PROPERTI INVESTASI

Properti investasi adalah (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau kedua duanya) yang dikuasai oleh pemilik atau lesse melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau kenaikan nilai atau keduanya dan tidak untuk :


Digunakan dalam produksi atau penyedia barang atau jasa atau untuk tujuan administratif atau



Dijual dalam kegiatan sehari-hari (Par. 5)

Contoh properti investasi: (Par. 8)


Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk dijual jangka pendek dalam kegiatan sehari-hari



Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya belum ditentukan



Bangunan yang dimiliki melalui sewa pembiayaan dan disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi



Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain melalui satu atau lebih sewa operasi

Contoh bukan properti investasi: (Par. 9)


Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang dalam proses pembangunan untuk dijual (PSAK 14 – Persediaan)



Properti yang digunkan sendiri (PSAK 16 – Aset Tetap)



Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan

PENGAKUAN (RECOGNITION) (Par. 16)

Properti investasi diakui sebagai asset jika dan hanya jika :


Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti investasi akan mengalir ke entitas; dan



Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.

PENGUKURAN (MEASUREMENT)

Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk dalam pengukuran awal tersebut. (Par. 20)

Biaya perolehan properti investasi yang dibeli meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara langsung. Termasuk biaya yang diatribusikan secara langsung :


Biaya jasa hukum



Pajak penjualan



Biaya transaksi lainnya (Par. 21)

Tidak termasuk biaya perolehan :


Biaya perintisan



Kerugian perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud manajemen). 

Kerugian operasional – terjadi sebelum mencapai tingkat hunian yang direncanakan.



Pemborosan bahan baku, buruh atau sumber daya lain yang terjadi selama masa pembangunan atau pengembangan properti.

Setelah pengakuan awal, Emiten atau Perusahaan Publik wajib memilih model nilai wajar atau model biaya sebagai kebijakan akuntansinya dan menerapkan kebijakan tersebut pada seluruh Properti Investasi
Model Nilai Wajar
Dalam model ini, Properti Investasi dicatat pada nilai wajar pada tanggal pelaporan.
Model biaya
Dalam model ini, Properti Investasi dicatat pada biaya perolehan dikurangi akumulasi penyusutan dan akumulasi rugi penurunan nilai.

PENYAJIAN (PRESENTATION)

Properti Investasi disajikan pada Aset Tidak Lancar sebagaimana gambar dibawah ini :

PENGUNGKAPAN (DISCLOSURE)

Perseroan wajib menjelaskan antara lain kebijakan akuntansi untuk:


Pengakuan awal Properti Investasi;



Pengukuran setelah pengakuan awal Properti Investasi (model nilai wajar atau model

biaya);


Estimasi umur manfaat dan/atau tarif penyusutan untuk model biaya; dan



Penghentian pengakuan Properti Investasi



Jumlah yang diakui dalam laba rugi untuk :

o Penghasilan rental dari properti investasi o Beban operasi langsung (mencakup perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode.

Khusus untuk Properti Investasi yang menggunakan model Nilai Wajar, selain pengungkapan sebagaimana dimaksud diatas ditambahkan pengungkapan:


Rekonsiliasi antara jumlah tercatat Properti Investasi pada awal dan akhir periode

dengan menunjukkan penambahan, pengurangan, dan reklasifikasi;


Saat suatu penilaian terhadap Properti Investasi disesuaikan secara signifikan untuk

tujuan pelaporan keuangan, maka Perseroan mengungkapkan rekonsiliasi antara penilaian tersebut dan penilaian yang telah disesuaikan yang dilaporkan dalam laporan keuangan, dengan menunjukkan secara terpisah: o Jumlah agregat dari pengakuan kewajiban sewa yang telah ditambahkan kembali; dan o Penyesuaian signifikan lain

Khusus untuk Properti Investasi yang menggunakan model biaya, selain pengungkapan sebagaimana dimaksud diatas ditambahkan pengungkapan:


Rekonsiliasi jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan Properti Investasi pada

awal dan akhir periode dengan menunjukkan penambahan, pengurangan, dan reklasifikasi;


Jumlah penyusutan untuk masing-masing periode penyajian dan alokasi beban

penyusutan;



Jumlah rugi penurunan nilai yang diakui, dan jumlah pemulihan rugi penurunan nilai,

selama satu periode sesuai SAK yang berlaku;


Transfer ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri; dan



Nilai Wajar Properti Investasi.



