагласно тој оцени агент је дужан да усклади своје понашање:
-ако се ефекти презентације могу оценити ПОЗИТИВНО , односно ако је клијент- купац показао завидан ниво интересовања за показану непокретност, презентацију треба завршити афирмативно и нагалшено оптимистички . На пример треба констатовати да је заиста лепо бити у амбијенту који је презентован, али да се непокретност мора по већ утврђеном договору показати и другим потенцијалним купцима у ..( треба навести неко време ). Такође, купца треба замолити да се изјасни о непокретности и подстетити га да ће се одлука оњеној продаји донети данас или сутра, а најкасније до....( треба дати неки рок ), уз коментар да је право задовољство презентовати квалитетну непокретност људима који апсолутно знају шта хоће , треба изразити наду да ће читав посао бити ускоро окончан на обострано задовољство.
- ако се претпоставља да ефекти презентације НИСУ ПОЗИТИВНИ , приликом испраћања купца ( у лифту, на степеништу, испред зграде ... ) треба проверити ову претпоставку наводећи неки евидентни недостатак непокретности који је можда „пресудио“ у закључивању купца да му непокретност не одговара. У случају да је претпоставка тачна, не постоји нити један разлог да се агент са клијентом – купцем не сложи у оцени, напомињући да ће му бити задовољство да клијенту покаже другу непокретност , сличну овој, али без уоченоих недостатака.
- независно од оцене ефекта презентације, пошто је отпратио клијента - купца, агент долази код продавца , како би са њим анализирао учињено. Ту околност, он заправо користи да спречи рад „иза леђе“ ( евентуално накнадно комуницирање без посредника клијента – купца који је наводно отишао , али има намеру да се врати и клијента – продавца ), да укаже на евентуална одступања од договора о улози клијента – продавца у презентацији , даутиче на клијента – продавца да прихвати корекцију неких услова продаје ( цена, на пример ) и да договори наредне активности.

Презентација непокретности која се купује
Непокретност клијену – купцу , презентује агент клијента – продавца. Ако то и није случај , онда клијент – купца презентује непокретност на начин како је већ наведено.
Пошто је агент купца једнако заинтересован за успех презентације као и агент продавца, ови агенти ће практично чинити јединствен тим који врши презентацију. У том смислу агент купца ће агенту продавца постављати управо она питања која афирмишу непокретност, ненаметљиво истицати позитивна својства непокретности , у свему ће бити од користи агенту продавца.
Избор сарадника за решавање проблема
Избор сарадника које ће ангажовати за решавање једног предмета менаџер врши на основу способности сарадника да реше предмет по његовом плану и на основу тренутне радне ангажованости +. Основни критеријум за доделу посла је могућност и способност агента да сам или са својим сарадницима поверени посао реши брзо и квалитетно.
Агент коме је дат радни задатак мора учинити све да се исти реализује у што краћем року . Одлагање извршења посла може довести до тога да повољне прилике за реализацију измакну (клијен је купио , односно продао непокретност ) или да се услови реализације посла битно измене ( цена исл. ) па се налог не може извршити или његово извршење постаје бесмислено и бескорисно одрађивање посла и стварање утиска да се нешто ради. Ако агент није у стању да изврши преузете радне обавезе у предвиђеном року , дужан је да о томе благовремено обавести менаџера.

Међусобна сарадња свих учесника у презентацији
Менаџери су у свом раду упућени на међусобну сарадњу, та сарадња произилази из чињенице да један менаџер у плану за решавање свог предмета скоро редовно укључује трансакције куповине и /или продаје које припадајуу предметима других менаџера. Да би међусобна сарадња менаџера била професионално коректна потребно је да : 1. Менаџер који израђује оперативни план за решавање свог предмета консултује менаџера чију тренсакцију жели да уврсти у поменути план у намери да од њега добије сагласност за сарадњу у „затварању „ ( завршетку) посла ; 2. Менаџер од кога је поменута сагласност тражена по правилу реагује позитивно , осим у случају кад је тражена трансакција у „игри“ која је већ планирана или која је у току, и то са великим изгледима за њено успешно окончање, што( кад је то потребно ) доказује одговарајућим планом и другим радним документима и 3. Могуће неспоразуме између менаџера решава директор продаје на начин који је диктиран потребом за очување пословног јединства у агенцији, али и интереса агенције

Контрола начина презентације и постпрезентационе активности
Сви предмети којима располаже један агент – посредник морају бити „у игри“. Дакле у „кошуљици „ сваког предмета треба да се налази актуелни глобални план за његово решавање и одговарајући оперативни планови.
Ако агент није у стању да изврши преузете радне обавезе у предвиђеном року, дужан је да о томе благовремено обавести надређене. Контролу начина планирања послова и задатака за решавање предмета у агенцији врши директор и то непосредним увидом у рад својих менаџера.
У спех у решавању предмета увелико зависи од обима и квалитета међусобне сарадње менаџера у агенцији и сарадње менаџера агенције и менаџера других агенција. Нема сумње , за поменуту сарадњу најзаинтересованији , а уједно и најодговорнији, сами топ менаџери и руководиоци посредничких компанија. Извештај о обављеној презентацији треба што је могуће пре поднети претпостављеном , како би он благовремено предузео нове кораке за решавање конкретног предмета и евентуално обавештавао заинересоване стране.
Извештај се подноси усмено и ( кад је то потребно ) писаном израдом забелешке о презентацији.

Финализација презентације са закључењем уговора
Пружање услуга у промету непокретности се практично приводи крају потписивањем предуговора а завршава закључивањем купопродајног уговора и његовом овером код нотара и на крају уласком купца у посед купљене непокретности.
Ако је клијент - купац задовољан непокретношћу и условима продаје , он са клијентом – продавцем потписује предуговор о купопродаји непокретности . Том приликом посредник , по правилу , врши наплату својих већ учињених услуга и услуга које следе до окончање посла .Даље активности посредника које следе до окончања посла ( израда купопродајног уговора ; његово потписивање и овера код нотара, организација исплате преко банке, провера стања и рачуна код свих комуналних кућа и сл. ) преузима правна служба агенције у сарадњи са агентом задуженим за тај посао.
Менаџер и његови сарадници , који су до потписивања предуговора били носиоци посла пружања услуга клијентима, постају сарадници поменуте службе. Изузетак од овог правила јесте случај када је трансакција продаје, односно куповина непокретности део тзв. везане трансакције. У том случају правна служба финализује први део везане трансакције на начин како је то већ написано, а менаџер са својим сарадницима наставља да решава преостали део те трансакције.

Промоција и комерцијализација непокретности

Промоција представља процес комуникације предузећа ( посредника – агента за промет неопокретности ) са својим окружењем ( циљне групе клијената ) у циљу стварања позитивне слике о предузећу и његовим услугама.
Најпознатији облици промоције који се јављају у послу посредовања су : * Лична продаја * Пропаганда * Односи са јавношћу * Директни маркетинг

Лична продаја је облик промоције где се остварује директан контакт између посредника и налогодавца.
Посредник може непосредно да сагледа ефекат својих промоционих порука и да у току самог процеса комуницирања – на основу праћења ( вербалних и невербалних ) реакција налогодавца модификује и прилагођева се сваком индивидуалном саговорнику.
Значај личне продаје као елемента промоционог микса зависи од система продаје и каректеристика производа , односно продајног асортимана.

Циљеви промоције
План промоције може имати низ циљева као што су : повећање продаје , креирање свести о новом прозвод у, развој бренда , развој корпоративног имиџа, позиционирање у свести потрошача.
Може се рећи да постоје три основна циља промоције:
-информисање купаца
-повећање тражње
-диференцијација производа

Средства и медији промоције
Средства промоције су носиоци информација ( порука ). Медији промоције су преносници информација ( порука ) и то су :
-дневна штампа, часописи, ревије, ТВ,радио, разглас, сајмови, пошта, инернет...

Промоциона средства се деле на :
-огласе ( упадљиви, јасни, читљиви, памтљиви, добрих графичких решења) и
-пословна промоциона средства ( пословна писма, карте, гарантна писма, атести, извештаји о пословању )

Привредна пропаганда у промету непокретности
Привредна пропаганда као облик промоције је плаћени облик масовног комуницирања који има за циљ да пренесе информацију, развије склоност и подстакне на акцију у корист посредника и његове услуге.
То је начин промоције где посредник финансира презентацију постојећим и потенцијалним клијентима, путем средстава комуницирања, информације о себи и својим услугама које нуди (посредовање у промету и закупу ). Она представља облик масовног , односно посредног комуницирања.
Пропагандна активност помаже посреднику да осваја нове потрошече , да задржи лојалне и да смањи број оних који би могли да се преорјентишу на конкуренцију.
Анализом теорије и праксе привредне пропаганде може се закључити да је она усмерена на:
1) развијање примарне тражње – информисање потрошача и стварање свесности о новим услугама и њиховим карактеристикама
2) развијање селективне тражње – убеђивање које доприноси успешнијем позиционирању услуге у односу на конкуренцију, изграђивању лојалности клијената у односу на посредника и развијању нових канала продаје
3) подсећање – делује се на сталне клијенте , одржава се лојалност истих и јача се преференција своје фирме код потрошача

Класификација привредне пропаганде
Уобичајени критеријуми од којих се полази у калсификовању пропаганде су : производ, предузеће, тип тражње, средства за пренос поруке, циљни аудиторијум и слично.
У литератури се наводе бројне класификације, а ми ћемо , овом приликом, навести само основне:
-индивидуална и заједничка пропаганда – у зависности од броја субјеката који учествују у креирању и финансирању пропаганде разликујемо индивидуалну и заједничку пропаганду. Индивидуалну пропаганду организује и финансира појединац – оглашивач. Код колективне пропаганде карактеристично је да у њој учествује већи број људи ( нпр. удружење посредника).
-примарна и селективна пропаганда – у фокусу примарне пропаганде је производ ( услуга ), али не и произвођач (инвеститор – стан ) , за разлику од селективне која промовише одређени производ ( конкретну непокретност ) али и конкретног произвођача ( инвеститора или власника непокретности )
- институционална и пропаганда производа – у зависности од садржаја пропагандне поруке, да ли она промовише продавца или услугу, пропаганду можемо поделити на институционалну и пропаганду производа. Суштинска разлика је у томе да институционална пропаганда гради имиџ предузећа на тржишту, док је пропаганда производа усмерена на креирање имиџа конкретне марке ( појединачна непокретност )
- пропаганда усмерена на канале продаје и потрошаче – у зависности од тога према коме је усмерена пропаганду делимо на пропаганду усмерену на канале продаје тј. постпосреднике (тзв.међуагенцијска сарадња ) и потрошаче
- професионална пропаганда – ангажовање професионалних компанија за рад, нпр. фирме и услуге
- упоређујућа пропаганда – ова врста привредне пропаганде се користи као начин упоређивања, посебно кад су изражене предности ваше услуге у односу на конкурентску понуду
- новинска, радио и телевизијска пропаганда – у зависности од средстава које се користи за пренос поруке пропаганда може бити једна од ових или интернет пропаганда
-општа пропаганда и комерцијално оглашавање – потребно је правити разлику између опште пропаганде и комерцијалног оглашавања. Битна разлика је у томе што се општа пропаганда реализује полезећи од дугорочних циљева за разлику од комерцијалног оглашавања који се најчешће користи у виду огласа у медијима и има за циљ да тренутно пружи информације и успостави контакт са примаоцима те поруке. Пошиљалац поруке креира поруку и евентуално одређује време емитовања док медији дају простор или место где ће бити одштампан тај оглас
- пропаганда на домаћем и међународном тржишту – с обзиром на изражене разлике средине и тржиште чије потребе задовољавају , посредници могу и треба да користе привредну пропаганду прилагођену сегментима националног, односно међународног тржишта ( мултинационалног и глобалног ).

Сваки посредник мора настојати да у мноштву разних средстава за пренос својих пропагандних порука изабере једно или комбинацију средстава како би циљеве комуницирања нејефикасније реализовао. Ни једно од њих није универзално и није довољно за остварење његових циљева комуницирања. Свако од ових средстава има своје карактеристике које наручилац огласа (посредник ) треба да познаје.
Избор средстава за пренос пропагандних порука зависи од следећих фактора: * Карактера тржишта , природе поруке, угледа медија, трошкова

Циљеви комуницирања а самим тим и избор медија, условљени су тржишним стањем , концентрацијом и сегментацијом потрошача- клијената , мотивима и њиховим захтевима. За различита тржишта потребно је дефинисати одговарајуће циљеве комуницирања. С тога , медији треба да пренесу пропагандне поруке одговарајућем аудиторијуму ( глобални, национални, регионални, локални аудиторијум ) или одређеној етичкој или друштвено-економској групи.
Карактеристике појединог медија и његове способности да оствари одређени промотивни циљ, такође утичу на избор. Не постоји универзални и најбољи медиј. Циљне групе којима се обраћа посредник имају различите захтеве и интересовања. Отуда је потребно идентификовати главне каратеристике сваког медија и проценити његове добре и лоше стране.
У масовном комуницирању користе се следећи медији:
-штампани ( новине, часописи општег катрактера, стручни часописи);
-електронски ( радио , ТВ, интернет ) и
-спољна средства пропаганде ( покретна и непокретна )

Односи са јавношћу
Односи са јавношћу су мултидисциплинарна област која је доживел развој у задњих тридесетак година . Појава и развој електронских медија и њихов значај за обликовање јавног мњења, представљају преломне моменте у развоју комуникације с јавношћу. Односи с јавношћу представљају умеће рада и говора који ће створити повољно мишљење код људи о некој организацији , институцији или појединцу ( вашој агенцији за непокретности или вама самима ).
Односи с јавношћу представљају специјалну филозофију управљања, изражену у политици и пракси , која се базира на комуницирању с јавношћу, у циљу осигурања међусобног разумевања и добре воље.
Односи с јавношћу могу имати три циља: * Мењање јавног мишљења * Креирање мишљења тамо где га није било * Учвршћивање већ створеног јавног мишљења

Делатност односа с јавношћу је скуп активности организације, усмерених према одређеним циљним групама јавности, ради придобијања поверења , ставрања добре воље и повољног мишљења о организацији као члану заједнице.

Односи с јавношћу се могу посматрати као : * професија; -процес; * комуникациаја с јавношћу; и * пракса

Развој науке, технологије и средстава комуникације су омогућили брзо информисање људи о свим променама у окружењу, и информисање окружења о догађајима у вашој организацији.
Сврха праћења промена у окружењу је да се избегну непријатна изненађења и обезбеди одбрана организације- агенције на настале догађаје. Један од основних задатака односа с јавношћу је припремање информација , који би требало да допринесу бољем разумевању ваше активности на самом тржишту и прихватање ваше идеје од стране комитената – налогодаваца.

У ширењу информација за остваривање циљева односа с јавношћу користе се методе , медији и то : * извештаји за јавност; - брошуре; -конференције за штампу ; - интерни извештаји;
- посете угледних личности; - путовања појединаца и група ; - приредбе и промоције ...

Функције односа са јавношћу
Служба односа са јавношћу може да обавља следеће функције : * стварање имиџа и идентитета предузећа – агенције, односи с јавношћу стварају и побољшавају имиџ предузећа и услуге * кризни менаџмент – то је један од најважнијих задатака односа са јавношћу. Предузеће – агенција које погрешно усмери својереаговање на кризу , може да изгуби поверење јавности у свој повољан статус * однос са штампом и прес служба – креирање и пласирање актуелних информација у медије да би се скренуле пажња на услуге или агенцију * публицитет ваше услуге – све мере са којима треба да се створи позитивна слика у јавности о производу или услузи * послови са јавношћу - успостављање и одржавање односа са националном или локалном заједницом * лобирање – односи се на информисање и убеђивање владиних званичника да подрже или осујете административну акцију у интересу неког клијента * односи са инвеститорима – одржавање односа са акционарима и осталим финансијским организацијама

Из садржаја активности и група ка којима су усмерени односи са јавношћу произилази да потрошачи - налогодавци нису једина циљна група са којом посредник - агенција комуницира. Остали сегменти јавности су, такође , веома значајни за пословни успех посредника. Комуникација са сваком од ових група утиче на имиџ посредника и на могућност продаје његовог прозвода и услуга.
Циљеви односа с јавношћу често се дефинишу и ван области маркетинга. Они могу бити замишљени да креирају климу која је повољна за обезбеђивање средстава за инвестиције или да убеде јавност , пружањем доказа да је предузеће заинтересовано за екологију или заштиту животне средине итд. У фокусу односа са јавношћу је тежња да се дугорочно унапређује углед и поверење према вама као пословним субјектима на тржишту.

Циљни односи са јавношћу
Циљни односи са јавношћу омогућавају да агенција – посредник формулише посебну стратегију комуникације са сваком од циљних група јавности.
Усмереност је на идентификовање специфичних обележја делова јавности и стварања циљних сегмената.
Процес циљних односа са јавношћу обухвата три фазе : 1. сегментација окружења и јавности 2. избор циљне јавности 3. формулисање конкретних активности

Типични сегменти јавности : * власт; -купци ; - продавци; -медији; - инвеститори; -акционари; - запослени; -добављачи;
-синдикати; -банке; - колеге из бранше и други

Категоризација јавности се може извршити према следећим карактеристикама: * географска сегментација – подела јавности према географским јединицама ( народи, државе, регије, градови, општине, месне заједнице, крајеви..) * демографска сегментација – подела према старости , полу, величини породице, занимању, личним примањима, образовању, религији, раси, националности... * психографска сегментација – подела према припадности друштвеном слоју, личним карактеристикама, начину живота исл.. * бихејвиористичка сегментација – поделапрема интересовању, ставу, степену усвајања информација, реакције према порукама...

МОДУЛ 2 – Менаџмент непокретности

2.1-Менаџмент „развоја“ непокретности- оперативни менаџмент непокретности

Менаџмент непокретности је нова научна дисциплина која се бави чувањем, одржавањем и коришћењем ограничених ресурса непокретности. Рад са непокретностима и менаџмент истих захтева посебна знања као за посебну област , који треба да обезбеди рационалан план развоја и коришћења непокретности и који је одговоран за економску ефикасност и тржишну активност саме непокретности као робе.
Менаџмент је друштвени процес – путем стварања и размене производа или услуга са другима – појединци или групе добијају што им је потребно или оно што желе ( купци – стан; продавци – новац; посредници- посредничку надокнаду).
Као основни елементи менаџмента непокретности јављају се : * менаџмент развоја непокретности * Менаџмент одржавања непокретности * Менаџмент реконструкције ( адаптације) непокретности

Менаџмент промета непокретности има следеће кораке: 1. припрема агента 2. планирање и решавање предмета 3. припрема непокретности 4. презентација непокретности 5. обрада непокретности на терену 6. формирање предмета купопродаје 7. реализација купопродаје 8. послови везане трансакције 9. постпродајна активност посредника и осталих учесника

Припрема посредника за пријем непокретности
Пријем непокретности је изузетно значајан посао у области пружања услуга у промету непокретности. Зато се за њега треба добро припремити , професионално га обавити на терену и коначно, коректно формирати предмет „Продаја непокретности“.
Припрема запријем непокретности се реализује у канцеларији у сарадњи са надређеним. Она укључује: 1) упознавање општег стања понуде и потражње на тржишту непокретности, као и других фактора који су од значаја за то стање ( нпр: сезонски, економски, политички идр. ) 2) сагледавање конкретних могућности за успешно окончање посла, полазећи, разуме се, од расположивих података о непокретности и података из информационог система агенције (пружање услуге у тзв. чистој продаји, пружање услуга и припреми непокретности за продају и у њеној продаји; куповина непокретности и сл. )

Кад је агент дошао код потенцијалног продавца, ( клијента ) , он мора да ради тзв. „обраду“ непокретности. Она подразумева: 1. проверу тачности података записаних на брасцу – продаја непокретности, исправљање погрешних и дописивање непостојећих
2. идентификацију карактеристика непокретности ( позитивних ии негативних ) које могу битно да утичу на њену продајуу ( окружеље зграде, изглед зграде у којој је стан(локал), положај стана (локала ) у згради, распоред просторија, опште стање непоретности и сл. ). Добро је ако се клијенту укаже на слабости некретнине које могу значајно утицати на заинтересованост купаца за њу, али и на њену цену. То се мора чинити обазриво, бираним речима у и погодном моменту
3.прецизирање услова продаје. Никад не треба испустити из вида чињеницу да је активност од које у највећој мери зависи исход посла. Зато са клијентом треба договорити све детаље значајне за посао, као што су:
-цена непокретности и могућност за њену корекцију
-рок за окончање посла
-најприхватљивије време током седмице и током дана за презентацију непокретности потенцијалним купцима
-начин презентације непокретности , а посебно улогу продавца и чланова његове породице у том послу. Треба објаснити клијенту зашто је његова пасивна улога најприхватљивије решење.
-услове закључења уговора са трећим лицем о продаји непокретности
-услуге које у том послу агенција нуди, уз посебно наглашавање ефеката тих услуга ( завршетак посла у предвиђеном року; оптимална цена; сигурност; поверљивост, ако је она потребна итд .).Том приликом је битно да клијенту не обећавате немогуће и да се припремним коментаром укаже на евентуалне његове немогуће захтеве
4. прибављање докумената којима се доказује власништво непокретности
5.прибављање докумената којим се клијент , лице које није власникнепокретности овлашћује да заступа власника у пословима продаје непокретности
6.закључење стандардног уговора између агенције и клијента о пружању услуга и продаји некретнине

Током обављања активности обраде непокретности агент мора деловати одлучно и уверљиво: он несме бити мрзовољан, некомуникативан, препотентан и неозбиљан.

Формирање предмета посредовања
Агенција за промет непоктерности пружа својим клијентима услуге у промету непокретности : кућа,земље ( плацеви ), станова, локала, пословних простора итд. Услуге се могу односити на трансакцију – чиста продаја , трансакцију – чиста куповина, и на везану трансакцију, (једновремену, међусобно условљену продају и куповину непокретности ). За сваку трансакцијуу агенцији се формира предмет, као помоћ у раду приликом пружања поменутих услуга, али и као документација о обављеном послу. Сагласно томе, сва документа која су значајна за пружање услуга посредовања у промету непокретности , или која настају у том послу, чувају се у предмету одговарајуће трансакције. То, на пример , могу бити документи са подацима о непокретности која се жели продати , која се жели купити, уговор о пружању услуга у промету непокретности, глобални план за решавање предмета, оперативни планови исл.

Формирање предмета продаја непокретности
Формирање овог предмета практично започиње разговором посредника ( менаџера- агента ) и клијента, којим клијент од агенције – посредника тражи услуге у реализацији одговарајуће трансакције, или којим се те услуге њему нуде. Током поменутог разговора менаџер, на прописаном обрасцу, уписује податке о непокретности и клијенту и договара време кеда ће он сам , или неко од његових сарадника , обићи непокретност и извршити њену обраду.
Иначе, све релевантне чињенице, као што су могућност корекције цене, начин и време комуницирања са клијентом, начин и време презентовања непокретности, општи утисак о непокретноати и клијенту(стање непокретности, мотив њене продаје, комуникативност клијента, остварени степен поверења клијента у агенцију, потреба за ангажовањем агенције на припреми непокретности за презентацију и продају исл. ), агент треба обавезно да забележи.
Непокретност се мора „примити“ одмах, а најкасније у року од 24 сата од момента сазнања и договора са клијентом. Пожељно је направити добар ипрецизан формулар пријема, који треба да садржи податке о власнику и што више података о непокретности уз напомене шта се купује по посредовању , презентовати своје услове пословања, објаснити све нејасноће , тражити сагласност за сликање непокретности и коришћење слика у пропагандне сврхе итд. Све то, копија документације, копија пријемног формулара, уговор о посредовању, сагласност за фотографисање и битне напомене треба држати у посебном регистру уз законско вођење евиденције о посредовању и резултатима целог посла.

Формирање предмета куповине непокретности
Формирање овог предмета започиње разговором посредник ( менаџер- агент) и клијента којим клијент од агенције тражи услуге у реализацији одговарајуће трансакције, или којим се те услуге њему нуде. Током разговора менаџер, на прописаном обрасцу, уписује податке о траженоој непокретности и о клијенту. Том приликом посредник треба да од кијента добије што прецизније дефинисање захтева куповине, а сам презентује могућности агенције за реализацију тих захтева.

Формирање „везаних“ трансакција
Формирање предмета једновремене, међусобно условљене продаје и куповине непокретности (предмета тзв. везане трансакције ) започиње разговором посредник ( менаџер- агент ) и клијента којим клијент од агенције тражи услуге у реализацији одговарајуће трансакције, или којим се те услуге њему нуде.
Током резговора, менаџер, на прописаним обрасцима, уписује податке о непокретностима које се желе продати, односно желе купити и о клијенту. Том приликом менаџер са клијентом договаре време када ће он сам или неко од његових сарадника обићи непокретности које се продају ради њихове обраде.
Обавеза посредника је да не даје лажна обећање ( типа : ви продајте, лако је за куповину, неки нереални рок, ненормални услови итд ). Боље не радити, него радити погрешно или против закона.

Обрада непокретности на терену
Обрада непокретности се реализује на терену . Она подразумева :
1.проверу тачности података записаних на обрасцу „продаја непокретности“; исправљање погрешних и дописивање непостојећих података
2.идентификацију карактеристика непокретности ( позитивних и негативних ) које могу битно да утичу на њену продају ( окружење зграде, изглед зграде у којој је стан ( локал ) , положај стана (локала) у згради, распоред просторија, опште стање непокретности и сл. ). Добро је ако се клијенту укаже на слабости некретнине које могу значајно утицати на заинересованост купаца за њу, али и на њену цену. То се мора учинити обазриво, бираним речима и у погодном моменту
3.прецизирање услова продаје. Никад не треба испустити из вида чињеницу да је то активност од које у највећој мери зависи исход посла . зато са клијентом треба договарати све детаље занчајне за посао, као што су:
- цена непокретности и могућност за њену корекцију
- рок за окончање послова
- најприхватљивије време током седмице и током дана за презентацију непокретности потенцијалним купцима
- начин презентацијенепокретности , а посебно улогу продавца и чланова његове породице у том послу. Треба објаснити клијенту зашто је његова пасивна улога најприхватљивије решење
- услове закључења уговора са трећим лицем о продаји непокретности
- услуге које у том послу агенција нуди , уз посебно наглашавање ефеката тих услуга ( завршетак посла у предвиђеном року, оптимална цена, сигурност, поверљивост – ако је она потребна ).
Том приликом је битно да се клијенту не обећава немогуће и да се примереним коментаром укаже на евентуалне његове немогуће захтеве
4. прибављање докумената којим се доказује власништво над непокретношћу
5. прибављање докумената којимсе клијент , лице које није власник непокретности, овлашћује да заступа власника у пословима продаје непокретности
6. закључење стандардног уговора између агенције и клијента о пружању услуга у продаји некретнине

Током обављања активности „обрада непокретности“ агент мора деловати одлучно, уверљиво – он не сме бити мрзовољан, некомуникативан, препотентан и неозбиљан.

2.2-Планирање и решавање предмета

Предмете решавају више агената који чине менаџерски тим и који стриктно сарађују са адвокатом агенције и директором продаје. Отуда и потреба да се о њеној реализацији приступа у складу са првилима за реализацију тимских послова.
Та правила налажу : планирање активности, организовање послова и контролу њихове реализације.
Планирањем послова и задатака при решавању предмета се: смањује вероватноћа неуспешног решавања предмета, скраћује време решавања предмета, повећава продуктивност агената, менаџера и агенције, елиминише пасивни односменаџера према неким предметима и одуговлачење њиховог решавања услед негативних субјективних оцена о квалитету заступљености непокретности или о коректности захтева купаца и смањују се трошкови пословања.
Планирање продаје
Планирати начин решавања трнсакције продаје значи :
-идентификовати потенцијалне купце,; селектовати купце некретнине којима ће се та непокретност понудити и презентовати; утврдити извршиоце задатка; утврдити начин ( тактику ) реализације плана; утврдити реалне рокове извршења куповине; оперативно деловати на терену

Планирање куповине
Планирати начин решавања трансакције куповине значи :
-идентификовати потенцијалне непокретности које задовоњавају опште захтеве купаца; селектовати непокретности које оптимално испуњавају захтеве купца и који ће се понудити и презентовати их купцу

Планирати начин решавања везаних трансакција значи формирати јединствен план сачињен од плана за решавање трансакције продаје и плана за решавање трансакције куповине непокретности заступљених у предмету.

Планирање решавања предмета најчешће није једноставно јер велики број података треба имати у виду приликом одговарајућег одлучивања. Пожељно је и скоро неопходно коришћење одговарајућег софтвера за непокретности којих сада на тржишту има под доста повољним условима куповине. Такво планирање ћемо означити као софтверско планирање.

Софтверско планирање
Оно се може реализовати ако су испуњени следећи услови: * непокретности се морају коректно обрадити, а одговарајући подаци записати у предвиђеном обрасцу , * -захетви купаца су јасно исказани на предвиђеном обрасу, или у допунској забелешци, која се , заједно са обрасцем улаже у предмет * Подаци о непокретностима које се продају и о захтевима купаца су благовремено и коректно уписани у одговарајуће евиденције информационог система ( програма за непокретности )

Израда планова продаје
Софтверским планирањем решавања предмета се ( по правилу ) беве директори агенција. То планирање јесте , заправо, систематско размишљање о начину решавања предмета потпомогнуто информационим системом ( програм за непокретности ).
Директори израђују две врсте планова ; глобалне и оперативне
Глобални планови им служе за индентификацију ланаца трансакције којима је могуће решити предмет, а оперативни - за формирање и дистрибуцију радних налога својим сарадницима.

Израда глобалног плана
Глобални план за решавање једног предмета се састоји од основног плана и помоћних планова.
Основни план као решења предмета укључује чисте трансакције и везане трансакције.
Основни план за решавање предмета и пратеће планове менаџмент структура тако да „ланци трансакција“ који се узимају као потенцијална решења предмета , буду затворени и што крећи.
Природа основног плана и глобалних планова је у основи иста , па је и процедура за њихову израду једнака. Њу чине: идентификација могућих решења и селекција вероватних решења.
Израда основног плана започиње идентификацијом могућих решења предмета и треба поступити у складу са одговарајућим правилима аутоматизованог информисања.
Могућа решења укључују потенцијалне купце непокретности које се продају (П) и потенцијалне продавце који купују (К). Из њих треба одстранити све оне купце и продавце који су у некој претходној процедури решавања истог предмета били „у игри“, али су одбачени као неодговарајуће решења. Разуме се да није пословно било ком купцу нудити већ нуђено (или веома слично нуђеном ), а што је он, иначе, већ одбио. Осим тога такво пословање није ни економично. Зато пре него што сачини коначну верзију основног плана менаџер трежи информације:
-о томе шта је сваком од купаца обухваћеним скупом могућих решења до сада нуђено и које су биле њихове примедбе
-коме је до сада нуђена свака од непокретности из скупа могућих решења и какве су примедбе упућиване тим непокретностима од стране клијената

На основу предходних информација менаџер елиминише сва она решења која у неком ранијем поступку нису прихваћена , као и решења која су овима веома слична.

Израда оперативних планова
Оперативни планови за решавање предмета настају детаљном разрадом глобалног плана. Током те израде , за предмете чистих трансакција продаје, формира се оперативни план продаје који садржи податке о :
-потенцијалним купцима и њиховим захтевима
-методама реализације плана продаје
-датуму и времену презентације
- извршиоцу послова продаје

а за предмете чистих трансакција куповине , оперативни план куповине садржи податке о :
-потенцијалним продавцима и својим непокретностима које они продају
-методама реализације плана куповине
-датуму и времену презентације купцима
-извршиоцу послова презентације

За предмете везане трансакције чији је глобални план сачињен само од основниг плана и који, као решења, укључује само чисте трансакције, менаџер формира више оперативних планова: један или више оперативних планова продаје за решавање трансакције продаје ( зависно од тога колико је трансакција продаје заступљено у промету ) и један или више оперативних планова куповине за решавање трансакције куповине ( зависно од тога колико је трансакција куповине заступљено у промету ). За све друге везане предмете ( за везане предмете који поред основног плана имају читаву структуру пратећих планова ) , менаџер израђује далеко већи број оперативних планова и продаје и куповине. Битно је , међутим , уочити макар колико био сложен глобални план за решавање предмета, он се разлаже на једноставне оперативне планове продаје и куповине.

2.3-Анализа тржишта непокретности

Анализа сваког тржишта ( а ми овде говоримо о тржишту непокретности ) једна је од најважнијих анализа у склопу пословног плана – бизнис план, односно инвестиционог пројекта.
Раезултати анлаизе тржишта су основа за оцену могућности успеха предложене трансакције на тржишту. Уколико резултати анализе тржишта непокретности укажу на успех пројекта, тада треба наставити даљи рад на припреми пројекта , а уколико се покаже да пројекат не може успети, тада је мања штета одустати од пројекта ( куповине, продаје, изградње, најма, закупа, исл.) него наставити у погрешном смеру.
Анализа тржишта минимално мора обухватити:
-стање тржишта у конкретном региону тј. граду; тржиште продаје и куповине; конкурентност наше робе ( непокретности или количине новца који имамо за предвиђену трансакцију ); сажетак анализе тржишта , односно, процену остваривања прихода тј. реализације.

Основни принципи за пробијање на тржиште непокретности је :
-јефтинија, боља, бржа и другачија услуга; - права непокретност у право време , која се продаје по правој цении , на правим местима и промовише на прави начин

Већина посредника производи услуге које већ постоје. Ако су производи тј. услуге агенције за коју се израђује пословни план по нечему јединствени , или се на неки начин разликују од конкуренције, потребно је то што пре и што боље искористити. Оваква је диференцијација драгоцена, али не траје дуго јер привлачи много тзв. имитатора, тј. прписивача.
Људи купују оно што желе, а не оно шта агент за непокретности мисли да им треба. Запамтите ово па подвуците црвеном оловком. То је основни постулат за израду било каквог плана продаје или било коју анализу.
Анализа тржишта и план продаје односно пружања услугамора бити реалан, те морате водити рачуна о могућностима властитих капацитета и приходима који ће се остварити кроз реализацију посла.
Потребно је одредити и описати профил и врсту будућих налогодаваца или корисника услуге према сегментираним критеријумима, ако што су:
-старост; пол; школска спрема; приходи; интереси; локација исл.
При анализи тржишта и ваше поставке нањему , потребно је одредити да ли ће се наступати на локалном тржишту, градском, окружном, државном или чак и иностраном.
Анализа тржишта непокретности тј. анализа исплативости инвестиције се не ради ради испуњавања „неке форме“ коју је прописала банка, већ пре свега због самог инвеститора тј. наручиоца посла. Уколико инвеститор ( наручилац или налогодавац ) занемари анализу тржишта, пропаст посла је неминовна, али то већ није ваша грешка, него његова неодговорност.
При изради анализе не прихватајте и не подлежите олако датим обећањима „пословних партнера“ или некритичком подршком пријатеља или ближњих из непрофесионалног окружења.
Сегментација тржишта омогућава да се одреди циљно тржиште и на прави начин задовоље захтеви тржишта. Конкретно , сегментација тржишта представља поступак поделе тржишта у различите групе купаца ( корисника, налогодавца ) који би могли бити заинтересовани за ваше услуге.
Првенствено је потребно одредити циљну групу корисника. У зависности од избора могуће је применити једну од стратегија:
-освајање нових купаца и продавац ( налогодаваоца ) ; -продају нових услуга постојећим купцима; - осигурање продајне подршке купцима ( тзв. постпродајне активности )

При изради било које анализе морају се узети многи фактори који више или мање утичу на тржиште непокретности . Тржиште непокретности је изузетно сложен појам ког карактерише поприлично велика непредвидивост. Та чињеница је пре свега условљена реалним економским па онда и политичким тј. ванекономским факторима. Осим ових фактора треба напоменути и утицај још два врло битна фактора и то су тзв, коњуктурни и структурни.
Коњуктурни фактори су они фактори који показују конкретну тражњу за непокретностима која је у складу са платежном способношћу купаца и реалном понудом истих.
Структурни фактори су они који се тичу саме непокретности ( у шта спадају основне карактеристике стана: локација, квадратуре, број соба, грејање, спрат итд ).

Наше истраживање , а увидом у све факторе , показује да су структурни фактори били најзначајнији код формирања цене, па се долази до тога да је стан најскупљи на локацији Врачар или сличној, на првом спрату, са ЦГ, орјентисан исток-запад, са терасом...итд.
Код израде анализе тржишта непокретности и евентуалног давања прогноза о паду или расту цена непокретности у нашим условима, оне могу да буду само краткорочне , јер је тржиште у принципу нестабилно и неке дугорочније прогнозе се не могу дати са значајном предвидљивошћу.
*** Прогнозе често могу да буду предмет разних злоупотреба у тренутне сврхе. Нестручно или злонамерно давања прогноза и њихово пласирање у јавноси може да има мање или веће последице на комплетно тржиште, или на појединца. Такве прогнозе њихови „даваоци“ користе искључиво за личне интересе оних који су их ангажовали по том послу, а не узимају у обзир интересе клијената који заступају – или су то маркентиншки потези појединих агенција, или разних интересних група. ***

Стање тржишта би требало да диктирају пре свега економска кретања , понуда и потражња за непокретностима, па тек онда политичка ситуација, али је то често и супротно, па политичка тј. ванекономска кретања утичу више од економских на само стање и тенденције.
За посреднике се понекад каже да су „сезонски“ радници. Код израде анализе тржишта треба свакако имати у виду да на тржишту непокретности постоје сезона и вансезона. Најбоља сезона обухвата пролеће и делом јесен, а вансезона зиму и у мањиј мери лето. Са крајем зиме ( мада су сада све блаже зиме и људи се селе и у јануару ) почиње интензивније трговање на тржишту непокретности. Понуда непокретности које се продају расте, повећава се број квалитетнијих непокретности – а самим тим повећава се и тражња и чешће долази до реализације купопродаје. Током лета долази до благог опадања, како понуде ,тако и тражње , јер је време годишњих одмора и сви углавном купопродају остављају за нешто касније. Са крајем августа и почетком школске године тржиште достиже свој максимум у сваком погледу, и у понуди и у тражњи. Нарочито расте потражња из унутрашњости , јер је време уписа у школе и на факултете, док се пред сам крај године осећа психолошка жеља купаца да у новој години буду у новом стану. Садашње зиме мање утичу него раније ( јер су блаже ) да се већи број продаваца повуче са тржишта , не желећи да се селе по лошем и хладном времену . Понуда и потражња се смањује за око 10-20% у односу на јесен. Тржиште представља сучељавање понуде и тражње. Појам тржишта обухвата свеукупност односа понуде и тражње у одређеном времену , на одређеном простору и за одређени производ. Улога тржишта се огледа у регулисању цена и задовољавању потреба потрошача.
Основни елемнети тржишта су : понуда, тражња и цена.
Понуда подразумеваукупну количину производа /услуга коју су произвођачи спремни да продају у извесном временском периоду и под одређеним условима којивладају на тржишту.
Тражња представља укупну количину производа / услуга коју су купци спремни да купе у извесном временском периоду и под одређеним условима.
Цена је један од фактора који утиче на размену преко количине добара која се нуди/тражи на тржишту . На основу цене , тржишни субјекти формирају своје ставове и однос према одређеном тржишту , одређеној роби или одређеној услузи.
Полазна основа за формирање и развијање односа понуде и тражње су потребе купаца и потрошача. Иако је основна поставка закона понуде и тражње дасе повећањем цене смањује тражња и повећава понуда, постојање односно недостатак потребе може значајно променити ову условљеност. Потреба се дефинише као недостатак нечега , чијим прибављањем се успоставља биолошка ипсихолошкаравнотежа (мање новоградња, велики прилив новог становништва, природна и неприродна миграција, рат, избеглиштво итд ).
Тржиште посредника – чине га све организације или појединци који набављају робу ради даље продаје или само посредују у пословима уз одређену зараду ( пример: велетрговина, малопродаја, агенције за непокретности , туристичке агенције, консултантске куће итд )
У односу на асортиман робе ( непокретности ) који ће понудити тржишту , посредници могу да изаберу орјентацију у реализацији са следећим тржиштима: ексклузивно тржиште, селективно тржиште и масовно тржиште.

Тржиште услуга – чини га скуп односа тражње и понуде који су усмерени на размену услуга и роба посредством новца, и то у сразмери коју одређује цена и квалитет услуга/робе. Једна од карактеристика овог тржишта је комплементарност , јер да би се задовољила тражња за услугама, често је потребно обезбедити низ допунских садржаја или створити потребу за вашом услугом.
Анализа процеса одлучивања при куповини непокретности: * Начело потреба * Начело вредности * Начело перцепције * Начело непредвидивог * Шпекулантска логика * Друштвени, културни, статусниитд.

