La SCI : avantages et inconvénients
Une société civile immobilière (SCI) a pour objet l’acquisition, la construction ou la gestion d’un ou plusieurs immeubles, utilisés à des fins locatives, ou mis gratuitement à la disposition des associés. La SCI est considérée comme un outil assez avantageux dès lors qu’il s’agit de gérer un patrimoine et de préparer une succession, pour des raisons tant juridiques que fiscales. Néanmoins, le statut particulier de cette société comporte des limites.

Les Avantages de la SCI
Gestion quotidienne d’un patrimoine immobilier appartenant à plusieurs personnes.
La création d’une SCI impose l’existence d’au moins deux associés. Cette société est en effet un outil précieux pour pouvoir gérer un patrimoine appartenant à plusieurs personnes. On la compare souvent à l’indivision, pour montrer en quoi la SCI est plus avantageuse. L’indivision est un état juridique fréquent en France. Notamment, suite à un décès, les biens du défunt sont transmis en indivision à ses héritiers, sauf en cas de stipulations contraires dans son testament. De même, deux époux mariés en séparation de biens, des personnes pacsées, des concubins, dès lors qu’ils détiennent des biens ensemble, les détiennent en indivision. L’indivision pose deux problèmes majeurs : •

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L’article 815 du Code civil stipule que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Cela signifie que tout indivisaire, à n’importe quel moment et quelque en soit le motif, peut exiger de quitter l’indivision. Ses droits doivent alors être rachetés par les autres indivisaires ; si cela leur est impossible, le bien doit être mis en vente. Lorsque les propriétaires ne s’entendent pas – et les mésententes familiales sont fréquentes – l’indivision est totalement bloquée, car beaucoup de décisions requièrent l’unanimité, même si des adoucissements à ce régime ont été faits en 2006. Il est possible de rédiger une convention d’indivision permettant des assouplissements supplémentaires, mais cette convention doit être renouvelée tous les cinq ans, ce qui nécessite, bien sûr, l’accord de tous les indivisaires. De plus, les actes les plus importants, notamment l’achat et la cession de biens, nécessiteront toujours l’accord de tous les indivisaires ; En comparaison, la SCI offre au gérant des pouvoirs plus étendus pour la gestion quotidienne ; les blocages sont toujours possibles, mais moins facilement. De plus, un associé ne peut quitter la société sans avoir préalablement trouvé un preneur pour ses parts. Au sujet de la reprise de parts, il est à noter un mécanisme intéressant en SCI : par défaut, l’entrée de nouveaux associés est soumise à l’accord unanime de tous (article 1861 du Code civil : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. »). Cependant, sauf disposition contraire des statuts, cela ne concerne pas les transmissions entre ascendants et descendants. Ce mécanisme particulièrement intéressant dans une SCI familiale, lorsque l’on souhaite que le patrimoine reste exclusivement dans la famille. Des règles spécifiques d’agrément peuvent être mise en place, par exemple l’obligation, pour l’associé souhaitant céder ses parts, de les proposer d’abord aux autres associés, avant de chercher ailleurs un acquéreur. On peut également déterminer qu’un nouvel entrant n’aura besoin que de la majorité des voix pour entrer, ou encore que les conjoints pourront être agréés d’office.

Préparer sa succession
Une SCI est destinée à la gestion de biens immobiliers, bien qui, par nature, ont une valeur importante. Lors d’un décès, les droits de succession portant sur ces biens sont donc très élevés. La SCI permet