Metode penyusutan yang digunakan.

Khusus untuk Properti Investasi dalam proses pembangunan dan pengembangan, Emiten atau
Perusahaan Publik wajib mengungkapkan:


Rincian Properti Investasi dalam proses pembangunan dan pengembangan;



Persentase jumlah tercatat terhadap nilai kontrak;



Estimasi saat penyelesaian;



Hambatan kelanjutan penyelesaian;



Jumlah pengeluaran yang diakui dalam jumlah tercatat Properti Investasi dalam

proses pembangunan dan pengembangan; dan
Dalam hal terdapat kapitalisasi biaya pinjaman untuk properti investasi yang memenuhi kriteria aset kualifikasian, maka wajib diungkapkan: o Jumlah biaya pinjaman yang dikapitalisasi selama periode berjalan; dan o Tarif kapitalisasi yang digunakan untuk menentukan jumlah biaya pinjaman yang layak dikapitalisasi. TRANSFER

Transfer ke tau dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan :


Dimulainya penggunaan oleh pemilik, ditransfer dari properti investasi menjadi

properti yang digunakan sendiri;


Dimulainya pengembangan untuk dijual, ditransfer dari properti investasi menjadi

persediaan;


Berakhirnya pemakaian oleh pemilik, ditransfer dari properti yang digunakan sendiri

menjadi properti investasi;


Dimulainya sewa operasi ke pihak lain, ditransfer dari persediaan menjadi properti

investasi.

PELEPASAN

Properti investasi dihentikan pengakuannya (dieliminasi dari laporan posisi keuangan) pada saat dilepaskan atau ketika property investasi tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomik masa depan yang diperkirakan dari pelepasannya.

SEWA

Elemen tanah dan bangunan dalam suatu perjanjian sewa perlu untuk diklafikasikan sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi secara terpisah, dengan mempertimbangkan sifat tanah yang memiliki umur ekonomis yang tidak terbatas. Hal ini tidak perlu dilakukan apabila hak atas properti yang diperoleh melalui sewa operasi diklasifikasikan sebagai properti investasi sesuai dengan PSAK 13 (revisi 2011) : Properti Investasi.

A. PENGERTIAN
Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan kepada lessee hak untuk menggunakan suau aset selama periode waktu yang disepakati. Sebagai inbalannya, lesse meakukan pembayaran atau serangkaian pembayaran kepada lessor.
Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sewa tersebut mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi jika sewa tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset.
Situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:



sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa;



lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan;



masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomik aset meskipun hak milik tidak dialihkan;



pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan; dan



aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material.

Indikator dari situasi yang secara individual ataupun gabungan dapat juga menunjukkan bahwa sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan adalah:



jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee;



untung atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan kepada lessee (misalnya, dalam bentuk potongan harga rental dan yang setara dengan sebagian besar hasil penjualan residu pada akhir sewa); dan



lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial lebih rendah dari nilai pasar rental.

B. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE PADA SEWA PEMBIAYAAN
1) Pengakuan Awal
Pada awal masa sewa, lesee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam laporan posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Tingkat diskonto yang digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku bunga implisit dalam sewa , jika dapat ditentukan secara praktis, jika tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee. Biaya langsung awal yang dikeluarkan lesee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset.
Meskipun bentuk legal perjanjian sewa menyatakan bahwa lessee tidak memperoleh hak legal atas aset sewaan, dalam hal sewa pembiayaan secara substansi dan realitas keuangan pihak lessee memperoleh manfaat ekonomik dari dari pemakaian aset sewaan tersebut selama sebagian besar umur ekonomisnya. Sebagai konsekuensinya lessee menanggung kewajiban untuk membayar hak tersebut sebesar suatu jumlah, pada awal sewa, yang mendekati nilai wajar dari aset dan beban keuangan terkait.