2.4-Процена вредности непокретности (основе)

Посредници су , по Закону о посредовању у промету и закупу непокретности , у обавези да познају основе процене непокретности, тј. цене коштања предмета продаје и куповине, односно тржишну вредност за одређену непокретност у одређеном времнском периоду. Посредници нису проценитељи и они не морају да имају сва знања као овлашћени судски проценитељ вредности непокретности , али морају да дају тзв. објективно мишљење о тржишној вредности.
Тржишна вреност се дефинише као новчани износ за који се предметна непокретност може разменити , подразумевајући слободно тржиште и добру информисаност свих учесника у промету.
Онај ко даје процену ( у нашем случају посредник ) мора осим стручности и да је независан од утицаја заинтересованих страна у поступку.

Начела процене вредности непокретности
При давању процене вредности одређене непокретности , посредници морају да се осим на своје искуство ослоне на одређене принципе и начела.
У литератури се појављује више од десетак различитих начела али ми ћемо навести само неке основне тј. најбитније: 1. Начело понуде и тражње ( првоосновно правило економије ) 2. Начело економских промена у држави ( зато се процена даје на кратак тј. одређен рок ) 3. Начело предвидљивости тј. тенденције на тржишту (тзв. поглед у будућност) 4. Начело конкурентности ( однос броја непокретности који се у датом моменту продају на приближној локацији и наша су конкуренција ) 5. Начело прихода од непокретности ( добит од ренте итд ) 6. Начело ванекономских утицаја ( утицај политике ) 7. Начело супституције ( ако у исто време , на истој локацији постоје две исте непокретности на продају , наравно да ће се пре продати јефтинија ) 8. Тзв. оптималност будуће употребе ( нпр. ако је планирано да поред одређене непокретности прође нов пут , направи се тржни центар или нешто што диже вредност, или не дај боже депонија, гробље или слично што смањује вредност)

Методе процене вредности непокретности
У стручној литератури се појављује више метода процене , али су се временом издвојиле три основне: * Упоредна метаода; - приносна метода; - трошковна метода

Упоредна метода је принцип директног упоређивања продајних цена на датој локацији на основу познатих и релевантних тржишних информација. Ту се мора водити рачуна да упоредива трасакција буде и стварно упоредива ( напр. није иста вредност квм на истој локацији у стану од 25м2 иили стану од 75м2, није исто ако је на првом спрату или деветом спрату, ако је у згради која је до наше и стара је 30 година а наша је новоградња итд.). Ову методу углавном користи Пореска управа у Србији, али често на неисправан начин , па се долази до ситуације да је већа цена у процени од пореске управе него што је стварно била на тржишту.
Приносна метода се базира на претпоставци да вредност непокретности зависи од могућности исте да власнику генерише профит. Ту је најједноставнији метод +/- 20 година, и уколико је принос од непокретности исплатив за 20 ( вредност изнајмљивања X 240 ) или мање година онда је куповина сасвим оправдана. Наравно на овај метод доста утичу тренутна ситуација на тржишту, однос понуде и потражње , разни ванекономски фактори али се свакако може користити као једна од метода за процену вредности непокретности која се жели купити или продати.
Трошковна метода се базира на цени изградње објекта , тј. колико би нас нешто коштало да изгардимо на некој локацији ( треба укључити све трошкове и наравно наћи плац на датој локацији ). Ову методу пре свега користе инвеститори пре почетка инвестиционог циклуса, а саставни је део сваке озбиљније студије изводљивости.

Ценовни фактори
До сада је у пракси индентификовано преко 20 ценовних фактора са већим или мањим утицајем на коначну цену предметне непокретности: * Највећи, а свакако непромењљиви фактот цене јесте ЛОКАЦИЈА непокретности * Микро и макро локација, као и опремљеност инфраструктуре; близина саобраћајница, школа, обданишта, домова здравља, продајних објеката * Фактори СПРАТ-а ( на којој етажи се налази непокретност ) затим у каквој згради се налази ( мање или више спратова , да ли је засебно или је део неке целине ) * ОРЈЕНТИСАНОСТ предметне непокретности , колико има спољашних зидова , да ли је последњи спрат * Врста ГРЕЈАЊА ( треба рећи да је цена стана са грејањем 15% већа од оних станов акоји немају грејање ). Утицај начина грејања на цену се повећава са повећањем квадратуре стана. За станове изнад 50м2 и нарочито за веома велике станове, разлика у цени стана са и без даљинског грејања је још значајнија. Када се купују стнови испод 50м2, купци се одлучују за куповину стана без даљинског грејања, јер алтернативно грејање неће бити тако велика инвестиција као када је стан велики а цена квадрата је мања од станова који имају грејање, тако да се то компензује. Добра изолација у стану и нови прозори , ПВЦ столарија и сл. могу да утичу , како на уштеду енергије тако и на цену страна, то је отприлике , цена инвестиције за реновирање стана. * ПОЛОЖАЈ стана , односно број спољних зидова и окренутост неким странам света може да буде фактор одлуке и то понекад утиче на цену стана. Најјефтинији су станови који гледају на север итд. * ЗАГАЂЕЊЕ околине, зеленило и зона аерозагађења околине , затим бука исл. * СТРУКТУРА стана, величина и облик просторија * Квалитет самог грађења, извођења радова, односно од каквог материјала је зграда грађена, каква је изолација коришћена, какав јеквалитет санитерија, столарије.. * Ипак један од најбитнијих, а честои највећи фактор јесте „његово величанство – ЧОВЕК“. То је нешто врло „растегљиво'' и тешко је утицати на тај фактор. Као пример наводимо „филозофију“ у стилу : „све сам цигле овде својом руком поставио“ или „ знаш колико сам се мучио док сам ово стекао?“...

Усклађеност свих ових фактора доводи до коректно формиране цене, а диспропорција, у било ком облику, доводи до поремећаја исте.
Код купопродаје стана свакако је најбитнији фактор цена и она је врло често пресудна у одлуци да ли неко нешто хоће да купи или прода. Често се учесници у послу свесно одричу неких погодности , предности или прихватају реалну ману ако је нешто јефтиније и сл. На цену непокретности утиче много фактора са већом или мањом снагом и постоји такозвана пирамида фактора: * На врху пирамиде је локација која утиче на бруто цену од 20 до 30% ( просек око 25%). Обично се град ( нпр. Београд ) подели на више квалитативних фактора ( зона ) и онда је разлика између цене станова у свакој зони 25% већа или мања зависно од микролокације * Следећи фактор је спрат на коме се стан налази – 10%. Ако је стан у сутурену онда је цена мања за 10-15% од регуларне цене стана који је од 01-04 спрата, па надаље, што је стан виши, код нас ( мада не и у свету ) пада цена истог. Верујемо да ће овај фактор с временом смањити свој утицај из разлога постављања „нормалних“ лифтова, затим изградње високих зграда са прелепим погледом , а делом и због прилагођавања светским трендовима , тако да је пројекција да ће за пар година цене станова на вишим спратовима бити веће од цене станова на нижим спратовима. * Грејање је фактор који утиче на цену око 7% мада и ту има разлике у врсти грејања и квалитету ( на струју, гас, соларно, даљинско централно, етажно...). Овде треба бити опрезан , јер у летњим месецима се та разлика смањи . Увек је корисно сетити се приче о цврчку и мраву која јако подсећа на неше купце непокретности – лети је свиматопло, а о зими нико не размишља, са убеђењем да ће се то до зиме већ некако решити. * Очуваност стана, утиче на цену око 10%. То значи да је просечно потребно око 10% од цене стана да би се исти реновирао или ако је то већ учињено онда се то укалкулише у цену. Ово је један занимљив фактор својствен само нама. Разлика од 10% је разлика у цени новоградње и станова старих више година. * Структура ( вишесобност ) стана је фактор који утиче око 4% на цену стана. Укратко најскупњи по метру квадратном су мали станови до 35м2 и преко 130м2, а објашњење је доста лако. За мале станове мала је сума за коју се купује па има више купаца, а за велике станове је карактеристично да их нема пуно, а и од то мало , мало их се и продаје и увек има одређен број добро платежних купаца који могу да себи обезбеде луксуз и престиж. * Стање санитарија ( купатило и кухиња ) – 5%. Болна тачка већине наших станова је стање купатила , односно генерално мокрих чворова. Обично је потребно не само мењати каду , шољу, плочице итд, већ и целу инсталацију, а то кошта. Зато је то доста јаких 5%, али ко је реновирао купатило зна колико то кошта. * Столарија и браварија – 5% . за овај фактор мишљења смо да не мора посебно да се објашњава, јер сама столарија и браварија у стану имају свој век трајања и потреба запроменом је евидентна. Сада је популарна тзв.ПВЦ или АЛУ столарија.., али наша искрена нада да ћемо се вратити природи, тј. дрвету. * Телефон – 3%, Са увођењем мобилних телефона итд.., драстично је пао овај фактор. Он је од почетка 2000-тих био заступљен преко 10%, али како иде време мислимо да ће његов утицај пасти и испод 2%. * Тераса да или не – 3%. Тераса , лођа, веранда, француски балкон итд. су квалитети који сваки стан треба да поседује и оправдано је уврштен у факторе који утичу на цену стана. * Вишеспратна или ниска зграда – 4%. Ово је фактор који има и економске и ванекономске чиниоце у себи. Наравно да је лепо живети у згради са два стана , али има и зграда од 25-30 спратова где је најлепше на 20.-том спрату. * Лифт – 3%. Постојање или непостојање лифта у згради зависи од саме спратности зграде. Код нас се до скоро нису уграђивали лифтови у зградама са четири спрата, али са повећањем квалитета градње и са већим ценама почиње уградња лифтова и у двоспратницама. Наравно то има своју цену , као све у животу. * Оријентација стана – 3%. Да ли нека од соба гледа на север , има ли сунца у дневном боравку мало или много, да ли ме буди јутарње сунце , тј. да ли ми је спаваћа соба на истоку или западу итд. су јако честа питања купаца и често и оправдана. Наравно да и ту има разлике, неко више, а неко мање воли сунце, некоме одговара или не страна света и то утиче таман толико колико смо израчунали. * Близина превоза – 3%. Без обзира имамо ли или немамо аутомобил, близина превоза је битна. Накада је добро битиблизу станице , а некад аније. Постоји пример насеља у Београду ( Дедиње, Топчидер) где не иде никакав превоз, а цене су веома високе, тако да је то фактор који се тиче класичне станоградње. * Фактор човек – 10%. Ово је фактор који је често најутицајнији , а најмање економски оправдан. На цену стана утиче комшилук ( „мој је комшија продао стан за толико и толико“ а обично то није истина) затим родбина ( „лако ћеш то -ја знам Мику из агенције ХУ „), фамилија ( свако тражи колико му треба а не колико стварно може да добије ) итд * Остали фактори – 5%. Као што је на почетку текста наведено , постоји 21 идентификован фактор који утиче на цену станова. Међутим њихов утицај није исти и преосталих
6 фактора ( пр. број паркинг места, близина парка, вртића, школе, дома здравља, цркве или гробља, продавница ...) заједно утичу - 5%.

Велики проблем , пре свега градова, је и недостатак места за паркирање и гаража. Зато купци, уколико су у могућности , радије купују станове који имају обезбеђена паркинг места која су резервисан чак и по реално доста високим ценама. У досадашњој пракси се дошло до тога да је цена гаража око 50% од цене квадратног метра стана, да је цена гаражног места у колективној гаражи 35% од цене квадрата, а да је цена паркинг места око 25% од цене квм станана тој локацији.

Формирање тзв. продајне цене : однос посредник – власник
У економској теорији једно од основних правила је да цену одређује однос понуде и тражње. Тржиште непокретности са својим специфичностима има и то да ово правило не важи у апсолутном облику, али како често знају да кажу „колеге“ агенти.
Стан кошта онолико колико каже продавац , или још боље онолико колико њему треба новца. Професионални посредник мора да познаје све ценовне факторе , стање конкуренције и стање тржишта и да буде довољно пословно дрзак да не прихвати листу жеља својих налогодаваца, него да им пословно и професионално са снагом аргумената објасни тренутну ситуацију на тржишту и пројектоване тенденције.
Наша је препорука да се не узима сваки предмет у рад, тј. боље је једном отићи и изгубити неколико сати него неколико месеци узалуд. Изнесите свој став , оставите своју посетницу и надајте се позиви за пар месеци са молбом да баш ви продајете тај стан али под вашим условима. То је један од рецепата успеха у послу посредника.

Процена кућа ( са аспекта тренутне и будуће инвестиционе вредности )
За куће се каже да су банка успомена и трезор љубави. То су највредније непокретности и о њима се прича са посебним сентиментом и великом љубави. Онај ко је градио кућу јеко тешко се одлучује да исту прода , јер је то више генерацијско улагање и склоп многих околности. Често се каже да никад не треба куповати кућу од онога ко је градио.
Ако се окренемо око себе видимо у истом тренутку сјај и беду нашег окружења и нашу стварност. Имамо ситуацију да једна до друге буду куће у односу вредности један према десет , па чак и један према двадесет. То би у речима бројки било да једна поред друге постоје куће вредности од 50.000 па до 2.000.000 евра . То је нерочито видљиво у ужим деловима града Београд, где још увек постоје мале дворишне куће са плацем ( тзв. приземљуше ). То су уједно и најатрактивнији простори за будућу инвестицију и градњу већих и озбиљнијих објеката. То су посебно атрактивне непокретности за будуће инвеститоре и велика могућност професионалног посредника за добром а надасве заслуженом надокнадом. Ипак колико год је већанадокнада, толико је већа и тежа мука завршити такав посао. Јако је тешко формирати цену за такав простор. Простим увидом у стање на терену , квалитет, тј. мањак квалитета као што је обично , даје слику која није реална. Ако се гледа по јединичној цени квадратног метра стана, она је до 35% мања од цене стандардног стана, па чак и до 50% мања од цене новоградње. Е у томе је главна „цака“.
Посредник мора да провери могућност градње на датој локацији, коефицијент изграђености, број сувласника на парцели, да ли је јединствена грађевинска парцела, шта су захтеви свих власника и тек онда може да скупи храброст да каже своју процену. Врло мало агената има који знају и умеју све то да ураде ( на жалост ), али се надамо да ће се то поправити.
Агенти за посредовање не треба да се понашају у овој ситуацији као судски или грађевински вештаци , већ морају да узму у обзир мишљење продавца и пројекцију будућег купца, да то укрсте са својим мишљењем, то саопште продавцу и направе почетни поен. Често се такви објекти продају тј. дају разним инвеститорима за квадрате надатој локацији или на некој изграђеној уместо живих пара. Савет власницима таквих кућа јесте да отворе четворе очи и да трипут мере пре него што пресеку са киме ће ући у комбинацију за градњу , адаптацију и сл. Код договора и у тим комбинацијама могући су разни сценарији. Пре свега треба да се усагласе реалност и жеље свих учесника у послу са дозвољеним коефицијентима за градњу и оптерећењима локације.
Власник, или више њих, на локацији која је предвиђена заградњу треба да дефинишу јединствен став у односу на треће лице ( инвеститора ) и да буду реални у захтеву. Треба имати на уму да не постоји једнострано добар посао , ма како то изгледало невероватно. Само посао у коме су обе стране задовољне је посао, све остало је превара.
Често је сама продаја куће везана за више фактора који нису економског него субјективног или личног карактера. Пре свега код продаје и куповине кућа треба имати у виду следеће факторе : локација, локација, локација, па три места празна, па тек остало.
Цена рада мајстора је иста на Дедињу и у Калуђерици, блок исто кошта и на Врачару и у Обреновцу, бетон исто ...значи цена коштања изградње је углавно иста или слична, разлика је у таксама, надокнадама за инфраструктуру, градско грађевинско земљиште и наравно цена саме локације.
Наравно, осим локације, битан фактор је облик плаца и његова сама позиција на терену. Пожељно је да плац буде правилног облика да се не би дошло у ситуацију да четири ара правилног плаца на истој локацији коштају као шест неправилног . Зато је јако тешко формирати цену куће и само прави професионалци или такозвани агенти- специјалци то могу и раде квалитетно. Озбиљне агенције обично имају тим за процену и купопродају кућа са одељењем за консалтинг тако да сви власници таквих кућа добијају тачне и ваљане податке.
Правна страна и власништво су категорије о којима нема ни потребе писати , јер се то подразумева. Потребно је да је објекат укњижен, јер не постоји продаја плаца већ само продаја објекта који прати судбину плаца сасвим манама и врлинама.
Наравно, било би неправедно не поменути куће које су у добром стању , на лепом плацу, на доброј локацији и које имају и тржишну и употребну вредност. Такве куће су ретка појава и за њима је тражња константна. Ако причамо о Београду куће тог типа су тражене на локацијама Стари град, Врачар, Дедиње, Сењак, Топчидер, Бежанијска коса, Вишњичка бања, Звездарска шума итд.

Процена вредности земљишта – плацева
Овај део приче се може наставити са претходним пасусом уколкико је предмет кућа са плацем где је предвиђено да се гради већи објекат, стамбена зграда итд.
Код продаје плацева или земљишта треба имати на уму да постојеразличите категорије самог земљишта , саразличитим наменама, коефицијентима, условима итд. Онда треба видети да ли је то пољопривредно земљиште , где се запренамену у грађевинско у овом тренутку плаћа надокнада од 50% од тржишне цене на датој локацији пољопривредног земљишта или 20% тржишне вредности грађевинског земљишта на датој локацији.
За све информације о парцелама треба консултовати Генарални урбанистички план на датој локацији, па онда детаљни урбанистички план. До средине 2009. године је постојао фамозни члан 84. Зкона о планирању и изградњи којим је омогућено да се неизграђено земљиште може прометовати. Сада важи тзв. конверзија земљишта из друштвеног у приватно , тј. из права коришћења у власништво.
Да би плац могао да буде у промету потребно је да се уради конверзија, да у листу непокретности пише власнштво над земљиштем и тек онда такав уговор може да се овери . Ускоро би требало да дође до измене Закона о планирању и изградњи , тако да је препорука свим професионалним посредницима да парте законе и да буду у току.

МОДУЛ 3 – Пословно преговарање и комуницирање у промету непокретноти

3.1-Пословно преговарање

Човек је комуникацијско биће и „осуђен“ је на комуницирање са другим људима да би опстао. Хтели или не, ми целог живота комуницирамо и преговарамо. Један од већих проблема и компликованијих задатакаје властито представљање. То подразумева познавање сопствених вредности и мана, као и стално усвајање нових и бољих манира. Један од главних циљева је и изградња комплетне личности , која ће у јавности најбоље представити како себе тако и свој посао и своју компанију.
Преговарање је контролисани процес са циљем решавања „сукоба“ интереса две или више преговарачких страна. То је посебан облик социјалне интеракције, облик суживота и различитостима.
Коначни резултат преговора никад није унапред одређен. Мора се бити свестан чињенице да се преговара са особом која , такође, има своје интересе и циљеве које жели , у њему оговарајућим границама, да оствари. Преговор нијенаметање властите воље, а тактика преговарања не сме бити негативна, нити се сводити на говор.
Два основна потпојама везаних за дати појам су: процес и преговарање.
Процес је секвенцијално извршавање активности по утврђеном редоследу , које трансформише улазне величине у излазне , интегришући рад људи , технологија и методологија и користећи исте ресурсе ( рада , времена, средстава) ради постизања циља.
Преговарање је структуиран процес комуникације кроз којистране превазилазе разлике и конфликте, покушавајући да постигну споразум који је прихватљиво решење за њих.
Процес преговарања има неколико кључних тачака и елемената којих се учесник у преговорима мора држати. Ту морамо имати у виду врсте преговарања, припрему, анализу преговарачких могућности , избор преговарачких стратегија и тактика, дефинисање крајњег исхода преговора (тзв. црвеналинија ), реализацију договореног и контролу истог.
Код избора стратегије при процесу преговарања морају се имати у виду следећи фактори: * Да ли је потебно да се води рачуна о обема странама у преговорима * Руковођење само личним интересима ( тзв. превласт ) * Почетна преговарачка тактика * Стратегијска креативност * Постојаност – флексибилност преговарача и могућности

Преговарање је процес који се састоји од одређеног броја фаза. За сваку од фаза могуће је индентификовати и издвојити одређене елементе чије познавање и практиковање води ка успешном коначном исходу самих преговора. Стога се на преговарачке способности не гледа као на урођени таленат, јер иако је добродошао , у савременом и променљивом окружењу он није довољан. Успешно преговарачко понашање и поступање све више зависи од познавања теоријских основа и најбоље праксе преговарања.
Под појмом преговарања подразумеваће се целокупно описан поступак договарања (преговарања ), при чему ће се посебно водити рачуна о заштити обе стране у преговорима уз поштовање етичких вредности и посебно принципа правичности.
Умеће преноса порука другима, без обзира на коју вресту и садржину се односи , укључује многе вештине и знања од којих су нека урођена , нека стечена а нека се доживотно уче. Ту се пре свега мисли на знања из области психологије, комуникологије, разумевања невербалне комуникације, техника продаје, познавање маркетинга, односа са јавношћу, коришћења техничких помагала итд.
Под појмом процес преговарања подразумева се целокупно описан поступак договарања (преговарања ), при чему се посебно води рачуна о заштити обе стране у преговорима.
Увод у преговарање
Иако се преговарање може сматрати једном од најстаријих људских активности коју и данас употребљавамо свакодневно, његово академско изучавање почело је релативно касно , крајем шездесетих и почетком седамдесетих година ХХ века, а условљено је глобализацијом и повећаним степеном комуникације између различитих учесника.
Постоји више дефиниција преговарања, а ми ћемо навести само неке: * Преговарање је начин да се разреше конфликти и разлике кроз директну комуникацију * Преговарање је структурисан процес комуникације кроз који стране превазилазе своје разлике и конфликте покушавајући да постигну споразум којим је решење прихватљиво за све стране

Основно значење преговарања је добијање онога што желите од других. У преговорима учесници сами одређују принципе преговарања, погађају се око различитих решења и сами су одговорни за имплементацију постигнутог споразуме. Све ово је и претпоставка добрих односа у будућности. Преговарање је висико софисцитирана форма комуникације.
Преговарање је партнерство у процесу разрешења проблема и доношења заједничке одлуке које тежи ка бољим решењима која пружају свакоме већи део онога што им је потебно на дуже стазе. Преговарање иде даље од компромиса. Оно промовише колаборативни приступ у којем стране удружују ресурсе да реше проблем на најбољи начин.
Преговарање је једна од стратегија решавања конфликтних ситуација заснованих на интересима. Ова стратегија подразумева процедуру која жели да помири , уравнотежи или хармонизује потребе и бриге укључених страна и назива се алтернативно решавање сукоба.
Преговарање је процес који се састоји од индентификације циља ( или циљева, ако је вишеструк )преговора, комуникације са „супротном“ страном, припреме закључака и прихватањем истих. Процес преговарања почињемо индентификацијом циљева. Уколико занамо шта желимо , лакше ћемо доћи до циља, и обрнуто наравно. Народна пословица каже „Када не знате куда идете, сви путеви ће вас тамо одвести“ . Што значи да је прва и основна ствар припреговорима , одредити циљ.
Комуникација као друга етапа преговарања , може бити вербална, невербална и писана.
Најједноставнија ствар је када се саговорници виде, разумеју и знају о чему причају и шта која страна жели. Код писане конверзације, добра ствар је да остаје траг о томе и да можете више пута преправити пре него штопошаљете.
Недвербална комуникација ( говор тела ) вам може помоћи да појачате снагу ваших речи поруке, али вас може и одати. Треба знати да је могуће речима лагати, али телом не. Припрема закључака је уствари највећи део преговарања. Ту је присутно доста прилагођавања, редуковања ставова, нових захтева, брисање неких итд. а све у циљу добијања решења. Коначно, када се све ово наведено оствари , долази до прихватања закључака, као и њихових спровођења.
Елемнети преговарања
Елементи преговарања могу се назвати и варијанте, па се онда каже да је преговарање , ми „продајемо“ своје мисли, ставове и решења, али такође и купујемо туђе, па се може рећи да од умећа трговине, тј. преговарања зависи наша егзистенција, задовољство итд.
Преговори имају три основна елемента : * Преговараче, односно две или више страна која се носе са својим разликама и конфликтима * Резултат, који се жели постићи преговорима – такав да је прихватљив обема странкама * Процес структуриране комуникације, у којој стране дискутују о могућим решењима, покушавајући да објасне своје разлике

Преговарачи – без обзира колико били тешки преговори који нас очекују, без обзира на тему и циљ преговора, не само да супротну страну са којом преговарамо зовемо „непријатељ“. Она просто представља супротну , другу страну. Често се користи реч партнер, конкурент, противник, опонент и слично. Сваки човек је посебна индивидуа и јако је тешко наћи универзални модел идеалног преговарача. Међутим, он мора да има неке керактеристике као што су добар слушалац (чути и слушати , „каже се да нам је бог дао два ува и један уста, да дупло више слушамо него што говоримо“ ) , да брже мисли него што говори, да прича како треба ( јасно и разговетно ) , да има склоност ка преговарању, да увек има највећа очекивања, да има много стрпљења, да зна да конкретизује прговоре, да их спроведе, контролише и унапређује.
Резултат - ток преговарачког процеса зависиће од тога којем од исхода или решења конфликтне ситуације теже преговарачке стране. Решење које доноси нејвећу добробит за све који су укључени у процес свакако је оно у коме све стране побеђују, а који се у литерартури назива„победа-победа“ ( win – win). Поред тога постоји варијанта резултата „победа – пораз“ (win - loss), или „пораз-побеад“ (loss – win ), компромис, „пораз - пораз“ (loss – loss). О свим овим варијантама биће више речено у даљем делу рада.
Процес - преговарање се одвија у неколико фаза, зависно од посматрања целокупног процеса или само од оног дела када преговарачи седе један наспрем другог . различити аутори препознају различите фазе у току овог процеса.
Углавном се дефинише као процес који се састоји из четири корака:
- ритуално размењивање порука
- дефинисање проблема
- поновно формулисање и давање приоритета појединим проблемима
- решење проблема и постизање договора
Други извори наводе поделу преговарачког процеса на три фазе :
-пре, за време и после преговора

Претпоставке преговарања
Да би човек био успешан преговарач мора прво знати да преговара са самим собом. То значи да мора знати своје циљеве и своје могућности, како би током преговарања проверио очекивања , ускладио своје понашање и побољшао све оно што њега у позицију чини недовољном за успешно окончање преговарања.
Уколико умемо да поставимо властите циљеве и вредности, да изградимо личну филозофију живота, тада ћемо од њих умети и да створимо полазну основу за преговарање које ће довести до циља.
Који је најбољи начин преговарања? То је питање од милион долара. Неки кажу да је преговарање уметност, некима је то рутина, некима је мука, а некима само посао. Прави преговарач би требало да то прихвати као уметност прилагођавања. Преговарач треба да се унапред припреми за преговоре, служећи се техникама које је научио и претходним искуствима, али коначни резултат ће зависити од понашања његовог саговорника, времена, места и бројних других елемената који могу у трену променити ситуацију преговарања. Добар преговарач мора да познаје технике преговарања, да има одређену стратегију, да припреми теме итактике, обликује разговор по својој жељи, покуша да створи пријатељску атмосферу , дазна да чита говор тела, да зна да слуша, да има вруће срце и хладну главу и даможе да размишља као „супротна“ страна.
Човек мора да буде флексибилан у датом моменту а мора и да има одлучност по потреби и снагу коју мора да покаже. Лорд Честрфилд (1694-1773), члан Горњег дома Британског парламента , британски амбасадор у Белгији, велики преговарач и политичар свог доба имао је две латинске изреке које је увек користио да би описао свој преговарачки став у послу и политици - „fortiter in re “ и „suaviter in modo “ – одлучност и лежерност. Ако прихватимо шта је рекао саговорник, не значи да смо се одрекли својих ставова, и обрнуто, ако понављамо своје ставове немора да значи да смо 100% у праву. Ако знате шта желите , вероватно и ваш саговорник такође зна шта жели . Остварење је негде између те две жеље.

Врсте преговарања
Постоје две врсте врсте преговора : * Дистрибутивни и * Интегративни

Већина преговора садржи елементе оба типа.
У дистрибутивним преговорима , преговарачи се надмећу око тога како ће бити расподељена нека фиксна добит. Кључно питање које се поставља у дистрибутивним преговорима је која ће страна добити већу вредност.
Примери за дистрибутивно преговарање су: 1. Преговори о цени непокретности. Продавац зна да све што спусти цену од планиране или тражене излази из његовог џепа и обрнуто 2. Продаја машина. Не постоји однос између купца и продавца . Битна јесамо цена , ко ће боље проћи , ко ће мање попустити

Дистрибутивни преговори најчешће имају само једну главнутему а то је – циљ. Циљ преговарача је да преговорима добије што већу цену, циљ купца је да што мање плати. У дистрибутивним преговорима немогуће је правити компромис на основу преференција. Оно што је карактеристично је да обе стране високо котирају исту ствар, па је простор за договор доста ограничен. То је тзв. „win – loss“ – ја побеђујем – ти губиш.
Интегративни преговори представљају преговоре где преговарачи настоје да остваре максималну корист да би постигли споразум који одговара интересима обеју страна. Овакви преговори доводе до ситуације да су обе стране на добитку (win – win). У пословном свету интегративни преговори се обично одвијају у следећим ситуацијама: * Кеда се договара о условима сложеног, дугорочног партнерства или друге врсте сарадње * Када договор дефинише многе финансијске и нефинансијске услове * Између колега надређених и подређених у чијем дугорочном интересу је да друга страна буде задовољна

Кључни елементи интегративног процеса преговарања јесу: слободна размена информација, настојење за разумевање потребе другог, нагласак на ономе што је заједничко, свођење разлике на минимум и тражење решења које задовољавају обе стране.

Врсте преговарања

карактеристике | дистрибутивни | Интегративни | исход | Један добија - други губи | Сви на добитку | мотивација | Индивидуална корист | Заједничка и инд. Корист | интереси | супротстављени | Различити, не супротни | односи | краткорочни | Дугорочни и краткорочни | Тема преговора | једна | Већи број | компромис | немогућ | Могућ | решење | Није креативно | креативно |

Као што се може видети већина преговора нису само дистрибутивни ни само интегративни, већ нешто између. Зато се појављује нешто што се назива „дилема преговарача“. Суштина вештине преговарања је у томе да знате да ли ћете се надметати у областима у којимасу интереси преговарача супротстављени – тражећи више или не пристајући на мање, или ћете стварати вредност размењујући информације да бисте утврдили које су повољне за обе стране.

3.2-Вештина и технике пословне комуникације

Једно од најстаријих психолошких истина јесте да не можете дати оно што немате. Хари Фајерстоун је једном приликом рекао: „Из других ћеш извући оно најбоље кад и сам даш оно најбоље“.
Директор – главни преговарач мора да има победнички менталитет, мора дапрепозна своје вредности и предности, прихвати себе као особу која вреди, да заборави оно што га чини несигурним и да познаје теме преговарања.
Као добар преговарач он мора да познаје психолошке типове преговарача, да на преговоре не долази оптерећен предрасудама и да одлично познаје тему преговора. Евентуалне предрасуде везане за пол, неционалност, расу, телесна обележја су велика препрека успешне комуникације са саговорницима, а тиме и успех преговора. Нити су жене глупе , нити су мушкарци паметни преговарачи, нити је неко ко је лепше спољашности супериоран, нити је мање вредан и лошији преговарач лошијег материјалног стања. Увек треба да постоји флексибилност, обележје пресудно за преговараче. Захваљујући доброј припреми , директор – преговарач се може ослонити на чињенице, на сигурно излагање свог мишљења, на успешно препознавање саговорниковог мишљења, што доноси сигуран наступ и најчешће успешно окончање преговора, тј. завршену куповину или продају непокретности.

„Управљање“ процесом преговарања
Добар менаџер у промету непокретности стално преговара, тј. налази се на тзв. клацкалици преговарача, или „првој линији фронта „. На тој клацкалици или ваги, увек се мора балансирати , кад сте горе добити највише, кад сте доле дати најмање. Природно је да продавац хоће да прода непокретност што више ( 200.000 евра ), купац да плати што мање ( 170.000 евра ) . Ви као посредник имате оба захтева , са једне стране 200.000, са друге 170.000 и сви од вас очекују немогуће. Купац да купи на основу прве понуде, а продавац да прода на основу тражене суме. Током вагања битно је градити мостове блиских односа. За ову врсту преговора је занимљиво то да је реч о заједничком циљу, а различитим интересима. Кад преговарачи немају довољну моћ да приведу одређени резултат или да утичу на нечије понашење, они преговарају – али само кад не постоји боља могућност.
Оквир за све успешне преговоре заснован је на познавању три фактора: * Најбоља алтернатива споразума * Минимални услови за постизање споразума * Колико је преговарач флексибилан и на какве је компромисне размене спреман

Четири концепта су нарочито битна за успостављање тог оквира: 1) Најбоља алтернатива споразума ( BATNA - best alternative to a negotiated agreement)је ваша опција у случају да не постигнете споразум током преговора ( овај термин су први убвели Roger Fisher и William Ury, учесници харвардског програма запреговоре, у својој чувеној књизи “ Getting to yes”). BATNA је нешто што требају да имају и купац и продавац, највише им ту може помоћи посредник, пошто они имају различите алтернативе, а трећа страна је ту најбоље решење. Такође, посредник треба да има своју BATNA-у , па ако је планирана провизија од посла 3% од вредности непокретности , треба да буде опционално прихватљиво и 2% јер је то веће од 0% тј. од тога да нема посла. Наравно, иту морамо бити опрезни да себе не преценимо али и да не потценимо. 2) Резервисана цена , тј. најнеповољнија тачка у којој сте спремни да прихватите погодбу. Преговори се напуштају ако се понуди неповољнија цена од те. Нпр. резервисана цена и BATNA биће сличне ако се погодба искључиво тиче новца и ако могућа новчана понуда представља вашу најбољу алтернативу. Нпр. ако се припремате да преговарате са власником непокретности од којег хоћете да изнајмите канцеларијски простор , размишљате да тренутно плаћате око 1.000 динара по квм. Тај број је ваша BATNA. Такође имате у виду да би нова локација била ближа клијентима, да је нов простор , атрактивно сређен, лепа зграда итд, и спремни сте да платите 1.500 дин/квм. То је ваша резервисана цена. Ако вам траже више од тога одустаћете од тог простора и тражићете даље. Током преговора, власник тражи 2.000 дин/квм и неће да прихвати ниже што указује да је то његова резервисана цена . Од посла овог пута нема ништа, идемо даље. 3) Зона могућег споразума ( ZOPA - zone of possible agreement ) распон у којем може да се постигне погодба , дефинише се као распон у коме се поклапају резервисане цене обеју страна. Узмимо пример са тржишта непокретности:
-продавац имарезервисану цену од 100.000 евра, а желео би да добије што више (120.000евар по могућству ). Купац има на располагању 110.000 евра (резервисана цена ), одговара му стан и хтео би да плати што мање. Дакле ZOPA се налази у распону од 100-110.000 евра .
-кад би обрнули услове , да купац има 100.000 евра а продавац тражи 120.000 евра не би постојала , пошто се цене које су прихватљиве купцу и продавцу не поклапају. 4) Стварање вредности путем размене роба и услуга које имају само скромну вредност за своје власнике, али изузетну вредност за другу страну. Ово је везано за интегративне преговоре , где свака страна добије оно што жели у замену за нешто што јој је мање битно.

Људи ће вам више веровати ако се могу поистоветити са вама, а ви ући у њихову кожу. Почетна ставка јесте тзв. трговање уступцима. Уступци су вредности које од нечијег циља одузимају да би се додали другој страни. Нпр. брзина исплате је јак аргумент за неког коме јеј новац хитно потребан, али то смањује цену , рок усељења је битан елемент за неког коме се жури да се смести, а то повећава цену.
У трговању уступцима не треба претеривати , да друга страна не схвати да је било сувише лако и да се покаје ( може да послужи раченица : „ У нормалним условима то не би било прихваћено, али околности су такве и такве да ћемо сходно томе ипак узети вашу понуду на разматрање“ итд.).
Добар менаџер преговарач је математички писмен, мора да зна да свој финансијски задатак и увек има џепни рачунар. Увек је добра преговарачка понуда , да се нађемо на пола, свак се одриче нечег истог, неко оног што је имао , неко оног што јепланирао да добије, а ми излазимо у сусрет и организујемо вам бесплатну селидбу ( продавцу ) , укњижбу ( купцу ) и сл.
Када улази у посредовање за налогодавца менаџер треба да зна који су му лимити и колики му је маневарски простор. У нашем народу се каже да се „можеш протегнити колико си дугачак, колики ти је губер“.

Склоност ка преговарању
Кад крећемо да се бавимо послом посредника ( преговарача ) једно од основих претпоставки је да је све подложно преговорима , да нема забрањених тема и „забетонираних“ ставова. Попут филма „Непристојна понуда“ – амерички филм са краја прошлог века , у главној улози Деми Мур и Роберт Редфорд – који потврђује горе наведену тезу ( за сваку препоруку иза размишљање).
Једна од главних карактеристика преговарача је храброст и жеља да се достигне неоствариво. Добар преговарач је упоран у својим настојањима , до границе пристојности, али никад преко. Најгоре што може да се деси јесте да не дође до реализације посла. Наравно треба тежити да до тога не дође и не мирити се са тим. Добро би било када би се држали препоруке неких стручњака за преговарање да ваши саговорници говоре дупло више од вас ( ви 30% они 70%).
Добри преговарачи су оптимисти који имају велике амбиције и очекивања. Ако очекујете мало , мало ћете и добити и обрнуто.
При понашању у куповини непокретности треба имати на уму и у математици уз сва ова начела и тзв. маркетинг микс : цена – производ (20 година).То значи да уколико се одлучите за куповину непокретности она мора по критеријуму ренте да буде исплатива максимално до 20 година. Нпр. купили сте непокретност за 100.000 евра, која се рентира месечно за 500 евра, помножено са 12 месеци износи 6.000 евра, помножено са 20 година то је 120.000 евра, што је исплативо , односно зона исплативости је већ на 16-тој години.
Свака куповина где је исплативост до 15-те године је јако добра, од 15-20 година је успешна, од 20-25 година је неуспешна, осим ако није сврсисходна и за убудуће ( куповина куће у дворишту са плацем – приземљуша, које реално немају неку употребну вреност сада, али у будућности се та вредност драстично увећава са градњом на тој локацији и на предметном плацу, али се наравно пре тога морате распитати о урбанистичким условима).
При одлуци о купвини можете узети у разматрање и тзв. Труманов тест.
Направите табелу као кад хоћете да играте таблић са неким , па са једне стране ставите „+“, и испод напишите шта је добро ако се то купи , са друге стране напишите „ - “и напишите шта не ваља ако то купите – ако је више плусева , ето још једног разлога за куповину. Код нас постоји изрека „једно кајање ти не гине“.

Поновићемо кључне менаџерске коракеу управљању процесом преговарања: * заузети и одржавати позитиван став, верујте у себе * припремите се за вођење преговора, али посматрајте цео договор као неутрални посматрач * мора се проценити шта су прави циљеви свих страна ( купца и продавца) * водити преговоре на начин који ће саговорници сматрати прихватљивим и професионалним * агент мора покушати да утиче на полазне тачке преговора, обраћајући пажњу на индивидуалне тачке равнотеже, и на важност циља која је поставила свака страна у преговорима * морају се размотрити све варијанте посебно * менаџер мора бити склон да преузме ризик који се чини разумним и оправданим ради завршетка посла * нон стоп постављати отворена питања ( шта мислите о томе? Како би било да ово завршимо?) * одредити крајњи циљпреговора ( завршен посао , продавац продао, купац купио а агент наплатио провизију ) * менаџер мора имати стрпљења, каже се у нашем народу „стрпљен- спашен“ * никад не потцењујте саговорнике * саговорници се морају равноправно односити један према другом и према вама као посреднику * стрпљење је основно обележје доброг преговарача * разумевање је пресудно, ставите се у кожу странака * избегавајте сукобљавања и пажљиво наводите неслагање са саговорницима * будите реални, не треба губити време и живце на немогуће * најбољи потенцијални купци су ваши садашњи клијенти, одржавајте то * на крају и до краја менаџер морада буде професионалан, без обзира на резултат преговора

Послови агента- тзв. првог преговарача
У пословном свету никад се не добије оно што се заслужи, него се добије оно што се успе добити преговарањем- истина је коју је немогуће побити. У свету непокретности и посредовања у промету непокретности агент је основна производна а самим тим и преговарачка јединица.
Сваки агент кад уђе у чаробни свет непокретности мора да зна одређене технике преговарања, пословног понашања, комуникације и осталих пословних вештина.
Агент обавља послове и задатке посредовања у промету непокретности у тиму менаџера , мада може да функционише и самостално, али је то специфичан случај који овом приликом не обрађујемо.