de réduire quelque peu leur montant, en effectuant progressivement des donations aux héritiers. En effet, des exonérations fiscales sont faites sur les donations faites entre parents, dans la limite d’un certain montant, et ce tous les dix ans. Bien entendu, ce montant est bien inférieur à la valeur d’un immeuble, mais s’il s’agit de parts de sociétés, elles peuvent tout à fait être cédées petit à petit. Le coût fiscal de la succession se trouve donc sensiblement réduit. De plus, la valeur des parts de SCI subit une décote, contrairement à celle d’un immeuble. En effet, les parts de SCI trouvent plus difficilement preneur qu’un immeuble. Enfin, le passif de la société (ses dettes) est déductible du montant de la donation (ce qui n’est pas le cas lorsque l’on donne un immeuble sans passer par une SCI). Pour échapper au paiement de droits de succession, il est aussi avantageux de vendre un immeuble locatif à ses enfants. Même si la taxation des plus-values est moins avantageuse depuis 2011, des abattements sont toujours pratiqués suivant la durée de détention. Ainsi, la taxation de la plus-value a de fortes chances d’être inférieure aux droits de succession (ou de donation) que l’on devrait pratiquer si l’immeuble n’était pas vendu, et ce d’autant plus si l’immeuble est détenu depuis longtemps. Les enfants se constitueraient en SCI pour acheter l’immeuble, et la SCI bénéficierait d’un emprunt pour accomplir la transaction. L’emprunt serait alors remboursé au fur et à mesure, avec le fruit des loyers. Ainsi, on gagne d’un côté sur le plan des taxes, et de l’autre le fruit de la vente (qui revient aux parents), peut être placé, par exemple dans un contrat d’assurance-vie dont les enfants seraient bénéficiaires. Par ailleurs, les parents peuvent ne donner que la nue-propriété, ce qui leur permet de limiter le coût de la succession à leur décès, tout en leur assurant le revenu des parts. C’est ce que l’on

appelle une donation avec réserve d’usufruit. Dans le cadre de cette donation, seule la valeur de la nue-propriété est taxée. Pour déterminer cette valeur, on applique un barème qui tient compte de l’âge de l’usufruitier, et selon lequel il est plus intéressant de donner lorsque l’on a 50 ans que lorsque l’on en a 70 :

Jusqu’à 20 ans 90 % 10 % De21à30ans De41à50ans De61à70ans De81à90ans Usufruit Nue- propriété 80% 20% 60% 40% 40% 60% 20% 80% De 31 à 40 ans 70 % De 51 à 60 ans 50 % De 71 à 80 ans 30 % Au-delà de 90 10 % ans 30 % 50 % 70 % 90 %

Au décès du donateur, l’usufruit sera transféré automatiquement au nupropriétaire, et ce sans taxation supplémentaire. Ce n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’un immeuble, et non d’une SCI : habituellement, quand le défunt possède l’usufruit et l’héritier la nue-propriété, la pleine propriété est supposée appartenir au défunt, et l’héritier doit acquitter des droits de succession sur cette pleine propriété. Il est aussi possible de faire une donation temporaire de l’usufruit de ses parts de SCI. En règle générale, il s’agit de parents souhaitant assurer à leurs enfants quelques revenus durant leurs études. Une fois lesdites études terminées, les parents récupèrent automatiquement la pleine propriété de leurs parts. L’assiette de l’impôt est évaluée en fonction de la durée de la donation. Usufruit Nue- propriété De11à20ans 46% 54% Au même titre que toute donation, la donation temporaire d’usufruit bénéficie des exonérations décrites plus haut dans le cadre de donations entre parents. Ce qui signifie que, pour une donation temporaire inférieure à 10 ans, le plafond de l’exonération sera non pas la valeur réelle des parts, mais 23 % de cette valeur.

Jusqu’à 10 ans 23 % De 21 à 30 ans 69 %

77 % 31 %

Cette solution a l’avantage de permettre d’assurer un revenu à ses enfants (ou de venir temporairement en aide à quelqu’un), mais peut aussi être fiscalement avantageuse : le bien dont l’usufruit a été temporairement donné n’entre pas, par exemple, dans le calcul de l’Impôt de solidarité sur la fortune. L’intérêt de donner des parts de SCI au lieu d’un immeuble réside également dans la possibilité de donner un bien tout en gardant le contrôle de sa gestion, en étant gérant de la société. C’est notamment utile lorsque l’on donne à des enfants encore jeunes, qui pourront être progressivement associés à la gestion de leur bien. Ce démembrement possible de la propriété permet également de protéger son concubin, dans le cadre d’une SCI possédant, par exemple, la résidence principale. En effet, lorsque l’on vit en concubinage, le décès de l’un des concubins peut amener les héritiers à expulser l’autre concubin du logement. Plutôt que d’acheter un bien en indivision, les concubins ont intérêt à créer une SCI, en utilisant le démembrement croisé des parts. Concrètement l’un des concubins possédera la moitié des parts en nue-propriété et disposera de l’usufruit de l’autre moitié des parts ; l’autre concubin possédera la nuepropriété de la deuxième moitié des parts, et recevra l’usufruit de la première moitié. Ainsi, en cas de décès de l’un des concubins, le survivant aura la pleine propriété de la moitié des parts, ainsi que l’usufruit de l’autre moitié ; il ne pourra être expulsé par les autres héritiers, qui se partageront la nue-propriété de cette deuxième moitié. Une autre solution peut être d’ajouter une clause d’agrément dans les statuts : les héritiers du défunt devront être agréés par le concubin survivant pour entrer dans la SCI. Bien entendu, s’il refuse, il devra racheter les parts aux héritiers. Le choix de la SCI peut également se faire entre époux, notamment s’ils sont sous le régime de la séparation de biens : cela permet de ne pas laisser l’un des conjoints démuni face aux enfants. De plus, dans le cas d’un logement acquis en indivision (ce qui est le choix par défaut lorsque les conjoints sont sous ce régime matrimonial), chacun des époux peut réclamer auprès d’un tribunal la mise en vente du logement, et ce sans l’accord préalable de l’autre partie. Avec une SCI, cette décision unilatérale est impossible. En revanche, lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté, le choix d’une