Jika transaksi sewa tersebut tidak tercermin dalam laporan posisi keuangan lessee, sumber daya ekonomi an tingkat kewajian dari entitas menjadi terlalu rendah, sehingga mendistorsi rasio keuangan. Oleh karena itu, sewa pembiayaan diakui dalam laporan posisi keuangan lessee sebagai aset dan kewajiban untuk pembayaran sewa di masa depan. Pada awal masa sewa, aset dan liabilitas untuk pembayaran sewa di masa depan diakui di laporan posisi keuangan pada jumlah yang sama, kecuali untuk biaya langsung awal dari lessee yang ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.
Liabilitas dari aset sewaan tidak dapat disajikan sebagai pengurang aset sewaan dalam laporan keuangan. Jika penyajian liabilitas dalam laporan keuangan dibedakan antara liabilitas jangka pendek dan liabilitas jangka panjang, hal yang sama berlaku untuk liabilitas sewa. Biaya langsung awal umumnya terjadi sehubungan dengan aktivitas negosiasi dan pemastian pelaksanaan sewa. Biaya-biaya yang dapat diatribusikan secara langsung kepada aktivitas lessee untuk suatu sewa pembiayaan ditambahkan ke jumlah yang diakui sebagai aset.

2) Pengukuran Setelah Pengakuan Awal
Pembayaran sewa minimum dipisahkan antara bagian yang merupakan beban keuangan dan bagian yang merupakan pelunasan liabilitas. Beban keuangan dialokasikan ke setiap periode selama masa sewa sedemikian rupa sehingga menghasilkan suatu tingkat suku bunga periodik yang konstan atas saldo liabilitas. Rental kontijen dibebankan pada periode terjadinya.
Suatu sewa pembiayaan menimbulkan beban penyusutan untuk aset yang dapat disusutkan dan beban keuangan dalam setiap periode akuntansi. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan konsisten dengan aset dimiliki sendiri, dan penghitungan penyusutan yang diakui berdasarkan PSAK 16 (revisi 2011) : Aset Tetap dan PSAK 19(revisi 2010): Aset Tak
Berwujud. Jika tidak ada kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir masa sewa, aset sewaan disusutkan secara penuh selama jangka waktu yang lebih pendek antara periode masa sewa dan umur manfaatnya.

3) Pengungkapan
Selain memenuhi ketentuan PSAK 60 : Instrumen Keuangan : Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal-hal berikut yang berkaitan dengan sewa pembiayaan :
a) Jumlah neto jumlah tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal peaporan.
b) Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dengan nilai kininya. Selain itu, entitas mengungkapan total pembayaran sewa

minimum di masa depan pada tanggal pelaporan, dan nilai kininya, untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
c) Rental kontijen yang diakui sebagai beban pada periode tersebut.
d) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari kontrak sewa-lanjut yang tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases)
e) Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material, yang meliputi, tetapi tidak terbatas pada, hal berikut :
1. Dasar penentuan utang rental kontijen
2. Ada tidaknya klausul-klausul yang berkaitan dengan opsi perpanjangan atau pembelian dan eskalasi beserta syarat-syaratnya
3. Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa-lanjut.

C. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSEE PADA SEWA OPERASI
1) Pengakuan
Pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.

2) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60 : Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessee juga mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi :
a) Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa-lanjut di masa depan dari kontrak sewa-lanjut yang ysng tidak dapat dibatalkan (non-cancelable subleases) pada tanggal pelaporan. c) Pembayaran sewa dan sewa-lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa, rental kontijen, dan pembayaran sewa-lanjut.
d) Penjelasan umum perjanjian sewa lessee yang signifikan, yang meliputi, namun tidk terbatas pada :
1. Dasar penentuan utang rental kontijen
2. Eksistensi dan persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi pembelian dan klausul eskalasi, dan
3. Pembatasan yang ada dalam perjanjian sewa, seperti pembatasan dividen, utang tambahan, dan sewa lanjutan.

D. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR PADA SEWA PEMBIAYAAN
1) Pengakuan Awal
Dalam sewa pembiayaan, lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di laporan posisi keuangan sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto tersebut.

2) Pengukuran setelah pengakuan awal
Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat pengembalian periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam sewa pembiayaan. Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi atas penjualan pada suatu periode sesuai kebijakan entitas atas penjualan biasa. Jika tingkat bunga ditentukan secara artifisial terlalu rendah, laba penjualan dibatasi sebesar laba apabila menggunakan tingkat bunga pasar. Biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba penjualan diakui.

3) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yag dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa pembiayaan :
a) Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal pelaporan. Di samping itu, lessor mengungkapkan investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran sewa minimum pada tanggal pelaporan, untuk setiap peride berikut
1. Kurang dari satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun

3. Lebih dari lima tahun
b) Penghasilan pembiayaan tangguhan
c) Nilai residu tidak dijamin yang diakui sebagai manfaat lessor
d) Akumulasi penyisihan piutang tidak tertagih atas pembayaran sewa minimum
e) Rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
f) Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material

E. SEWA DALAM LAPORAN KEUANGAN LESSOR PADA SEWA OPERASI
1) Pengakuan
Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di laporan posisi keuangan sesuai sifat aset tersebut. Biaya termasuk biaya penyusutan yang terjadi untuk memperoleh pendapatan diakui sebagai beban. Pendapatan sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.
Biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh lessor dalam proses negosiasi dan pengaturan sewa operasi ditambahkan ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui seagai beban selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa. Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan kbijakan penyusutan normal untuk aset sejenis sesuai
PSAK 16: Aset Tetap dan PSAK 19 : Aset Tak Berwujud

2) Pengungkapan
Selain mengungkapkan hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 60: Instrumen Keuangan:
Pengungkapan, lessor mengungkapkan hal berikut untuk sewa operasi :
a) Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut :
1. Sampai dengan satu tahun
2. Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
3. Lebih dari lima tahun
b) Total rental kontijen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode berjalan
c) Penjelasan umum isi perjanjian lessor

F. TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
Jika suatu transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa pembiayaan, selisih lebih hasil penjualan dari jumlah tercatat tidak dapat diakui segera sebagai pendapatan oleh penjuallessee, tetapi ditangguhkan dan diamortisasi delama masa sewa.
Jika transaksi jual dan sewa-balik merupakan sewa operasi dan jelas bahwa transaksi tersebut terjadi pada nilai wajar, maka laba rugi diakui segera, kecuali rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran sewa di masa depan yang lebih rendah dari harga pasar, maka rugi tersebut harus ditangguhkan dan diamortisasi secara proporsional dengan pembayaran sewa selama periode penggunaan aset. Jika harga jual di atas nilai wajar, selisih lebih dari nilai wajar tersebut ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.
Untuk sewa operasi, jika nilai wajar aset pada saat transaksi jual dan sewa-balik lebih rendah daripada jumlah tercatatnya, rugi sebesar selisih antara jumlah tercatat dan nilai wajar diakui segera. PENURUNAN NILAI ASET

Impairment aset terjadi jika nilai tercatat aset melebih nilai yagn dapat dipulihkan. Aset yang mengalami penurunan nilai harus disesuaikan dan dampak penyesuaian tersebut akan diakui sebagai kerugian dalam laporan laba rugi. Semua aset memiliki potensi mengalami penurunan nilai, namun ada yg diatur sendiri dalam standar aset terkait atau diatur umum dalam PSAK 48 tentang Penurunan Nilai.

Pendahuluan
Penurunan nilai atau impairment menjadi bahasa yang semakin populer dalam akuntansi saat
PSAK mengadopsi IFRS. Sebenarnya istilah impairment sudah lama dikenal dalam akuntansi khususnya aset tetap. PSAK berbasis IFRS menggunakan istilah penurunan nilai tidak hanya untuk aset tetap tetapi juga untuk aset takberwujud, goodwill, aset keuangan dan investasi.
PSAK 16 tentang Aset tetap menjelaskan bahwa Aset tetap dinilai sebesar harga perolehan atau nilai revaluasi terakhir dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan penurunan nilai.
Penurunan nilai disebutkan dalam paragrap pengukuran. PSAK 19 tentang aset takberwujud