Прво преговарање – пријем непокретности
Припрема је корисна за сваки важан подухват у животу а један од најважнијих је продаја и куповина стана. Често су клијенти људи који не знају шта желе , чиме су спремни да се задовоље ни које су им даље намере ( пласман новца и капитала ) . Основна помоћ у свему томе је тзв. агент – основни преговарач уз помоћ менаџера.
Менаџер је носилац послова око пријема непокретности коју клијент продаје. Њему у том послу помаже агент , тако што у складу са реалним задатком реализује одређене активности те врсте , као што су : * припрема за пријем непокретности * обраде непокретности * обрада клијенат * формирање предмета

Агент ове послове може обавити : заједно са менаџером, или ако то менаџер одобри , сам или заједноса својим сарадницима
Када агент дође код продавца упознаје се са њим ( обавезно му запамти име ) , представља се пуни именом и презименом и дајему своју посетницу. Он мора да буде добар гледалац и слушалац, да види предности и мане стана, на неке у благој форми и укаже продавцима али мора имати такта ( нпр.пити кафу и кад му се најмање пије ) .
Обавезно прегледати документацију о стану и тражити да се виде оригинали, а пожељно је копију понети са собом. Ако му нешто није јасно треба да то запише и пита своју правну службу о томе. Савет- обавеза свих агената : не сме се играти адвоката. Кад је агент прегледао стан , видео папире, остаје му да се са продавцима договори о цени непокретности . Сад мора бити професионалац до даске , имајући аргументе за формирање правилне и прецизне цене. Не сме бити пуки и неуки курир који записује лепе жеље разних људи. Наравно, треба дозволити и продавцу да брани свој став и не треба бити превише препотентен или арогантан , али треба терати лагано „воду“ на своју воденицу ( а тоје у крајњем исходу о продавчева воденица , јер је и његов интерес да се посао заврши како ваља). Обавезно да са продавцем потпише већ споменути уговор о посредовању. На посебном формулару треба да запише који је разлог зашто се стан продаје , шта се даље тражи , шта се купује, ко је главни у кући, слажу ли се сви укућани са продајом ( без тога нем апосла ) итд.
Једно од почетних правила при пријему непокретности јесте да се слуша и схвати жеље других ( у овом случају продавца ) тзв. активно слушање. Активно слушање укључује радње као што су слушање, разумевање и рефлексија. Осим овога врло је битно да се истражи и потреба друге стране које нису гласно исказане. Да бисмо активно слушали и разумели шта друга страна тражи од нас, треба да се ставимо у њен положај . Врло велики значај у активном слушању има и тзв. невербална комуникација, односно говор тела. Тон, израз лица, гестови, држање, контакт очима могу бити начин да се без речи покаже ниво заинтересованости за прихватање ставова друге особе.
У почетку разговора с продавцем, искусан агент мора да упозна „ ко коси а ко воду носи „, како се каже у народу. Јасно мора да препозна главног преговарача, да индентификује проблем због чега се нешто продаје, да предложи решењеи чека реакцију саговорника. У томе се мота бити благо оштар. Не треба обећавати немогуће ( продаћемо за седам дана , постигнућемо нереалну цену, само да продамо па ћемо лако купити други стан, има овога или онога итд ).
Агент мора да буде спреман да слуша вишесатне проблеме породице, често јако тужне и несрећне приче , да попије више слатких кафа ( иначе пије без шећера ) , по некад и по неку ракију ( никако у превеликим количинама ) итд. Пожељно је да агент записује захтеве продаваца на једном папиру који је саставни део предмета продаје уз формулар продаје непокретности , и да понови све податке из оба формулара и онда да потпише са продавцем уговор о посредовању.
Након што је разумео у чему је проблем , важно је да га прецизно дефинише, поштујући чувено правило „три Ц“ : ( енгл.: CLEAR – јасно; CONCISE – кратко; COMPLETE – потпуно) .
Скицирање или фотографисање стана помаже , јер се може десити да нешто остане у сећању а такође све се може „окачити“ на интернет, па је у томе предност. За сликање и коришћење тих фотографија добро је имати писану сагласност продаваца за коришћење и јавно објављивање при промоцији конкретне непокретности. Мора се договорити са продавцем шта је чији посао, тј. да је агент ту да посредује а они су ту само да отварају и затварају врата. Када се такав стан обради и припреми за рад, надлежни руководилац ће , по упознавању са материјалом, вероватно одобрити да се исти ради. Онда стан иде на тржиште и на располагању је потенцијалним купцима.

Друго преговарање – презентација непокретности
Кад већ има непокретност као робу , продавца као клијента , да би цео посао имао сврху потребан је неко ко ће за ту непокретност да зна и коме је потребна.
То је „његово величанство“ купац. Кад се купац јави , обавезно је тражити пуно име и презиме и телефоне( никако само надимаки мобилни телефон . Ако неко каже да је Кића и да ми је телефом 06... онда вероватно и није прави купац ) .
У контакту са купцем треба сазнати што више информација о њему и потребама застаном.: * где је топ локација која је циљана * шта су алтернативне локације –BATNA * до колико новца је максимум ( не како агенти често умеју да кажу „ колико имате ви пара“, него „ до колико сте масксимално спремни да одвојите за непокретност ако она задовољава ваше захтеве осим цене“ итд – ZOPA) * имате ли кредитну способност * хитност куповине и усељења * структура, квадратура * спратност, грејање * колико је станова гледао, где и саким * да ли је можда везан продајом свог стана итд.

Што више информација добијемо од клијента имаћемо лакши посао. Када се неки од понуђених станова допада ( телефоном) купцу, треба му заказати што пре састанак и то испред броја зграде где је стан. Тиме се добија предност, јер купац стиче утисак да је агент јако добар са продавцем па може све да му каже без устезања, а такође агент добија поене јер има поверења у купца , што је добра полазна основа.
Обавеза свих агената и једно од првих правила је – никада немојте каснити! Уколико је могуће треба бити 15 минута раније на договореном месту. Купци не воле кад агент касни. Можда су изашли са посла да погледају стан, можда имају нешто заказано даље, много је разлога због којих им се агентово кашњење неће свидети. Уколико агент касни може се десити да купац не чека или да крене од врата до врата у згради и то може да буде проблематично за продавца, јер ће онда цео комшилук занти да продаје , а то компликује ствари.
Када се купац и агент нађу испред зграде, треба објаснити макро и микро локацију ( где се шта налази, где је наближи превоз, дућан, дом здравља, црква, болница, обданиште, школа, добри ресторани у крају идр.) а било би добро да нешто знате и о згради ( ко је архитекта, када је грађена, каква је структура становника итд ). Уколико је зград са лифтом – обавезно се иде истим , ауколико нема лифта , а стан је на трећем спрату , не треба трчати уз степенице. Предлог је да се застане на сваком спрату и покушати да се одвуче пажња купцу од самих степеница ( како је диван полед са другог спрата ) ..
У стану је агент домаћин а не продавац. Он презентује непокретност једном па онда пусти клијенте да сами погледају презентовано и иде се ван. Не сме се дуго задржавати у стану, а све одговоре о истом могуће је дати на другом месту. Обавезно је да купац потпише изјаву – уговор о посредовању да је са агентом видео тај стан ( најефективније је чак да то буде у самом стану ).
Купца треба питати какав је утисак стан оставио на њега (ако се не може проценити по реакцији) и договорити се о следећем контакту. Никад се не завршава састанак са „чућемо се“ ( ко и када ) већ са конкретним договором (“ја вас зовем сутра , или зовоте ви мене вечерас..“ итд.).
Ако купац хоће да купи стан и дао је конкретну новчану понуду за исти, агент се мора потрудити да то пренесе продавцу у право време ( а треба да зна када је право време ) и скоро никада телефоном. Морају се прецизирати пре тога сви детаљи са обема странама ( цена, рок, капара, исплата, опрема у стану , додатни елементи идр. ).
Када се дође до договорене цене заказује се такозвана капара и израда предуговора. То се ради у правној служби или у овлашћеној адвокатској канцеларији. Термин капаре се мора искоординирати са свим учесницима посла . За капару је неопходно да продавац донесе оригиналну докумнетцију и поведе супружника ( или достави писану сагласност за продају ) акупца договорени износ капаре ( обично 10% од договорене цене ) и агенцијску провизију ( 2-4% од цене стана). За време капаре пожељно јеводити неку лакшу и неформалну конверзацију и уз опуштену атмосферу започети посао како ваља.
У предуговору се предвиђају сви елементи главног уговора о купопродаји који је обавезујући за све учеснике. Наш је савет да се предуговор овери али то и није строго неопходно. Када дође до датума исплате, а пре уласка у посед и исплате непокретности , потребно је отићи до стана , направити записник о примопредаји истог, закључати и кључеве дати тек по завршетку исплате.
Са потписаним уговоромима и овереним од стране нотара иде се до пословне банке где се врши исплата. Тамо продавац отвар свој девизни рачун, или га већ има, и купац пребацује новац са свог рачуна на рачун продавца када се добија извештај од банке да је трансакција успешно обавњена.
Ту се купопродаја практично завршева, остају још обавезе заједничког одласка у надлежне службе : ПТТ , водовод, електродистрибуцију, инфостан исл.. Купац треба да пријави порез у законском року, као и да гаплати.
Агент је због природе посла који обавља најчешће на терену , тако је он у прилици да остварује непосредну комуникацију саклијентима и потенцијалним клијентима. Ту околност он треба да користи и за пропагирање делатности којима се бави његова агенција, односно за презентацију услуга које клијенти могу бити у интересу решавања неких својих стамбених питања. Поменуто пропагирање се може остварити одговарајућим разговором , пропагандним и сличним материјалом, али оно се ипак најбоље врши добро обављеним пословима. Од предузетих агната се свакако може очекивати успех у пропагандној активности , који се иначе једноставно мери бројем послова добијених „на препоруку“.

3.3-Стилови у комуникацији и тимови преговарача

Столиви комуникације у преговорима
Агент – добар преговарач мора да прикупи податке о теми преговора, о саговорницима, о стању на тржишту, о свим елементима који су битни за завршетак посла.
Да би знаокако да се понаше, агент мора да познаје све већ наведене технике, да записује битне елементе које свакодневно добија као информацију, и да их по потреби употребљава, да прати невербалну комуникацију саговорника, да развије своја стил говора, да се квалитетно припреми за комуникацију.
Саговорници од агента очекују стручност, професионалност и опредељеност ка послу.
Поверење је један од чаробних кључева успеха. Препорука за успостављање поверења и олакшавање сарадње током комуникације стиче се тако што се покаже својим саговорницима да сте спремни да сарађујете , да јасно искажете своја очекивања од друге стране , да кажете и шта ћете урадити ако ти преговори не успеју, и ако не успеју како ћемо и под којим условима можда неставити да преговарамо.
За успех комуникације и преговора није на одмет знати и одређене тзв. преговарачке трикове које не треба злоупотребљавати на велико, али је дозвољено у одређеним ситуацијама. Нпр. ако преговарамо групно тј. ако је ситуација таква да су у преговорима са једном страном два агента ( агент купца и агент продавца ), онда се може одиграти оно што се у САД-у зове „добар момак- лош момак“. Један преговарач ( лош момак ) заузима оштре ставове и поставља нереалне циљеве, док га други ( добар момак ) настоји удобровољити како би ублажио свој став, а у ствари ни његови захтеви нису много бољи али су слаткоречивији ( благоглагољиви). Добар преговарач мора дапроцени да ли код друге стране има јединства у ставовима , да ли су сви чланови друге групе истомишљеници , па ако има ближег саговорника међу њима , да наводи причу у том правцу.
Ако је агент довољно храбар или искусан онда може да употреби тзв. последњу понуду ( за овај стан добићете 80.000 евра и то је то ) по варијанти узми или остави. Онај ко први проговори после такве реченице губи, односно треба знати стати и заћутати у правом тренутку итд. Избегавајте сукобљавање и пажњиво наводите неслагање са саговорником и запамтите да резличите стране имају различито гледање на ствари, али увек треба да имате на уму да обе стране имају исти циљ.
Пример различите перцепције и супротстављених ставова и гледања у преговарању станодавца (власника стана ) и станопримца ( подстанара ) око подизања кирије и осталих ствари у стану , где се може видети тотално супротне гледишта на исту ствар.

Опажање подстанара | Опажање власника стана | Станирана је већ велика | Станарина одавно није подизана | Повећани су сви трошкови , не могу да дозволим себи повећање издатка за станарину | Повећани су сви трошкови, потребно ми је повећање прихода од станарине | Стану је потребно кречење | Баш је уништио стан | Знам људе који за исти стан плаћају знатно мање | Моје комшије сличан стан издају много скупље | Кад год ми затражи станарину ја одмах платим | Никад не плати станарину док не затражим | Овај крај и није нешто и итд. | Требало би да сви локацијски подигнемо станарину |
Наведен процес често зна да потраје, али зато што су у преговарању нашли заједничке интересе подстанар станује код овог станодавца тако дуго и вероватно ће становати све док не купи свој стан. До тада и један и други имају исте тачке додира у преговорима и то су. * Оба желе поузданост. Станодавац жели поузданог подстанара, подстанар сталну адресу * Оба желе да је стан уредан и добро одржаван. Подстанар ће да живи у њему , станодавац жели да повећа вредност стана као и репутацију зграде * Оба су заинтерсована за добре међусобне односе . Станодавац жели подстанара који ће редовно да плаћа станарину , а подстанар жели станодавца који га не узнемирава сваки час * Често се преговори заврше са дугогодишњим потписивањем закупа уз договор око реновирања ( један плаћа мајстора, други материјал ) итд.
Стрепење је основно обележје доброг преговарача. Не каже се узалуд „стрпљен- спасен“. Агент мора да има стрпљења , не пожуривати саговорника на доношење одлуке. Нарвно ни то не треба да иде у недоглед. Не треба узалуд губити време на немогуће мисије.
Добро, тј. пожељно је знати и користити тзв. технику активног слушања.

Кад хоћете | Онда реците | Да покажете заинтересованост | Слушам шта говорите | Да подстакнете | Да, реците ми нешто више о томе | Да помогнете објаснити | Значи, ситуација је..како је ви видите | Да поновите то што сте чули | Ако сам добро разумео, ви говорите да...... | Да разјасните идеју конверзације | Да видим да ли разумем ваше тезе.... | Да реагујете на осећања | Изгледа да сте љути на.... | Да поновите укратко | Да поновим укратко то што сте рекли | Погрешно сте ме разумели | Нисам се јасно изразио.. | Морате признати | На мислите ли да ... | То ће вас коштати | Вредност мога посла је.... | Ја ћу наћи решење за вас | Шта мислите о идеји... |

Разумевање је пресудно. Морамо разумети своје клијенте, њихове захтеве, жеље итд. Стављамо се у њихову кожу и радимо оно што би волели да нама раде , никако више од тога.
Агенти при преговарању треба дазапамте тзв. метод четири тачке непосрених преговора који се може примењивати у готово свим околностима: * Људи –раздвојте људе од проблема ( ви посредујете у продаји и куповини станова не укућана и њихових проблема * Интереси – усресредите се на интересе а не на позицију * Опције- генеришите мноштво могућности пре него што одлучите шта да урадите * Критеријуми- инсистирајте да резултат буде заснован на неким објективним стандардима
Останите професионални и преговарање завршите позитивно.
Познавање психологије преговарања део је укупних преговарачких умећа која су потребна да бисте успешно окончали преговоре.

Типови преговарача
По неким параметрима преговарачи се деле на седам психолошких типова:
1.Доминантни; 2. Екстровертрирани; 3. Интровертрирани; 4. Невинашца; 5. Глумци; 6. Филозофи и 7. Чувари
1. Доминантни преговарачи су људи који настоје да доминирају преговорима. Груби су преговарачи , склони да заповедају, тешког карактера, често пате од комплекса инфериорности, побијају туђе аргументе најчешће галамом и дреком, а често користе и физичку силу.
Ови преговарачи ходају на ивици жилета , често на ивици инцидента, настојећи да им се преговарач покори или изгуби контролу и открије своје циљеве. Често скачу са теме на тему , прескачу аргументе саговорника ( као да их нису чули ) и понашају се као тенк који купи све пред собом. За њих се може рећи да су наговарачи а не преговарачи.

2.Екстровертирани преговарачи су јако близу доминантним преговарачима, али су много површнији , немају времена за дуге преговоре и уживање је њихов највећи циљ. Обично посвећују велику пажњу изгледу и материјалном окружењу. Каже се за њих да грубост замењују брзином, шармом, и наизглед неважним детаљима, а егоизам уопштеним фразама о заједничком интересу.

3.Интровертирани преговарачи – за њих је карактеристично да не показују своје емоције, да никоме не верују и имају снажну слоност да контролишу све аспекте власти. Преговарање са њима је врло тешко, будући да не очекују други резултат осим потпуно остваривање свог циља , којег је некад јако тешко препознати. Када је са друге стране овакав преговарач каже се да треба да имате живце ко конопце , али се треба њих пазити - они су све само не глупи.

4.Невинашца – су пријатни, пристојни, драги људи , за које би се на први поглед рекло да не припадају свету преговарања. Они изгледају као да би дали све да се преговори окончају мирно. Међутим, уколико ти преговори потрају нешто дуже , они се претварају у најопасније преговараче на свету. Знају да вас успавају и да мислите да сте добили оно што нисте. Када преговарате са њима имате осећај као да преговарате сами са собом и сами попуштате у користдругога. Када се деси да смо преговоре завршили онако како смо желели и да је саговорник добио више , онда смо преговарали са невинашцем.

5.Преговарачи глумци су преговарачи који користе све врсте глуме, од препознатљивог имиџа па на даље, слони су даимпресионирају публику, да се понашају неконвенцијално и често несвакидашње. Чини се да је њима битнија форма од садржаја преговарања, а такође се чини да им је битније да све изгледа добро него да се постигне резултат.
То су преговарачи – политичари , селектори, председници разних удружења итд, којима је на крају крајева увек у ствари битнији циљеви него форма.

6.Преговарачи филозофи – њих је најлакше препознати по непредвидивости и непостојаности ставова. Они су често сукобљавају са саговорницима, знају да покушају да мењају правила која већ постоје , у једном тренутку су за нешто , онда су против, па опет за и тако док неко не „полуди“. Изгледају као да не знају шта хоће , али напротив, само тако изгледају. У преговорима са филозофима битно је задржати контролу над преговорима. Треба наметнути аргументе и јасне циљеве као основни предуслов за преговарање и тако уштедети и време и живце.

7.Преговарачичувари – су конзервативни преговарачи , са мисијом очувања вредности стандарда на свим нивоима. Они верују у здрав разум, верују у традиционалне вредности и циљ им је да резултат преговора буде позитиван. Они су прави преговарачи , али тешко постају вође. Не воле да буду наговарани, а ако их саговорник изложи великом притиску , могу да буди јако непријатни у очувању свог става.

Технике пословне комуникације
Писана пословна комуникација – код писања било ког писма или документа морате бити добро припремљени и поставити себи питање „Зашто и коме пишем овај документ?“. Писана пословна документација увек има више циљева и различитих метода за долажење до њих. Некад је потребно само пренети информацију о одрађеном догађају или понуди, некада је потребно извршити одређени утицај на читаоца поруке, некада се мора саопштити некаодлука или нека вест, објаснити неке одлуке или поступке, захтевати одређене уступке или акцију итд.
При писању поруке будите усресређени на читаоца тј. примаоца исте. Ако читалац разуме шта покушавате да му саопштите и шта треба да буде његов будући корак, његов ће посао бити много лакши. Када пишете пословно писмо јасно искажите своју кључну поруку у једној или максимално две реченице. Порука може да буде одмах на почетку текста а остатак да буде објашњење зашто и како поступити по њој. Порука треба да будекратка и јасна , али не прекратка и прегруба.
Један од највећих проблема у писаној комуникацији јесте започети писање тј. почетак текста. Врло је добро кад пишете текст за конкретну особу ( нпр. Поштовани господине ..... ) док је мало компликованије кад пишете неодређено ( Поштовани /а итд. ).
Кад пишете службени допис покушајте да се придржавате следећих правила: сваки допис треба да има максимум две , а пожељно је једну тему , конкретно опишите предмет текста и дописа, повежите мисли и групишите их у одређене категорије, користите активни глаголси облик кад год је то могуће, и на крају јасно и прецизно истакните рокове по допису и очекивану реакцију на исти.
На крају писма се обавезно потпишите уз поштовање, са пуним именом и презименом, функцијом, вашим подацима и подацима предузећа које представљате.
При слању пословних писама добро је то урадити на меморандуму фирме или не неком лепом папиру , уз брендирану коверту ако све то иде поштом или куриром.

Писање електронске поште ( е-пошта, е- маил )
Е - пошта, као једно од најсавременијих и најчешће коришћених начинакомуникације је толико лако послати да се понекад не схвата као право писање. Међутим то је потпуно погрешна пројекција ствари.
Е – пошта је постала доминантни вид комуникације зато што је брза, лака за употребу, јефтина и остаје траг о њој. Баш због свега тога треба да постоје одређени проблеми у е-маил комуникацији којеовде наводимо: * Вечина пословних људи добије на десетине порука е-поште које их не занимају и које не читају – потрудите се да ваш не буде један од њих * Морате у старту да привучете пажњу и да у најкраћој форми придобијете поверење читаоца * Много пута е-маил се пише на брзину и лоше је срочен ( сами их добијате ко зна колико ) * Када једном пошаљете меил нема назад ( пазите коме шта шаљете да не дође до грешке)

При писању е- маила у пољу у које се уписује предмет поруке представите наслов поруке , тј. оно што треба да привуче пажњу читаоца да поруку и прочита. Немојте слати поруке без наслова, али немојте ни претеривати у епитетима и слично. Пословност ипрецизност су обавезни. Јасно опишите циљ ваше поруке , шта ви нудите или шта ви тражите , будите сажети и по могућству користите прилоге.
Е-маил обавезно мора да им само једну тему , а пре него што пошаљете било шта и било коме , проверите ште шаљете и коме. Поруку завршите поздравом, као код писама користећи једноставно – „С поштовањем“ или „Срдачан поздрав“.

3.4-Конфликти у комуникацији и преговарању

Спречавање конфликта у преговорима
У свом животу као и у послу човек је принуђен да сваки дан по цео дан преговара. Наравно , ту има и вољних и невољних контаката, тј. вољних и невољних преговоре са „оваквим или онаквим“ преговарачима.
Често се због различитих интереса , културе, типа личности и слично дешава да дође до „кратког споја“ између преговарача. Да би се то елиминисало и свело на што мању меру потребно је у све преговоре ући без икаквих предрасуда а са што више података о другој страни . Нити су плавуше глупе , нити су мушкарци бољи преговарачи, нити неко ко је леп бољи преговарач од другог или итд. да не би дошло до конфликта преговарачи морају да уважавају једни друге и да имају дозу толеранције и одређене емпатије , као и искреност у преговорима.
Сваки озбиљан преговарач има велики ниво комуникацијске културе и зна да активно слуша. Вредност слушања се може описати у латинској пословици : „ Бог нам је дао два уха а само једна уста, да бисмо дупло више слушали а мање говорили „. Каже се да је добар преговарач онај који пажљиво слуша , док је најбољи онај који ништа не пропушта. Није, међутим довољно само слушати , морате и чути и разумети шта друга страна говори.

Грешка у слушању – брже мислити него говорити
Језик је посредник између мисли и звука и каже се да је језик основно средство за споразумевање. Научни је доказано да просечан човек у минути говори између 120 и 150 речи , а мисли око 600 до 800 речи. Каже се код нас да има људи којима је бржи језик од памети. То је просто медицински феномен, поготову у послу са непокретностима. Најгора ствар која може да се деси јесте да завршите реченицу уместо саговорника.
Наравно добро је када свом саговорнику дајете до знања да га пажљиво пратите, а још боље кад после његовог излагања поновите како сте ви разумели ту ситуацију.
Ипак дешава се и тзв. сметња у пажњи. То се дешава ако имате неслагање са саговорницима, визуелне сметње или константне упадице других људи .

Предрасуде преговарања
Пре него што почнете са неким да преговарате никако не допустите да предрасуде преовладају вашим размишљањем и понашањем. Најчешће су предрасуде везане за пол, расу, телесно обележје, имовинско стање и сл. Веома често заблуда мушкарца каојачег пола је даје бољи преговарач од жена и да је он рођен за то.
Запамтите драге колеге, жене могу бити одлични преговарачи . Када схватите да сте гледајући у нечије ноге , дехолте или најблаже речено у лепе очи , пропустили да потпишете добар и исплатив уговор немојте рећи да вас нисам на то упозорио.
Такође јако су глупе и погрешне предрасуде о националности или о пореклу неког клијента (он је Босанац, са Косова, Црногорац, сад ћу да га ошишам..) Уверићете се врло брзо да су ти људи јако паметни , виспрени и добри преговарачи, а пре свега добри домаћини и тако се и односе и према свом новцу при куповини или продаји непокретности.
Да резимирамо: Добри преговарачи се прилагођавају саговорнику , али не показују шта и колико имају, знају и умеју. Зато су и добри преговарачи.

Говор тела и гестоби
Наше тело у комуникацији преноси наше поруке скоро истом снагом а некад и јаче од наших речи. Преговарачи често немају контролу над својим покретима па се каже да имамо свесне и несвесне покрете.

Несвесни покрети су : * Кад смо нервозни лупкамо оловком постолу, често се чешкамо, поправљамо кравату , гледамо на сат итд. * Кад смо сигурни у себе наше су руке отворене и окренуте ка саговорнику * Кад смо збуњени или незадовољни скрстимо руке или спустимо рамена * Кад неко не говориистину , брже трепће иглада у страну ( у 70% случајевау десну ) * Кад неко трља браду или косу , скида наочаре или пали цигарету , показује знаке да мора да размисли, узима тајм-аут * Ако неко држи руке у џеповима са палчевимаван, или нагло спушта и подиже длан ауторитативно , значи да је самоуверен и верује у то што ради * Нервоза и несигурност се показују покретима глађења грла, ломљење дланова, накашљавање, звиждукање, мрмљање, чешање ува итд. * Прихватање вашег става показују длаови на грудима , гестови додиривања, приближавање отворене руке и дланови * Очекивања показују трљање дланова , укрштени прсти , пребирање џепова итд

Свесни покрети су контролисани или увежбани, као што је осмех, поглад, наклон тела итд.

3.5-Етика односа са јавношћу

Пословни морал као део пословне етике
Пословни морал је скуп неписаних , општих, за појединца карактеристичних моралних норми и вредности које одређују његово понашање у свим пословним односима и свим временима.
Основне карактеристике пословног морала односе се пре свега на : * Поштовање личности * Узајамно поштовање и поверење * Поштовање различитости * Савладавање разлика и уважавање интереса других * Заштиту достојанства * Одговорност и дужност према другоме * Узајамну помоћ * Држање обаћања и дате речи * Поштовање добрих пословних обичаја и намера * Хуманост * Истинитост * Рационалност * Доследност идр.

Етика пословања и одговорност у сектору односа са јавношћу
Пословна етика је регулисана законским и другим кодексима , писаним као и неписаним правилима. На жалост често се дешава да услед све веће жеље за профитом , пословне компаније „заобиђу“ пословну етику , све у нади да неће одговарати због тога. Одговорност , под којом се подразумева вероватноћа да ће неко одговарати за своју радњу , веома је сложен појам , јер та сложеност обухвата однос човека према друштву , али и човеков однос према самом себи.
Сви етички проблеми који могу довести до кршења моралних норми понашања у укупном процесу пословања, по Стонеру могу се поделити на неколико нивоа: * Први ниво се може назвати друштвеним, односно социјалним. То је проблем основних институција у друштву. Ту се мисли на проблеме утаје пореза, неплаћеног стажа, однос према одређеним етичким групама и расама итд * Други ниво је тзв. пословни . То је однос компаније према купцима као друштвеној групи , однос према добављачима , банкама, акционарима и тржишту уопште * Трећи ниво етичких проблема у пословању подразумева однос између компаније и запослених у њој ( интерна политика )

Економска литература познаје две врсте одговорности, односно неодговорности и то су тзв. савршен агент ( a perfect agent), који одговорно извршава дате задатке и увећава своје и компанијско богатство и несавршен агент (an imperfect agent ), који неодговорно извршава своје обавезе и ради само на личном богатству.
Најчешћи облици огрешења о моралне норме нелезе се у : * Намерном давању погрешних информација * „штимовању“ резултата пословања * Финансијским малверзацијама – поткрадање, закидање, подношење лажних извештаја, крађа * Оговарање запослених колега * Исказивање нелојалности компанији и институцијама * Завођење аутократског и диктаторског режима управљања * Вређање и ниподаштавање сарадника и подређених * Претенциозност у пословању, препотентност и уважавање само личних интереса * Уцењивање на различитим нивоима- хијерархиском, материјалном, полном * Фаворизовање неспособних

Две основне компоненте које карактеришу морално становиште по Гудпастеру су рационалност и поштовање.
Користећи рационалност и поштовање као моралне смернице , могу се идентификовати три корака у поступку морално заснованог процеса доношења одлука: * перцепција, рефлексија и акција.
Човек као јединка мора бити способан да сагледа и препозна етичко питање као етичко, које као такво заслужује моралну пажњу.
Морална перцепција мора бити синтетизована кроз размишљање. Морални став мора довести рационалне принципе и процедуре у однос са моралним подацима да би се дошло до моралног закључка.
Ричард Џорџ дефинише неколико моралних правила која се могу применити на укупно међународно пословање. Ту се наводи 5 основних моралних норми: 1. морални минимум- односи се на то да се не наноси намерно непосредно зло. Тај морални минимум мора бити универзално поштован, јер важи за све људе, све корпорације и све земље 2. морално оправдано - односи се на узимање разлика земаља у свету , развијених и неразвијених , где нпр. мултинационалне компаније треба да донесу добро земљама увозницима а не зло ( ова норма се на жалост доста крши па се ствара тзв. колонијалнистатус) 3. трећа норма се односи на поштовање људских права радника и конзумената 4. четврта се односи на унапређење и развој привредних позадинских институција унутар земље, као и на интернационалном нивоу 5. пета норма захтева од мултинационалних компанија да поштују законе замље домаћина, да поштују њену културу и локалне вредности под условом да се не повређују људска права или намећу неморални закони

Морална одговорност и обавезе које се прузимају треба да буду блиско повезане . Испунити одговорност према преузетим обавезама, договором или правилима игре је питање односа према себи и другима.
Наша морална и људска снага се доказује кроз поштовање успостављених норми и стандарда. Она се може унапредити и кроз поштовање личности и сарадника, без злоупотребе статусног или хијерархиског положаја, успостављања и учвршћивања трајних вредности , вођењу рачуна о интересима других а не само о својим , бризи о клијентима и пословним сарадницима и сталном подстицању етичког понашања.

МОДУЛ 4 – Пословно понашање и посредничка пракса у промету непокретности

4.1-Пословно понашање

Дефинисање и карактеристике пословног понашања
Понашање је активност, скуп одређених реакција, условљено биолошким, физиолошким, психолошким, социолошким и другим факториме. За разлику од понашања животиња ( рефлексно и физиолошко ) , човек се руководи и тежи вишим облицима понашања.
Универзална реч за понашење је бонтон. Бонтон се обично дефинише као скуп опште прихваћених правила за понашање у друштву која се сматраза пристојним и уљудним понашањем. Суштина бонтона је да се та правила и стандарди ( протокол, култура понашања ) усвоје тако да постану део властитог понашања.
Темаљна начела пословног понашања заснивају се на одређеним етичким вредностима. По теоријским и емпиријским истраживањима те вредности су, професионализам, стручност, привлачност, поштење, савесност, лојалност, поузданост, одговорност, законитост у раду и пословању.
Треба истаћи да је пословно понашење вештина, не само комуницирања са људима, већ и један од начина представљања властите личности у јавности , како себе тако и свог посла и компаније којој припада.
Добро пословно понашање игра важну улогу у пословној каријери. У том смислу пословно понашање има следеће карактеристике: * психолошка ( рационални и емоционални елементи, при чему у пословној комуникацији преовладају рационалне одлуке ) * социјалне ( вештине пословног комуницирања јесте посматрање и препознавање људи, и одабир са ким се никако не може сарађивати и радити, ни под којим условима) * моторичке ( тзв. говор тела: положај тела, став, начин држања, коришћење руку при говору , знојење, поглед итд...)или невербална комуникација – као једна од кључних карактеристика понашања је веома битна при разним врстама пословног преговарања и често открива крајње могућности преговарача ).

Утицај пословног понашања на процес преговарање је вишеструк и огледа се кроз крајњи резултат преговора. Под појмом пословно понашање у раду ће се подразумевати вештине заснована на темељним начелима етичких вредности као што су: професионализам, стручност, правичност, поштење, савесност, лојалност, поузданост, одговорност и законитост у раду и пословању.
„Успешан преговарач – успешан посао“ и обрнуто је једна од основних претпоставки сваког посла па и промета непокретности, а само пословно понашење треба да почива на правилу „понашај се према другима онако како желиш сда се они понашају према теби“.
Пословно понашање се може дефинисати као скуп општеприхваћених правила, поступака и процедура које се сматрају неопходним или прихватљивим у међусобном опхођењу пословних људи , без обзира на њихову позицију, титулу или професију.
Правила понашања или протокол могу се поделити на одређене сегменте:
-манири ( понашање); - ословљавање ( обраћање ) ; - поздрављање, титулирање; - пословни морал; - пословни изглед итд
Пословно понашање , као специфичан вид понашања у посебним околностима, има своја правила и карактеристике којих се мора стриктно држати. Свака радна средина требало би да има нешто што се зове кодекс понашања, нпр. одређени начин одевања, комуникације унутар и изван организације, презентовање исте, пословно поштење, поштовање клијената као наручиоца посла итд.
Темељна начела пословног понашања се заснивају на одређеним етичким вредностима. По теоријским и емпириским истраживањима те вредности су : професионализам, стручност, привлачност, поштење, савесност, лојалност, поузданост, одговорност, законитост у раду и пословању.
Пословно понашање ( бонтон ) има своју историју. Још од времена пре Христа источњачки трговци су имали изреку „ боље да ме поједе шакал, него да изгубим образ“. У разним деловима света постојала је универзална „валута“ а то је била дата реч, која је значила више од свих добити и није се могла лако погазити, а они који би то једном урадили били би проказани за сва времена. Позната је пословност и поштење источњачких трговаца, млетачких, германских, турских, па и домаћих трговаца све до скоро.
Код нас постоје записи трговаца из старих времена о правилима из којих се види на колико корака треба изаћи испред куће и дочекати госта , како га дочекати ( познато је указивање поштовања и добродошлице са давањем соли и хлеба ) , затим како је текло поздрављање, здравице, шта се спремило за трпезу и шта свако од укућана треба да уради за таквог госта. Домаћин је госту давао своју најбољу постељу , износио најбоље вино, приредио најбољу гозбу, а све под геслом „пази како се понашаш јер ћеш и ти бити његов гост“. Гост је био светиња и увек се давало онолико колико се и очекивало од друге стране.
Са модернизацијомдруштава, долази до мешања пословних обичаја и начина понашања различитих народа и земаља, али су и даље подједнако као и некад важни морал и углед и све што иде уз то. Данашњи пословни човек мора више да учи , да познаје пословну културу и начине понашања својих пословних партнера , да зна ште је препоручљиво а шта не и шта где може да очекује. Пословна култура чини саставни део опште културе личности и захтеве велики степен флексибилности од свих учесника, тј. увек срдачност и осмех без обзира на све.

Стандарди пословног понашања
Основно начело пословног понашања односи се на бригу о мишљењу и осећањима других људи. Ви кроз поштовање свог пословног партнера, указујете на властите особине, а све у складу са одређеним опште познатим и признатим стандардима.
Основни стандарди пословног понашања односе се на: * манире, поштење- морал, поздрављање, упознавање и представљање, уважавање, ословљавање, изглед и пословно одевање...

Манири – су облик пословног понашања који особи која комуницира са нама улива сигурност и дозу поверења, којим показујемо да од нас у послу може очекивати фер и коректно понашање. У супротном , уколико представљамо особу лоших пословних манира , веома је тешко очекивати да ће наше пословне везе доживети афирмацију. Манири су установљени стандарди ( кодекс ) , у понашању једне заједнице , са којима се живи, који се прихватају, уче, али и делимично креирају. Добри манири обухватају коректно понашање, толерантност и уважавање потреба других људи. Под добрим манирима се подразумевају особине као што су: * несебичност, увиђајност, учтивост, љубазност, предусретљивост, толерантност, самоконтролисаност...
Грубост, себичност, љутња, бес, викање на саговорника, неконтролисаност емоција, све набројано вас може учинити јеко непријатном особом за пословноокружење и велика је шанса да не дође до посла или се већ постојећи изгуби. Када се успостави контрола над властитим понашањем и реакцијама, тада се отвара могућност контролисања других.
Поштење- морал, било какав однос међу људима се своди на поштен однос једне стране према другој ( здравој моралној основи ) . Стварање дугорочнијих односа у пословном свету и пословању није могуће замислити без крајње поштеног односа. Поштовање је основа поверења аповерење је основа дугорочног квалитетног пословног односа. Стандарди понашања и пословног морала у пословању успостављају се ради стварања поверења као гаранције сигурности и дуговечности рада и сарадње. Такви пословни односи су везани на датој речи , поузаданости исте, традицији, поверењу итд. Своје пословне сараднике, партнере , потчињене или надређене можете преварити једном или два пута, али на дуже стазе такав однос је немогућ и не доводи до успеха.
Под поштењем се подразумева : * поштовање учесника у послу, држање дате речи, традицонално неговање трајне вредности морала, забрана злоупотребе положаја надређених, никаква злоупотреба статусног нивоа, сигурност свих учесника у пословању...

Поздрављање - у сусрету две особе ( преговарача ) , обавезно је поздрављање и представљање, уколико се до тада особе нису сретале. При поздрављању постоји нешто што се зове први утисак, који је јако битан при даљој конверзацији и успостављању односа. Најчешћи облик поздрављања је руковање, затим климање главом, поздрављање са додиривањем, махањем, тапшањем, итд. Руковање се састоји од стиска руке са особом са којом се поздрављамо , који не треба да буде прејак, али ни млитав, уз осмех на лицу и наклоном тела ка напред. Начин руковања често показује статус те особе, његову сигурност и отвореност у комуникацији.
Постоје одређена правила у различитим земљама у свету, како се рукује, где се и коме сме пружити руке, а где не сме, где се поздрављају жене а где не итд. Можемо често видети руковање са придржавањем партнерове подлактице ( то обично раде политичари и то траје поприлично дуго ) затим поздрављање са две руке ( Јапан ) итд.
Приликом поздрављања постоје одређена правила бонтона и то: * особа која улази је дужна да прва поздрави све друге у просторији * старија особа прва пружа руку млађој * жана пружа руку мушкарцу, а мушкарац је дужан да први поздрави * жена не мора да пружи руку, може и да климне главом, осмехне се итд * треба јасно и гласно рећи своје име и презиме , титулу и звање * кад се поздрављају млађи и старији, млађи устаје , а такође код поздрава између жене и мушкарца, мушкарац устаје први

Упознавање и представљање – при упознавању своје име и презиме, титулу и звање треба казати јасно , како би пословни партнер лепо упамтио. Кад је реч о већем скупу људи домаћин упознаје односно представља једне другима и то следећим редом: мушкарца жени, нижег по рангу и полажају вишем и млађи по годинама старијем. Има и изузетака кад је директор млађи по годинама , или јежена знатно млађа од мушкарце и онда се примењује обрнут случај. Приликом опраштања веже такође нека правила – опрашта се руковањем и то прво са домаћином, а домаћин први пружа руку.Осталимасе може рећи довиђења и не мора се појединачно руковати.
Уважавање - уважавати мишљење других људи је основна претпоставкапридобијања дугорочног пословног партнера. Најбољи начин да знамо где смо, је да понекад посматрамо себе из угла других. Може се рећи да је успех у пословању немогућ уколико се не сагледају потребе партнера и осталих учесника у послу.
Ословљавање – зависно од времена и дела света у којем се живело, било јеразличито и ословљавање саговорника. Не тако давно код нас се саговорник ословљавао или са „друже“ или „другарице“, али је „госпођо“ и „господине“ постало универзално у скоро целом свету , као и пресирање тј. обраћање некој особи са „ВИ“. Зависно са киме преговарамо, морамо водити рачуна о пословним правилима државе одакле гост долази или државе где ми идемо.
Ословљавање зависи од више елемената и то: * релација мушко-женско, по бонтону; старосној структури, млађи-старији; хијерархији и позицији; функционалном положају странке итд

У институционалним релацијама и односима, особи се обраћамо прво са титулом па именом
( председник, министар, професор, директор, доктор...). Ово је почасни начин обраћања и специфичан је за униформисана лица( војска, полицијаитд, прво иде чин, име па презиме).
Бизнис етикеција захтева посебну врсту обраћања, ословљавања и титулисања. Пословни протокол налаже одређени распоред улажења у просторију, распоређивање у простору, начин седења или стајања на коктелима.
Изгледи пословно одевање човека је део његове културе, како националне, територијалне, тако и личне. Исто важи и за пословни свет, стим да су у том свету изглед и начин одевања више индивидуална ствар и имају изражену црту личног шарма. Наравно и ту постоје одређена правила која су општа анајопштија су лична хигијена која мора бити на највишем нивоу, као и уредност одеће и обуће.
Одећа која се носи на пословним састанцима мора да буде прилагођена датој ситуацији и одражава озбиљност и карактер саме личности . Постоје одређена правила која се односе на све елементе гардеробе, без обзира да ли се ради о одећи , обући или украсним предметима. Држање тела , ходање , стајање, седење, као и гестикулација такође су део изгледа пословног човека. Треба бити фин и природан. Већина људи запамти више како је неко изгледао или ходао него како се звао или шта је причао.
Данашњи пословни човек мора да поштује правила која се односе на прикладно одевање и да не дозволи себи све и свашта. Ту се пре свега мисли нато да : * се облачи према прилици посла * облачећи се за себе облачи се и за друге * увек мора имати чисту и уредну косу, нокте * гардероба мора бити уредно испеглана и чиста * мора постојати склад боја и материјала * дужина сукње мора бити умерена * обућа мора да буде чиста, елегантна, без велике пете * не треба претеривати са накитом и осталим украсним детаљима * не претеривати са шминком, обавезно имати благу * зависно од прилике, нису дозвољени џинс , патике, хеланке, шотцеви * препоручује се благи парфем * за специјалне прилике обавезна је специјана гардероба ( свечани и званични пријеми )

Поменути елементи битно утичу на изглед, који утиче на перцепцију других људи са којима долазима у контакт, тако да професионални однос подразумева и свесност по питању изгледа.
Не можемо удовољавати само својим жељама и хировима у изгледу и понашању , већ треба тежити разумевању конкретносг пословног захтева. У том смислу професионалност подразумева бригу о реакцијама људи из пословног окружења.