SCI se justifie moins : en cas de séparation, le logement sera simplement attribué à la personne qui en a le plus besoin.

Bénéficier d’avantages en matière d’impôts
En matière d’impôts, la SCI est par défaut translucide : les revenus qu’en tirent les associés sont intégrés au calcul de leur impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Cela signifie que la SCI ne permet pas, en soi, d’obtenir des avantages fiscaux sur les bénéfices. En cas de déficits, ils peuvent être déduits (dans la limite de 10 700 €) ou compensés par d’autres bénéfices fonciers. Par ailleurs, il est possible pour la SCI d’opter pour l’impôt sur les sociétés, au lieu de l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’une option irrévocable. Cependant, un tel choix aura d’autres conséquences, en ce qui concerne la cession de l’immeuble, ou la cession des parts :

Sociétés soumises à l’impôt Sociétés assujetties à l’impôt sur Imposition des associés personnes physiques dans la catégorie des revenus fonciers (selon leur tranche d’imposition) à hauteur de leur quotepart dans les bénéfices Cession de l’immeuble sur le revenu (IR) Taxation du résultat Sur option irrévocable, imposition à l’IS dont le taux est de : 15 % jusqu’à 38.120 € de bénéfices (sous certaines conditions), puis 33,1/3 % au-delà.

Régime des plus-values immobilières : soit 16 % + prélèvements sociaux (si les associés sont des personnes physiques) Abattement pour durée de détention les sociétés (IS) Régime des plus-values professionnelles taxables à l’IS Cession des parts Régime des plus-values mobilières, soit : Au-delà du seuil de cession, 18 % + prélèvements sociaux Uniquement les prélèvements sociaux en deçà. • • Il est à noter que lorsque l’on vend ses parts de SCI, la durée de détention est calculée en fonction de la date d’acquisition des parts, et non en fonction de la date d’acquisition de l’immeuble. Quand la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés, les propriétaires sont imposés personnellement uniquement sur les bénéfices distribués ; à l’impôt sur le revenu, en revanche, les associés sont imposés sur la totalité des bénéfices, même non distribués. En ce qui concerne l’arbitrage entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, il peut être source de tensions, notamment lorsque les associés sont imposés suivant des tranches différentes : pour l’un, il sera plus avantageux d’être imposé avec l’impôt sur les sociétés (par exemple, s’il est dans la dernière tranche d’imposition), tandis que l’autre préférera être imposé à l’impôt sur le revenu (s’il se situe dans les tranches basses). De manière générale, on préférera l’impôt sur les sociétés dans le cas de grosses fortunes.

Utilité de la SCI pour les propriétaires d’entreprises
Enfin, les créateurs d’entreprises trouvent un avantage tout particulier aux SCI. Lorsqu’ils créent leur société, ils peuvent en effet décider de ne pas faire acheter les locaux par cette société, mais de le faire par le biais d’une SCI, qui leur appartiendrait également. Ainsi, en cas de

faillite, les locaux commerciaux sont protégés des revendications des créanciers, car ils n’appartiennent pas à la société. En revanche, il faut prendre garde à ce que le montant du loyer soit effectivement versé, pour que la SCI ne soit pas qualifiée de fictive par le juge. Il faut également que ce montant corresponde aux réalités du marché : il ne s’agit pas de faire des

économies au risque de déplaire à l’administration fiscale, mais de se prémunir en cas de faillite. Par ailleurs, le fait que les locaux soient détenus par une autre société permet aux entrepreneurs de conserver un actif relativement bas sur leur société. En cas de revente de la société, son prix plus bas permettra ainsi de trouver plus facilement un repreneur.