Понашање у разговору У разговору са пословним сарадницима треба се користити једноставним, разумљивим и одговарајућим речима и појмовима. Не треба користити тешке , неразумљиве речи , старне замене за појмове из матерњег језика , јер све то може да замори саговорника и да доведе у питање ваш кредибилитет каопреговарачи.
Пословни човек треба да говори одређеним темпом, тоналитетом и јачином тако да то буде угодно за ухо слушаоца. Не треба говорити углас и одједном, јер се онда саговорници неће чути ни раземети. У разговорима се можемо служити и помоћи белешкама или помоћним средствима комуникације.
При разговору се не треба уносити у лице саговорнику. Удаљеност треба да буде најмање један корак ван тзв. интимног простора, који је предвиђен само за најближе (децу, супружника ). У пословном разговору не треба употребљавати негативне предзнаке и узречице као што су : „овај, онај, па , али, не знам, бићу кратак“ итд.
Треба се клонити преопширности , тј. разлучити битно од небитног, а ако саговорник говори са висине ( са временом ће и он спласнути ) . Врло је пожељно не истицати себе у први план, већ чинити обрнуто, али не претеривати са комплиментима пословном партнеру, да не пређе у куртоазију него да то буде искрено и од срца.
У складу са тренутном темом разговора и ситуацијом треба да се понашате : љубазан глас, ведро лице, општа одмереност никоме нису нашкодили ( као што каже Цицерон „ тих говор уништава гнев“). Ако је неко бучан, прегласан, агресиван, сачекајте да олуја прође па онда пловите даље. Као што се склонимо од олује у мирну луку тако се и ви склоните од таквог саговорника док га не прође воља за свађом.
Ако разговор иде у правом смеру лепо је ословити саговорника именом, презименом, титулом, јер људи воле да чују своје име или титулу. Са „Ви“ на „Ти“, тј. престанак персирања је могућ тек ако старија особа по стажу, годинама или функцији то предложи другој страни ( ако су истог пола ) а ако су различитог пола онда иницијативу преузима женска особа.

Понашање на радном месту
Пословна култура од пословног човека захтева највећу могућу флексибилност у пословним односима, срдачност, осмех, тј. леп однос према лицима са којима ступа у контакте: лично (усмено), телефоном или писмено.
Усмени облик је најједноставнији ии најстарији облик комуникације у пословном животу. Особа у разговору настоји да изнесе најбољи могући начин у и што лепшем облику мисао с намером обевештења, постизања споразума, пословног циља...
Основе сваког пословног разговора су . * увод; - увођење у тему; - изношење аргумената; - реакција саговорника; - усаглашавање ставова; - навођење саговорника на сопствени став; - доношење одлуке; - закључак

Пословни човек мора да брине о својим пословним просторијама, као што брине и о просторијама у својој рођеној кући. Ту не сме да буде буке, нереда, првише папира, детаља који одваче пажњу, превише личних ствари итд.Пословни простор увек мора да буде чист, мирисан, проветрен, али и да одише радном атмосфером.
Једно од основних правила јесте јављање на поруке, било у ком облику су предате или пренете (телефон, факс, е-пошта, лично итд). На радно место и на заказане састанке треба увек долазити тачно, а пожељно је бар десетак минута раније. Тачност је једно од мерила по ком се процењује човек. У послу треба разликовати шта је служба а шта је дружба. Задовољство и љубав треба оставити за ван радног места. Дозвољена је одређена доза љубазности , без личних питања која се тичу здравља , интиме, верских схватања и сл.
Потребно је држати уредну документацију , на месту предвиђеном за то, имати чисти прегледан радни простор ( сто, столица, комјутер, телефон, роковник исл. ) . У пословном простору је забрањено точење алкохола, превише гласна музика, велика фреквенција и гужва итд. Нетреба ометати колеге који раде, а пожељно је помоћи млађима и онима који тек улазе у посао. Скоро сваког дана пословни човек има прилику да на радном месту побољша или исправи неку непријатну ситуацију – својим ћутањем. То је једно од првих правила лепог и савременог понашања , на радном месту.
Телефонски разговори у данашњм пословању , кад информације круже и достављају се веома брзо, представља један од брзих начина за склапање неког пословног аранжмана. У свакодневној комуникацији, приликом позива телефоном особе које не познајемо лично, веома је важно и у складу са бонтоном да се на почетку представимо и кажемо разлог нашег позива. Морамо се представити пуним именом и презименом, функцијом коју обављамо у компанији, а дати и име компаније. Телефонски разговори уствари представљају дијалог и потребно је особи коју зовемо дати шансу да каже ште мисли о нашем предлогу . Обичај је да особа коју позовемо приводи разговор крају, мада се може и дипломатским путемодрадити другачије ( то је већ ствар телефонске и пословне рутине ) . Веома је пожељно разговор завршити у позитивном и пријатељском тону, са конкретним договором око даљих активности. Ако смо ми иницијатори позива, морамо се за исти припремити , пре него што га започенемо.
Начин припреме позива и разговора подразумева постављање следећих питања: * да ли смо јасно дефинсали циљ звања и да ли гаможемо лако објаснити позиваном * да ли поседујемо све информације потребне за разговор * да ли смо одабрали праву, копетентну особу за разговор * да ли смо погодили право време за позив * да ли питање може да се реши телефоном или на неки други начин * предности наше понуде за позиваног * продајна и постпродајна прича ( за професионалне трговце – продавце )

Треба имати на уму да многи разговори завршавају на начин како не би требало , услед нервозе од стране неког саговорника. У друштву људи другачије причају телефоном, него кад су сами, мада то нерадо признају.
Разлози могу бити различити, а најчешћи су: * нервоза, желе да инпресионирају особу са којом су у друштву, под притиском су јер знају да их особа са којом су чека, питања која желе да се расправе са њима не желе да решавају пред било ким и причају преко спикерфона, јер би они који су присутни могли чути све

Врло често, разлог за ово није у садржини разговора, већ у начину на којисе разговара, односно , једна страна не поштује уобичајена правила понашања који се сматрају нормалним. Бављење лепим понашањем у телефонском контакту нам указује и показује како наши несвесни поступци могу у истој мери бити знак лоших манира колико и сасвим очигледне грешке.
Писани контакт са другом страном могуће је успоставити путем тзв. контактног писма , циркулара, личне поште или општом формом. У сваком случају изузетно је важно да почетна комуникација буде ефикасна и да заинтересује другу страну . Учтивост у писму је неопходна, па се писмо пише као да се ради о најбољем пријатељу који стоји ту пред вама , а не неком кога не знате или ко је хиљадама километара удаљен. Писмо које пишемо мора да буде логично , јасно, кратко и прецизно.
Постоје одређена правила којих се морамо држати при писању као што су: * не тереба писати писма која не бисте желели да добијете ви сами * писан реч сене може повући као изговорена, зато треба бити двоструко обазрив ( писмо је документ ) * пословно писмо се углавном пише на белој хартији, у формату А4, без обзира на дужину * не треба писати предугачка и технички сложена писма * треба избећи неприлагођен стил писања о теми о којој је реч * писма је пожељно насловити на особу у предузећу а не на службу предузећа ( људи воле своје име и већи степен жеље за одговором ).

Код писаних докумената разликује се формални и неформални стил.
Формални стил коресподенције је погодан за велики део пословне комуникације. Обично је реч о особама које се лично не познају, али које на овај начин обављају важнне послове за својекомпаније. Са аспекта бонтона, веома јеважан доследан и јасан приступ који представља комбинацију учтивости и пословне ефикасности. Кад пишемо формално писмо морамо стриктно да водимо рачуна о титулама примаоца , звањима и протокулу, и у таквим писмима нема места забави. Што се тиче пасуса , постоје одређена правила. Тако први пасус треба да привуче пажњу , док у другом пасусу треба да се каже ко је пошиљалац. Следећи пасус је објашњење како је дошло до контакта , а затим следи „ неодољива понуда“. На крају треба нагласити одређену дозу ексклузивности вас и ваше робе и привилегије што сте их контактирали. Иза тога стоји потпис који треба да буде велики, широк, јер он показује јачину и величину пошиљаоца.
Неформални стил се користи у мање рутинској коресподенцији и обично између особа које се знају и које су на истом положају. Обично се бира тон писма који није ни превише пријатељски а ни превише хладан. У таквим писмима је дозвољена доза хумора али са мером и личном нотом.

Електронска пошта – е- пошта ( е-маил) , је један од најпривлачнијих и најчешћих врста комуникације међу сарадницима. Порука послата електронском поштом треба да буде кратка, таман толико да може да стане на једном екрану ( без потребе да се скролује ). Потенцијалног сарадника је пожењно упутити на веб сајт комапаније, где се може добити више информација о компанији и њеном пословању. Та порука мора да оставља утисак да је персонализована и са личним именом примаоца. Проблем код ове врсте комуникација је учесталост порука, када на е-маил стиже много порука и пословни људи често по аутоматизму бришу све поруке или их уопште не читају. Зато је препорука да уколико вам се на е-маилу није појавио одговор исту поруку пошаљете поново и позовете фирму да их обавестите да сте е-маил послали и да би њима могло користити да га прочитају и одговоре.
На основу искуства и рада са људима преко петнаест година , дошло се до закључка да је „ жива реч најбољи лек за све бољке“ и да, кад је то могуће , треба пробати са ступањем у непосредни контакт.

Поклони у пословном свету
Пословни бинтон не забрањује да се пословним пријатељима, сарадницима или пословним партнерима дају поклони или да се исти примају. Међутим , то не значи да се они могу давати без икаквих правила, већ и зато постоје одређени модели: 1. при примању поклона треба разликовати пословни од мита, зависно од вредности поклона и намене поклонодавца 2. ако примите скупоцен поклон, а на исти не можете да узвратите , можете се осећати као да вас неко има у џепу за мале паре 3. при уручивању поклона треба бираним речима изразити лично задовољство тим чином (част је оног ако части, а не онога ко прима – Платон ) 4. поклон се предају уз срдачан осмех , стисак руке и мали наклон 5. није препоручљиво љубљење 6. уколико је поклонопримац странац, пожељно је поклонити нешто што је карактеристично за нашу земљу 7. поклон се отвара на лицу места , у знак захвалности, а не дивљења 8. поклон трба да има и лично пословну ноту ( са знаком фирме , или нечим што подсећа на ваш посао )

Уколико поклањате цвеће такође постоје одређена правила: * цвеће се даје лично * цвеће предаје мушкарац * носи се цвеће са дугом дршком ( због стављања у вазу) * мушкарац не пклања цвеће у саксијама ( то раде жене ) * у букету треба да буде непаран број цветова * букет треба да буде леп али не превелик * пословним партнерима ( туђим женама ) не треба давати букет искључиво од црвених цветова ( руже или керанфили ) – то симболизује љубав или заљубљеност * примљено цвеће се одмах ставља у вазу

Пословно понашање посредника – продавца
Продаја је услужна делатност која је свакодневна , жива и има много разноразних ситуација, које су иначе непредвидиве и на које продавац мора адекватно да реагује. Продавац ступа у контакт са купцем (потенцијалним пословним партнером ) кроз поздрављање речју или некикм другим гестом ( погледом, климањем главе....) . Он мора да буде љубазан и да да обавештења која клијент тражи.
Према клијенту се треба односити као према госту, који вам долази у кућу. Обавезне речи су „изволите“ , „молим“, „хвала“ исл. Продавац не сме да има предрасуде ко је ко, како изгледакупац, које је вере, пола, старости итд ( новац је новац ) . Купце – децу треба примити са посебном симпатијом и врло љубазно, али без преваре ( забрањено је деци „увалити“ неку непотребну скупу робу ).
Старије особе морају се посебно услужити, посебно ако морају да стоји или чекају. У том случају је пожељно донети неку столицу , воду, и замолити млађе да пропусте старије од себе.
Одећа продавца мора да буде строго пословна у сладу саробом или услугом коју ноде, не сме да буде изазовна или пуна непотребних детаља ( мини сукња, дехолте, шортс итд )
Добар продавац понаша се на следећи начин: * занима се за купца, настоји дапроникне у његове жеље и потребе * настоји да увек буде љубазан и пријатан * у наступу одаје самопоуздање у познавању робе * присутан је на послу духом и телом * није спор, али није ни пребрз * нија навалентан и насилан * уредан и пристојно одевен

Неистина у пословном понашању
Често се може чути да су неки подаци „фризирани“, „допуњени“, „спиновани“ итд, за које постоји универзална реч а то је – лаж. Као и у обичном животу , лаж је нажалост често присутна у пословном свету.
Постоји такозвана службена (компанијска) и лична ( у своје име ) лаж. Узмимо на пример мноштво реклама које свакодневно гледамо на телевизији ( сви су млади, срећни,лепи, чим попију то и то смршајутолико и толико килограма, купиш стан без трошкова исл.). веома је важно препознати шта је истина а шта не и како се понашати ако видите да вас друга страна „фризира“. Ево како странци поступају у том случају: * кинези устају и уз наклон напуштају партнера * Јапанци се смешкају, али траже да се понови изричито јер им није јасно шта чују * Енглези се праве „енглези“ али од посла нема ништа * Американци ће јасно ставити до знања да су препознали лаж и грубо прекинути контакт

Код нас , кад приметите да вас партнер лаже или не говори истину, саслушајте га па онда узмите реч и анализирајте сваки његов „аргумент“, анализирајући их , тако да друга страна повуче речено. Наравно, често је потребно неке ствари „прогутати“, зарад посла, и ако то не ремети пословни план, већ једноставно прећи преко тога , јер је некоме то душевна храна. Немачка пословица гласи : „Кад човек бадава толико лаже, колико би тек лагао кад би се лажи плаћале“. Ово је стара пословица, пре времена појеве ПР-а и разних „фризера“ истине.

4.2-Учесници у промету непокретности

Код промета непокретности морају се дефинисати и познавати сви учесници у послу, ато су: * Купац, продавац, посредник, адвокат, проценитељ, банка, суд, нотар, катастар, осигуравајуће куће
Купац ( у народу познат као „муштерија“ ) јесте прималац услуга, робе, производа, или идеје продавца, снабдевача или пружаоца услуге у замену за новац или друге вредносне услуге. Купци се могу поделити у две групе : посредник , који посредује између произвођача и крајњег купца који купује ради препродаје и крајњи купац који купује не ради препродаје, већ да би их користио, те се назива још и корисник. Корисник и купац могу а не морају да буду исте особе или елементи, али се често мешају. Купац купује робу, а корисник је користи. Крајњи купац може бити корисник , али такође може бити и неко ко је само купио робу за неког другог ко ће је користити. С друге стране посредник никад није корисник.
Продавац је власник или опуномоћена особа за продају непокретности. Продавац своју легитимност доказује на основу правно ваљане документације, која мора садржати оригиналне акте, оверене од стране недлежног суда ( уговор, извод из земљишних књига, власнички лист, извод из листа непокретности – сматрају се основним документима продавца).
Посредник је непристрасна трећа страна која покушава да олакша договор користећи агументовање, уверавање, предлагање алтернативе и слично. Посредници се увелико користе у преговорима радника и менаџера и препиркама у цивилном друштву, између држава код сукобе, као и код многих тешких тема где је лакше достићи договор индиректним приступом. Кључ успеха посредника је мотивација зарешавање спора. Некада је то положај, друштвени статус, признање, али углавном је финансијска добит. Да би посредовање успело , а посредник био делотворан , супротстављене стране га морају схватити као непристрасног и неприсиљавајућег.

Сви остали учесници су већ обрађени кроз досадашње писање.

4.3-Пословно понашање – фазе купопродаје

Процес купопродаје непокретности
За процес промета непокретности потребно је да постоје непокретности, продавац, купац и наравно добра воља и услови да се купопродаја може обавити.

Поред поменутих елемената, процедура би била: 1. Предуговор ( пожељно да се овери код нотара ) 2. Капара ( резервација ) 3. Уговор ( обавезна овера код нотара ) 4. Исплата купопродајне цене са уласком у посед 5.
Предуговор као што му и само име каже је радња која предходи уговору и он има за циљ да све оно што се уговорне стране договоре стави на папир и обавеже оба учесника у послу да се тога држе. Предуговор садржи све елементе уговора и ту постоје одређена права и обавезе оба учесника. У њему се дефинише ко су будући купац а ко продавац , шта је предмет купопродаје, по ком основу је продавац власник исте, цена непокретности , износ капаре, рок и начин исплате, датум овере и уласка у посед непокретности , ко плаћа које обавезе итд. Додатни чланови предуговора могу да буду елементи у стану (кухиња, клима), питање телефонске линије, питање плаћања пореза, рачуна итд.
Прво давање новца од стране купца према продавцу зове се капара . Капара представља почетак процеса купопродаје непокретности. Представља чин којим продавац и купац вољно улазе у процес правних радњи који ће довести до промета непокретности. Да би купац имао апсолутну заштиту , од свих врста узнемиравања ( евикције) продавац обезбеђује и сагласност свих пунолетних чланова свог домаћинства за продају стана. После добијања свих сагласности и уколико не постоји никаква правна и техничка сметња за приступање купопродаји прави се уговор о купопродаји.
Елементи уговора о купопродаји су исти каои код предуговора , пише се и више примерака
( предлог је осам - 4 узима нотар , 3 купац и 1 продавац , а посредник копију ), и оверава код нотара . Кад дође термин склапања уговора битно је усклађивање термина заказивања примопредаје, јер је неопходно ускладити временске могућности продавца, купца, суда, банке, адвоката...
Прпорука је да продавац минимално 10 дана раније почне припреме са организовањем селидбе, да би чин примопредаје што ефикасније завршио. Неопходно је да продавац на примопредају стана донесе потврде , којима потврђује да су рачуни за струју, инфостан, воду сравњени до салда нула, плаћена три задња рачуна за телефон, као и потврду да је измирена обавеза пореза на имовину.
Продавац предаје купцу комплетну постојећу документацију о стану – као и потврде, кључеве предметног стана – те тим чином купац улази у посед и постаје стварни власник стана.
Обавезе после куповине – када је посао купопродаје успешно обављен остаје још обавезе према држави ( порез ) . По Закону о порезима на имовину, порески обвезник је продавац али је обичајно право и скоро да је и правило да купац плаћа из много разлога ( практичне прилике) . Порез на пренос апсолутних права износи 2,5% ( 2014. година ) од процене управе прихода на којој сенепокретност налази и подноси се у року од 10 дана од дана овере уговора.
Уколико је купцу ово куповина прве непокретности он има могућност ослобађања од плаћања пореза. То се односии на оне држављане Републике Србије, који немају непокретност укњижену на своје име. Ослобађање је до 40м2 заносиоца уговора и по 15м2 за сваког члана заједничког домаћинства.

Потребна документација закупца првог стана за ослобађање пореза : * Копија личне карте * Уверење о држављанству за купца првог стана * Копије ЛК свих чланова домаћинства као и уверење о држављанству * Копија купопродајног уговора * Доказ о пребивалишту за купца и чланове домаћинства * Изводи из матичне књиге рођених * Оверена изјава купца да купује први стан

Уколико се непокретност купује по први пут , а то је у новоградњи бићете ослобођени од плаћања пореза на пренос и имате право повраћаја ПДВ-а.

Потребна документација за повраћај ПДВ-а: * Извод из матичне књиге рођених * Уверење о држављанству * Доказ о пребивалишту * Оверена копија уговоре * Рачун или други документ који служи као рачун о купопродаји стана у којем је исказан ПДВ * Доказ да је укупна цена исплаћена * Оверена изјава купца да купује први стан

Документ апотребназа подношење пријаве за плаћање пореза: * Формулар ППИ * Фотокопије овереног уговора о купопродаји * Оригинал истог на увид * Фотокопија доказа о претходном власништву на предметној непокретности ( уговор или решења којим се доказује власништво, односно стицање) са клаузулом пореске управе у плаћеном или ослобођеном порезу на пренос * Фотокопија ЛК продавца

Пореска обавеза настаје даном закључења Уговора о преносу апсолутних права. Порез се плаћа у року од 15 дана од дана достављања решења – односно кад купац потпише да је примио решење. Пореска пријава се попуњава на име продавца, тј. уносе се његови подаци. Порески орган разрезује порез на његово име , а порез плаћа купац - као уговорна страна која је ту обавезу преузела у Уговору о купопродаји непокретности. Након плаћеног пореза на пренос уплатница се носи пореском органу, који тада ставља печат Управе прихода на све примерке Уговора о купопродаји и уноси износ плаћеног пореза. Упис права на непокретности у земљишне и друге јавне књиге не може се вршити без доказа о плаћеном порезу на пренос апсолутних права.
Порез на капиталну добит плаћају искључиво физичка лица и то како резиднти тако и нерезиденти ( ако су више од 6 месеци са местом боравка у србији ) , а све везано за добит остварену на територији Србије.
Сходно члану 72. Закона о порезу на доходак грађана ( а капиталнадобит то јесте ) , капиталним добитком се сматра приход који обвезник оствари продајом или другом врстом преноса уз накнаду ( у даљем тексту – продаја ) : * Стварних права на непокретностима * Трајног права и права грађења на градском грађевинском земљишту * Права инелектуалне својине * Удела у имовини правних лица, акција и осталих хартија од вредности

Капитална добит представља разлику између продајне цена права, удела односно хартија од вредности из став 1. овог члана и његове набавне вредности, усклађене према одредбама овог закона. У случају да је разлика негативна, ради се о капиталном губитку. По овом закону обвезник који јеимао непокретност или право на непокретност итд.... пре 24.01.1994. године не подлеже овом закону.
Продавац је дужан да у року од 15 дана поднесе формулар ПП-6 (за капиталну добит ) . Он се утврђује на основу разлике у набавној вредности ( односно вредност по којој је непокретност стечена )и продајне вредности ( односно вредност по којој је непокретност продата ).
Продавац је увек у обавзи да поднесе пореску пријаву па чак иако постојиоснов за ослобађање. Основни основ за ослобађање је инвестирање новца у другу непокретност или у радње везане за непокретности.
Комуналне обавезе , струја, телефон.....Купац може да склопи уговор за електричну енергију и комуналије на своје име без присуства продавца, што му је и обавеза да одмахпо обављеној купопродаји то и уради.
За пренос телефонског претплатничког права потребно је да учесници у купопродаји ( купац и продавац ) оду заједно у Телеком србија – служба за кориснике. Последњих година се појављују други телефонски оператери , тако да је на појединим општинама и ово непотебно, него долази само купац сауговором. Потребно је понети са собом оригинал оверен Уговор , личне карте, фотокупију Уговора и фотокопију ЛК. Уколико у стану не постоји телефонски прикључак купац подноси захтев за увођење истог у горе поменутим службама.
Уколико постоје техничке могућности бива обавештен писменим путем , после чега уплаћује таксу за нови претплатнички број. Потребно је да купац или пренесе своје претплатничко право , ако га је имао , или по постојећем прикључку у купљеном стану заснује исти- јер се може десити да остане без претплатничког права, уколико се у купљеном стану претплатничко право и даље води на друго лице. Свака страна има право да ранијекоришћено претплатничко право замрзне на неко одређено време.

4.4-Пословни бонтон ( пословна етика посредника )

У савременим условима пословања, у ери компјутера, сателита и све веће глобализације светске привреде, велики значај се придаје правилима пословног бонтона и нема иоле озбиљније комапаније која нема на свом сајту или на радном месту видно истакнута правила понашања, бонтон или кодекс.
Без обзира колико ми волимо себе и колико мислили да смо најбољи и да се понашамо лепо, увек може и мора боље. Савладавање правила добрих пословних обичаја, манира не сме да представља потешкоћу, из разлога што они морају да буду водич кроз све пословне ситуације, како свакодневних, тако и специфичних у којима људи процењују колико сте способни да се понашате коректно. Може се рећи да добри пословни односи представљају улазницу у свет пословнекомуникације.
Понашање у складу са бонтоном нам помаже да изграгимо лични склад, а тиме побољшамо наш однос са околином и избегнемо многе неспоразуме у комуникацији унутар куће , на улици, послу, продавници, ресторану итд.
Основни принцип добрих пословних манира је врло пажљиво уважавање интереса и осећања других. Ми својим понашањем показујемо да поседујемо праве људске вредности, чија је основа поштовање других. Облици пословног понашања, којима доказујемо да нам је стало до осећања других могу се сажети у реч ИМПУЛС који обухвата златна правила:

И- изглед, при чему треба покушавати да у сваком тренутку у свом изгледу истакнемо оно најбоље
М-манири – не дозволити себи арогантно и себично понашање
П- поштовање –захтева искреност и поштење у понашању
У-уважавање – на неки начин значи посматрање самог себе очима других
Л-личност –где је потребно исказати своје квалитете
С – стил – и такт, обавезно размислити пре него што се нешто каже

Пословна етика
Развој пословне етике развијао се у складу са развојем друштва, па је у том смислу текао у складу са актуелним друштвеним појавама. У одређеним временима се мењао приступ везан за област пословне етике.
Пословна етика добија посебно на значају средином 20.века са развојем светских тржишта , увођењем комјутера, електронике, брзом разменом информација, појачавањем конкуренције, великим смањењем броја запослених, мобилношћу радне снаге и флуктација људи исл. У овом периоду , пословна етика се сусреће са бројним социјалним проблемима који су настали као последица глобализације и убрзаног развоја нових технологија , које су битно угрозиле човеково природно окружење и услове његовог живота. У садашњем времену актуелни проблеми пословне етике означавају глобализација, информатизација и еколошка криза ( отопљавање, озонске рупе исл. )
Данас је свима јасно да се у пословној пракси неетичко понашање не може дозволити ни наградити. Настаје нови концепт пословног понашања, који полази од угрожавања права и интереса других, затим општих друштвених интереса, који између осталих обухватају кавалитетно радно окружење у коме пословни успех, конкурентност и остваривање профита не зависе ни од чега другог осим права и дужности које се примењују у одлучивању.

Предмет пословне етике
Под пословном етиком се подразумева обавеза ( commitment)да се посао обави на одговарајући начин и подразумева се одговорност (responsibility) за његово (не)одобравање. У том смислу се морално одговорна особа обавезује да посао обави и прихвати одговорност за евентуалне грешке или неуспех.
Једна од дефиниција пословне етике каже да она „подразумева организациону, корпоративну културу која се односи на правила етичког понашања, основне вредности система, етичке принципе и специфична етичка правила која компанија настоји да примени“.
Развој пословне етике развијао се у складу са развојем друштва па је у том смислу текао у складу са друштвеним појавама. Зато су се појединим периодима мењали приступи везани за област пословне етике. Пословна етика посебно добија на значају 90-тих година прошлог века. То је период почетка економске рецесије у многим областима пословања, период јаке конкуренције итд. Под пословном етиком се подразумевају и вредности моралног понашања, као и норме етичког понашање преточене у кодекс пословног понашања или кратко- пословни бонтон.
Пословна етика расправља о томе какав треба да буде пословни живот. Она има нормативно, усмеравајуће обележје и не говори о ономе што јесте , него о ономе што требада буде. У зависности од предмета пословна етика се дели на локалну , националну, интернационалну и глобалну пословну етику , као и сам бизнис и пословање.
Са становишта пословне етике у друштву, може се извршити подела на функционалну и системску пословну етику.
Функционална пословна етика фокус свог деловања проналази у моралној утемељености пословања предузећа.
Системска пословна етика морално вреднује економски састав уопште и моралност специфичних пословних компанија, зависно од државног уређења и окружења. Системска пословна етика захтева и тражи продуктиван разговор између етике, политике и економије.

Начела пословне етике
Повезујући основне вредности људског и грађанског друштва, може се рећи да пословна етика почива на три основна начела : 1. Начело праведности – подразумева право сваке јединке и члана неке организације да се према њему поступа праведно. Праведност постоји ако су:
-осигурана или нису умањена, односно повређена темељна права чланова неке заједнице
-ако до социјално-економске неједнакости долази само када она осигурава предност за све чланове
-праведност је повређена ако се наједнако плаћа за исти рад, постојеограничења личних слобода и ако власт и моћ повређују достојанство оних на које се примењује 2. Начело солидарности – служи пре свега у сврху изједначавања у корист социјално слабијих у оквиру неке институције 3. Начело супсидијарности или подређености – изражава пожељни однос целине и њених делова, аоногласи: Институције одређене врсте могу деловати или у циљу помоћи преузети функцију појединца или у циљу помоћи преузети функцију појединаца или социјалног састава нижег нивоа само ако њихова снага није довољна и без воље дотичног појединца или социјалног састава институције могу деловати само ако је угрожено заједничко добро велике вредности

Пословни морал као део пословне етике
Пословни морал је скуп неписаних , општих , за појединца карактеристичних моралних норми и вредности које одређују његово понашање у свим пословним односима и свим временима.
Основне карактеристике пословног морала односе се, пре свега, на: * Поштовање личности * Узајамно поштовање и поверење * Поштовање различитости * Савладавање разлика и уважавање интереса других * Заштиту достојанства * Одговорност и дужност према другима * Узајамна помоћ * Држање обећања и дате речи * Поштовање добрих пословних обичаја и намера * Хуманост * Истинитост * Рационалност * Доследност итд.

Етика пословања и одговорност
Пословна етика је регулисана законом и другим кодексима, писаним као и неписаним правилима. На жалост често се дешава, да услед све веће жеље за профитом, пословне компаније „заобиђу“ пословну етику, све у нади да неће одговарати због тога. Одговорност, под којом се подразумева вероватноћа да ће неко одговарати засвоју радњу, веома је сложен појам, јер та сложеност обухвата однос човека према друштву , али и човеков однос према самом себи.
Сви етички проблеми који могу довести до кршења моралних норми понашања у укупном процесу пословања, по Стонеру могу се поделити у неколико нивоа: * Први ниво се може назвати друштвеним , односно социјалним. То је проблем основних институција у друштву. Ту се мисли на проблеме утаје пореза, неплаћеног стажа, однос према одређеним етничким групама и расам итд * Други ниво је тзв. пословни. То је однос компаније према купцима коа друштвеној групи, однос према добављачима, банкама, акционарима и тржишту уопште * Трећи ниво етичких проблема у пословању подразумева однос између компаније и запослених у њој ( интерна политика)

Економска литература познаје две врсте одговорности, односно неодговорности и то су тзв. савршен агент ( a perfect agent), који одговорно извршава дате задатке и увећава своје и компанијско богатство и несавршен агент (an imperfect agent ), који неодговорно извршава своје обавезе и ради само на личном богатству.
Најчешћи облици огрешења о моралне норме нелезе се у : * Намерном давању погрешних информација * „штимовању“ резултата пословања * Финансијским малверзацијама – поткрадање, закидање, подношење лажних извештаја, крађа * Оговарање запослених колега * Исказивање нелојалности компанији и институцијама * Завођење аутократског и диктаторског режима управљања * Вређање и ниподаштавање сарадника и подређених * Претенциозност у пословању, препотентност и уважавање само личних интереса * Уцењивање на различитим нивоима- хијерархиском, материјалном, полном * Фаворизовање неспособних

Морална одговорност и обавезе које се преузимају треба да буду блиско повезане. Испунити одговорност према прузетим обавезама, договором или правилима игре питање је односа према себи и другима.
Наша морална и људска снага се доказује кроз поштовање успостављених норми и стандарда. Она се може унапредити и кроз поштовање личности и сарадника, без злоупотребе статусног или хијерархијског положаја, успостављања и учвршћивања трајних вредности, вођењу рачуна о интересима других а не само о својим, бризи о клијентима и пословним сарадницима и стлном подстицању етичког понашања.

4.5-Посредничка пракса у Републици Србији

Оно што сваки посредник мора добро да познаје је ( укратко ): * законска регулатива * Технике продаје * Познавање непокретности * Познавање клијента * Психологија * Маркетинг * Банкарско пословање * Организација купопродаје

Процедура куповине непокретности за кредитног купца : 1. Утврдити кредитну способност ( у банци ) 2. Пронаћи одговарајућу непокретност 3. Закључити предуговор са продавцем, са капаром као учешћем за банку ( износ је онај колико вам је учешће у банци , најчешће 5-20% у зависности од тога да ли је комерцијални или субвенционисани кредит ) 4. Извођење проценитеља на терен и заједно са проценом , предуговором о купопродаји непокретностим аплицирате за кредит 5. Кад вам банка и сви остали ( НКОСК, Министарство финансија итд ) одобре , оверава се коначни уговор о купопродаји непокретности 6. Овера заложне изјаве код нотара и њена предаја у катастар непокретности како би се уписала хипотека на предметном стану. Код укњижених непокретности ово је довољно ( сам чин предаје банци ) за пуштање новца на рачун продавца, међутим код неукњижених објеката, чека се Решење о упису хипотеке ( обично јепотребно од 7 до 10 дана ) па тек онда следи исплата новца из кредита 7. Усељење у купљену непокретност 8. Регулисање обавезе према Пореској управи ( ослобађање од плаћања пореза на пренос апсолутних права, плаћање пореза или повраћај ПДВ-а купца првог стан ) и пријава стана код јавно – комуналних предузећа 9. Укњижба стана

Процедура куповине непокретности за готовину * Проналазак непокретности * Предуговор и капара ( обично 10% или договор у зависности од рока усељења у предметну непокретност * Закључење уговора и исплата цене непокретности * Усељење * Регулисање обавеза према Пораској управи * Пријава стана код јавно-комуналних предузећа * Укњижба непокретности

У вези куповине стана или друге непокретности у изградњи , агент – посредник би требало да познаје све елементе градње и облигације и мора своје клијенте упознати са следећим чињеницама , које наводимо у даљем тексту.
Сваки инвеститор, по правилу привредно друштво , своју делатност региструје код надлежних државних установа. И пословање привредног друштва може у одређеној мери бити проверено преко званичних података , доступних свима. Један од првих корака могла би бити провера да ли је инвеститор уопште уписан у регистар привредних субјеката, за коју је делатност регистрован, и који му је матични број. Наведене податке можете сазнати на интернет страници АПР-а. На истом месту можете погледати финансијске извештаје инвеститора и сазнати све остале податке који се уписују у АПР. Тренутно стање рачуна инвеститора, у смислу да ли је укључен у платни промет или се налази у блокади, можете проверити на интернет презентацији НБС, старница „претраживање јединственог регистра рачуна“. За то вам није потребан матични број инвеститора, који сте прибавили на сајту АПР-а.
Проверу катастарске парцеле на којој се гради објекат можете извршити увидом у земљишне књиге или катастар непокретности. Том приликомважно је утврдити да ли је инвеститор уписан као носилац права коришћења, права власништва, закупа на предметном земљишту, аразлог је у томе што комплетна грађевинска документација мора гласити на име лица које је уписано у земљишне књиге или катастар непокретности. Уколико је већ издато одобрење за градњу на име претходног носиоца права на земљишту, тада инвеститор може да гради на истом земљишту уколико закључи уговор о суинвестирању, на основу кога инвеститор улаже средства , а власник, или корисник земљишта улаже своје право на земљишту. О тачној природи односа оног лица које је уписано као носилац права коришћења на земљишту и инвеститораупознаћете се увидом у уговор који су осуинвестирању закључили. Оно што је нужно за сваку одобрену изградњу јесте решено имовинско правно питање на земљишту, што значи да је јасна формално правна веза између стања у катастру или земљишној књизи и права инвеститора.
Решење о издавању одобрења за изградњу предметног објекта, где само поднет захтев за издавање овог одобрења није, нити може бити доказ да ће само одобрење бити издато. Одобрење за изградњу издаје се на име инвеститора.
Затим је потребно проверити да ли је инвеститор закључио уговор са Дирекцијом за грађевинско земљиште и изградњу града, тј општине на којој се непокретност гради, којим је регулисананакнада за коришећње градског грађевинског земљишта, као и да ли измирује обавезе по том основу. То је предуслов како за добијање употребне дозволе , тако и за каснију укњижбу непокретности. Истовремено, на истом месту могуће је добити и информације опретходним уговорима истог извођача, броју објеката које је до сада изградио, али и да ли је уредно испуњавао обавезе према Дирекцији за грађевинко земљиште и изградњу објеката.
До додатних информација о инвеститору, о објектима које је раније градио, о квалитету радова, поштовању рокова, и томе слично, можете доћи обиласком тих зграда и разговором са ранијим купцима станов ау изградњи.
Увидом у одобрење за изградњу објеката могу се проверити подаци о објекту чија се изгардња одобрава, подаци о постојећем објекту који се руши ради изградње објеката за чију се изградњу издаје одобрење; документација на основу које је издато одобрење за изградњу; докуметациија коју је потребно припремити пре почетка градње објекта , пок важења одобрења за градњу; као и други подаци од значаја за изградњу обејта. Саставни део одобрења за изгардњу представља идејни пројекат и извод из урбанистичког плана, односно акт о урбанистичким условима. Идејни пројекат јесте пројекат којим се одређује намене, положај облик, капацитет, техничко-технолошке и фунционалне карактеристике објекта, организациони елементи објекта и изглед објекта. Идејни пројекат садржи , нарочито: ситуациони план, цртеже који одређују објекат у простору ( основе, карактеристичне пресеке, изгледе), намену објекта, технички опис и планирану инвестициону вредност објекта. Важно је знати и да одобрење за изградњу престаје да важи ако се не отпочне са грађењем објекта у року од две године од дана правоснажности одобрења. Уколико у току грађења објекта инвеститор жели да одступи од документације на основу које је издато одобрење за градњу, односно од главног пројекта у смислу одступања од положаја, димензија, намене, и облика објекта, неопходно је да прибави одобрење за изградњу по измењеној документацији, односно даизврши измену главног пројекта са потврдом надлежног органа о његовом пријему. У пракси се често дешава даинвеститори изграде већи објекат од оног за који су добили одобрење за изградњу.
Потребно је проверити да ли је инвеститор закључио уговор и измирио обавезе према Јавном предузећу за склоништа, као ипрема електродистрибуцији, водоводу,ПТТ-у..
Након правоснажности решења о одобрењу за изградњу потребно је прибавити потврду радова, уколико се ради о објекту за који одобрење за изградњу изадаје градска општина , или потврду о пријему документације, уколико се ради о објекту за који одобрење за изградњу издаје Град Београд. Инвеститор може почети са радовима тек након добијања наведеног документа.
Неопходно је да инвеститор током грађења објекта , обезбеди стручни надзор који обихвата контролу да ли се грађење врши у складу са одобрењем за изградњу , односно главним пројектом, затим проверу квалитета радова и примене прописа, стандарда и техничких норматива, као и низа других питања од значаја заизградњу објекта.
По завршетку, или током изградње објекта, обавља се техничкипреглед како би се утврдила подобност објекта за употребу. Техничким прегледим контролише се усклађеност изведених радова са одобрењем за изградњу и техничком документацијм, као и са техничким прописима и стандардима.Технички преглед објекта за које је одобрење за изградњу издала градска , односно општинска управа обавља комисија коју образујета управа или правно лице коме се повери вршење тих послова, а које је уписано у одговарајући регистар. Технички преглед обезбеђује инвеститор и сноси све његове трошкове. Важнио је знати да се не може вршити технички преглед објекта или његовог дела, нити одобрити употреба уколико је објекат, односно део објекта изгарђен без одобрења за изградњу и без главног пројекта.

Када се утврди да је објекат подобан за употребу издаје се употребна дозвола. Објекат се може користити тек по прибављању употребне дозволе, коју издаје орган надлежан за издавање одобрења за изградњу, дакле орган градске или општинске управе , зависно од површине објекта. Саставни део употребне дозволе је гарантни рок за објекат или поједине врсте радова.Без употребне дозволе, укњижба предметног стана неће бити могуће. Следеће што је важно знати јесте да стан у изградњи се може купити на основу уговора о купопродаји стана у изградњи , као и на основу уговора о суинвестирању. Такође препоручује се да исплата купопродајне цене буде предвиђена у ратама, које ће бити везане за фазе градње, тј. за степен изграђености предметног стана. Како би касније предметни стан био уписан у катастар непокретности , или у земљишне књиге, неопходно је од општине прибавити уверење о посебним деловима зграде , који садржи спецификацију свих станова у згради. Под условом да је целокупна законска процедуре претходно испуњена, те да нема препрека за упис права својине у катастру или земљишну књигу, као носилац права својине на предметном стану прво ће бити уписано лице на које гласи решење о одобрењу за изградњу, дакле инвеститор. Након тога се у евиденцију непокретности може уписати купац стана , на основу уговора о купопродаји предметног стана, који садржи тзв. клаузулу инатбуланди, тј. одредбе према којој је продавац сагласан да се купац упише као власник стана , без потребе да продавац за то изда посебно одобрење.
Један од проблема са којим се можете стрести као купац стана у изградњи јесте да предметни стан у првобитном пројекту, за који је издато одобрење за изградњу, није био предвиђен као стан, већ као заједничка просторија (оставе, таван, вешерница, подрум и сл. ) или као гаража. Укњижба овакве просторије као стана неће бити могућа уколико инвеститор претходно не изврши пренамену ове просторије , да би се такве просторије претвориле у стан , поред сагласности осталих власника станова потебна је и потврда да је пренамена у складу са урбанистичким условима, како би могло бити издато одобрење за претварање ових просторија у стан. Према томе, потребно је имати у виду да је ризично куповати просторију која у главном пројекту није била предвиђена као стан. Ко се упушта у такву куповину , мора узети у обзир да ће прибављање документације за пренамену изискивати додатне трошкове, а може се десити да се одобрење за пренамену и не добије, нарочито када су у пракси гараже, јер према важећим законским прописима, објекат у градским зонама мора имати одређен број гаража или гаражних места. Главни пројекат се израђује према постојећим урбанистичким условима, па је потребно узети у обзир чињеницу да одсупање од пројекта може представљати и одступање од урбанистичких услова, нарочито ако долази до измена у димензијама што је обично случај код поткровља. У пракси се као начин куповине стана у изградњи, најчешће наилази на уговор о заједничкој градњи , односно суинвестирању, где се лице заинтересовано за куповину стана обавезује да учествује у изградњи целог објекта, са одређеним новчаним износом, а друга уговорна страна – инвеститор се обавезује да ће суинвеститору након завршетка изградње уступити у власништво одређен стан у договореној површини, са одређеним бројем соба, на тачно утврђеном спрату стамбеног објекта. Неопхпдно је да уговор о заједничкој градњи , односно суинвестирању садржи одредбу по којој се инвеститор обавезује да након изградње објекта добије о свом трошку употребну дозволу као носилац Решења о одобрењу за изградњу,која ће му обезбедити да завршени објекат упише у лист непокретности на своје име , што је услов да се суинвеститор
( купац стана) укњижи као власник купљеног стана , а по спецификацији станова коју обавља општина или град.
Посредник треба да зна да упозна купца са основним подацима о објекту у изградњи : * Да ли је инвеститор једини власник или корисник парцеле на којој гради објекат * Да ли има уговор са осталим сувласницима * Да ли има све дозволе * Колики објекат је дозвољено градити на тој парцели * Да ли има закључен уговор са дирекцијом о уређењу грађевинског земљишта и да ли је плаћена накнада * Да ли има идејни и главни пројекат, усклађеност пројекта и објекта * Показати купцу лист непокретности, копију плана и локацијску дозволу.

ОСНОВЕ ПРОСТОРНОГ ПЛАНИРАЊА

МОДУЛ 1 – Документи просторног и урбанистичког планирања

1.1-Документи просторног и урбанистичког планирања

Документи просторног и урбанистичког планирања су:
1) плански документи;
2) документи за спровођење просторних планова;
3) урбанистичко-технички документи.

1.2-Плански документи, просторни планови, урбанистички планови

Плански документи су просторни и урбанистички планови.
Просторни планови су: 1) Просторни план Републике Србије;
Просторни план Републике Србије доноси се за територију Републике Србије и основни је плански документ просторног планирања и развоја у Републици.
Остали плански документи морају бити у складу са Просторним планом Републике Србије.
Просторни план Републике Србије има стратешко-развојну и општу регулаторнуфункцију.
Просторни план Републике Србије доноси се за период од најмање 10 година, а највише до 25 година.
Просторни план Републике Србије може се мењати и пре истека рока за који је донет.
Просторни план Републике Србије садржи нарочито: * Полазне основе за израду плана * Оцену постојећег стања (SWOT анализа) * Циљеве и принципе просторног развоје * Принципе и позиције заштите, уређења и развоја природе и природних система * Просторни развој саобраћаја и инфраструктурних система од заначаја за РСрбију * Концепцију и пропозиције просторног развоја привреде * Мере заштите, уређења и унапређења природних и културних добара * Мере заштите животне средине * Мере уређења и припреме територије за потребе одбране земље * Дефинисање интеррегионалних функционалних мрежа * Планске целине заједничких просторних и развојних објеката, за које ће бити донети просторни планови нижег реда * Мере за спровођење просторног плана * Дугорочне развојне стратегије Републике Србије

1) Регионални просторни план;
Регионални просторни план се израђује за веће просторне целине административног, функционалног, географског или статистичког карактера, усмерене ка заједничким циљевима и пројектима регионалног развоја.
Регионални просторни план је плански документ који уз уважавање специфичних потреба које произлазе из регионалних посебности, разрађује циљеве просторног уређења и одређује рационално коришћење простора, у складу са суседним регионима и општинама.
Регионални просторни план садржи нарочито: * Полазне основе за израду плана * Оцену постојећег стања ( SWOT анализа) * Циљеве и принципе регионалног просторног развоја * Концепцију регионалног просторног развоја * Принципе и пропозиције заштите, уређење и развоја природе и природних система * Концепцију и пропозиције просторног развоја и дистрибуције становништва, мреже насељених места и јавних служби * Функционално повезивање насељених места * Принципе и пропозиције просторног развоја привреде, дистрибуцију активности и употребу земљишта * Просторни развој саобраћаја, регионалних инфраструктура и повезивање са инфраструктурним системима од занчаја за Републику Србију * Мере заштите и унапређења природних и културних добара * Дефинисање интеррегионалних и интеррегионалних функционалних веза и трансграничне сарадње * Мере заштите животне средине * Мере подстицаја регионалног развоје * Мере за равномерни територијални развој региона * Мере и инструменте за остваривање регионалног просторног плана и приоритетних планских решења, односно стратешко развијање пројеката за прву етапу спровођења * Мере за спровођење регионалног просторног плана

2) Просторни план јединице локалне самоуправе;
Просторни план јединице локалне самоуправе доноси се за територију јединице локалне самоуправе и одређује смернице за развој делатности и намену површина, као и услове за одрживи и равномерни развој на територији јединице локалне самоуправе.
Просторни план јединице локалне самоуправе садржи нарочито : * Обухват грађевинског подручја * Планиране намене простора * Мрежу насеља и дистрибуцију служби и делатности * Просторни развој саобраћаја и инфраструктурних система * Делове територије за које је предвиђена израда урбанистичког плана или урбанистичког пројекта * Потребне шематске приказе уређења за насеља * Планирану заштиту, уређење, коришћење и развој природних и културних добара и животне средине * Правила уређења и правила грађења за делове територије за које није предвиђена израда урбанистичког плана * Мере и инструменте за спровођење плана * Мере за равномерни територијални развој јединице локалне самоуправе

3) Просторни план подручја посебне намене;
Просторни план подручја посебне намене доноси се за подручје које због природних, културно-историјских или амбијенталних вредности, експлоатације минералних сировина, искоришћења туристичких потенцијала и искоришћења хидропотенцијала или изградње објеката за које грађевинску дозволу издаје министарство надлежно за послове грађевинарства или надлежни орган аутономне покрајине, захтева посебан режим организације, уређења, коришћења и заштите простора или које је као такво одређено Просторним планом Републике Србије.
Просторни план подручја посебне намене садржии нарочито: * Полазне основе за израду плана * Оцену постојећег стања ( SWOT анализа ) * Посебно обележавање грађевинског подручја са границама подручја * Делове територије за које је предвиђена израда урбанистичког плана * Циљеве, принципе и оперативне циљеве просторног развоја подручја посебне намене * Концепцију просторног развоја подручја посебне намене * Концепцију и пропозиције заштите, уређења и развоја природе и природних система * Концепцију и пропозиције у односу на евентуалне демогеографско- социјалне проблеме * Просторни развој функције посебне намене, дистрибуцију активности и употребу земљишта * Просторни развој саобраћаја, инфраструктурних система и повезивање са другим мрежама * Правила уређења и грађења и друге елементе регулације за делове територије у обухвату плана за које није предвиђена израда урбанистичког плана * Мере заштите, уређења и унапређења природних и културних добара * Мере заштите животне средине * Мере и инструменти за остваривање просторног плана подручја посебне намене и приоритетних планских решења * Мере за спровођење просторног плана посебне намене
Стратешка процена утицаја на животну средину је саставни део плана.

Урбанистички планови су: 1) Генерални урбанистички план; 2) План генералне регулације; 3) План детаљне регулације

Документи за спровођење просторних планова су:
1) програм имплементације Просторног плана Републике Србије;
2) програм имплементације регионалног просторног плана;
3) програм имплементације просторног плана подручја посебне намене

1.3-Урбанистичко технички документи

Урбанистичко-технички документи за спровођење планских докумената су:
1) урбанистички пројекат;
2) пројекат препарцелације и парцелације.
1.4-Генетални урбанистички план, план генералне регулације

Генерални урбанистички план се доноси као стратешки развојни план, са општим елементима просторног развоја.
Генерални урбанистички план се доноси за насељено место које је седиште јединице локалне самоуправе, које има преко 30.000 становника.
Генерални урбанистички план садржи нарочито:
1) границе плана и обухват грађевинског подручја;
2) генерална урбанистичка решења са наменама површина које су претежно планиране у грађевинском подручју;
3) генералне правце и коридоре за саобраћајну, енергетску, водопривредну, комуналну и другу инфраструктуру;
4) поделу на целине за даљу планску разраду плановима генералне регулације за цело грађевинско подручје;
5)друге елементе који су значајни за даљу планску разраду урбанистичког плана.

План генералне регулације се обавезно доноси за насељено место које је седиште јединице локалне самоуправе, а може се донети и за друга насељена места на територији општине, односно града, односно града Београда, када је то предвиђено просторним планом јединице локалне самоуправе.
За јединице локалне самоуправе за које се по овом закону доноси генерални урбанистички план, планови генералне регулације се обавезно доносе за цело грађевинско подручје насељеног места, по деловима насељеног места.
План генералне регулације садржи нарочито:
1) границе плана и обухват грађевинског подручја;
2) поделу простора на посебне целине и зоне;
3) претежну намену земљишта по зонама и целинама;
4) регулационе и грађевинске линије;
5) потребне нивелационе коте раскрсница улица и површина јавне намене;
6) коридоре и капацитете за саобраћајну, енергетску, комуналну и другу инфраструктуру;
7) мере заштите културно-историјских споменика и заштићених природних целина;
8) зоне за које се обавезно доноси план детаљне регулације са прописаном забраном изградње до његовог доношења;
9) локације за које се обавезно израђује урбанистички пројекат, односно расписујеконкурс;
10) правила уређења и правила грађења по целинама и зонама за које није предвиђено доношење плана детаљне регулације;
11) друге елементе значајне за спровођење плана.

1.5-План детаљне регулације

План детаљне регулације се доноси за делове насељеног места, уређење неформалних насеља, зоне урбане обнове, инфраструктурне коридоре и објекте и подручја за која је обавеза његове израде одређена претходно донетим планским документом.
План детаљне регулације за изградњу објеката комуналне и енергетске инфраструктуре може се изузетно донети и када просторним планом јединице локалне самоуправе његова израда није одређена.
План детаљне регулације садржи нарочито:
1) границе плана и обухват грађевинског подручја, поделу простора на посебне целине и зоне;
2) детаљну намену земљишта;
3) регулационе линије улица и јавних површина и грађевинске линије са елементима за обележавање на геодетској подлози;
4) нивелационе коте улица и јавних површина (нивелациони план);
5) попис парцела и опис локација за јавне површине, садржаје и објекте;
6) коридоре и капацитете за саобраћајну, енергетску, комуналну и другу инфраструктуру;
7) мере заштите културно-историјских споменика и заштићених природних целина;
8) локације за које се обавезно израђује урбанистички пројекат или расписује конкурс;
9) правила уређења и правила грађења по целинама и зонама;
10) друге елементе значајне за спровођење плана детаљне регулације.

За зоне урбане обнове планом детаљне регулације разрађују се нарочито и композициони или обликовни план и план партерног уређења.
Када се урбанистичким планом намена земљишта мења тако да нова намена захтева битно другачију парцелацију план детаљне регулације може садржати и план парцелације.

МОДУЛ 2 – Правила уређења и грађења

2.1-Саставни делови планских докумената

Саставни делови просторног плана подручја посебне намене, просторног плана јединице локалне самоуправе и урбанистичких планова су:
1) правила уређења;
2) правила грађења;
3) графички део.

2.2-Правила уређења

Правила уређења садржана у просторном плану подручја посебне намене, просторном плану јединице локалне самоуправе и плановима генералне и детаљне регулације садрже нарочито:
1) концепцију уређења карактеристичних грађевинских зона или карактеристичних целина одређених планом према морфолошким, планским, историјско-амбијенталним, обликовним и другим карактеристикама;
2) урбанистичке и друге услове за уређење и изградњу површина и објеката јавне намене и мреже саобраћајне и друге инфраструктуре, као и услове за њихово прикључење;
3) степен комуналне опремљености грађевинског земљишта по целинама или зонамаиз планског документа, који је потребан за издавање локацијске и грађевинске дозволе;
4) опште и посебне услове и мере заштите природног и културног наслеђа, животнесредине и живота и здравља људи;
5) посебне услове којима се површине и објекти јавне намене чине приступачним особама са инвалидитетом, у складу са стандардима приступачности;
6) попис објеката за које се пре обнове или реконструкције морају израдити конзерваторски или други услови за предузимање мера техничке заштите и других радова, у складу са посебним законом;
7) мере енергетске ефикасности изградње;
8) друге елементе значајне за спровођење планског документа.
Правила уређења за делове у обухвату планских докумената за које је одређена даљапланска разрада су правила усмеравајућег карактера за даљу планску разраду.

2.3-Правила грађења

Правила грађења у просторном плану подручја посебне намене, просторног плана јединице локалне самоуправе и плановима генералне и детаљне регулације садрже нарочито:
1) врсту и намену објеката који се могу градити у појединачним зонама под условимаутврђеним планским документом, односно врсту и намену објеката чија је изградња забрањена у тим зонама;
2) услове за парцелацију, препарцелацију и формирање грађевинске парцеле, као иминималну и максималну површину грађевинске парцеле;
3) положај објеката у односу на регулацију и у односу на границе грађевинске парцеле;
4) највећи дозвољени индекс заузетости или изграђености грађевинске парцеле;
5) највећу дозвољену висину или спратност објеката;
6) услове за изградњу других објеката на истој грађевинској парцели;
7) услове и начин обезбеђивања приступа парцели и простора за паркирање возила.
Правила грађења израђују се за претежне намене, односно зоне у обухвату плана, а односе се на појединачне грађевинске парцеле у мери довољној да буду основ за издавање локацијске дозволе на укупном земљишту обухваћеном планом, осим за грађевинско земљиште обухваћено планом за које је одређена обавеза даље планске разраде.
Правила грађења утврђују се према месним приликама или у складу са актом којим се уређују општи услови о парцелацији и изградњи.
Правила грађења у зависности од врсте планског документа могу да садрже и друге услове архитектонског обликовања, материјализације, завршне обраде, колорита и друго.

2.4-графички део плана

Графичким делом планског документа приказују се решења у складу са садржином плана.
Графички део просторног плана израђује се на топографским картама, а могу секористити, у зависности од расположивости и потребног нивоа детаљности и сателитски снимци, карте из постојећих географских информационих система, ажурне геореференциранеортофото подлоге и оверени катастарско-топографски планови.
Графички део урбанистичког плана израђује се по правилу на овереном катастарско -топографском, односно овереном топографском плану, односно овереном катастарском плану.
Графички део урбанистичког плана, осим плана детаљне регулације, може сеизрађивати и на ажурним геореференцираним ортофото подлогама, сателитским снимцима или картама из постојећих географских информационих система.
Графички део планског документа израђује се у дигиталном облику, а за потребе јавног увида презентује се и у аналогном облику.

2.5- Спровођење и усклађеност планских докумената

Програм имплементације Просторног плана Републике Србије утврђује мере и активности за спровођење Просторног плана Р Србије за раздобље до 5 година.
Програм инплементације Просторног плана Р Србије доноси Влада, на предлог министарства надлежног за послове просторног планирања , у року од једне године од дана ступања на снагу Просторног плана РСрбије.
Програм имплементације регионалног просторног плана утврђује мере и активности за спровођење регионалног просторног плана за раздобље до 5 година.
Програм имплементације регионалног просторног плана доноси орган надлежан за доношење плана, у року од једне године од дана ступања на снагу регионалног просторног плана.
Орган надлежан за послове просторног планирања дужан је да органу који је донео Програм подноси годиђње извештаје о остваривању просторног плана.
Измене и допуне програма, на основу анализе ефеката примењених мера и стања у простору могу бити извршене и пре истекарока од пет године, на предлог органа надлежног за послове просторног плаанирања.
****Документи просторног и урбанистичког планирања морају бити усклађени, тако да документ ужег подручја мора бити у складу са документом ширег подручја.
Плански документи морају бити у складу са Просторним планом Републике Србије.
На регионални просторни план за подручје аутономне покрајине, регионални просторни план за подручје града Београда, просторни план јединице локалне самоуправе, генерални урбанистички план и планове генералне регулације седишта јединица локалне самоуправе, после јавног увида, прибавља се сагласност министра надлежног за послове просторног планирања и урбанизма, у погледу усклађености тих планова са планским документима ширег подручја, овим законом и прописима донетим на основу овог закона, у року који не може бити дужи од 30 дана од дана пријема захтева за давање сагласности.
На просторне планове јединица локалне самоуправе, генералне урбанистичке планове и планове генералне регулације седишта јединица локалне самоуправе на територији аутономне покрајине, после јавног увида, прибавља се сагласност надлежног органа аутономне покрајине, у погледу усклађености тих планова са планским документима ширег подручја, овим законом и прописима донетим на основу овог закона, у року који не може бити дужи од 30 дана од дана пријема захтева за давање сагласности.
На урбанистички план који се израђује у обухвату плана подручја посебне намене унутар граница проглашеног или заштићеног природног добра, после јавног увида, прибавља се сагласност министра надлежног за послове просторног планирања и урбанизма, односно надлежног органа аутономне покрајине, у погледу усклађености са планским документима ширег подручја, овим законом и прописима донетим на основу овог закона, у року који не може бити дужи од 30 дана од дана пријема захтева за давање сагласности.
Ако министар надлежан за послове просторног планирања и урбанизма, односно надлежни орган аутономне покрајине не одлучи по захтеву за давање сагласности на планове генералне регулације седишта јединице локалне самоуправе у року од 30 дана, сматраће се да је сагласност дата.
У случају да министар надлежан за послове просторног планирања и урбанизма утврди да нема услова за давање сагласности на план, наложиће носиоцу израде планског документа израду новог нацрта тог планског документа у року од 90 дана од дана достављања налога.
У фази израде и доношења планског документа, прибављају се само сагласности и мишљења, прописани овим законом.****

МОДУЛ 3 – Изградња објеката

3.1-Информација о локацији

Информација о локацији садржи податке о могућностима и ограничењима градње на катастарској парцели, на основу планског документа.
Информација о локацији издаје се обавезно за изградњу помоћних објеката, гаража и трафо станица 10/04кV или 20/04 кV.
Уз захтев за издавање информације о локацији подноси се копија плана парцеле.
Информацију о локацији издаје орган надлежни за издавање локацијске дозволе у року од осам дана од дана подношења захтева, уз накнаду стварних трошкова издавања те информације.
3.2-Локацијска дозвола

Локацијска дозвола се издаје решењем за изградњу нових и доградњу постојећих објеката, за објекте за које се по овом закону издаје грађевинска дозвола, а садржи све услове и податке потребне за израду техничке документације, у складу са важећим планским документом.
Локацијском дозволом, по захтеву инвеститора може се предвидети и фазна, односноетапна изградња.
Локацијску дозволу за објекте за који је то Законом предбиђено, издаје министарство надлежно за послове урбанизма, односно аутономна покрајина, а за остеле објекте надлежни орган јединице локалне самоуправе.

Уз захтев за издавање локацијске дозволе подноси се:
1) копија плана парцеле;
2) извод из катастра подземних инсталација
3) доказ о праву својине

Захтев за издавање локацијске дозволе обавезно садржи податке о врсти и намени објекта који ће се градити, а може да садржи и податке о планираној диспозицији, техничке карактеристике и слично могу бити приказане и на графичком прилогу, на катастарско-топографској подлози.
Уместо доказа о праву својине за линијске инфраструктурне објекте и објекте запроизводњу електричне енергије из обновљених извора, може се поднети акт надлежног органа којим јеутврђен јавни интерес за експропријацију у складу са посебним законом, коначни управни акт којим се установљава право закупа на пољопрувредном земљишту за потребе изградње у складу са законом којим се уређује пољопривредно земљиште, коначни управни акт којим се установљава право на изградњу на шумском земљишту у складу са законом којим се уређује шумско земљиште, правоснажна судска одлука или уговор о установљавању права службености са власником послужног добра или писмена сагласност власника предметног земљишта , а за остале енергетске објекте доставља се акт надлежног органа којим је утврђен јавни интерес за експропријацију. Услучају да надлежни орган изда једну локацијску дозволу за више парцела, може се поднети више доказа , односно исправа различите правне природе за различите катастарке парцеле, ако сваки од тих доказа испуњава услове из овог закона прописане за појединачну катастарску парцелу.

Када се као доказ о праву својине прилаже уговор о установљавању права службености, правоснажна судска одлука или сагласност власника послужног добра, орган надлежан за послове државног премера и катастра уписује своје право својине само на објекту , ауговор , односно сагласност власника се уписује у теретни лист листа непокретности за предметно земљиште који води орган надлежан за упис и евиденцију права на непокретностима.
Ако надлежни орган утврди да уз захтев за издавање локацијске дозволе није поднета документација прописана овим законом, обавестиће подносиоца захтева, најкасније у року од 8 дана од дана пријема, да у року од 30 дана од дана пријема обавештења достави недостајућу документацију. По достављању акта надлежног органа којим се обавештава подносилац захтева о недостајућој документацији, не може се накнадно тражити документација која није наведена у издатом акту.
Ако плански документ не садржи услове за прикључење на комуналну , саобраћајну и осталу инфраструктуру, надлежни орган их прибавља по службеној дужности, о трошку инвеститора. Орган, односно организације овлашћени за издавање тих услова и података дужни су да их по захтеву надлежног органа доставе у року од 30 дана од дана пријема захтева.
Локацијска дозвола издаје се за катастарску парцелу која испуњава услове за грађевинску парцелу, што потврђује орган надлежан за издавање локацијске дозволе, а може се издати и за више катастарских парцела које чине грађевински комплекс, у складу са планским документом. До доношења урбанистичког плана у складу са овим законом, локацијска дозвола за доградњу постојеће комуналне инфраструктуре издаје се у складу са фактичким стањем у регулацији постојеће саобраћајнице.

Локацијска дозвола садржи све урбанистичке и техничке услове и податке потребне за израду идејног, односно главног пројекта, а нарочито:
1) податке о инвеститору;
2) броју и површини катастарске парцеле, осим за линијске инфраструктурне објекте и антенске стубове;
3) назив планског документа, односно урбанистичког пројекта на основу којег се издаје локацијска дозвола и правила грађења за зону или целину у којој се налази предметна парцела; 4) услове за прикључење на комуналну, саобраћајну и другу инфраструктуру;
5) податке о постојећим објектима на тој парцели које је потребно уклонити;
6) друге услове у складу са посебним законом.

3.3-Рок за издавање локацијске дозволе

Надлежни орган је дужан да у року од 15 дана од дана подношења уредног захтева, односно прибављања услова и података које прибавља по службеној дужности, изда локацијску дозволу.
На решење о локацијској дозволи коју издаје јединица локалне самоуправе може се изјавити жалба у року од осам дана.
На решење о локацијској дозволи коју издаје министарство надлежно за послове урбанизма, односно надлежни орган аутономне покрајине може се тужбом покренути управни спор.
По жалби на решење о локацијској дозволи јединице локалне самоуправе, решава министарство надлежно за послове урбанизма.
Аутономној покрајини се поверава решавање по жалби против првостепеног решења о локацијској дозволи јединице локалне самоуправе, донетог за грађење објеката који се граде на територији аутономне покрајине.
Орган надлежан за издавање локацијске дозволе води службену евиденцију о издатим локацијским дозволама, а списак издатих локацијских дозвола се објављује и у електронском облику и доступан је и путем интернета.
Решење о локацијској дозволи престаје да важи ако инвеститор у року од две године од дана правноснажности решења о локацијској дозволи не поднесе захтев за издавање грађевинске дозволе.

3.4-Издавање локацијске дозволе на основу просторних планова

Локацијска дозвола се издаје на основу просторног плана подручја посебне намене и просторног плана јединице локалне самоуправе, за делове територије у обухвату плана за које није предвиђена израда урбанистичког плана.
Локацијска дозвола се издаје на основу плана генералне регулације, за делове територије у обухвату плана за које није предвиђено доношење плана детаљне регулације.
Локацијска дозвола се издаје на основу плана детаљне регулације.
Уколико је планским документом предвиђена израда урбанистичког пројекта, локацијска дозвола се издаје на основу тог планског документа и урбанистичког пројекта.

3.5-Појам грађевинског земљишта

Грађевинско земљиште јесте земљиште одређено законом и планским документом као грађевинско, које је предвиђено за изградњу и редовно коришћење објеката, као и земљиште на којем су изграђени објекти у складу са законом и земљиште које служи за редовну употребу тих објеката.
Грађевинско земљиште се користи према намени одређеној планским документом, на начин којим се обезбеђује његово рационално коришћење, у складу са законом.
Грађевинско земљиште може бити у свим облицима својине.
Грађевинско земљиште је у промету.
Право својине на грађевинском земљишту у јавној својини има Република Србија, аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе.
Грађевинско земљиште у јавној својини је у промету, под условима прописаним овим и другим законом.

3.6-Врсте грађевинског земљишта

Грађевинско земљиште може бити:
1) градско грађевинско земљиште;
2) грађевинско земљиште ван граница градског грађевинског земљишта.
Градско грађевинско земљиште јесте земљиште у грађевинском подручју насељеног места које је као такво одређено планским документом, који се доноси за општину, град и град Београд, у складу са овим законом.
Планским документом којим се одређује градско грађевинско земљиште не мења се облик својине на земљишту које се одређује као градско грађевинско земљиште.
Грађевинско земљиште ван граница градског грађевинског земљишта јесте земљиште у грађевинском подручју изван насељеног места, које је као такво одређено планским документом који се доноси за општину, град и град Београд, у складу са овим законом.
Планским документом којим се одређује грађевинско земљиште ван граница градског грађевинског земљишта не мења се облик својине на том земљишту.

Кад се планским документом промени намена пољопривредног земљишта у гарђевинско земљиште , орган надлежан за доношење плана је дужан да у року од 15 дана од дана ступања на снагу планског документа, органу надлежном за послове државног премера и катастра достави акт који садржи попис катастарских парцела којима је промењена намена.
Орган надлежан за послове државног премера и катастра решењем проводи насталу промену и ставља забележбу о обавези плаћања накнаде за промену намене пољопривредног земљишта у базу података катастра непокретности из које се издаје лист непокретности о обавези плаћања накнаде за промену намене.
Решење се доставља власнику земљишта , министарству надлежном за послове пољопривреде и надлежном пореском органу у року од 15 дана од дана доношења решења.
Власник катастарске парцеле којој је промењена намена дужан је да плати накнаду за промену намене пољопривредног земљишта пре издавања локацијске дозволе, у складу са законом којим се уређује пољопривредно земљиште.
Ако је промена намене , односно врсте земљишта из пољопривредног у грађевинско извршена наоснову закона , планског документа или одлуке надлежног органа до 15.јула 1992.године, односно до дана ступања на снагу „Закон о пољопривредном земљишту ( СЛ. Гласник РС, број 49/92 ) не плаћа се накнада за промену намене земљишта , без обзира што је као начин коришћења тог земљишта уписана њива, ливада, пашњак...
Орган надлежан за послове државног премера и катастра дужан је да, по добијању акта из став 6. овог члана упише забележбу о обавези плаћања накнаде за промену намене, заземљиште коме је немена промењена из пољопривредног у грађевинско земљиште после рока утврђеног у ставу 5. овог члана.
Накнада за промену намене пољопривредног земљишта у грађевинско земљиште не плаћа се у поступцима легализације објеката, као ни у поступцима за реализацију пројеката за изградњу објеката од значаја за Републику Србију, у којима би обвезник плаћања била јединица локалне самоуправе, аутономна покрајина или Република Србија. Листу пројеката за изградњу објеката од значај за Републику Србију утврђује Влада.

Грађевинско земљиште може бити изграђено и неизграђено.
Изграђено грађевинско земљиште је земљиште на коме су изграђени објекти у складу са законом, намењени за трајну употребу.
Неизграђено грађевинско земљиште је земљиште на коме нису изграђени објекти, на коме су изграђени објекти супротно закону и земљиште на коме су изграђени само објекти привременог карактера.
Грађевинско земљиште може бити уређено и неуређено.
Уређено грађевинско земљиште је земљиште које је комунално опремљено за грађење, у складу са важећим планским документом (изграђен приступни пут, електромрежа, обезбеђено снабдевање водом и обезбеђени други посебни услови).

3.7-Уређивање, накнада и финансирање за уређивање грађевинског земљишта

Уређивање грађевинског земљишта обухвата његово припремање и опремање.
Припремање земљишта обухвата истражне радове, израду геодетских, геолошких и других подлога, израду планске и техничке документације, програма за уређивање земљишта, расељавање, рушење објеката, санирање терена и друге радове.
Поред предходно наведених радова, на подручјима која су била изложена ратним дејствима, врши се и провера о постојању заосталих експлозивних средстава, у складу са законом.
Опремање земљишта обухвата изградњу објеката комуналне инфраструктуре иизградњу и уређење површина јавне намене.
Уређивање грађевинског земљишта врши се према средњорочним и годишњим програмима уређивања, које доноси јединица локалне самоуправе.

Ради обезбеђивања услова за уређивање, употребу, унапређивање и заштиту грађевинског земљишта, Република Србија, аутономна покрајина, општина, град, односно град Београд, може да оснује привредно друштво , јавно предузеће, односно другу организацију или да вршење ових послова обезбеди на други начин , у складу са законом, односно статутом.
Обезбеђивање услова за уређивање, употребу, унапређивање и заштиту грађевинског земљишта обухвата припрему средњорочних и годишњих програма уређивања грађевинског земљишта, старање о заштити, рационалном и одрживом коришћењу грађевинског земљишта, као и обављање других послова у складу са законом и другим прописима.

За уређивање грађевинског земљишта плаћа се накнада.
Јединица локалне самоуправе уређује грађевинско земљиште и стара се о његовом рационалном коришћењу према намени земљишта предвиђеној планским документом, у складу са законом.
Средства добијена од накнаде за уређивање грађевинског земљишта користе за уређивање грађевинског земљишта, прибављање грађевинског земљишта и изградњу и одржавање објеката комуналне инфраструктуре.
Накнаду за уређивање грађевинског земљишта плаћа инвеститор.
Висина накнаде за уређивање грађевинског земљишта утврђује се на основу следећих критеријума: степена комуналне опремљености, годишњих програма за уређивање грађевинског земљишта, урбанистичке зоне, намене и површине објекта.
Намена грађевинског земљиште може бити: становање, комерцијална делатност, производна делатност и остале намене.
Јединица локалне самоуправе прописује мерила за обрачун висине накнаде за уређивање грађевинског земљишта на основу одговарајућих критеријума (из става 2. овог члана).
Инвеститор и јединица локалне самоуправе, односно привредно друштво, јавно предузеће или друга организација чији је оснивач овлашћени орган државне управе или локалне самоуправе , закључују уговор којим се уређују међусобни односи у погледу уређивања грађевинског земљишта, утврђује висина накнаде за уређивање грађевинског земљишта, динамика плаћања, обим, структура и рокови за извођење радова на уређивању земљишта, као и поступак и услови измене уговора (промена намене, површине објекта и др.).

Неизграђено грађевинско земљиште које није опремљено у смислу овог закона, а налази се у обухвату плана генералне регулације, односно плана детаљне регулације, може се комунално опремити и средствима физичких и правних лица.
Лице подноси надлежном органу јединице локалне самоуправе , односно привредном друштву, јавном предузећу односно другој организацији чији је оснивач овлашћени орган државне управе или локалне самоуправе предлог о финансирању изградње комуналне инфраструктуре.

Ако орган, односно овлашћена организација, утврди да је предметна зона, односно локација у обухвату плана генералне регулације, односно плана детаљне регулације и да је подносилац власник, односно закупац грађевинског земљишта сачиниће услове о финансирању изградње комуналне инфраструктуре, који нарочито садржи : податке о локацији, односно зони, податке из урбанистичког плана и техничке услове за изградњу комуналне инфраструктуре, податке из програма уређивања грађевинског земљишта, границе локације која се опрема са пописом катастарских парцела, рок изградње, обавезу јединице локалне самоуправе каоинвеститора за прибављање локацијске, грађевинске и употребне дозволе, као и обавезу да обезбеди и финансира стручни надзор у току извођења радова, обавезу власника земљишта за финансирање израде техничке документације, извођења радова, обавезу власника грађевинског земљишта да изврши избор извођача радова , обавезу предаје изграђених објеката комуналне инфраструктуре, као и висину умањења накнаде за уређивање грађевинског земљишта за инвеститора објекта који ће бити грашен на тој локацији, односно зони.

За објекте који ће се градити на локацији, односно зони која се комунално опрема средствима власника, односно закупца накнада за уређивање грађевинског земљишта се умањује за стварне трошкове комуналног опремања, а највише до 60% од висине накнаде утврђене према мерилима за обрачун за ту локацију, односно зону. Лицима који су власници на грађевинском земљишту на коме је по важећем планском докумнету планирана изградња комуналне инфраструктуре, може се признати тржишна вредност тог земљишта као стварни трошак комуналног опремања земљишта.

Финансирање уређивања грађевинског земљишта обезбеђује се из средставаостварених од:
1) накнаде за уређивање грађевинског земљишта;
2) закупнине за грађевинско земљиште;
3) отуђења грађевинског земљишта;
4) конверзије права коришћења, односно права закупа у складу са овим законом;
5) других извора у складу са законом.

Отуђење или давање у закуп гарђевинског земљишта у јавној својини ради изградње спроводи се јавним надметањем или прикупљањем понуда јавним огласом, по тржишним условима у сладу са законом.
Отуђење или давање у закуп грађевинског земљишта када је власник гарђевинског земљишта у јавној својини републике Србије, спроводи Републичка дирекција за имовину Републике Србије, односно надлежни орган аутономне покрајине , када је валсник грађевинског земљишта у јавној својини аутономна покрајина.
Постојеће и планиране површине јавне намене не могу се отуђити из јавне својине.
Грађевинско земљиште у јавној својини не може се отуђити или дати у закуп, ако није донет плански документ на основу кога се издаје локацијска дозвола. Рок за подношење пријаве за јавно надметање, односно прикупљање понуда , не може бити краћи од 30 дана од дана јавног оглашавања.
Грађевинско земљиште у јавној својини се отуђује или даје у закуп лицу које понуди највећу цену или највиши износ закупнине за то земљиште, које се накнадно не може умањивати . Под умањивањем нејвеће цене или највишег износа закупнине не сматра се попуст који одобрава власник грађевинског земљишта за једнократно плаћање одређене цене, односно закупнине, у складу са подзаконским актом или општим актом власника земљишта којим сеуређује грађевинско земљиште. Изузетно, јединица локалне самоуправе може отуђити или дати у закуп грађевинско земљиште по цени односно закупнини која је мања од тржишне цене односно закупнине или отуђити или дати у закуп грађевинско земљиште без накнаде, уз претходно прибављену сагласност Владе.
Изузетно, Р Србија , односно аутономна покрајина и јединица ликалне самоуправе могу отуђити или дати у закуп грађевинко замљиште по цени, односно закупнини која је мања од тржишне цене, односно закупнине, или отуђити или дати у закуп без накнаде кад се ради о испуњавању уговорних обавеза насталих до дана ступања на снагу овог закона, по основу уговора у коме је Р Србија једна од уговорних страна или када се ради о међусобном располагању, између власника грађевинског земљишта у јавној својини. Ближе услове , начин и поступак отуђења или давања у закуп грађевинског земљишта прописује Влада.
Грађевинко земљиште у јавној својини се може отуђити или дати у закуп непосредном погодбом у случају : 10. Изгардње објекта за потребе обављања послова из надлежности државних органа и организација, органа јединица аутономне покрајине и локалне самоуправе, као и других објеката у јавној својини 11. Прибављање грађевинск едозволе, власнику бесправно изграђеног објекта, који је захтев поднео у роковима прописаним овим законом, ако је изградња тог објекта у складу са условима предвиђеним овим законом 12. Исправке граница суседних катастарскох парцела 13. Формирање гарђевинске парцеле у вези са конверзијом права коришћења у право својине на гарђевинском земљишти без накнаде 14. Отуђење или давање у закуп уз сагласност Владе 15. Споразумног давања земљишта ранијем власнику непокретности која је била предмет експропријације, у складу са прописима експропријације
У случају давања концесије или поверавања комуналне делатности у складу са посебним законом, грађевинско земљиште се може дати у закуп без накнаде, на временски период предвиђен уговором о концесији на који се даје у дужини трајања концесије, односно на временски период на који је поверено обављање комуналне делатности.
Ради остваривања приватно-јавног партнерства, неизграђено грађевинско земљиште у јавној својини може се уносити као оснивачки улог у привредна друштва, а власник грађевинског земљишта у јавној својини може са физичким или правним лицем закључити уговор о заједничкој изгардњи једног или више објеката.
Неизграђено грађевинко земљиште у јавној својини може се уносити као оснивачки улог у јавно предузеће, под условима које прописује Влада.
Грађевинско земљиште у јавној својини може се отуђити или дати у закуп у складу са Законом.
Грађевинско земљиште у јавној својини се даје у закуп као неизграђено и неуређено.
Грађевинско земљиште у јавној својини може се дати у закуп као неизграђено земљиште које није уређено , ако учесник у поступку јавног надметања, односно прикупљања понуда јавним огласом, прихвати прописане услове за уређивање замљишта садржане у јавном огласу и уговором преузме обавезу да о свом трошку изврши комунално опремање гарђевинског земљишта.
О отуђењу и закупу гарђевинског земљишта у јавној својини, по спроведеном поступку јавног надметања, прикупљања понуа или непосредне погодбе, надлежни орган доноси решење о отуђењу грађевинског земљишта или решење о давању грађевинског земљишта у закуп, које се доставља свим учесницима у поступку јавног надметања, односно прикупљања понуда. Решење је коначно у управном поступку. Учесник јавног надметања , односно прикупљања понуда, који сматра да му је у поступку јавног надметања или прикупљањапонуда повређено право, може да покрене управни спор против решења, у року од 30 дана од дана достављања решења.
По коначности решења члана закључује се уговор између јединице локалне самоуправе , аутономне покрајиине, односно Р Србије, односно привредног друштва , јавног предузећа или друге организације чији је оснивач Р Србија или локална самоуправа и лица коме се земљиште отуђује или даје у закуп, у року од 30 дана од дана коначности решења о отуђењу или давању у закуп грађевинског земљишта.
Уговор о закупу грађевинског земљишта у јавној својини садржи нарочито : податке о катастарсој парцели, намени и величини будућег објекта, о висини закупнине, року трајања закупа, року и начину плаћања накнаде зауређење земљишта, посебне услове за уређење ако се у закуп даје неуређено грађевинско земљиште, року у коме земљиште мора да се приведе намени, права и обавезе у случају неизвршења обавезе, начин решавања спорова, као и поступку и условима заизмену уговора. Када је уговором о закупу предвиђено плаћање на више рата, обавезно се прописује начин усклађивања висине закупа са порастом цена на мало у Р Србији, према објављеним подацима надлежне организације за послове вођења статистике.
Акосе промени власник објекта , односно посебног (физичког) дела објета који је изграђен или се гради на грађевинском земљишту у јавној својини које се користи по основу уговора о закупу закљученим у складу са законом, закуподавац ће, на захтев новог власника, изменити уговор о закупу тако што ће на место , односно поред дотадашњег закупца ступити нови власник објекта, односно дела објекта. Уз захтев за измену уговорао закупу доставља се уговор о куповини објекта или куповини објекта у изградњи , односно други правни основ којим се стиче право својине на објекту или објекту у изградњи , који је оверен са потврдом пореске управе о измирењу пореза по том правном основу или сапотврдом пореске управе о ослобађању од пореске обавезе, односно правоснажно решење о наслеђивању.
Закуподавац закључије са новим власником објекта уговор о закупу, који по потписивању представља основ за промену уписа закупца у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима.
По упису права својине на објекту који је изграђен или легализован на грађевинском земљишту које се користи по основу уговора о закупу закљученог у складу са законом, на захтев купца, закуподавац и закупац закључију уговор о раскиду уговора о закупу и евентуално други уговор у складу са прописима, којим ће регулисати начин и услове измирења , односно испуњења уговорних обавеза из уговора о закупу.
Услове, начин и поступак за измену , односно раскид уговора ( начин измирења преосталог дуга, односно измирење других обавеза преузетих уговором о закупу, ослобађање од плаћања уговорене закупнине ако је плаћена тржишна вредност грађевинског земљишта, давање сагласности за конверзију права закупа у право својине без накнаде исл.) уређује власник земљишта у јавној својини.
На захтев ранијег сопственика , односно његовог законског наследника, поништиће се правноснажно решење о изузимању градског грађевинског земљишта из његовог поседа, ако је земљиште изузето до 13.маја 2003.године, а корисник градског грађевинског земљишта исто није привео намени до 13.маја 2004.године. Захтев се подноси у року од 6 месеци од дана ступања на снагу овог закона. Решење доноси орган јединице локалне самоуправе надлежан за имовинско-правне послове, на чијој територији се налази предметно земљиште. Против решења се може изјавити жалба министарству надлежном за послове финансије, у рокуод 15 дана од дана достављања решења.
По правноснажности решења, надлежни орган у посебном поступку утврђује висину новчаног износа који је ранији сопственик дужан да врати на име примљене накнаде за изузето право коришћења.
Ако се у поступку не постигне споразум о висини накнаде, надлежни орган је дужан да списе предмета за утврђивање наканде без одлагања проследи надлежном суду. У поступку експропријације непокретности , на носиоце права коришћења на грађевинском земљишту примењују се одредбе о административном преносу, садржане у закону којим се уређује експропријација.