Les inconvénients de la Société Civile Immobilière.
Si la SCI semble être particulièrement adaptée à la gestion d’un patrimoine immobilier entre plusieurs personnes (alors associés), elle n’est pas pour autant la solution miracle à toutes les situations et il est important de peser minutieusement, dans chaque cas, les avantages tirés de la création de cette personne morale qui, il ne faut pas l’oublier, est bel et bien une société. En effet, le poids administratif concernant sa gestion, les risques que prennent les associés sur leurs patrimoines personnels ou tout simplement la relation qu’ils ont entre eux sont des éléments nonnégligeables et même déterminant dans la décision pouvant mener à la création d’une SCI.

Coûts et gestion lourde
Si les coûts de création et de gestion d’une SCI sont négligeables comparés aux investissements immobiliers dont elle sera l’acteur il est important de souligner qu’ils sont liés à des démarches relativement lourdes de création et de gestion qui demandent temps et rigueur.

Détaillons ci-dessous une liste des coût élémentaires nécessaires à la création de ce type de société : • 35€ de rédaction des statuts, il est également possible d’utiliser des statuts gratuits néanmoins, il est très important de passer du temps à bien étudier votre situation afin d’apporter des modifications notamment sur les processus de prise de décision, de cession de part. En effet, si ce type de société peut présenter des avantages quant aux modalités de prise de décision (existence d’un gérant ...) il convient néanmoins de bien délimiter le pouvoir des différents associés selon le motif initial de la création de cette société afin de protéger les intérêts de chacun en cas de désaccord (pouvant mener à la disparition de la SCI en cas de désintérêt entravant son bon fonctionnement, sur décision de justice). • Coûts d’enregistrement des statuts de la SCI auprès du centre des impôts. Ce coût pouvant influencer le montant du capital fixé est aujourd’hui l’objet d’une exonération en cas d’apport en numéraire ou d’apport de bien immobilier à une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

• 150€ pour l’insertion de l’annonce de création dans un journal d’annonces légales. • 100€ pour l’immatriculation sur le RCS (Registre national du Commerce et des Sociétés) Ainsi, la création simple d’une SCI peut se limiter à un montant de 250€ néanmoins, son fonctionnement entraine également des coûts et nécessite un investissement non négligeable en temps. Toute modification des statuts au cours de la vie de la société entrainera de nouveau un coût de 250 €. La SCI nécessite, tout d’abord, la désignation d’un gérant (associé ou non) qui peut demander rémunération. De plus, dans sa gestion annuelle, la SCI réclame la préparation, la tenue et la préparation de rapport d’assemblées générales, la préparation et la parution

d’un rapport annuel par le gérant ainsi que l’établissement de la déclaration fiscale annuelle. Enfin, les coût liés à la dissolution de la SCI peuvent peser davantage : • Environ 700€ pour l’enregistrement de l’acte de dissolution, l’annonce légale, la déclaration au Bodacc et la radiation de la SCI du RCS • 0,6% de taxe de publicité foncière ou une imposition de l’actif net de la société à hauteur de 1,1% (droit de partage), lors du partage des biens. • L’imposition de chaque associé sur les plus-values éventuellement réalisées. Il ressort donc, de cette rapide analyse des coûts, que l’utilisation de la SCI pour gérer un patrimoine immobilier est adaptée dans les cas où ce patrimoine est soit important (en valeur, en revenu ...), soit difficile à gérer de par la présence de plusieurs propriétaires ou investisseurs (dans le cas d’une famille, d’un héritage, d’un investissement lourd effectué entre plusieurs associés ...). Si la SCI facilite la gestion en commun et le processus de décision de par l’obligation d’avoir un gérant, il ne faut pas oublier qu’elle nécessite un investissement en temps et une présence minimale de tous les associés au moins lors des assemblées générales obligatoires. Enfin, bien que son mode de fonctionnement facilite l’entente, la SCI n’est pas à l’abris des dégats que peuvent causer une grande mésentente entre les associés. Il est donc important que les associés soient relativement proches (physiquement) et doivent se connaître et s’entendre pour le bon fonctionnement de la société.