3.8-Конверзија права коришћења у право својине на грашевинском земљишту

Републици Србији, аутономној покрајини, односно јединици локалне самоуправе, који су уписани као носиоци права коришћења на неизграђеном и изграђеном земљишту у државној својини у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима, даном ступања на снагу овог закона престаје право коришћења на тим непокретностима и прелази у право јавне својине, у корист Републике Србије, аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе, без накнаде.
Правним лицима чији је оснивач Република Србија, аутономна покрајина, односно јединица локалне самоуправе, која су уписана као носиоци права коришћења на неизграђеном и изграђеном земљишту у државној својини у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима, даном ступања на снагу овог закона престаје право коришћења на тим непокретностима и прелази у право јавне својине оснивача, без накнаде.
Упис права јавне својине врши се на основу извода из јавне књиге о евиденцији непокретности и правима на њима.
Захтев за упис права у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима подноси надлежни јавни правобранилац, односно друго лице које заступа Републику Србију, аутономну покрајину, односно јединицу локалне самоуправе, у року од годину дана од дана стзпања на снагу овог закона.
Захтев за упис права за грађевинско земљиште које користи министарство надлежно за послове одбране може се поднети у року од две године од дана ступања на снагу овог закона.
Ако захтев за упис права јавне својине не буде поднет у року надлежни орган извршиће по службеној дужности упис права јавне својине на непокретностима на којима је на дан ступања на снагу овог закона уписано право коришћења на изграђеном или неизграђеном грађевинском земљишту у корист Републике Србије, аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе.
Лицима која су уписана као носиоци права коришћења на изграђеном грађевинском земљишту у државној својини у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима, престаје право коришћења на грађевинском земљишту и прелази у право својине, без накнаде.
Власницима посебних физичких делова у стамбеним зградама са више станова, пословним и пословно-стамбеним зградама изграђеним на грађевинском земљишту у државној својини, престаје право коришћења на грађевинском земљишту и прелази у право својине, сразмерно површини посебних физичких делова чији су власници, без накнаде.
Власницима објеката изграђеним на грађевинском земљишту за које је закључен уговор о закупу ради изградње у складу са Законом о планирању и изградњи ("Службени гласник РС", бр. 47/03, 34/06 и 39/09), утврђује се право својине на грађевинском земљишту без накнаде, ако је у целости исплаћен износ закупнине за период на који гласи уговор о закупу.

Упис права својине врши орган надлежан за послове вођења евиденције непокретности и правима на њима, по захтеву тих лица.
Лицима која су уписана као носиоци права коришћења на неизграђеном грађевинском земљишту у државној својини у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима, престаје право коришћења на грађевинском земљишту и прелази у право својине, без накнаде.

Упис права својине по захтеву врши орган надлежан за послове вођења евиденције непокретности и правима на њима у року од годину дана од дана ступања на снагу овог закона.
По истеку овог рока, упис права својине врши орган надлежан за послове вођења евиденције непокретности и правима на њима, по службеној дужности.

Ако власник објекта, односно посебног физичког дела објекта , није уписан као носилац права коришћења на грађевинском земљишту на коме је објекат изграђен, већ је као носилац права коришћења на земљишту уписана јединица локалне самоуправе, аутономна покрајина, Република Србија или неко правно лице чији је оснивач јединица локалне самоуправе, аутономна покрајина, односно Република Србија или неко друго правно, односно физичко лице, пре стицања права својине утврђује се земљиште за редовну употребу објекта у сладу са законом.

Ако се у поступку утврђивања земљишта за редовну употребу објекта утврди да површина катастарске парцеле истовремено представља и земљиште за редовнуупотребу објекта у складу са овим законом, власник постојећег објекта стиче правосвојине на том грађевинском земљишту, без накнаде.
Ако се у поступку утврђивања земљишта за редовну употребу објекта утврди да је земљиште за редовну употребу објекта мање од катастарске парцеле на којој је објекат саграђен, власник земљишта може, ако се од преосталог земљишта не може формирати посебна грађевинска парцела, тај преостали део земљишта дати у закуп власнику објекта или отуђити власнику објекта по тржишној цени, непосредном погодбом.
Ако се у поступку утврђивања земљишта за редовну употребу објекта утврди да је земљиште за редовну употребу објекта мање од катастарске парцеле на којој је објекат саграђен, а од преосталог дела земљишта се може формирати посебна грађевинска парцела, власник преосталог дела земљишта располаже тим земљиштем у складу са овим законом.
По правноснажности решења којим се утврђује земљиште за редовну употребуобјекта, односно окончаном поступку , власник објекта у складу са овим законом стиче право на упис својине на грађевинском земљишту, односно закупа у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима.

На грађевинском земљишту у државној, односно јавној својини, на коме су носиоци права коришћења била или јесу привредна друштва и друга правна лица на која су се примењивале одредбе закона којима се уређује приватизација, стечајни и извршни поступак, као и њихови правни следбеници, право коришћења може се конвертовати у право својине, уз накнаду тржишне вредности тог грађевинског земљишта у моменту конверзије права, умањену за трошкове прибављања права коришћења на том грађевинском земљишту. Трошкови прибављања права коришћења грађевинског земљишта обухватају, у смислу овог закона, укупну ревалоризовану цену капитала, односно имовине исплаћену у поступку приватизације, односно укупну ревалоризовану цену исплаћену за имовину или део имовине привредног друштва или другог правног лица у стечајном или извршном поступку, као и друге стварне трошкове.
Наведено се не односи на лица која су у поступку јавног оглашавања, по тржишним условима, стекла право својине на објекту са припадајућим правом коришћења на изграђеном грађевинском земљишту у складу са посебним законом, а пре закључења уговора о куповини имовине, односно дела имовине привредног друштва или другог правног лица у стечајном или извршном поступку, до дана ступања на снагу Закона о планирању и изградњи ("Службени гласник РС", број 72/09).

Конверзија права коришћења остварује се на појединачним катастарским парцелама или на више катастарских парцела.
По захтеву за конверзију права решење доноси орган јединице локалне самоуправе надлежан за имовинско-правне послове, на чијој територији се налази предметно грађевинско земљиште.

На решење се може изјавити жалба министарству надлежном за послове финансија, у року од 15 дана од дана достављања решења.

Предмет конверзије не може бити земљиште које је посебним законом одређено као земљиште које се не може отуђити из јавне (државне) својине, односно земљиште на коме је предвиђена изградња објеката од јавног интереса и површина јавне намене.

Право коришћења на неизграђеном грађевинском земљишту у државној својини, које је стечено ради изградње, у складу са раније важећим законима којима је било уређено грађевинско земљиште до 13. маја 2003. године или на основу одлуке надлежног органа може се конвертовати у право својине уз накнаду тржишне вредности тог земљишта у моменту конверзије права, умањене за износ стварних трошкова прибављања права коришћења, са обрачунатом ревалоризацијом до момента уплате по овом основу. Приликом утврђивања стварних трошкова прибављања непокретности не обрачунава се плаћена накнада за уређивање грађевинског земљишта.
По захтеву за конверзију права из решење доноси орган јединице локалне самоуправе надлежан за имовинско-правне послове, на чијој територији се налази предметно грађевинско земљиште.
На решење може се изјавити жалба министарству надлежном за послове финансија, у року од 15 дана од дана достављања решења.
Ако у року од 30 дана од дана ступања на снагу подзаконских аката , лице не поднесе захтев за конверзију права коришћења у право својине, надлежни орган по службеној дужности утврђује престанак права коришћења у складу са одредбама овог закона и утврђује право својине у корист јединице локалне самоуправе на чијој територији се налази предметно земљиште.
Лица која су стекла право дугорочног закупа на неизграђеном осталом грађевинском земљишту у државној својини, у складу са одредбама Закона о планирању и изградњи ("Службени гласник РС", бр. 47/03, 34/06 и 39/09), а земљиште нису привела намени, могу, на прописан начин остварити право својине на том земљишту, ако су исплатили у целости износ закупнине за период на који гласи уговор о закупу.
Лица чији је положај одређен законом којим се уређује спорт, као и удружења грађена, као носиоци права коришћења на грађевинском земљишту , остају носиоци права коришћења , осим ако се на њих могу применити друге одредбе овог закона које се односе на престанак права коришћења или поништај решења о изузимању земљишта , до окончања поступка приватизације. По уплати купопродајне цене након приватизације, а на основу потврде Агенције за приватизацију, може се извршити конверзија права коришћења у право својине на том земљишту у корист приватизованог лица, у складу са овим законом.
Друштвена предузећа као носиоци права коришћења на грађевинском земљишту , остају носиоци права коришћења, осим ако се на њих могу применити друге одредбе овог закона које се односе на престанак права коришћења или поништај решења о изузимању земљишта , до окончања поступка приватизације. По уплати купопродајне цене након приватизације, на основу потврде Агенције за приватизацију, може се извршити конверзија права коришћења у право својине на том земљишту у корист приватизованог предузећа , у складу са овим законом.
На грађевинском земљишту у државној својини на коме су носиоци права коришћења привредна друштва и друга правналица на која се примењују одредбе прописа Р Србије и билатералних међународних уговора којимасе уређује спровођење Анекса Споразума о питањима сукцесије („Сл.лист СРЈ – Међународни уговори“– број 6/02) право коришћења може се конвертовати у право својине уз накнаду у складу са овим законом, по окончању прописаног поступка за повраћај имовине.

Новчана средства остварена по основу конверзије права коришћења у право својине по овом закону уплаћују се у износу од 50% у посебан фонд за реституцију и у износу од 50% у буџет јединице локалне самоуправе.
Средства која се уплаћују у буџет јединице локалне самоуправе користе се у складу са законом.
Средства која се уплаћују у фонд за реституцију не могу се користити до доношења закона којим се уређује реституција.
Фонд за реституцију оснива се као буџетски фонд, у складу са законом.

Влада прописује начин одређивања тржишне вредности грађевинског земљишта и висине накнаде по основу конверзије права коришћења у право својине уз накнаду , као и услове , критеријуме и начин остваривања права на конверзију права коришћења у право својине уз накнаду.
Изузетно, јединица локалне самоуправе може својим актом према урбанистичким зонама утврдити тржишну вредност грађевинског земљишта на својој територији.
До доношења акта корисници земљишта који имају право на конверзију уз накнаду могу то право остварити у складу са овим законом.

3.9-Садржина и врсте техничке документације

Пре почетка израде техничке документације за грађење објекта , за које грађевинску дозволу издаје надлежно Министарство, односно аутономна покрајина, обављају се претходни радови на основу чијих резултата се израђује претходна студија оправданости и студија оправданости.
За грађење посебних врста објеката предвиђених законом, за које се на основу планског документа може издати локацијска дозвола, не израђује се претходна студија оправданости са генералним пројектом.

Претходни радови, у зависности од врсте и карактеристика објекта, обухватају:
-истраживања и израду анализа и пројеката и других стручних материјала;
-прибављање података којима се анализирају и разрађују инжењерскогеолошки, геотехнички, геодетски, хидролошки, метеоролошки, урбанистички, технички, технолошки, економски, енергетски, сеизмички, водопривредни и саобраћајни услови;
-услове заштите од пожара и заштите животне средине, као и друге услове од утицајана градњу и коришћење одређеног објекта.

Претходна студија оправданости
Претходном студијом оправданости утврђује се нарочито просторна, еколошка, друштвена, финансијска, тржишна и економска оправданост инвестиције за варијантна решења дефинисана генералним пројектом, на основу којих се доноси плански документ, као и одлука о оправданости улагања у претходне радове за идејни пројекат и израду студије оправданости.
Претходна студија оправданости садржи генерални пројекат .

Студија оправданости
Студијом оправданости одређује се нарочито просторна, еколошка, друштвена, финансијска, тржишна и економска оправданост инвестиције за изабрано решење, разрађено идејним пројектом, на основу које се доноси одлука о оправданости улагања.
Студија оправданости садржи идејни пројекат. Израду претходне студије оправданости и студије оправданости може обављати привредно друштво, односно друго правно лице које је уписано у одговарајући регистар заобављање делатности пројектовања и инжињеринга и које испуњава услове у погледу стручног кадра.

Теничка документација за грађење и реконструкцију објекта израђује се као генерални пројекат , идејни пројекат, главни пројекат, извођачки пројекат и пројекат изведеног објекта.

Генерални пројекат
Генерални пројекат садржи нарочито податке о: макролокацији објекта; општој диспозицији објекта; техничко-технолошкој концепцији објекта; начину обезбеђења инфраструктуре; могућим варијантама просторних и техничких решења са становишта уклапања у простор; природним условима; процени утицаја на животну средину; инжењерскогеолошким-геотехничким карактеристикама терена са аспекта утврђивања генералне концепције и оправданости изградње објекта; истражним радовима за израду идејног пројекта; заштити природних и непокретних културних добара; функционалности и рационалности решења.

3.10-Идејни пројекат

Идејни пројекат садржи:
1) пројектни задатак потписан од стране инвеститора;
2) постојеће стање са висинским котама грађевинске парцеле, положајем суседних катастарских парцела и зграда и називима околних улица;
3) ситуационо решење са приказом регулационих и грађевинских линија;
4) нивелационо решење са приказом спољних димензија постојећих и планираних објеката;
5) технички извештај, односно податке о микролокацији и функционалним, конструктивним и обликовним карактеристикама објеката, опис планиране инфраструктуре и њеног прикључења на спољну мрежу, процену инвестиционих улагања, као и друге елементе у зависности од врсте објекта;
6) потпис и оверу одговорног пројектанта;
7) сагласност инвеститора на идејни пројекат.

Идејни пројекат објекта високоградње поред наведених елемената , садржи и:
1) основе и карактеристичне пресеке објекта, са приказаним укупним котама и спратном висином;
2) изглед објекта са приказаним висинама венца и највише тачке кровне конструкције;
3) композициони план са спратностима планираних објеката и нагибима равни завршне етаже;
4) остале приказе у зависности од врсте пројекта.

Идејни пројекат објекта нискоградње поред потребних елемената који су наведени, садржи и:
1) подужни профил;
2) карактеристичне попречне профиле;
3) остале приказе у зависности од врсте пројекта.

Идејни пројекат за уређење слободних и зелених простора поред потребних елемената већ наведених, садржи и:
1) графички приказ и валоризацију постојеће вегетације;
2) план уређења површина, садње и зеленила;
3) остале приказе у зависности од врсте пројекта.

Ситуационо решење, зависно од врсте објекта, садржи:
1) дужине појединих страна грађевинске парцеле;
2) висинске коте постојећег земљишта и нивелације;
3) регулационе и грађевинске линије са приказом постојећих и планираних објеката са спољним мерама, спратност планираног објекта са приказом завршне етаже или кровне конструкције са нагибима равни;
4) положај и бројеве суседних катастарских парцела и зграда, као и назив улице.

3.11-Главни пројекат

Главни пројекат израђује се за потребе грађења објекта и прибављања грађевинске дозволе.
Главни пројекат садржи нарочито:
1) ситуационо решење;
2) детаљне инжењерскогеолошке-геотехничке услове изградње објекта;
3) геодетске подлоге;
4) податке о функционалним, конструктивним и обликовним карактеристикама објекта;
5) разраду техничко-технолошких карактеристика објекта са опремом и инсталацијама;
6) прорачун грађевинских конструкција, стабилности и сигурности објекта;
7) решење темељења објекта;
8) податке потребних геодетских радова у току изградње;
9) техничко решење инфраструктуре са начином прикључења и уређења слободних површина;
10) услове заштите објекта и суседних објеката;
11) техничко-технолошка и организациона решења за изградњу објекта;
12) разраду мера за спречавање или смањење негативних утицаја на животну средину кроз одговарајући технолошки процес;
13) трошкове изградње и одржавања објекта;
14) друге пројекте, елаборате и податке зависно од намене објекта.

Главни пројекат обавезно садржи и изјаву одговорног пројектанта и вршиоца техничке контроле, којом се потврђује да је главни пројекат урађен у складу са локацијском дозволом и правилима струке.
Инвеститор је дужан да прибави сагласност на техничку документацију од органа, односно организација за прикључење објекта на инфраструктуру када је то прописано посебним законом.
Орган, односно организација дужна је да прикључи објекат на инфраструктуру, ако је утврђено да је објекат подобан за употребу у складу са овим законом и законом којим се уређује енергетика.

*Главни пројекат за грађење, односно реконструкцију стамбених и помоћних објеката породичног домаћинства чија укупна бруто развијена грађевинска површина не прелази 400 м2, односно економских објеката на селу до 600 м2, за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправе, садржи нарочито:
1) пројектни задатак;
2) технички опис радова;
3) предмер и предрачун радова;
4) ситуационо решење;
5) основу темеља, основу типске и свих атипичних етажа и основу крова или кровнетерасе у размери 1:100;
6) карактеристичне подужне и попречне пресеке објекта у размери 1:100;
7) потребне изгледе објекта, детаље и сл.;
8) доказ конструктивне носивости и стабилности објекта;
9) блок шему инсталација са прорачунатим капацитетима и уцртаним местимаприкључака на јавну инфраструктуру.

*Главни пројекат за грађење, односно реконструкцију објеката високоградње, за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправе, нарочито садржи:
1) пројектни задатак;
2) технички опис радова;
3) предмер и предрачун радова;
4) шеме столарије и браварије и спецификацију опреме;
5) прорачун из области грађевинске физике (прорачун термичке и звучне заштите);
6) ситуационо решење;
7) синхрон план - прикључци водова инсталација;
8) основу темеља, основе свих етажа у размери 1:50;
9) карактеристичне подужне и попречне пресеке кроз објекат у размери 1:50;
10) потребне изгледе објекта у размери 1:50;
11) архитектонске детаље свих битних позиција;
12) технички извештај о конструкцији објекта, са условима за пројектовање и извођење;
13) прорачун конструкције са спецификацијом материјала;
14) графичку документацију о конструкцији објекта;
15) главни пројекат електричних инсталација;
16) главни пројекат машинских инсталација;
17) главни пројекат инсталација водовода и канализације.
Главни пројекат зависно од врсте и намене објекта садржи и пројекат заштите од пожара, односно пројекат лифта и ескалатора.
Садржина главног пројекта не односи се на главни пројекат за грађење односно реконструкцију стамбених и помоћних објеката породичног домаћинства чија укупна бруто развијена грађевинска површине не прелази 400м2, односно економских објеката на селу до 600м2, за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправе.
*Главни пројекат за грађење објеката нискоградње, за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправе, нарочито садржи:
1) пројектни задатак;
2) технички опис радова;
3) предмер и предрачун радова;
4) синхрон план;
5) ситуационо решење;
6) подужне и попречне профиле;
7) прорачун конструкција.

3.12-Извођачки пројекат и пројекат изведеног објекта

Извођачки пројекат израђује се за потребе извођења радова на грађењу ако главни пројекат не садржи разраду детаља потребних за извођење радова.
Пројекат изведеног објекта израђује се за потребе прибављања употребне дозволе, коришћења и одржавања објекта.
Пројекат изведеног објекта израђује се за све објекте за које се по одредбама овогзакона прибавља грађевинска дозвола.
Пројекат изведеног објекта је главни пројекат са изменама насталим у току грађењаобјекта.
Пројекат изведеног објекта не подлеже техничкој контроли, осим када се израђује запотребе легализације објеката.
У случају да у току грађења објекта није одступљено од главног пројекта, инвеститор, лице које врши стручни надзор и извођач радова потврђују и оверавају на главномпројекту да је изведено стање једнако пројектованом стању.

3.13-Одговорни пројектант

Одговорни пројектант може бити лице са стеченим високим образовањем одговарајуће струке, односно смера, на академским студијама другог степена (дипломске академске студије - мастер, специјалистичке академске студије) односно на основним студијама у трајању од најмање пет година и лиценцом за пројектовање.
Лиценцу за одговорног пројектанта може да стекне лице са стеченим високим образовањем одговарајуће струке, односно смера, положеним стручним испитом и најмање три године радног искуства са стручним резултатима на изради техничке документације и са препоруком најмање два одговорна пројектанта или Инжењерске коморе.
Стручним резултатима за пројектанта, сматрају се резултати остварени на руковођењу и изради или сарадњи на изради најмање два пројекта.
Одговорни пројектант потписује техничку документацију.

3.14-Надлежност за издавање грађевинске дозволе

Грађевинску дозволу за изградњу објеката издаје министарство надлежно за послове грађевинарства (у даљем тексту: Министарство), ако овим законом није другачијеодређено.
Министарство издаје грађевинску дозволу за изградњу објеката, и то:
1) високих брана и акумулација напуњених водом, јаловином или пепелом за које је прописано техничко осматрање;
2) нуклеарних објеката и других објеката који служе за производњу нуклеарног горива, радиоизотопа, озрачивања, ускладиштење радиоактивних отпадних материја за научно-истраживачке сврхе;
3) објеката за прераду нафте и гаса, међународних и магистралних продуктовода, гасовода и нафтовода за транспорт, гасовода називног радног натпритиска преко 16 бара, уколико прелазе најмање две општине, складишта нафте, гаса и нафтних деривата капацитета преко 500 тона, магистралних и регионалних топлодалековода, објеката за производњу биодизела;
4) објеката базне и прерађивачке хемијске индустрије, црне и обојене металургије, објеката за прераду коже и крзна, објеката за прераду каучука, објеката за производњу целулозе и папира и објеката за прераду неметаличних минералних сировина, осим објеката за примарну прераду украсног и другог камена, у складу са капацитетима дефинисаним у Уредби о утврђивању листе пројеката за које је обавезна процена утицаја и листе пројеката за које се може захтевати процена утицаја на животну средину;
5) стадиона за 10.000 и више гледалаца, објеката конструктивног распона 50 и више метара, објеката висине 50 и више метара, силоса капацитета преко 10.000 м3, објеката казнено-поправних установа, објеката за службене потребе дипломатско-конзуларних представништава страних држава, односно канцеларија међународних организација у Републици Србији, уколико је то прописано билатералним споразумом, као и стамбених комплекса вишепородичног становања када је инвеститор Република Србија;
6) хидроелектране и хидроелектране са припадајућом браном снаге 10 и више МW, термоелектране снаге 10 и више МW и термоелектране-топлане електричне снаге 10 и више МW и далековода и трафостаница напона 110 и више кV;
7) међурегионалних и регионалних објеката водоснабдевања и канализације, постројења за припрему воде за пиће капацитета преко 40 л/с и постројења за пречишћавање отпадних вода у насељима преко 15.000 становника или капацитета 40 л/с;
8) регулационих радова за заштиту од великих вода градских подручја и руралних површина већих од 300 ха;
9) објеката у границама непокретних културних добара од изузетног значаја и културних добара уписаних у Листу светске културне и природне баштине, објеката у заштићеној околини културних добара од изузетног значаја са одређеним границама катастарских парцела и објеката у заштићеној околини културних добара уписаних у Листу светске културне и природне баштине, објеката у заштићеним подручјима у складу са актом о заштити културних добара (осим претварања заједничких просторија у стан, односно пословни простор у заштићеној околини културних добара од изузетног значаја и културних добара уписаних у Листу светске културне баштине), као и објеката у границама националног парка и објеката у границама заштите заштићеног природног добра од изузетног значаја (осим породичних стамбених објеката, пољопривредних и економских објеката и њима потребних објеката инфраструктуре, који се граде у селима), у складу са законом;
10) постројења за третман неопасног отпада, спаљивањем или хемијским поступцима, капацитета више од 70 т дневно;
11) постројења за третман опасног отпада спаљивањем, термичким и/или физичким, физичко-хемијским, хемијским поступцима, као и централна складишта и/или депоније за одлагање опасног отпада;
12) аеродрома;
13) путничких пристаништа, лука, пристана и марина;
14) државних путева првог и другог реда, путних објеката и саобраћајних прикључака на ове путеве и граничних прелаза;
15) јавне железничке инфраструктуре са прикључцима и метроа;
16) телекомуникационих објеката, односно мрежа, система или средстава који су међународног и магистралног значаја и они који се граде на територији две или више општина;
17) хидрограђевинских објеката на пловним путевима;
18) пловних канала и бродских преводница који нису у саставу хидроенергетског система;
19) регионалних депонија, односно депонија за одлагање неопасног отпада за подручје настањено са преко 200.000 становника;
20) објеката за производњу енергије из обновљивих извора енергије, као и електрана са комбинованом производњом снаге 10 и више МW.

3.15-Поверавање издавања грађевинске дозволе

Поверава се аутономној покрајини издавање грађевинских дозвола за изградњу објеката за које је Законом предвиђено да издаје министарство надлежно за послове грађевинарства (претходна тачка )који се у целини граде на територији аутономне покрајине.
Поверава се јединицама локалне самоуправе издавање грађевинских дозвола за изградњу објеката који није Зконом предвиђено да их издаје министарство надлежно за послове грађевинарства.

3.16-Захтев за издавање грађевинске дозволе

Уз захтев за издавање грађевинске дозволе прилаже се:
1) локацијска дозвола;
2) идејни или главни пројекат у три примерка, са извештајем о извршеној техничкој контроли;
3) доказ о праву својине, односно закупа на грађевинском земљишту, односно доказ о праву својине на објекту ако се изводе радови на надзиђивању објекта;
4) доказ о уређивању односа у погледу плаћања накнаде за уређивање грађевинског земљишта;
5) доказ о уплати административне таксе.

Када се уз захтев за издавање грађевинске дозволе прилаже идејни пројекат, инвеститор је дужан да пре пријаве радова изради главни пројекат у складу са овим законом.
За изградњу линијских инфраструктурних објеката, као доказ , може се доставити и коначно решење о експропријацији и доказ да је крајњи корисник експропријације обезбедио новчана средства у висини тржишне вредности непокретности, односно уговор о установљавању права службености са власником послужног добра, односно сагласност власника предметног земљишта.
За изградњу или извођење радова на грађевинском земљишту или објекту који је у власништву више лица, уз захтев прилаже се и оверена сагласност тих лица, а ако се изводе радови на надзиђивању, прилаже се и уговор закључен у складу са посебним законом.
За изградњу или извођење радова на изградњи објеката за службене потребе дипломатско-конзуларних представништава страних држава, односно канцеларија међународних организација у Републици Србији, уколико је то прописано билатералним споразумом, инвеститор нема обавезу да достави додатне доказе, ако постоји реципроцитет са том страном државом, о чему потврду издаје министарство надлежно за спољне послове.
Привредно друштво, односно друго правно лице, осим лица изузета овим Законом , као носилац права коришћења на грађевинском земљишту, може остварити право на градњу нових објеката, односно доградњу постојећих објеката у складу са наменом утврђеном планским документом, ради обављања претежне делатности у року од 12 месеци од дана ступања на снагу овог закона, ако пре истека тог рока изменом планског документа није промењена намена тог земљишта.

За изградњу енергетских објеката, уз захтев прилаже се и енергетска дозвола у складу са посебним законом.
Орган надлежан за издавање грађевинске дозволе, по пријему захтева проверава да ли захтев садржи прописане доказе и да ли је идејни, односно главни пројекат урађен у складу са правилима грађења садржаним у локацијској дозволи.
Ако надлежни орган утврди да уз захтев за издавање грађевинске дозволе није поднета документација, односно докази прописани овим законом, обавестиће подносиоца захтева у року од осам дана од дана подношења захтева, да у року од 15 дана од дана пријема обавештења достави недостајућу документацију. По достављању обавештења надлежног органа којим се подносилац захтева позива да достави недостајућу документацију, не може се накнадно тражити документација која није наведена у достављеном обавештењу.
Ако надлежни орган утврди да идејни, односно главни пројекат није урађен у складу са правилима грађења садржаним у локацијској дозволи, обавестиће инвеститора о уоченом недостатку у року од осам дана од дана пријема захтева и наложити му да, у року од 30 дана од дана пријема обавештења, усклади идејни, односно главни пројекат са правилима грађења садржаним у локацијској дозволи.
Ако инвеститор у остављеном року не достави идејни, односно главни пројекат који је усклађен са правилима грађења садржаним у локацијској дозволи, надлежни орган ће решењем одбити захтев.
Надлежни орган је дужан да, када утврди да идејни, односно главни пројекат није урађен у складу са правилима грађења садржаним у локацијској дозволи, о томе обавести Инжењерску комору Србије, ради покретања поступка пред судом части.
За објекте за које грађевинску дозволу издаје Министарство, односно надлежни орган аутономне покрајине, уз захтев прилаже се главни пројекат и извештај ревизионе комисије.

3.17-Садржина грађевинске дозволе

Грађевинска дозвола садржи, нарочито, податке о:
1) инвеститору;
2) објекту чије се грађење дозвољава са подацима о габариту, спратности, укупној површини и предрачунској вредности објекта;
3) катастарској парцели на којој се гради објекат;
4) постојећем објекту који се руши или реконструише ради грађења;
5) року важења грађевинске дозволе и року завршетка грађења;
6) документацији на основу које се издаје.

Ако је пре почетка грађења објекта потребно уклонити постојећи објекат или његов део, уклањање се налаже грађевинском дозволом.
Грађевинска дозвола се издаје решењем, у року од осам дана подношења уредног захтева. Саставни део решења је главни пројекат.
На решење може се изјавити жалба у року од осам дана од дана достављања.
На решење , које доноси надлежно министарство, односно надлежни орган аутономне покрајине, не може се изјавити жалба, али се тужбом може покренути управни спор.

Грађевинска дозвола издаје се за цео објекат, односно за део објекта, ако тај део представља техничку и функционалну целину.
Припремни радови се изводе на основу грађевинске дозволе.
Припремни радови за објекте бруто развијене грађевинске површине преко 800 м2 могу се изводити и на основу посебне грађевинске дозволе.
Уз захтев за издавање грађевинске дозволе , прилаже се решење о локацијској дозволи и главни пројекат за извођење припремних радова.
Решење доноси орган надлежан за издавање грађевинске дозволе, у року од осам дана од дана подношења уредне документације.
На решење може се изјавити жалба у року од осам дана од дана достављања, а ако је решење издало министарство надлежно за послове грађевинарства, односно надлежни орган аутономне покрајине, може се тужбом покренути управни спор.

3.18-Достављање решења о грађевинској дозволи и одлучивање по жалби

Надлежни орган доставља по један примерак решења о грађевинској дозволи инспекцији која врши надзор над изградњом објеката, а ако је решење донело Министарство, односно аутономна покрајина, копија решења се доставља јединици локалне самоуправе на чијој територији се гради објекат.
Грађењу се може приступити на основу правноснажног решења о грађевинској дозволи и пријави радова.
Инвеститор може приступити грађењу и на основу коначног решења о грађевинској дозволи и пријави радова, на сопствени ризик и одговорност.
Ако је странка покренула управни спор, а инвеститор из тог разлога не започне са грађењем објекта до правноснажности решења, инвеститор има право на накнаду штете и на изгубљену добит у складу са законом, ако се утврди да је тужба неоснована.

По жалби на решење о грађевинској дозволи јединице локалне самоуправе, као и на првостепено решење о одобрењу извођења радова јединице локалне самоуправе, решава министарство надлежно за послове грађевинарства.
Аутономној покрајини поверава се решавање по жалби против првостепеног решења ограђевинској дозволи јединице локалне самоуправе, донетој за грађење објеката који се граде на територији аутономне покрајине, као и на првостепено решење о одобрењу извођења радова јединице локалне самоуправе који се изводе на територији аутономне покрајине.
Граду Београду се поверава решавање по жалби против првостепеног решења о грађевинској дозволи донетој за грађење објекта до 800 м2 бруто развијене грађевинске површине, као и на првостепено решење о одобрењу извођења радова , на територији града Београда.

3.19-Рок важења грађевинске дозволе и измена решења о локацијској и грађевинској дозволи

Грађевинска дозвола престаје да важи ако се не отпочне са грађењем објекта, односно извођењем радова, у року од две године од дана правноснажности решења којим је издата грађевинска дозвола.
Решење којим се утврђује престанак важења грађевинске дозволе доноси орган надлежан за издавање грађевинске дозволе.
Грађевинска дозвола престаје да важи ако се у року од пет година од дана правноснажности решења којим је издата грађевинска дозвола, не изда употребна дозвола, осим за објекте предвиђене Законом и породичне стамбене зграде које инвеститор гради ради решавања својих стамбених потреба.
На захтев инвеститора, надлежни орган може донети решење којим се одобрава да правноснажна грађевинска дозвола остаје на правној снази још две године од рока прописаног , ако инвеститор пружи доказ да је степен завршености објеката преко 80%, односно ако се у поступку утврди да је објекат укровљен, са постављеном спољном столаријом и изведеним разводима унутрашњих инсталација које омогућавају његово прикључење на спољну мрежу инфраструктуре.
После истека рока , инвеститор плаћа на рачун Пореске управе накнаду у висини пореза на имовину, који би се плаћао у складу са законом којим се уређује порез на имовину за цео објекат, да је исти изграђен у складу са грађевинском дозволом, све док се за ту локацију не изда нова грађевинска дозвола.
Решење којим се утврђује престанак важења грађевинске дозволе доноси орган надлежан за издавање грађевинске дозволе, а по правноснажности то решење доставља Пореској управи на чијој територији се налази предметни објекат.
Након истека рока важења грађевинске дозволе, нова грађевинска дозвола за исту локацију се може издати само на име другог инвеститора, који у односу на инвеститора или његовог контролног члана, ако је инвеститор привредно друштво, не спада у круг повезаних лица у смислу закона којим се уређује положај привредних друштава.
Изузетно , нова грађевинска дозвола ће се издати на име лица која су током изградње од инвеститора под тржишним условима купила објекат, односно посебне делове објекта, ако та лица поднесу захтев за издавање грађевинске дозволе на њихово име.

Ако се у току грађења објекта, односно извођења радова промени инвеститор, нови инвеститор је дужан да у року од 15 дана од дана настанка промене, поднесе органу који је издао грађевинску дозволу захтев за измену решења о локацијској и грађевинској дозволи.

Уз захтев прилаже се доказ о праву својине, односно другом праву на земљишту ради изградње објекта, односно доказ о праву својине на објекту ради реконструкције објекта и други правни основ стицања права својине на објекту у изградњи.
Ако се објекат у изградњи налази на грађевинском земљишту које је у приватној својини, инвеститор уз захтев за упис права у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима доставља уговор о куповини грађевинског земљишта и објекта у изградњи, односно други правни основ стицања права својине на грађевинском земљишту и објекту у изградњи, који је судски оверен и са доказом о плаћеном одговарајућем порезу у складу са законом којим се уређују порези на имовину, односно доказом да промет објекта у изградњи није предмет опорезивања закона којим се уређују порези на имовину.
Ако се објекат у изградњи налази на грађевинском земљишту у јавној својини, а носилац издате грађевинске дозволе је закупац на том земљишту, као доказ уз захтев за упис права у јавну књигу о евиденцији непокретности и правима на њима подноси се уговор о куповини објекта у изградњи, односно други правни основ стицања права својине на објекту у изградњи, који је судски оверен и са доказом о плаћеном одговарајућем порезу у складу са законом којим се уређују порези на имовину, односно доказом да промет објекта у изградњи није предмет опорезивања закона којим се уређују порези на имовину и уговор са јединицом локалне самоуправе, о измени уговора о закупу, а као доказ инвеститор прилаже извод из јавне књиге о евиденцији непокретности и правима на њима са уписаним правом закупа на своје име у теретном листу.
Ако је предмет издате грађевинске дозволе надзиђивање, односно претварање заједничких просторија у стан или пословни простор, као доказ подноси се уговор о куповини објекта у изградњи, односно други правни основ стицања права својине на објекту у изградњи, који је судски оверен и са доказом о плаћеном одговарајућем порезу у складу са законом којим се уређују порези на имовину, односно доказом да промет објекта у изградњи није предмет опорезивања закона којим се уређују порези на имовину и уговор закључен са скупштином, односно саветом зграде, у складу са посебним законом.
Ако је предмет издате грађевинске дозволе реконструкција постојећег објекта, као доказ подноси се извод из јавне књиге о евиденцији непокретности и правима на њима са уписаним правом својине на објекту за који је издата грађевинска дозвола о реконструкцији.
Као доказ може се поднети и правноснажно решење о наслеђивању, као и решење о статусној промени привредног друштва из кога се на неспоран начин може утврдити правни континуитет подносиоца.
Захтев за измену решења о локацијској и грађевинској дозволи, може се поднети док траје грађење објекта.
Решење о измени решења о локацијској и грађевинској дозволи издаје се у року од осам дана од дана подношења уредног захтева и садржи податке о измени у погледу имена, односно назива инвеститора, док у осталим деловима остаје непромењено.
На основу решења, надлежни орган је дужан да на главном пројекту упише и печатом органа овери насталу промену.
Решење се доставља ранијем и новом инвеститору и грађевинској инспекцији.
На решење се може изјавити жалба у року од осам дана од дана достављања, а ако је доносилац решења Министарство, односно надлежни орган аутономне покрајине, тужбом се може покренути управни спор.
Одредба овог члана која се односи на измену решења о локацијској и грађевинској дозволи услед промене инвеститора сходно се примењује и на измену одобрења за изградњу и главног пројекта потврђеног у складу са одредбама Закона о планирању и изградњи ("Службени гласник РС", бр. 47/03 и 34/06), као и на измену решења о грађевинској дозволи издатој по одредбама раније важећих закона којима је уређивана изградња објеката, када је у складу са тим решењем започета изградња објекта.

Ако у току изградње, настану измене у односу на издату грађевинску дозволу и главни пројекат, инвеститор је дужан да обустави градњу и да поднесе захтев за измену грађевинске дозволе.
Изменом се сматра свако одступање од положаја, димензија, намена и облика објекта утврђених у грађевинској дозволи и главном пројекту.
Уз захтев се прилаже нови главни пројекат са насталим изменама у току грађења.

Ако орган надлежан за издавање грађевинске дозволе утврди да су настале измене у складу са важећим планским документом, донеће решење о измени грађевинске дозволе у року од 15 дана од дана пријема уредне документације.
Одредба овог члана која се односи на измену решења о грађевинској дозволи услед промена у току грађења сходно ће се примењивати и на измену одобрења за изградњу и главног пројекта потврђеног у складу са одредбама Закона о планирању и изградњи ("Службени гласник РС", бр. 47/03 и 34/06), као и на измену решења о грађевинској дозволи издатој по одредбама раније важећих закона којима је уређивана изградња објеката, када је у складу са тим решењем започета изградња објекта.
Посебна врста објеката, односно радова за које није потребно прибављати акт надлежног органа за градњу, односно акт за извођење радова јесу: радови на текућем одражавању објекта или стана; постављање жичане или дрвене ограде; грађење објеката противградне одбране; грађење једноставних објеката који се граде на истој катастарској парцели на којој је саграђен главни објекат, а који се изводе на начин да не ометају редовно коришћење суседних објеката (вртна сенила до 15 м2 основе, стазе, платои, вртни базени и рибњаци површине до 12 м2 и дубине до 1 м, надстрешнице основе до 10 м2, дечја игралишта, дворишни камини површине до 2 м и висине до 3 м, колски прилази објектима ширине 2,5-3 м, соларни колектори и сл.); сточне јаме до 20 м2 у основи; гробнице и споменици на гробљу; пешачке стазе, плоче за обавештавање површине до 6 м2 и друга опрема у заштићеним природним добрима (према одлуци привредног друштва, јавног предузећа, односно другог правног лица који управља тим природним добром); носачи антена са антенама на постојећим зградама, путевима, инфраструктури и контејнерима електронских комуникација, као и типски кабинети базних станица на одговарајућим носачима, средства електронских комуникација која се постављају или инсталирају на кабловима и мрежама електронских комуникација и каблови електронских комуникација који се постављају или инсталирају у постојећу линијску инфраструктуру електронских комуникација - кабловску канализацију; контејнери за смештај електронско комуникационе и електроенергетске опреме и уређаја, микроровови за оптичке и друге каблове, типски ормани за унутрашњу и спољашњу монтажу за смештај опреме електронске комуникације и сл.; стубићи катодне заштите за челичне цевоводе и станице катодне заштите, ознаке километраже, ознаке скретања и заштитне луле на укрштањима са путевима и пругама на линијским инфраструктурним објектима типа гасовода, нафтовода и продуктовода.

3.20-Пријава радова

Инвеститор је дужан да органу који је издао грађевинску дозволу и надлежном грађевинском инспектору пријави почетак грађења објекта, осам дана пре почеткаизвођења радова.
Ако је грађевинску дозволу издало Министарство, односно аутономна покрајина, пријава се подноси и грађевинској инспекцији на чијој територији се налази објекат за који се подноси пријава почетка извођења радова.
Пријава садржи датум почетка и рок завршетка грађења, односно извођења радова, а ако је грађевинска дозвола издата на основу идејног пројекта, доставља се и копија извештаја о извршеној техничкој контроли главног пројекта.
За линијске инфраструктурне објекте, поред доказа и података, доставља се и акт министарства надлежног за послове финансија о увођењу у посед непокретности, у складу са посебним законом, односно закључен уговор о праву службености у складу са овим законом.
Рок за завршетак грађења почиње да тече од дана подношења пријаве.

Пре почетка грађења инвеститор обезбеђује: обележавање грађевинске парцеле, регулационих, нивелационих и грађевинских линија, у складу са прописима којима је уређено извођење геодетских радова; обележавање градилишта одговарајућом таблом, која садржи: податке о објекту који се гради, инвеститору, одговорном пројектанту, број грађевинске дозволе, извођачу радова, почетку грађења и року завршетка изградње.

3.21-Извођач радова и одговорни извођач радова

Грађење објеката, односно извођење радова може да врши привредно друштво, односно друго правно лице или предузетник, који су уписани у одговарајући регистар за грађење објеката, односно за извођење радова (у даљем тексту: извођач радова).
Грађење објекта, односно извођење радова за посебне врсте објеката, може да врши привредно друштво, односно друго правно лице које је уписано у одговарајућирегистар за грађење те врсте објеката, односно за извођење те врсте радова, које има запослена лица са лиценцом за одговорног извођача радова и одговарајуће стручне резултате.
Одговарајуће стручне резултате, има привреднодруштво, односно друго правно лице које је изградило или учествовало у грађењу те врсте и намене објеката, односно те врсте радова.
Испуњеност услова утврђује министар надлежан за послове грађевинарства, на предлог стручне комисије коју образује.
Трошкове утврђивања испуњености услова , сноси подносилац захтева за утврђивање услова.
Висину трошкова утврђује министар надлежан за пословеграђевинарства.

Извођач радова одређује одговорног извођача радова који руководи грађењем објекта, односно извођењем радова.
Одговорни извођач радова може бити лице са стеченим високим образовањем одговарајуће струке, односно смера, на студијама другог степена (дипломске академске студије-мастер, специјалистичке академске студије), односно на основним студијама у трајању од најмање пет година или са стеченим високим образовањем на студијама првог степена (основне академске студије, основне струковне студије), односно на студијама у трајању до три године за објекте за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправе,одговарајуће струке, односно смера и одговарајућом лиценцом за извођење радова.

Лиценцу за одговорног извођача радова може да стекне лице са стеченим високим образовањем одговарајуће струке, односно смера, на студијама другог степена или са стеченим високим образовањем на студијама првог степена одговарајуће струке, односно смера, положеним стручним испитом и најмање три године радног искуства са високим образовањем на студијама другог степена, односно пет година радног искуства са високим образовањем на студијама првог степена, са стручним резултатима на грађењу објеката.

Стручним резултатима на грађењу објекта сматрају се резултати остварени на руковођењу грађењем или сарадњи на грађењу најмање два објекта.
Грађењем објеката за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправеможе руководити и лице које има завршене специјалистичке струковне студије, одговарајуће струке, односно смера, положен стручни испит, најмање пет година радног искуства и са важећом лиценцом.
Грађењем објеката за које грађевинску дозволу издаје јединица локалне самоуправе, спратности ПО+П+4+ПК чија укупна површина не прелази 2.000 м2 бруто површине,објеката мање сложених грађевинских конструкција распона до 12 метара, локалних и некатегорисаних путева и улица, унутрашњих инсталација водовода и канализације, грејања и климатизације, и електроинсталације, унутрашњих гасних инсталација, као и извођење појединих грађевинско-занатских и инсталатерских радова и радова на унутрашњем уређењу објеката и уређењу терена, може руководити и лице које има високо образовање на студијама првог степена, одговарајуће струке, односно смера, положен стручни испит, најмање пет година радног искуства и са важећом лиценцом.
Грађењем стамбених и помоћних објеката за своје потребе и потребе члановапородичног домаћинства, као и извођењем појединих грађевинских занатских и инсталацијских радова и радова на унутрашњем уређењу објеката и уређењу терена, може да руководи лице са стеченим високим образовањем на студијама првог степена одговарајуће струке, односно смера или средњом школском спремом одговарајуће струке и положеним стручним испитом.

Извођач радова је дужан да:
1) пре почетка радова потпише главни пројекат;
2) решењем одреди одговорног извођача радова на градилишту;
3) одговорном извођачу радова обезбеди уговор о грађењу и документацију на основу које се гради објекат;
4) обезбеди превентивне мере за безбедан и здрав рад, у складу са законом.

Извођач радова подноси органу који је издао грађевинску дозволу, као и општинској управи на чијој се територији гради објекат, изјаву о завршетку израде темеља.
Извођач уз изјаву о завршетку израде темеља прилаже геодетски снимак изграђених темеља, у складу са прописима којима је уређено извођење геодетских радова.

Надлежни орган, у року од три дана од дана пријема изјаве , врши контролу усаглашености изграђених темеља и о томе издаје писмену потврду.
Ако надлежни орган по извршеној контроли утврди да постоји одступање геодетског снимка изграђених темеља у односу на главни пројекат, одмах ће обавестити грађевинског инспектора о овој чињеници, са налогом да се започети радови обуставе до усаглашавања изградње темеља са главним пројектом.
Извођач радова писмено упозорава инвеститора, а по потреби и орган који врши надзор над применом одредаба овог закона, о недостацима у техничкој документацији и наступању непредвиђених околности које су од утицаја на извођење радова и примену техничке документације (промена техничких прописа, стандарда и норми квалитета после извршене техничке контроле, појава археолошких налазишта, активирање клизишта, појава подземних вода и сл.).

Одговорни извођач радова дужан је да:
1) изводи радове према документацији на основу које је издата грађевинска дозвола, односно главном пројекту, у складу са прописима, стандардима, укључујући стандарде приступачности техничким нормативима и стандарду квалитета који важе за поједине врсте радова, инсталација и опреме;
2) организује градилиште на начин којим ће обезбедити приступ локацији, обезбеђење несметаног одвијања саобраћаја, заштиту околине за време трајања грађења;
3) обезбеђује сигурност објекта, лица која се налазе на градилишту и околине (суседних објеката и саобраћајница);
4) обезбеђује доказ о квалитету извршених радова, односно уграђеног материјала, инсталација и опреме;
5) води грађевински дневник, грађевинску књигу и обезбеђује књигу инспекције;
6) обезбеђује мерења и геодетско осматрање понашања тла и објекта у току грађења;
7) обезбеђује објекте и околину у случају прекида радова;
8) на градилишту обезбеди уговор о грађењу, решење о одређивању одговорног извођача радова на градилишту и главни пројекат, односно документацију на основу које се објекат гради.

3.22-Технички преглед и комисија за технички преглед објекта

Подобност објекта за употребу утврђује се техничким прегледом.
Технички преглед објекта врши се по завршетку изградње објекта, односно свих радова предвиђених грађевинском дозволом и главним пројектом, односно по завршетку изградње дела објекта за који се може издати употребна дозвола у складу са овим законом, у року од 30 дана од дана пријема захтева за извршење техничког прегледа објекта.
Технички преглед може се вршити и упоредо са извођењем радова на захтев инвеститора, ако се по завршетку изградње објекта не би могла извршити контрола изведених радова.
Технички преглед обухвата контролу усклађености изведених радова са грађевинском дозволом и техничком документацијом на основу које се објекат градио, као и са техничким прописима и стандардима који се односе на поједине врсте радова, односно материјала, опреме и инсталација.

Технички преглед објеката за које је грађевинску дозволу донело Министарство, врши комисија коју образује министар надлежан за послове грађевинарства или привредно друштво, односно друго правно лице коме се повери вршење тих послова и које је уписано у одговарајући регистар за обављање тих послова.
Технички преглед објекта за које је грађевинску дозволу издао надлежни орган аутономне покрајине, врши комисија коју образује тај орган или привредно друштво, односно друго правно лице коме се повери вршење тих послова и које је уписано у одговарајући регистар за обављање тих послова.
Технички преглед објекта за које је грађевинску дозволу издала јединица локалне самоуправе, врши комисија коју образује орган надлежан за послове грађевинарства јединице локалне самоуправе или привредно друштво, односно друго правно лице коме се повери вршење тих послова и које је уписано у одговарајући регистар за обављање тих послова.
Технички преглед објекта обезбеђује инвеститор, у складу са овим законом.
Трошкове техничког прегледа сноси инвеститор.

У вршењу техничког прегледа може да учествује лице које испуњава услове прописане овим законом за одговорног пројектанта, односно одговорног извођача радова за ту врсту објеката.
У вршењу техничког прегледа, за објекте за које је рађена студија утицаја на животну средину, мора да учествује лице које је стручно из области која је предмет студија, а које има стечено високо образовање одговарајуће струке, односно смера, на студијама другог степена дипломске академске студије - мастер, специјалистичке академске студије, односно на основним студијама у трајању од најмање пет година.
У вршењу техничког прегледа не могу да учествују лица која су запослена у предузећу, односно другом правном лицу које је израдило техничку документацију или је било извођач радова код инвеститора, лица која су учествовала у изради техничке документације и студије утицаја на животну средину, или у извођењу радова код инвеститора, лица која су вршила стручни надзор, лица која врше инспекцијски надзор као и лица која раде на пословима издавања грађевинске дозволе у органу надлежном за издавање грађевинске дозволе.
Не може се вршити технички преглед објекта или његовог дела, ни одобрити употреба ако је објекат, односно његов део, изграђен без грађевинске дозволе и главног пројекта.

3.23-Употребна дозвола

Објекат се може користити по претходно прибављеној употребној дозволи.
Орган надлежан за издавање грађевинске дозволе издаје решењем употребну дозволу, у року од седам дана од дана пријема налаза комисије за технички преглед којим је утврђено да је објекат подобан за употребу.
Употребна дозвола издаје се за цео објекат или за део објекта који представља техничко-технолошку целину и може се као такав самостално користити или је за грађење тог дела објекта донета посебна грађевинска дозвола.
Употребна дозвола се издаје када се утврди да је објекат, односно део објекта подобан за употребу.
Објекат је подобан за употребу ако је: изграђен у складу са грађевинском дозволом и техничком документацијом на основу које се објекат градио; обезбеђен доказ о квалитету изведених радова, односно уграђеног материјала, инсталација и опреме, издат од стране овлашћених организација; извршено геодетско снимање објекта и ако су испуњени други прописани услови.
Употребна дозвола садржи и гарантни рок за објекат и поједине врсте радова утврђене посебним прописом.
Надлежни орган одбиће решењем захтев за издавање употребне дозволе ако инвеститор није уклонио објекте изграђене у оквиру припремних радова.
Употребна дозвола се доставља инвеститору и надлежном грађевинском инспектору.
На решење се може изјавити жалба у року од 15 дана од дана достављања.
На решење , када је доносилац решења министарство надлежно за послове грађевинарства, односно надлежни орган аутономне покрајине, не може се изјавити жалба, али се може покренути управни спор у року од 30 дана од дана достављања.

Изузетно, објекат се може користити и без издате употребне дозволе, ако у року од 90 дана од дана формирања комисије за технички преглед објекта, надлежни орган није издао употребну дозволу, нити је решењем одбио издавање употребне дозволе.

МОДУЛ 4 – Геодетски планови

4.1-Пројекат препарцелације и парцелације

На већем броју катастарских парцела може се образовати једна или више грађевинских парцела, на начин и под условима утврђеним у планском документу, на основу пројекта препарцелације.
На једној катастарској парцели може се образовати већи број грађевинских парцела, на начин и под условима утврђеним у планском документу, на основу пројекта парцелације.
Пројекат препарцелације, односно парцелације израђује овлашћено привредно друштво, односно друго правно лице или предузетник које је уписано у одговарајући регистар. Саставни део пројекта препарцелације, односно парцелације је и пројекат геодетског обележавања. Израдом пројекта препарцелације, односно парцелације руководи одговорни урбаниста архитектонске струке.
Пројекат потврђује орган јединице локалне самоуправе надлежан за послове урбанизма, у року од 10 дана.
Ако надлежни орган утврди да пројекат препарцелације, односно парцелације није урађен у складу са важећим планским документом, обавестиће о томе подносиоца захтева.
Подносилац захтева може поднети приговор на обавештење општинском, односно градском већу, у року од три дана од дана од дана достављања.
Орган надлежан за послове државног премера и катастра проводи препарцелацију, односно парцелацију.
Уз захтев за провођење препарцелације, односно парцелације подноси се доказ о решеним имовинско-правним односима за све катастарске парцеле и пројекат препарцелације, односно парцелације потврђен од стране органа надлежног за послове урбанизма јединице локалне самоуправе, чији саставни део је пројекат геодетског обележавања.
По захтеву за провођење препарцелације, односно парцелације, орган надлежан за послове државног премера и катастра, доноси решење о формирању катастарске/их парцеле/а.
Примерак решења доставља се и надлежном органу који је потврдио пројекат препарцелације, односно парцелације.
На решење може се изјавити жалба у року од 15 дана од дана достављања решења.
Правноснажно решење , орган надлежан за послове државног премера и катастра доставља и пореској управи на територији на којој се налази предметна непокретност.

Кад је пројекат препарцелације израђен за потребе експропријације, уз захтев за провођење препарцелације подноси се пројекат препарцелације потврђен од стране органа надлежног за послове урбанизма.
Орган надлежан за послове државног премера и катастра доноси решење о формирању катастарских парцела.
На решење може се изјавити жалба у року од 15 дана од дана достављања решења.
Решењем се не мења власник на новоформираним катастарским парцелама.
Примерак решења доставља се власницима грађевинског земљишта и подносиоцу захтева.

4.2-Пројекат исправке граница суседних парцела

На захтев власника, односно закупца катастарске парцеле врши се исправка границе парцеле, припајањем грађевинског земљишта у јавној својини постојећој парцели, ради формирања катастарске парцеле која испуњава услове грађевинске парцеле, на основу пројекта препарцелације.
Уз захтев доставља се доказ о праву својине, односно закупа на катастарској парцели и сагласност коју за власника катастарске парцеле која је у јавној својини даје јавни правобранилац.
Приликом израде пројекта препарцелације мора се поштовати правило да катастарска парцела у јавној својини која се припаја суседној парцели не испуњава услове за посебну грађевинску парцелу, као и да је мање површине од парцеле којој се припаја.
Трошкове исправке граница парцеле сноси власник, односно закупац катастарске парцеле којој се припаја грађевинско земљиште у јавној својини.
Потврђени пројекат препарцелације представља основ за отуђење или давање грађевинског земљишта у закуп непосредном погодбом и закључењем уговора.

4.3-Урбана комасација

Урбана комасација (у даљем тексту: комасација) је поступак по коме се у комасационом подручју постојеће катастарске парцеле, које се због своје површине, облика, положаја, неодговарајућег приступа на површину јавне намене или из других разлога не могу рационално уредити и користити, претварају у грађевинске парцеле.
У поступку комасације, који се спроводи у јавном интересу, врши се прерасподела новоформираних грађевинских парцела власницима раније постојећих катастарских парцела, уз истовремено решавање имовинско-правних односа и обезбеђивање грађевинског земљишта за изградњу објеката и површина јавне намене.
Одлуку о покретању поступка комасације на одређеном подручју доноси скупштина јединице локалне самоуправе.
Влада ближе уређује случајеве у којима се врши поступак комасације, предмет, странке и органе у поступку урбане комасације, критеријуме за процену вредности земљишта и за доделу земљишта, трошкове и обвезнике плаћања трошкова, као и правна дејства урбане комасације.

4.4-Катастар непокретности

Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и стварним правима на њима. Непокретности које се, у смислу овог закона, уписују у катастар непокретности, јесу:
1) земљиште (катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског и другог земљишта);
2) надземни и подземни грађевински објекти (у даљем тексту: објекти);
3) посебни делови објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор, гаража и др.). Објекти, у смислу овог закона, јесу: зграде свих врста, привредни објекти, објекти културе, спорта и рекреације, склоништа и други грађевински објекти.

4.5-Обављање геодетских радова

Геодетски радови које обавља геодетска организација су:
1) израда техничке документације и стручни надзор над извођењем геодетских радова за које је предвиђена израда главног пројекта;
2) извођење геодетских радова за које је предвиђена израда главног пројекта;
3) извођење геодетских радова у одржавању катастра непокретности и одржавању катастра водова.
4)израда геодетских подлога у инжињерско-техничким областима за које се не израђује главни пројекат
5) израда пројеката геодетског обележавања у области урбанистичког планирања
6) реализација пројеката геодетског обележавања у области урбанистичког планирања

4.6-Врста техничке документације

Техничка документација обухвата идејни пројекат и главни пројекат.

Идејни пројекат јесте пројекат којим се одређује локација геодетских радова, техничко- технолошка концепција извођења радова, обим, динамика и оријентациона вредност радова. Идејни пројекат израђује Завод или геодетска организација по захтеву инвеститора, наоснову пројектног задатка, у областима за које се израђује главни пројекат.
Главни пројекат се израђује за потребе извођења геодетских радова нарочито у следећим областима:
1) основних геодетских радова;
2) катастарског премера, оснивања и обнове катастра непокретности;
3) премера водова и оснивања катастра водова;
4) топографског премера и топографско-картографске делатности;
5) комасационог премера и уређења земљишне територије комасацијом;
6) израде геодетских подлога за потребе разних врста пројеката у инжењерско- техничким областима. Главни пројекат израђује Завод или геодетска организација на основу пројектног задатка који обезбеђује и оверава инвеститор. Изузетно , геодетске подлоге за радове мањег обима исложености, израђују се на основу пројектног задатка, који обезбеђује и оверава инвеститор.

Главни пројекат за извођење геодетских радова нарочито садржи:
1) опште податке о предмету пројекта и пратећој документацији;
2) пројектни задатак за израду главног пројекта;
3) основе за израду пројекта;
4) технички извештај о извршеним претходним радовима;
5) пројектно решење геодетских радова;
6) организацију радова;
7) предмер и предрачун радова;
8) графичке прилоге и табеле

4.7-Катастарски премер

Катастарски премер јесте геодетско мерење и прикупљање података о непокретностима и имаоцима права на непокретностима. Геодетско мерење врши се геодетским методама за хоризонтално и вертикално позиционирање непокретности у државном референтном систему.
Подаци добијени геодетским мерењем и прикупљањем података чине елаборат премера.
Катастарски премер врши се у циљу оснивања или обнове катастра непокретности.

Катастарски премер врши се у катастарској општини или њеном делу, и садржи:
1) постављање допунских геодетских референтних тачака за хоризонтално и вертикално позиционирање непокретности и одређивање њихових координата;
2) идентификацију и обележавање границе катастарске општине;
3) обележавање граница катастарске парцеле;
4) геодетско мерење и прикупљање података о непокретностима према фактичком стању;
5) прикупљање података о имаоцу права на непокретности;
6) катастарско класирање земљишта;
У поступку катастарског премера може се вршити и бонитирање земљишта. Пре почетка катастарског премера Завод је дужан да:
1) у најмање једном медију доступном на читавој територији Републике Србије и на интернет страници Завода, обавести о вршењу катастарског премера и објави позив имаоцима права да учествују у поступку катастарског премера;
2) појединачно позове све имаоце права на земљишту уписане у катастар земљишта, земљишну књигу и књигу тапија, односно катастар непокретности да изврше обележавање граничних тачака парцела.

4.8-Врсте катастарских територијалних јединица

Катастарске територијалне јединице јесу катастарска парцела, катастарска општина и катастарски срез.
Катастарска парцела (у даљем тексту: парцела) је основна катастарска територијална јединица и представља део земљишта у катастарској општини одређен границом (међом) и означен јединственим бројем, на коме постоји право својине.
Граница парцеле се дефинише граничним тачкама које су одређене координатама прописане класе тачности и означене међним белегама на терену.
Катастарска општина јесте територијална јединица која, по правилу, обухвата подручје једног насељеног места, за коју се законом утврђује назив и која представља основну јединицу за коју се врши катастарски премер и оснива, обнавља и одржава катастар непокретности. О промени границе катастарске општине одлучује Влада на предлог Завода, по претходно прибављеном мишљењу јединице локалне самоуправе на чијој се територији налази та катастарска општина, односно суседних јединица локалне самоуправе, када промена границе катастарске општине мења границу јединице локалне самоуправе. У случају кад се променом границе катастарске општине истовремено мења и граница јединице локалне самоуправе, промена границе катастарске општине врши се у складу са Уставом и законом.
Одлука о промени границе катастарске општине објављује се у „Службеном гласнику Републике Србије”.
Обележавање граница катастарске општине врши се постављањем геодетских белега.

Катастарски срез јесте територијална јединица за катастарско класирање земљишта.
Катастарски срез оснива, укида, мења и његов назив утврђује Завод. Одлука о оснивању, укидању, промени границе и назива катастарског среза објављује се у „Службеном гласнику Републике Србије”.

4.9-Начела катастра непокретности

Катастар непокретности заснива се на подацима државног премера.
Начело уписа :
Својина и друга стварна права на непокретностима стичу се, преносе и ограничавају уписом у катастар непокретности (конститутивност уписа), а престају брисањем уписа.
У случајевима одређеним законом, својина и друга стварна права на непокретностима могу се стећи и пре уписа у катастар непокретности, а уписом производе правно дејство према трећим лицима (декларативност уписа). У катастар непокретности могу се уписати и одређена облигациона права која се одтренутка уписа могу супротставити трећим лицима.
Начело обавезности:
Ималац права на непокретности обавезан је да поднесе захтев за упис непокретности и права својине у катастар непокретности. Упис непокретности и права својине врши се у катастру непокретности и по службеној дужности, у складу са законом.
Начело јавности:
Подаци катастра непокретности су јавни и свако може тражити да изврши увид у те податке, под условима одређеним овим законом.
Нико се не може позивати на то да му подаци уписани у катастру непокретности нису били или нису могли бити познати, нити то може доказивати.
Начело поуздања:
Подаци о непокретностима уписани у катастар непокретности су истинити и поуздани и нико не може сносити штетне последице због тог поуздања .
Начело законитости:
Упис у катастар непокретности врши се на основу овог закона и других прописа
Начело првенства:
Упис у катастар непокретности и утврђивање реда првенства права врши се према временском редоследу подношења захтева за упис, осим ако је законом друкчије одређено.

Начело одређености:
Садржина сваког уписа у катастар непокретности мора бити потпуно одређена у погледу непокретности на коју се упис односи, врсте уписа, права, односно друге чињенице која се уписује, као и у погледу субјекта уписа, редоследа првенства уписа и исправа на основу којих је упис извршен.

4.10-Базаподатака катастра непокретности, катастарски план, лист непокретности

База података катастра непокретности јесте скуп геопросторних и других података о непокретностима и стварним правима на њима, и нарочито садржи податке о:
1) парцелама;
2) објектима;
3) посебним деловима објеката;
4) имаоцима стварних права на непокретностима. У бази података катастра непокретности воде се подаци адресног регистра и регистра просторних јединица.
Из базе података катастра непокретности издаје се катастарски план у дигиталном или аналогном облику, за једну или више парцела.
Катастарски план издаје се у прописаном формату, облику и размери.
Из базе података катастра непокретности издаје се лист непокретности у прописаном облику и садржају, за:
1) непокретност;
2) имаоца права. Лист непокретности садржи податке који се односе на једну непокретност.
Лист непокретности садржи податке који се односе на све непокретности које припадају истом имаоцу права.

4.11-Упис у катастар непокретности

Врсте уписа у катастар непокретности јесу:
1) упис непокретности;
2) упис стварних права;
3) предбележба;
4) забележба.
Упис непокретности је упис података о парцели, објекту и посебном делу објекта. Подаци о парцели уписују се на основу елабората премера, односно елабората геодетских радова и исправе за упис када је то одређено законом. Подаци о објекту уписују се на основу елабората премера, односно елабората геодетских радова. Подаци о посебним деловима објекта уписују се на основу техничке документације на основу које је издата грађевинска или употребна дозвола, или на основу:
1) земљишне књиге, књиге тапија, интабулационе књиге и књиге продатих друштвених станова са хипотеком;
2) акта надлежног органа;
3) елабората геодетских радова. Када за објекат, односно посебни део објекта није издата грађевинска или употребна дозвола, када је објекат изграђен прекорачењем овлашћења из грађевинске дозволе, или је објекат привремени, уписује се и одговарајућа забележба.
Упис стварних права је упис којим се стичу, преносе, ограничавају или престају право својине и друга стварна права на непокретностима.
Својина на непокретности уписује се као:
1) право својине;
2) право сусвојине;
3) право заједничке својине. Право својине уписује се у корист имаоца права на целој непокретности. Право сусвојине уписује се у корист ималаца права по одређеним уделима у односу на целину непокретности. Право заједничке својине на непокретности уписује се на име свих ималаца права својине, када удео у исправи за упис није одређен.
У катастар непокретности уписују се право коришћења, право закупа, право службености, хипотека и друга стварна права на непокретностима прописана законом.

Предбележба је упис којим се условно стичу, преносе, ограничавају или престају стварна права на непокретностима. Предбележба се врши на основу исправе за упис која не испуњава услове за коначан упис стварних права, и то:
1) ако приватна исправа, односно исправа о правном послу не садржи изјаву о дозволи уписа, а та изјава није дата ни у посебној исправи;
2) ако је изјава о дозволи уписа условна или орочена, а услов и рок нису испуњени;
3) ако јавна исправа није постала правноснажна;
4) ако надлежни орган у јавној исправи одреди упис предбележбе.

Предбележба се уписује и на основу исправе за упис у којој је непокретност на коју сепредбележба односи одредива, али није потпуно и тачно одређена. Предбележба се уписује на рок до 90 дана или на рок на који надлежни орган одреди ујавној исправи.
Предбележба се оправдава отклањањем сметњи за упис стварних права које су постојале у тренутку уписа предбележбе, односно накнадним достављањем доказа о испуњености услова или рока за упис стварних права.
Оправдањем, предбележба постаје упис стварних права, садејством од тренутка уписа предбележбе.
Предбележба се брише решењем по службеној дужности или по захтеву странке, ако не буде оправдана у року.
По упису предбележбе дозвољени су уписи како против предбележног имаоца права тако и против уписаног имаоца права оптерећеног предбележбом , с тим што су ови уписи условљени оправдањем, односно брисањем предбележбе.
Оправдањем предбележбе оснажују се и постају безусловни сви уписи против предбележног имаоца права, док се сви уписи против уписаног имаоца права отерећеног предбележбом бришу по службениј дужности.
Брисањем предбележбе, сви уписи против предбележног имаоца права бришу се по службеној дужности , а оснажују се и постају безусловни сви уписи извршени против уписаног имаоца права оптерећеног предбележбом.

Забележба је упис којим се у катастар непокретности уписују чињенице које су од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима, које се односе на личност имаоца права, на саму непокретност или на правне односе поводом непокретности. Од уписа забележбе која је од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на непокретностима, сва располагања имаоца права и уписи у катастру непокретности који су противни сврси уписане забележбе, условни су и зависе од исхода решавања стварних права на непокретности због којих је забележба уписана.
Забележбом се врши упис чињеница које се односе на:
1) лична стања имаоца права;
2) првенствени ред за будући упис;
3) покретање спора за утврђивање права на непокретности;
4) покретање управног спора против другостепеног решења у оснивању и одржавању катастра непокретности и катастра водова;
5) покретање поступка експропријације непокретности;
6) забрану отуђења и оптерећења непокретности;
7) забрану уписа стварних права на непокретности;
8) поступак извршења;
9) побијање дужникових правних радњи;
10) заштиту природних добара;
11) остале забележбе прописане законом.

Општи услови за упис стварних права, предбележбе и забележбе у катастарнепокретности су постојање:
1) уписане непокретности;
2) уписаног претходника;
3) исправе за упис.
Општи услови увек морају бити испуњени, осим ако је законом друкчије одређен услов иоснов уписа.
У тренутку подношења захтева за упис, непокретност мора бити уписана у катастру непокретности или може бити уписана истовремено са уписом стварног права.
Уписи у катастар непокретности дозвољени су само против лица које је у тренутку подношења захтева за упис већ уписано у катастар непокретности као ималац права у погледу којег се упис захтева или је предбележено као ималац тог права (уписани претходник). Упис се дозвољава и против лица које није уписани претходник, ако се уз захтев приложе исправе којима се доказује правни континуитет између лица против којег се тражи упис и уписаног претходника. Кад се врши упис стварних права на новоизграђеном објекту не захтева се постојање уписаног претходника. Упис у катастар непокретности врши се на основу приватне или јавне исправе, која је по садржини и форми подобна за упис. Исправа за упис мора нарочито да садржи:
1) место и датум састављања, односно овере;
2) означење непокретности на коју се исправа односи према подацима катастранепокретности (катастарска општина, број и површина парцеле, број и површина објекта, број иповршина посебног дела објекта).
3) презиме, име и име једног родитеља, односно назив, пребивалиште, односноборавиште, или седиште и јединствени матични број грађана, односно матични број уписаногпретходника и лица у чију корист се упис захтева;

Изузетно од наведеног под тач. 2) и 3), за упис забележбе која се односи на личностимаоца права исправа за упис не мора да садржи податке о означењу непокретности, а за уписзабележбе која се односи на саму непокретност исправа не мора да садржи податке о уписаномпретходнику.

Исправа за упис мора бити приложена у оригиналу или овереној копији или у другом облику прописаном законом, а ако је исправа на страном језику уз њу треба доставити и оверен превод.

Приватна исправа, односно исправа о правном послу, поред општих услова који важе за исправу за упис, да би била подобна за упис, мора:
1) бити сачињена у писаној форми уз оверу потписа лица између којих се исправа сачињава, ако посебна форма исправе није прописана посебним законом;
2) садржавати изјаву о дозволи уписа, која није условљена нити орочена.

Ако изјава о дозволи уписа није садржана у приватној исправи, односно исправи о правном послу, може бити дата у посебној исправи уз оверу потписа лица које изјаву даје. Јавна исправа на основу које се може извршити упис је одлука суда, другог државног органа или организације која врши јавна овлашћења, који су по закону надлежни да доносе одлуке којима се одлучује о правима, односно о другим чињеницама које се уписују у катастар непокретности. Јавна исправа да би била подобна за упис мора бити правноснажна.

Страна јавна исправа, односно исправа која се у држави састављања сматра јавном исправом, сматра се подобном за упис, ако је призната у Републици Србији, у складу са законом.
Упис у катастар непокретности неће се дозволити кадје законом, одлуком суда или другог надлежног органа, одређена забрана уписа на одређеној непокретности. Упис у катастар непокретности неће се дозволити и у случају кад би се таквим уписом извршила повреда принудних прописа.

МОДУЛ 5 – Енергетска ефикасност зграда

5.1-Правилници који се односе на енергетску ефикасност зграда

Унапређење енергетске ефикасности јесте смањење потрошње свих врста енергије, уштеда енергије и обезбеђење одрживе градње применом техничких мера, стандарда и услова планирања, пројектовања, изградње и употребе објеката;
Енергетска својства објекта јесу стварно потрошена или оцењена количина енергије која задовољава различите потребе које су у вези са стандардизованим коришћењем објекта (што укључује грејање, припрему топле воде, хлађење, вентилацију и осветљење);

Објекат који се у смислу посебног прописа сматра објектом високоградње (у даљем тексту: објекти високоградње), у зависности од врсте и намене, мора бити пројектован, изграђен, коришћен и одржаван на начин којим се обезбеђују прописана енергетска својства.
Прописана енергетска својства утврђују се издавањем сертификата о енергетским својствима објекта који издаје овлашћена организација која испуњава прописане услове за издавање сертификата о енергетским својствима објеката.
Сертификат о енергетским својствима објекта чини саставни део техничке документације која се прилаже уз захтев за издавање употребне дозволе.
Испуњеност услова посебним решењем утврђује министар надлежан за послове грађевинарства.
На решење не може се изјавити жалба, али се тужбом може покренути управни спор.
Обавеза се не односи на објекте високоградње које посебним прописом одреди министар надлежан за послове грађевинарства.

Парвилници који се односе на енергерску ефикасност зграда су : 1. Правилник о енергетској ефикасности зграда ( „Службени гласник РС број 61/11)
Овим правилником ближе се прописују енергетска својства и начин израчунавања топлотних својстава објеката високоградње, као и енергетски захтеви за нове и постојеће објекте. Одредбе овог правилника не примењују се на: зграде за које се не издаје грађевинска дозвола; зграде које се граде на основу привремене грађевинске дозволе, као и зграде које се граде на основу грађевинске дозволе за припремне радове; радионице, производне хале, индустријске зграде које се не греју и не климатизују; зграде које се повремено користе током зимске и летње сезоне (мање од 25% времена трајања зимске односно летње сезоне).
Овај правилник примењује се на:
1) изградњу нових зграда;
2) реконструкцију, доградњу, обнову, адаптацију, санацију и енергетску санацију постојећих зграда;
3) реконструкцију, адаптацију, санацију, обнову и ревитализацију културних добара и зграда у њиховој заштићеној околини са јасно одређеним границама катастарских парцела и културних добара, уписаних у Листу светске културне баштине и објеката у заштићеним подручјима, у складу са актом о заштити културних добара и са условима органа, односно организације надлежне за послове заштите културних добара;
4) зграде или делове зграда које чине техничко-технолошку или функционалну целину, а које се продају или дају у закуп. 2. Правилник о условима , садржини и начину издавања сертификата о енергетским својствима згарад ( „Службени гласник РС“ број 69/12 ) којим се ближе прописују услови , садржина и начин издавања сертификата о енергетским својствима зграда.

5.2-Елаборат енергетске ефикасности

Елaбoрaт eнeргeтскe eфикaснoсти (у дaљeм тeксту: Eлaбoрaт EE) je eлaбoрaт кojи сaдржи прoрaчунe, тeкст и цртeжe у склaду сa прoписoм кojим сe урeђуjу eнeргeтскa свojствa згрaдa;
Утврђивање испуњености услова енергетске ефикасности зграде врши се израдом елабората ЕЕ, који је саставни део техничке документације која се прилаже уз захтев за издавање грађевинске дозволе или уз захтев за издавање решења којим се одобрава извођење радова на адаптацији или санацији објекта, као и енергетској санацији.

Елаборат ЕЕ израђује се на основу:
1) климатских карактеристика локације
(1) спољних пројектованих температура градова у Републици Србији
(2) броја степен дана и средње температуре грејног периода за градове у Републици Србији
(3) средње месечне суме зрачења и средња месечна температура
2) података о локацији - ситуациони план зграде са положајем зграда у непосредном окружењу и приказом врста обрада површина;
3) података о грађевинским материјалима, елементима и системима потребним за прорачуне
4) података о машинској и електро опреми, уређајима и инсталацијама

Елаборат ЕЕ садржи:
1) податке о климатским карактеристикама локације, локацији, грађевинскоим материјалима, елементима и системима , машинској и електро опреми, уређајима и инсталацијама
2) технички опис примењених техничких мера и решења у пројекту усклађених са овим правилником и то: (1) функционалне и геометријске карактеристике зграде,
(2) примењене материјале,
(3) уграђене системе,
(4) врсте извора енергије за грејање, хлађење и вентилацију,
(5) термотехничке инсталације,
(6) системе расвете,
(7) употребу и учешће обновљивих извора енергије;
3) прорачуне којима се потврђује да пројектовани грађевински елементи и зграда, или део зграде као целина, са припадајућим техничким системима, испуњавају захтеве правилника;
4) потребну годишњу потрошњу енергије за рад техничких система у згради (финална енергија)
5) годишњу вредност коришћења укупне примарне енергије
6) вредности емисије CO2

Наведене рачунске вредности се добијају коришћењем националног софтверског пакета прописаног за ту намену, а резултати се исказују на стандардном излазном формату прописаног софтверског пакета.

Прорачун енергетских својстава зграде врши се за следеће категорије:
1) годишња потребна енергија за грејање;
2) годишња потребна енергија хлађења;
3) годишња потребна енергија за вентилацију;
4) годишња потребна енергија за припрему санитарне топле воде;
5) годишња потребна енергија за осветљење;
6) годишњи губици техничких система;
7) годишња испоручена енергија;
8) годишња потребна примарна енергија;
9) годишња емисија CO 2

5.3-Енергетски пасош зграде

Услови , садржина и начин издавања сертификата о енергетским својствима зграда су прописани Правилником о условима , садржини и начину издавања сертификата о енергетским својствима зграда ( „Службени гласник РС“ број 69/12).
Сертификат о енергетским својствима зграде је документ који садржи израчунате вредности потрошже енергије у овиру одређене категорије згараде, енергетски разред и препоруке за побољшање енергетских својстава зграде ( у даљем тексту : енергетски пасош).