La difficulté de valoriser les parts d’une SCI et de vendre ses parts.
Nous l’avons vu, la création de la SCI et sa gestion ont un coût qui peut être non négligeable selon les cas. Un autre désavantage de la SCI concerne la cession des parts d’un associés sur ce marché particulier. En effet, selon les cas, il est possible qu’un associé puisse vouloir se retirer de l’affaire et céder ses parts. L’état du

marché implique que la valorisation de ses parts est très désavantageuse pour l’associé qui

veut tirer un maximum de ses parts, cependant ce gros désavantage peut devenir un avantage fiscal non négligeable en cas de succession (lorsqu’on veut transmettre un patrimoine immobilier au sein d’une même famille, par exemple). De plus, il est particulièrement difficile de trouver un acheteur pour ses parts et ceci est lié à la grande variété des raisons pour lesquelles les SCI peuvent être créé, c’est un problème de liquidité. Dans les faits, les parts de SCI sont généralement sous-valorisée et se voient régulièrement appliquer une décote entre 10% et 20%. Ainsi, un associé possédant 50% des parts d’une SCI ayant 200 000€ d’actifs à son capital (un immeuble par exemple) et aucune dette au passif verrait ses parts valorisées à hauteur de (200 000€ x 50%)x 85% = 85 000 €. Les raisons de cette valorisation pour le moins désavantageuse lorsque l’on cherche à faire du profit sur la revente de ses parts est lié à la très faible liquidité de ce type de parts. En effet, le marché de l’immobilier est très versatile et dépend énormément de la conjoncture voire même de la position géographique des biens. A ce premier critère d’incertitude vient s’ajouter les différentes raisons qui ont pu pousser les associés originels à créer cette SCI. Ces raisons multiples peuvent être :voir

été créée pour • Des objectifs que vous ne partagez pas forcément (transmission ou stabilité d’un patrimoine par exemple au détriment de la rentabilité). • La possession de statuts requérant l’unanimité pour de nombreuses décisions. • La présence d’un faible nombre d’associés avec lesquels il faudra s’entendre totalement.

• • Des règles de fonctionnement statutaires rédigées par ses anciens associés, inadaptées à votre propre intérêt... Les hésitations peuvent être nombreuses pour un acheteur potentiel de parts sociales de SCI. A l’inverse, un associé de SCI doit anticiper le manque de liquidité de ses parts sociales. Enfin, le financement par emprunt de l’investissement dans les parts d’une SCI est beaucoup moins évident que si la même personne voulait acheter un bien en tant que particulier. En effet, l’associé d’une SCI ne pourra pas donner en garantie l’immeuble mais seulement les parts qu’il détient. Il en résulte que, pour les banques, plutôt que de bénéficier d’une hypothèque sur un bien immobilier, la seule garantie possible sera le nantissement des parts sociales. Ainsi, les question de retrait ou de cession de part sociale dans un contexte différent de celui d’une SCI familiale peuvent être très problématique. Un associé peu tout de même faire appliquer son droit de retrait mais aux conditions suivantes : • Demander la nomination d’un expert pour évaluer ses parts. • Proposer son retrait aux autres associés (dans les conditions prévues par les statuts), • Saisir un tribunal pour demander l’autorisation de son retrait de la SCI en prouvant un juste motif à sa demande. Ainsi, les inconvénients de la SCI immobilière sont soulignés un à un : • le coût de la création d’une société civile immobilière peut être très important, notamment lorsqu’un bien immobilier est apporté à une SCI immobilière, • la SCI immobilière engage les associés à tenir une comptabilité, compléter la déclaration fiscale de la SCI, convoquer des Assemblées Générales, ... une gestion administrative bien plus lourde qu’en indivision,

• les liens entre associés de SCI sont étroits, ce qui explique la décote généralement pratiquée sur les parts sociales de SCI immobilière lors d’une cession et, plus généralement, la difficulté pour un associé de sortir d’une société civile immobilière. En effet, le droit de retrait d’un associé de SCI ne peut-être exercé que si la mésentente entre associés conduit à des dysfonctionnement dans la gestion de cette SCI.