Поједини изрази употребљени у овом правилнику имају следеће значење:
1) елаборат енергетске ефикасности (у даљем тексту: Елаборат ЕЕ) је елаборат који садржи прорачуне, текст и цртеже у складу са прописом којим се уређују енергетска својства зграда;
2) енергетска санацијазграде јесте извођење грађевинских и других радова на постојећој згради, као и поправка или замена уређаја, постројења, опреме и инсталација истог или мањег капацитета, а којима се не утиче на стабилност и сигурност објекта, не мењају конструктивни елементи, не утиче на безбедност суседних објеката, саобраћаја, не утиче на заштиту од пожара и заштиту животне средине, али којима се мења спољни изглед уз потребне сагласности, у циљу повећања њене енергетске ефикасности;
3) енергетска сертификација зграде је скуп радњи и поступака који укључују: енергетски преглед зграде, вредновање ставки приликом енергетског прегледа зграде, израду извештаја о обављеном енергетском прегледу и издавање енергетског пасоша, а спроводи је овлашћена организација; енергетска сертификација нових зграда врши се у поступку техничког пријема зграде;
4) енергетски пасош је сертификат о енергетским својствима зграде и који има садржај и изглед у складу са овим правилником, а издаје га овлашћена организација;
5) енергетски преглед зграде јесте поступак који се спроводи ради утврђивања енергетских својстава зграде и нивоа усклађености тих својстава са прописаним захтевима;
6) енергетски разред зграде је показатељ енергетских својстава зграде, исказан преко релативне вредности годишње потрошње финалне енергије за грејање [%], и представља процентуални однос специфичне годишње потребне топлоте за грејање и максимално дозвољене за одређену категорију зграда;
7) зграда је грађевина с кровом и зидовима, у којој се користи енергија ради остваривања одређених параметара средине, намењена боравку људи, односно смештају животиња, биљака и ствари, обављању неке делатности, а састоји се од грађевинских елемената, техничких система и уређаја и уграђене опреме и обухвата грађевину као целину или њене делове који су пројектовани или намењени за засебно коришћење и налазе се унутар термичког омотача зграде;
8) зграда са више енергетских зона је зграда која има више посебних делова за које је, у складу са прописом којим се уређују енергетска својства зграда, потребно израдити посебне енергетске пасоше и то је зграда: која се састоји од делова који чине техничко - технолошке и/или функционалне целине, које имају различиту намену, па сходно томе имају могућност одвојених система грејања и хлађења или се разликују по унутрашњој пројектној температури за више од 4К; у којој се на више од 10% нето површине зграде друге намене одржава контролисана температура; чији делови зграде, који су техничко - технолошке и функционалне целине, имају различите термотехничке системе и/или битно различите режиме коришћења термотехничких система;
9) зграде јавне намене су нестамбене зграде које користе органи државне управе, аутономних покрајина, локалне самоуправе, зграде институција и установа које пружају јавне услуге и зграде других намена нето површине веће од 250m2;
10) нова зграда је зграда пројектована у складу са прописима којима се уређују енергетска својства зграда;
11) овлашћена организација јесте привредно друштво, односно друго правно лице које поседује решење о испуњености услова (лиценцу) за издавање енергетског пасоша;
12) одговорни инжењер за енергетску ефикасност зграда (у даљем тексту: одговорни инжењер ЕЕ) је лице које израђује елаборате, врши енергетски преглед и учествује у енергетској сертификацији зграда и које поседује лиценцу за енергетску сертификацију зграда, на чије се издавање и одузимање сходно примењују одредбе Правилника о условим аи поступку за издавање и одузимање лиценце за одговорног урбанисту, пројектанта, извођеча радова, ако и за одговорног планера ( „Сл.гласник РС“ број 116/04 и 69/06);
13) помоћни систем јесте скуп техничке опреме и уређаја које користе термотехнички системи зграде (КГХ и СТВ), а којима је потребно напајање електричном енергијом;
14) постојећа зграда је зграда изграђена на основу грађевинске дозволе или другог одговарајућег акта, као и свака друга зграда која се користи у складу са законом којим је уређује изградња објеката;
15) термотехнички систем зграде јесте технички подсистем зграде који обухвата инсталације, постројења и опрему за климатизацију, грејање и хлађење (у даљем тексту: КГХ), као и систем за СТВ;
16) технички систем зграде чине све потребне инсталације, постројења и опрема која се уграђује у зграду или самостално изводи и намењени су за грејање, хлађење, вентилацију, климатизацију, припрему санитарне топле воде (у даљем тексту: СТВ), осветљење и производњу електричне енергије (когенерација и фотонапонски системи).

Енергетски пасош издаје овлашћена организација, по извршеноменергетском прегледу зграде, вредновању и завршном оцењивањуиспуњености прописаних захтева о енергетским својствима зградеПРИВРЕДНО ДРУШТВО, ОДНОСНО ДРУГО ПРАВНО ЛИЦЕ КОЈЕИСПУЊАВА ПРОПИСАНЕ УСЛОВЕ, У СКЛАДУ СА ЗАКОНОМ ОПЛАНИРАЊУ И ИЗГРАДЊИ И ОВИМ ПРАВИЛНИКОМ

Захтев за утврђивање испуњености услова за издавање енергетскогпасоша садржи:
1) назив привредног друштва, односно другог правног лица;
2) седиште и адресу привредног друштва, односно другогправног лица;
3) бројеве издатих лиценци одговорних инжењера за енергетскуефикасност зграде

Документација која се подноси уз захтев
1) оверена копија извода из одговарајућег регистра;
2) списак запослених лица са лиценцом за енергетску сертификацијузграда;
3) копије лиценци одговорних инжењера за енергетску ефикасностзграда запослених у привредном друштву, односно другом правномлицу;
4) копије пријава о заснивању радног односа за одговорне инжињере за енергетску ефикасност згарад запослених у привредном друштву , односно другом правном лицу
5) друга документација, на увид, којом се потврђује тачност података изовог члана

У поступку оцене испуњености услова за издавање енергетског пасоша, утврђује се:
1) да ли је привредно друштво, односно друго правно лице уписано уодговарајући регистар;
2) да ли привредно друштво, односно друго правно лице има запосленанајмање два лица одговарајуће струке са лиценцом одговорнихинжењера за енергетску ефикасност зграда;
3) да ли су лица (претходно наведена) завршила обуку из областиенергетске ефикасности зграда, у складу са програмом Инжењерскекоморе Србије.

Испуњеност услова утврђује се у року од 30 дана од дана подношењазахтева за утврђивање испуњености услова за издавање енергетског пасоша.
Трошкове утврђивања испуњености услова сноси подносилац захтева.

Eнeргeтски пaсoш мoрajу имaти свe нoвe згрaдe, кao и пoстojeћe згрaдe кoje сe рeкoнструишу, aдaптирajу, сaнирajу или eнeргeтски сaнирajу, oсим згрaдa кoje су oвим прaвилникoм изузeтe oд oбaвeзe eнeргeтскe сeртификaциje.
Кaтeгoриje згрaдa зa кoje сe издaje eнeргeтски пaсoш, oдрeђeнe су прeмa прeтeжнoj нaмeни дeфинисaнoj прoписoм кojим сe урeђуjу eнeргeтскa свojствa згрaда.

Зграде за које није потребно прибављање енергетског пасоша су:
1) постојеће зграде које се продају, дају у закуп, реконструишу или енергетски санирају, а које имају нето површину мању од 50 m²;
2) зграде које имају предвиђени век употребе ограничен на две године и мање;
3) зграде привременог карактера за потребе извођења радова, односно обезбеђење простора за смештај људи и грађевинског материјала у току извођења радова;
4) радионице, производне хале, индустријске зграде и друге привредне зграде које се, у складу са својом наменом, морају држати отворенима више од половине радног времена, ако немају уграђене ваздушне завесе;
5) зграде намењене за одржавање верских обреда;
6) постојеће зграде које се продају или се право власништва преноси у стечајном поступку, у случају присилне продаје или извршења;
7) зграде које су под одређеним режимом заштите, а код којих би испуњење захтева енергетске ефикасности било у супротности са условима заштите;
8) зграде које се не греју или се греју на температуру до +12°C.

Услови за издавање енергетског пасоша зграде су:
1) за постојећу зграду - да се користи у складу са прописима којима се уређује изградња објеката;
2) за нову зграду - да је пројектована и изграђена у складу сапрописима којима се уређује изградња објеката и прописима којима се уређују енергетска својства зграда.

5.4-Поступак издавања енергетског пасоша зграде

Енергетски пасош зграде издаје се као:
1) енергетски пасош за стамбене зграде,
2) енергетски пасош за нестамбене зграде,
3) енергетски пасош за зграде друге намене које користе енергију,
Енергетски пасош зграде садржи податке о енергетском разреду зграде према њеним енергетским својствима одређеним на основу израчунате потребне финалне годишње топлотне енергије за грејање за референтне климатске податке и омогућава поређење зграда с обзиром на њихова енергетска својстава.
Зграде се сврставају у осам енергетских разреда према енергетској скали од "А+" до "Г", с тим да "А+" означава енергетски најповољнији, а "Г" енергетски најнеповољнији разред.
Енергетски разред зграде одређује се на основу податка о потрошњи енергије за грејање на годишњем нивоу, прорачунатих у складу са прописом којим се уређују енергетска својства зграда.
Енергетски разред нове зграде, који се исказује енергетским пасошем зграде, мора бити најмање "Ц" (латинично Ц) или виши.
Енергетски разред за постојеће зграде, након извођења радова на реконструкцији, доградњи, обнови, адаптацији, санацији и енергетској санацији, мора бити побољшан најмање за један разред.
Енергетски разреди зградаутврђују се према табелама за одређене категорије зграда.
Енергетски разред графички се приказује стрелицом, на првој страни енергетског пасоша зграде.
Енергетски пасош чини саставни део техничке документације која се прилаже уз захтев за издавање употребне дозволе.
Енергетски пасош зграде издаје се по извршеном енергетском прегледу зграде и вредновању и завршном оцењивању испуњености прописаних захтева о енергетским својствима зграде.
Енергетски преглед зграде обухвата:
1) анализу архитектонско-грађевинских карактеристика зграде, односно анализу топлотних карактеристика термичког омотача зграде;
2) анализу енергетских својстава система грејања;
3) анализу система аутоматске регулације система грејања у згради;
4) мерења за утврђивање енергетског стања и/или својстава, када се до података не може доћи на други начин.

Након енергетског прегледа израђује се извештај о обављеном енергетском прегледу зграде, који садржи:
1) опште податке о згради; податке о локацији; климатске податке; податке о усклађености пројекта изведеног објекта са главним пројектом на основу којега је зграда изграђена;
2) технички опис примењених техничких мера и решења према прописаним критеријумима и то:
(1) функционалних и геометријских карактеристика зграде,
(2) примењених грађевинских материјала, елемената и система,
(3) уграђених техничких система,
(4) врста извора енергије за грејање, хлађење и вентилацију,
(5) термотехничких инсталација и система расвете,
(6) употребе и учешћа обновљивих извора енергије;
3) потребну годишњу потрошњу енергије за рад техничких система у згради (финална енергија) у складу са прописом којим се уређују енергетска својства зграда;
4) годишњу вредност коришћења укупне примарне енергије у складу са Правилником о енергетској ефикасности зграда;
5) вредности емисије CO2, прорачунате у складу са Правилником о енергетској ефикасности зграда;
6) предлог мера побољшања енергетских својстава зграде;
7) потпис и печат одговорног инжењера ЕЕ који је израдио извештај.
Извештај о енергетском прегледу зграде, садржи и податке зависно од категорије зграде, и то: резултате спроведених мерења и/или снимања - термографски снимци термичког омотача зграде или делова техничких система у згради, податке о измереним У-вредностима грађевинских елемената зграде, податке о измереној ваздушној пропустљивости зграде или дела зграде и друго.
Енергетски пасош издаје се за целу зграду или за део зграде.
Енергетски пасош се издаје за део зграде када се ради о згради која је према овом правилнику дефинисана као зграда са више енергетских зона.
Енергетски пасош се може издати и за део зграде који чини самосталну употребну целину, као што је на пример пословни простор, стан или слично за постојеће зграде које се продају, дају у закуп, реконструишу или енергетски санирају.
Енергетски пасош се израђује на основу израчунатих енергетских потреба и енергетског прегледа.
Зграда или њена самостална употребна целина може имати само један енергетски пасош.

Зграде јавне намене су нестамбене зграде, које користе: органи државне управе; органи аутономних покрајина; органи локалне самоуправе; институције и установе које пружају јавне услуге и зграде других јавних намена нето површине веће од 250 m2 а деле се на:
1) пословне зграде за обављање административних послова правних и физичких лица;
2) зграде органа државне управе, аутономних покрајина, јединица локалне самоуправе;
3) зграде правних лица с јавним овлашћењима;
4) зграде судова, казнено-поправних установа, зграде које користи министарство надлежно за послове одбране;
5) зграде међународних институција, комора, привредних асоцијација;
6) зграде банака, штедионица и других финансијских организација;
7) зграде трговина, ресторана, хотела;
8) зграде путничких агенција, марина, других услужних и туристичких делатности,
9) зграде железничког, путног и ваздушног саобраћаја, зграде пошта, телекомуникационих центара;
10) зграде универзитета и сл. зграде школа, вртића, јаслица, студентских и ђачких домова, зграде домова за старије особе;
11) зграде спортских друштава и организација, зграде спорта и рекреације;
12) зграде културних намена: биоскопи, позоришта, музеји, галерије, концертне дворане;
13) зграде намењене здравствено-социјалној заштити, као и зграде намењене рехабилитацији.

Ако је нова зграда у енергетском разреду "А" енергетски пасош не садржи препоруке за побољшање енергетских својстава зграде.
За зграде које су у складу са прописом којим се уређују енергетска својства зграда одређене као зграде за друге намене које користе енергију, не одређује се енергетски разред, већ се у енергетском пасошу наводе коефицијенти пролаза топлоте за одређене грађевинске делове зграде и упоређују се с допуштеним вредностима.

Енергетски пасош зграда за друге намене које користе енергију не садржи податке о потребној енергији, као ни препоруке за економски оправдано побољшање енергетских својстава зграде.
Овлашћена организација која је издала енергетски пасош доставља један примерак тог пасоша министарству надлежном за послове грађевинарства у року од 15 дана од издавања.

До усвајања националног софтвера за прорачун укупне потребне енергије која се користи у згради, прорачун и изражавањe енергетског разреда зграде врши се на основу потребне топлоте за грејање.

Услoви зa издaвaњe eнeргeтскoг пaсoшa згрaдe су:
1) зa пoстojeћу згрaду - дa сe кoристи у склaду сa прoписимa кojимa сe урeђуje изгрaдњa oбjeкaтa;
2) зa нoву згрaду - дa je прojeктoвaнa и изгрaђeнa у склaду сa прoписимa кojимa сe урeђуje изгрaдњa oбjeкaтa и прoписимa кojимa сe урeђуjу eнeргeтскa свojствa згрaдa
Eнeргeтски пaсoш згрaдe издaje сe пo извршeнoм eнeргeтскoм прeглeду згрaдe и врeднoвaњу и зaвршнoм oцeњивaњу испуњeнoсти прoписaних зaхтeвa o eнeргeтским свojствимa згрaдe.
Eнeргeтски прeглeд згрaдe oбухвaтa:
1) aнaлизу aрхитeктoнскo-грaђeвинских кaрaктeристикa згрaдe, oднoснo aнaлизу тoплoтних кaрaктeристикa тeрмичкoг oмoтaчa згрaдe;
2) aнaлизу eнeргeтских свojстaвa систeмa грejaњa;
3) aнaлизу систeмa aутoмaтскe рeгулaциje систeмa грejaњa у згрaди;
4) мeрeњa зa утврђивaњe eнeргeтскoг стaњa и/или свojстaвa, кaдa сe дo пoдaтaкa нe мoжe дoћи нa други нaчин. Енергетска ефикасност зграде је остварена ако су испуњена следећа својства зграде:
1) обезбеђени минимални услови комфора
2) потрошња енергије за грејање, хлађење, припрему топле санитарне воде, вентилацију и осветљење зграде не прелази дозвољене максималне вредности по m²
Уз испуњење енергетске ефикасности зграде потребно је задовољити и све услове комфора:
1) ваздушни комфор;
2) топлотни комфор;
3) светлосни комфор;
4) звучни комфор.

МОДУЛ 6 – Архитектонско вредновање објеката

6.1-Локација објекта

Локација неизграђених објеката – Важни подаци везани за локацију налазе се у техничком опису архитектонског пројекта. У овом делу пројекта описују се информације о објекту и окружењу.
Локацијом се дефинише у којој просторној зони се парцела и објекат налази. Веома битна ствар је број, облик и димензије парцеле и објекта на њој , затим однос према улицама који је окружују и осталим суседним парцелама. У опису локације наведена је спратност објекта.
Локација , такође дефинише однос грађевинске и регулационе линије, поготову у приземљу у односу на главни прилаз. Предност сваког објекта је уколико има подземну гаражу или вањски паркинг простор.
Локација изграђеног објекта и гарђевинских парцела – Вредновање локације неких грађевинских парцела или објеката врши се по неколико основа. Веома јебитна вредност шире локације, општине или рагије у коме се налази парцела или објекат. На квалитет локације утичу и њене географске и природне особне.
Постоје неке урбанистичке форме или читава насеља која имају изузетну архитектонску вредност.
Саобраћај је од кључног значаја за вредновање локације. Добра саобраћајна инфрструктура и повезаност понекад нема везе са близином града или мањег насељеног места . То се нарочито односи на градове са екцентрично постављеним центром, као што је напр. Београд.
Завредновање локације јако је важан квалитет и квантитет јавних објеката у непосредној близини непокретности, као што су образовне установе, пијаце, тржни центри, здравствене установе, центри културе, рекреације и спорта. Бројност зелених површина и хортикултура даје бољи квалитет живљења, као и густина насељености дате локације веома утиче на удобност и квалитет локације.
Не мали значај даје и безбедност локације, опремљеност, удобност и историјска вредност, као и континуитет становања.

6.2-Културно добро

Културна добра су ствари и творевине материјалне и духовне културе од општег интереса које уживају посебну заштиту утврђену овим законом.
Културна добра уписују се у регистар културних добара према врстама. Регистри културних добара су јавни.
Културна добра, у зависности од физичких, уметничких, културних и историјских својстава, јесу: споменици културе, просторне културно-историјске целине, археолошка налазишта и знаменита места - непокретна културна добра; уметничко- историјска дела, архивска грађа, филмска грађа и стара и ретка књига - покретна културна добра.
Културна добра, у зависности од свог значаја, разврставају се у категорије: културна добра, културна добра од великог значаја и културна добра од изузетног значаја.

Централне регистре културних добара воде : Републички завод за заштиту споменика културе, Народни музеј у Београду, Архив Србије, Народна библиотека Србије и Југословенска кинотека.
Институција која је надлежна за заштиту непокретне културне баштине у Србији је Републички завод за заштиту споменика културе са седиштем у Београду и са подручним заводима.
Непокретна културна добра се деле на:
Споменик културе јесте грађевинско-архитектонски објекат од посебног културног или историјског значаја, као и његова градитељска целина, објекат народног градитељства, други непокретни објекат, део објекта и целине са својствима везаним за одређену средину, дело монументалног и декоративног сликарства, вајарства, примењених уметности и техничке културе, као и друга покретна ствар у њима од посебног културног и историјског значаја.
Просторно културно-историјска целина јесте урбано или рурално насеље или њихови делови, односно простор с више непокретних културних добара од посебног културног и историјског значаја.
Археолошко налазиште је део земљишта или површине под водом који садржи остатке грађевина и других непокретних објеката, гробних и других налаза, као и покретне предмете из ранијих историјских доба, а од посебног су културног и историјског значаја.
Знаменито место је простор везан за догађај од посебног значаја за историју, подручје с израженим елементима природних и радом створених вредности као јединствене целине, као и спомен гробови или гробља и друга спомен обележја која су подигнута ради трајног очувања успомене на значајне догађаје, личности и места из националне историје (меморијали), од посебног културног и историјског значаја.

Право прече куповине културног добра има надлежна установа заштите.
Остваривање права прече куповине непокретног културног добра обавља се на начин и по поступку утврђеним законом којим се уређује промет непокретности.

6.3-Опремљеност објекта – станова

Опремљеност објекта и стана веома утиче на укупну вредност непокретности. Добра опремљеност је услов угодног становања и већег вредновања објекта или стана.
Опремљеност неког објекта који још није изграђен детаљно се описује у техничком опису који је саставни део идејног и главног пројекта.

Добра опремљеност подразумева:
- квалитет фасаде објекта
-опрема за степениште , лифт , улазни хол
- постојање гаража или паркинга
-квалитет спољне браварије или столарије
- квалитет унутрашње столарије
-квалитет подних облога, паркета, керамике
-квалитет зидних облога, расвете
-избор санитарија- опрема за купатило и тоалете
-квалитетне инсталације грејања и топла вода
-адекватна климатизација
-инсталације слабе струје – телефон, видо-надзор, интернет, кабловска

6.4-Степен завршености објекта

Степен завршености објекта односи се на објекте у изградњи или објекте под легализацијом. Објекат може да буде изграђен, да се заврше архитектонско-грађевински радови, али се не може користити без издате употребне дозволе.
Минимални степен изграђености неког објекта значи да су на њему изграђени груби гарђевински радови и да је формирана конструкција. То значи даобјекат има темеље, зидове или стубове са гредама и армирано-бетонску таваницу, са спољне стране није постављенастоларија или браварија, а објекат није укровљен , утрашње инсталације нису разведене, а нису завршени ни занатски радови.
Уколико инвеститор докаже да степен завршености објекта премашује 80%, грађевинска дозвола може бити продужена на две године.
За степен завршености објекта везује се могућност давања стамбених кредита одређених банака.

6.5-Број станова у згради

Број станова у некој згради зависи од врсте и величине објекта. Мањи број станова омогућава угоднијии квалитетнији живот. Посебно је важан број станова на истој етажи. Стан јепростор где једна или више просторија намењених или подобнох за становање чине једну грађевинску целину и имају засебан улез.
Стамбена зграда је самостална употребна целина коју сачињава више од три стана, са једним заједничким улазом , чија је соновна намена становања.
То може бити само гарђевина у којој је 50% или више укупне корисне подне површине зграде намењено за стамбене сврхе.
Врсте објеката су : 1. објекат са једним станом : породичне куће и виле; викендице, летњиковци, колибе; куће у низу 2. зграде са два или више станова: стамбене зграде са два стана; стамбене зграде са три или више станова 3. згаде за становање заједница : збрињавање старијих особа – дом за стара лица, дом пензионера; деца и студенти – студентски домови; установе социјалне бриге; преноћишта, интернати; верски објекти , манастири...

6.6-Приступачност

Приступачност објектима свих особа – посебним правилником прописују се услови за пројектовање и изградњу стамбених зграда. Паркирање возила за потребе стамбене зграде, пројектује се у складу са планским документом, као подземни, надземни отворени или наткривени паркинг простор, у оквиру гараже или комбиновано. За приступ пешака и возила згради планирају се уређене површине. Пешачки приступ код улаза у објекат мора бити минималне ширине 150 цм. Када се у објекту планирају и друге нестамбене намене (пословање, комеријалне делатности и сл. ) улазни простор намењен овим делатностима мора бити одвојен од улаза намењеног становању. Уколико постоји денивелација улаза у зграду у односу на приступ објекту, приступ објекту ( степениште, рампа и др.) као и приступну површину треба планирати у складу са прописима о приступачности. Између приступног степеништа и ветробрана неопходно је планирати равну површину најмање у ширини степеништа, минималне дужине 150 цм.

Приступачност деце, старих, особа са отежаним кретањем и особа са инвалидитетом – Посебним правилником о техничким стандардима приступачности обезбеђује се несметано кретање деце, старих, особа са отежаним кретањем, особа са инвалидитетом. Техничка решења у пројектовању и грађењу се особама са инвалидитетом и смањене покретљивости осигурава несметан приступ , кретање, боравак и рад на једнакој основи као и осталим особама.
Приступна грађевина или њен део је она грађевина која осигурава испуњавање обавезних елемената приступачности прописаних правилником. Обавезни елементи приступачности су елементи којима се одређује величина, својства, инсталације, уређаји и друга опрема : * елементи приступачности за савладавање висинских разлика * елементи приступачности кретања и боравка у простору стамбене зграде или јавних објеката * елементе приступачности јавног саобраћаја

6.7-Партерно уређење локације – зеленило

Партерно решење даје информацију о прилазима објекту, поплочењу, распореду зелених површина и хортикултури, урбаној опреми на парцели , расвети...
Партерно уређење локације је ситуационо решење, најчешће урбанистичког пројекта, али може бити саставни део и идејног или главног архитектонско-грађевинског пројекта. Урбанистички пројекат се израђује за једну или више катастарских парцела на катастарско-топографском плану и обавезно садржи ситуационо решење, композициони план и партерно, односно пејзажно решење.
Често је проценат зеленила у укупној површини парцеле већ одређен у условима за грађење.

..... БОБА ......

Similar Documents

Premium Essay

Data Warehousing

...time. Reports and queries, which can require a much greater range of limited server/disk resources than transaction processing, run on the servers/disks used by transaction processing systems can lower the probability that transactions complete in an acceptable amount of time. Or, running queries and reports, with their variable resource requirements, on the servers/disks used by transaction processing systems can make it quite complex to manage servers/disks so there is a high enough probability that acceptable response time can be achieved. Firms therefore may find that the least expensive and/or most organizationally expeditious way to obtain high probability of acceptable transaction processing response time is to implement a data warehousing architecture that uses separate servers/disks for some querying and reporting. To use data models and/or server technologies that speed up querying and reporting and that are not appropriate for transaction processing There are ways of modeling data that usually speed up querying and reporting (e.g., a star schema) and may not be appropriate for transaction processing because the modeling technique will slow down and complicate transaction processing. Also, there are server technologies that that may speed up query and reporting processing but may slow down transaction processing (e.g., bit-mapped indexing) and server technologies that may speed up transaction processing but slow down query and report processing (e.g., technology for...

Words: 1160 - Pages: 5

Premium Essay

Healthcare Data Warehousing

...Healthcare Data Warehousing Doug Kelley Health Informatics I Professor Lu December 7, 2012 Abstract ` Dimensional modeling lays the groundwork for data warehouses. Dimensional modeling is a similar process to traditional Entity/Relationship modeling in regards to tables (entities) having joins (relationships) with other tables via primary keys. Dimensional modeling has been used as a standard in industry for decision support systems in other areas such as transportation, production, sales and marketing. (Parmanto, 1) Because healthcare has many complex events, it has lagged behind other industries in terms of data warehousing. This paper will discuss several techniques that can help overcome these complexities. Introduction A data warehouse has been defined as a database optimized for long-term storage, retrieval, and analysis of records aggregated across patient populations, often serving the longer-term business and clinical analysis needs of an organization (Shortliffe, 932). For a data warehouse to perform these roles, it must be architected or modeled appropriately. There are a couple of different approaches to modeling data warehouses. Dimensional modeling is becoming standard approach. Background Review Designing a data warehouse for healthcare presents many unique challenges for designing a database. These include such complexities as multiple diagnoses, multiple payers, multiple physicians; primary and secondary, and late arriving data, such...

Words: 1887 - Pages: 8

Premium Essay

The Importance of Data Warehousing

...The Importance of Data Warehousing Brenda L Bach The Digital Firm and Business Communications/BU 204-8A November 15, 2014 Ron Rosalik Kenneth and Jane Laudon state that a data warehouse is a database that stores current and historical data that can be of potential interest to decision makers throughout the corporation (Laudon, 2011. p.225). They go on to explain that the data can originate from many core operational transaction systems and could include data from Web site transactions (Laudon, 2011 p.225). Data warehouse extract current along with historical data from all operational systems within an organization. The data warehouse makes the data it collects and stores available to anyone and can be accessed and viewed as needed but cannot be altered in any manner. These data warehouses also provide a large range of ad hoc as well as analytical tools and graphical reports that represent the data. Companies often build enterprise data warehouses and either uses a central data warehouse or a smaller decentralized warehouse called a data mart to preserve the data they collect through its many sources. A data mart is a subset of a data warehouse that summarizes on a highly focused portion of the organization’s data and is placed within a separate data based for a very specific population of users. For example, a car dealer that deals with car sales as well as service may use a data mart to develop marketing and sales data that are specifically focused on the data of the...

Words: 774 - Pages: 4

Premium Essay

Warehousing

...Solved Questions |1 |Distinguish between warehouses and distribution centers. | | | | | |Warehouses emphasize the storage of products and their primary purpose is to maximize the use of storage space. In | | |contrast, distribution centers emphasize the rapid movement of products through a facility and thus attempt to maximize| | |throughput (the amount of product entering and leaving a facility in a given time period). | |2 |Explain the four ways that warehousing facilitates the regrouping function. | | | | | |Regrouping involves rearranging the quantities of products as they move through the supply chain and it takes four | | |forms: accumulating (also referred to as bulk-making), allocating (also referred to as bulk-breaking), assorting, and | | |sorting. | | |Accumulating involves bringing together similar stocks from different sources, while allocating involves breaking ...

Words: 800 - Pages: 4

Free Essay

Warehousing

...Warehousing plays a vital part in a logistics system. In the past, we always thought that warehouse is used for storage of inventories. In today’s quick response, the growth of warehouse not only serves for storage, but also for movement, information transfer and valued added services. A good warehouse space and layout planning is a primary element for efficient warehouse. Tompkins and Harmelink (2004, p.240) state the purposes of warehouse layout are space usage efficiency; allowing for efficient material handling; cost efficiency; maximum flexibility and good housekeeping. Successful warehouse layout could maximize space utilization, minimize and control movement and location, and provide safety and security environment. The first step in warehouse layout planning is to consider the space requirement. Tompkins et al. (1996, p.430) state space conservation, space limitations, accessibility and orderliness are some factors on designing layout. In layout planning, as space will be limited by floor loads, truss, the height of ceiling, etc, it should be maximized utilization of concentration and cube and also minimized honeycombing. To optimize space utilization, it is not only developed by horizontally but also by vertically. Space concentration and cube utilization can benefit for the flexibility and ability for bulky receipts such as higher and thicker materials. Tompkins and Smiths (1998, p.243) describe honeycombing is storage space losing due to improper use of storage...

Words: 295 - Pages: 2

Free Essay

Warehousing

...Warehousing plays a vital part in a logistics system. In the past, we always thought that warehouse is used for storage of inventories. In today’s quick response, the growth of warehouse not only serves for storage, but also for movement, information transfer and valued added services. A good warehouse space and layout planning is a primary element for efficient warehouse. Tompkins and Harmelink (2004, p.240) state the purposes of warehouse layout are space usage efficiency; allowing for efficient material handling; cost efficiency; maximum flexibility and good housekeeping. Successful warehouse layout could maximize space utilization, minimize and control movement and location, and provide safety and security environment. The first step in warehouse layout planning is to consider the space requirement. Tompkins et al. (1996, p.430) state space conservation, space limitations, accessibility and orderliness are some factors on designing layout. In layout planning, as space will be limited by floor loads, truss, the height of ceiling, etc, it should be maximized utilization of concentration and cube and also minimized honeycombing. To optimize space utilization, it is not only developed by horizontally but also by vertically. Space concentration and cube utilization can benefit for the flexibility and ability for bulky receipts such as higher and thicker materials. Tompkins and Smiths (1998, p.243) describe honeycombing is storage space losing due to improper use of storage capacity...

Words: 823 - Pages: 4

Free Essay

Warehousing

...McDonald’s India Behind the golden arches – Building a robust supply chain Some facts about who we are… • International – First restaurant opened in 1955 in Des Plaines, Illinois USA – Single largest Food Service Retailer in the world – Serves around 50 million customers every day – Around than 30,000 Restaurants worldwide across 120+ countries • India – Started in 1996 – Currently present in around 40 cities with around 180 restaurants – Serves around 500,000 customers daily – Unique menu with Vegetarian products and Nonvegetarian products (Fish, Chicken) …World’s largest democracy … 2nd largest population in the world …fastest growing middle class consumers Incredible India A land of huge opportunities • At 175 million tonnes per annum, India is the second largest producer of fruits and vegetables ……but more than 15 billion US$ worth fruits and vegetables wasted every year post harvest …. only 2.2% of the produce is processed 3rd largest producer of potatoes …..but less than 5% of potatoes grown are process grade • • World’s largest producer of milk …however yield per lactation cycle of a buffalo is 1/10th of US Supply Chain Challenges Agriculture •Outdated farming and irrigation practices Logistics & Distribution •Poor road and other infrastructure conditions •Cold chain – virtually non-existent •Huge wastage of natural resources (water, electricity etc.) •Lack of proper storage facility at farm level for storing post harvest produce •Crops like iceberg lettuce...

Words: 1128 - Pages: 5

Free Essay

Warehousing

...op Consumer Durable Companies in India Advertisements India’s Consumer Durable industry is dominated by some of the top players like Voltas, Kelvinator, Allwyn and Godrej, but after liberalization many foreign companies has also entered the consumer durable industry in India. Some of the major category of good coming under consumer durable industry is washing machines, air-conditioners, refrigerators and CTVs. Some of the top players presently dominating the consumer durable industry in India are: Top players in consumer durable industry: • Nokia India • LG Electronics India Limited • Philips India • Titan Industries • Samsung India Electronics • Whirlpool Appliances • Siemens • Sony India • Videocon Industries • Blue Star Some of the details regarding these top players in the consumer durable industry in India is given below: Nokia India: Nokia India is a world leader in mobile phone industry and they have built a diverse product portfolio with a view to meet the mobile phone requirement of different types of consumer. Their product ranges from an entry-level mobile phone to an advance mobile phones with several applications and multimedia facilities like gaming, music and imaging. LG Electronics India Limited: LG Electronics India Limited came into existence in the year 1997 and they have manufacturing units at Pune, Delhi and greater Noida for manufacture of consumer durable goods like televisions, IT products, vacuum cleaners...

Words: 642 - Pages: 3

Premium Essay

Warehousing

...Warehouse function Historically warehouses were a dominant part of the urban landscape used from the start of the Industrial Revolution through the 19th century and into the twentieth century: the building remained when their original usage had changed. There are four identifiable types of warehouses. The cotton industry was co-terminus with the development of the warehouse, and all five types were represented in Manchester, United Kingdom. Warehouses in Manchester were often lavishly decorated juxtaposing with the modern view of warehouses which are assumed to be standard industrial buildings. Display of Goods for Sale These displayed goods for the home trade. This would be finished goods- such as the latest cotton blouses or fashion items. There street frontage was impressive, so they took the styles of Italianate Palazzos. Richard Cobden's construction in Mosley Street was the first palazzo warehouse. There were already seven warehouses on Portland Street when they commenced building the elaborate Watts Warehouse of 1855, but four more were opened before it was finished. It was this type of warehouse that inspired the Germans in Duesseldorf and Muenchen to name their prestigious departmental stores, 'Warenhausen'. Overseas Warehouses These catered for the overseas trade. They became the meeting places for overseas wholesale buyers where printed and plain could be discussed and ordered. Trade in cloth in Manchester was conducted by many nationalities. Behrens Warehouse...

Words: 539 - Pages: 3

Premium Essay

Data Warehousing

...Data Warehousing Saikrishna Burugula IST 7000 Data Management Wilmington University Abstract A data storage could be a subject-oriented, integrated, time-variant, non-updateable assortment of knowledge utilized in business intelligence and support of organizing decision-making method (Inmon, Strauss & Neushloss, 2008). In data warehousing when the data is stored it is not updated, commonly data warehousing intended for evaluation connected with data source in addition to addressing queries it can be called copy of addressing data (Prabhu, 2002). The key intention with this paper is typically to target on the actual design connected with data warehouse in addition to modeling techniques like ER modeling and Dimensional modeling. Introduction A Data Warehouse is not just a new combination of all of the in business databases in an organization. Because of its attention on business intelligence, exterior data, and time variant information, a data warehouse is usually a special type of database. The good thing is, you should not learn another number of database abilities to do business with a new information storage place. Most data warehouses tend to be relational databases designed in many ways optimized pertaining to selection assistance, definitely not in business information running. Facts warehousing could be the procedure whereby organizations create and gaze after information...

Words: 1513 - Pages: 7

Premium Essay

Data Warehousing

...head: SHORT TITLE OF PAPER (<= 50 CHARACTERS) Data Warehousing and Data Mining Bruce Nimo CIS 111 March 19, 2012. Prof Jones Data mining is a process of numerical analysis. Analysts use technical tools to query and sort through terabytes of data looking for patterns. Usually, the analyst will develop a hypothesis, such as customers who buy product X usually buy product Y within six months. Running a query on the relevant data to prove or disprove this theory is data mining. Data warehousing describes the process of designing how the data is stored in order to improve reporting and analysis. Data warehouse experts consider that the various stores of data are connected and related to each other conceptually as well as physically. A business's data is usually stored across a number of databases. However, to be able to analyze the broadest range of data, each of these databases needs to be connected in some way. This means that the data within them need a way of being related to other relevant data and that the physical databases themselves have a connection so their data can be looked at together for reporting purposes. Businesses then use this information to make better business decisions based on how they understand their customers' and suppliers' behaviors. Examples of businesses that use data warehousing and data mining are amason.com, Wal-Mart stores Inc etc. Both data mining and data warehousing are business intelligence tools that are used to turn information...

Words: 1181 - Pages: 5

Premium Essay

Data Warehousing

...Data warehousing is a fairly new but not so new development in the information systems field. Data warehousing can be traced back being in existence since the 1980’s when Teradata in 1983 introduced a database management system (DBMS) designed for decision support systems (Ponniah, 2010). The influence from the two Irish IBM architects Barry Devlin and Paul Murphy who in 1988 laid the foundations for what we call today a data warehouse in their original article “An Architecture for a Business and Information Systems” (Bouman & van Dongen, 2009). It was not long after that Bill Inmon, referred to as the father of data warehousing authored one of the most influential decision support books “Building the Data Warehouse” in 1991(Ponniah, 2010). Since then Prism Solutions in 1991 introduced the Prism Warehouse Manager software for developing data warehouses. The Data Warehousing Institute was also founded 1995 and has and continues to promote data warehousing by way of serving as the leading voice in the business world providing education, research, and support (Ponniah, 2010). With the business environment being more global, competitive, multifaceted and unpredictable there is a need for systems that would satisfy emerging business needs and new technological advances (Wixom & Watson, 2001). The enterprise for enhanced customer relations and e-commerce alone these days require large integrated repositories and advanced analytical repositories (Wixom & Watson, 2001). Data warehousing...

Words: 1682 - Pages: 7

Free Essay

Teradata Introduction

...Coffing Data Warehousing Education Outline 02/17/05 TERADATA EDUCATION OUTLINE Coffing Data Warehousing has provided quality Teradata education, products and services for over a decade. We offer customized solutions to maximize your warehouse. Toll Free: 1-877-TERADAT Business Phone: 1-937-855-4838 Email: mailto:CDWSales@CoffingDW.com Website: http://www.CoffingDW.com In addition to the course material listed in this outline, we also offer Teradata classes in Teradata Basics, Implementation, SQL, Database Administration, Design and Utilities. Please contact us so we can customize a course to fit your specific needs. © 2006 Coffing Data Warehousing – All rights reserved. Confidential. 1 Coffing Data Warehousing Education Outline 02/17/05 PURPOSE Coffing Data Warehousing has been providing quality Teradata education for over a decade. We offer customized courses to maximize the effectiveness of each class. The purpose of this proposal is to build a lasting relationship with your company. To this end, we have combined our comprehensive Teradata education services in a unique package that we feel best suits the diverse needs of your company while offering our high quality product at competitive pricing. Coffing Data Warehousing is excited to offer you, our preferred partner, an innovative new way to look at training at the CoffingDW Teradata University (CDW-TU). This approach provides the ability to maximize learning potential. Our goal is to make your employees...

Words: 1512 - Pages: 7

Free Essay

Warehousing Design

...Future of Warehouse Design being shaped by Warehouse Science The current scenario of Indian warehousing design is optimistic as it is fast picking up the western practices and technology. However there is still a wide disparity across the whole of India. Some warehouses which are owned by rich MNCs are of high standards, on the other hand, there are also many warehouses which are of low standards. Many warehouses in India are constrained by small spaces. Unlike large warehouses owned by MNCs in the USA and Europe have area of 250,000 to 1-million-square-feet, generally the large of warehouses in India are quite small in comparison, between 5,000 and 25,000 square feet. This is due to less demand, expensive land at the outskirts of a major city in India and difficulty to acquire large piece of lands due to many owners of a small pieces of land. In addition, the demand for storage of products is much lesser than compared to western countries. The warehouse structures are not properly Inefficient space utilisation is also a huge problem as many warehouses in India don’t have proper shelving system and the floors are dirty because it is not cemented. In addition, considerable number of warehouses lack the basic semi-automated equipment such as MHEs, conveyors, dock levellers, for movement of goods inside the warehouse. Fully - automated machines and systems are very rare to be found in India. Automatic sorting and automatic packaging systems (which include pouching, carton...

Words: 442 - Pages: 2

Premium Essay

Data Warehousing

...Data Warehousing Essay, Research Paper Contents 1. Introduction 2. What is a data warehouse 3. Past, Present and Future 4. Data Warehouses and Business Organisations 5. Conclusion 6. Bibliography 1.0 Introduction In recent years, data warehousing has emerged as the primary method of analysing sales and marketing data for a competitive advantage. As the number of knowledge workers using the data warehouse/data mart grows and the amount of data increases daily, performance problems have become a major concern of both the Information Systems staff and the users. Many options have been tried in an attempt to solve the performance problems – from bigger hardware to different software or database tuning and redesign using star schemas or snowflake data structures. However, all have limitations – either in functionality or in terms of cost – and their strengths are almost inevitably outstripped by users’ demands. During the past three years, data warehousing has emerged as one of the hottest trends in information technology for corporations seeking to utilise the massive amounts of data they are accumulating. Managers from all business disciplines want enterprise wide information access, as well as the ability to manipulate and analyse information that the company has gathered for a single purpose, to make more intelligent business decisions. Whether to increase customer value, identify new markets or improve the management of the firm’s assets, the data warehouse...

Words: 3367 - Pages: 14