menyebutkan hal yang sama. Bahkan disebutkan goodwill tidak boleh lagi diamortisasi tetapi diimpairment. PSAK 55 tidak menyebutkan penyisihan piutang untuk piutang yang tidak dapat ditagih tetapi mengistilahkannya dalam bahasa umum sebagai penurunan aset keuangan. Impairment diatur khusus dalam PSAK 48 Penurunan Nilai. PSAK 48 diterapkan untuk semua aset kecuali untuk persediaan, aset keuangan, kontrak konstruksi, kontrak asuransi, property investasi yang diukur dengan nilai wajar, aset tidak lancar dimiliki untuk dijual (PSAK 58) dan aset pajak tangguhan (PSAK 46).
Paparan ini hanya membahas penurunan nilai yang berlaku umum dalam PSAK 48, tidak menyoroti penurunan nilai yang berlaku dalam PSAK khusus. Konsep penurunan nilai dalam
PSAK ini menjadi kerangka dasar akuntansi penurunan nilai, namun untuk beberapa aset yang telah disebutkan di atas, penurunan nilai menggunakan kaidah yang berbeda.
Pengertian Umum
Impairment atau penurunan nilai terjadi nilai tercatat aset melebihi nilai terpulihkan. Nilai terpulihkan adalah nilai yang lebih tinggi antara nilai wajar dikurangi dengan biaya penjualan dan nilai pakai. Kerugian penurunan nilai merupakan selisih antara nilai tercatat dikurangi dengan nilai terpulihkan. Kerugian tersebut diakui dalam laporan laba rugi pada saat terjadinya. Pemulihan terhadap penurunan nilai dapat dilakukan.
Penurunan nilai didasarkan pada prinsip konservatisme dan kehati-hatian. Aset tidak boleh dicatat overstated, dari nilai dapat diperoleh kembali. Sesuai definisi aset adalah manfaat ekonomi yang di masa depan yang diharapkan akan mengalir dalam suatu entitas. Aset harus disajikan sebesar nilai yang mencerminkan manfaat ekonomi yang akan diperoleh di masa depan. Saat nilai yang akan diperoleh di masa depan lebih rendah dari nilai tercatat, maka aset tersebut harus diturunkan.
Pengukuran penurunan nilai dapat dilakukan untuk satu unit aset tunggal maupun satu kelaompok aset. Ada aset yang dapat menghasilkan arus kas independen dari aset atau kelompok aset lain. Jika satu aset dapat menghasilkan arus kas independen maka pengukuran penurunan nilai dilakukan berdasarkan unit aset tersebut. Namun ada beberapa aset yang dapat menghasilkan arus kas jika berada dalam kelompok aset, sehingga penurunan nilai dilakukan untuk satu unit penghasil kas. Contoh unit penghasil kas adalah investasi asosiasi, investasi di anak perusahaan, suatu unit pabrik .

Aset dapat diperoleh kembali melalui penjualan (value through sales) dan penggunaan (value through sales). Jika aset tersebut dijual maka entitas akan mendapatkan nilai wajar dikurangi dengan biaya penjualan. Nilai wajar adalah nilai yang dihasilkan dari penjualan suatu aset atau unit penghasil kas dalam transaksi yang mengerti dan berkehendak beban tanpa tekanan.
Nilai pakai adalah nilai aset jika digunakan terus sampai akhir masa manfaat. Nilai pakai dihitung dari nilai sekarang dari taksiran arus kas yang dapat diharapkan akan diterima aset atau unit penghasil kas di masa mendatang. Biaya pelepasan adalah tambahan tambahan yang secara langsung terkait dengan pelepasan aset atau unit penghasil kas.

Dalam penurunan nilai, yang dipilih adalah nilai tertinggi antara nilai yang dapat diperoleh kembali dengan nilai yang digunakan. Sebagai ilustrasi suatu kendaraan nilai tercatatnya
400juta, nilai jual dikurangi biaya penjualan 350 juta dan nilai pakainya 300 juta. Manajer akan memilih menjual aset tersebut dengan harga 350 juta daripada terus memakainya, karena nilai pakai aset tersebut hanya 300 juta. Namun jika nilai pakainya 370 juta dan nilai jual dikurangi biaya penjualan 310 juta, maka manajer akan memilih terus menggunakan aset tersebut sampai akhir masa manfaatnya.

Prosedur Penurunan Nilai
Pada setiap akhir periode pelaporan, entitas harus menilai apakah terdapat indikasi suatu aset mengalami penurunan nilai. Jika terdapat indikasi, entitas harus mengukur nilai terpulihkan aset. Jika nilai terpulihkan tersebut lebih rendah dari nilai tercatat aset, maka entitas harus menyesuaikan nilai aset tersebut dan mengakui kerugian penurunan nilai. Entitas memberikan pengungkapan yang memadai atas penurunan nilai tersebut.
Pada saat menilai indikasi penurunan nilai, entitas mempertimbangkan faktor ekternal dan internal. Faktor eksternal adalah faktor di luar entitas yang mengindikasikan dan mempengaruhi penurunan nilai aset seperti, penurunan nilai pasar aset yang sangat signifikan melebihi penurunan nilai akibat pemakaian atau berlalunya waktu, perubahan lingkungan seperti teknologi, ekonomi, teknologi, suku bunga pasar dan lingkup operasi entitas. Faktor internal adalah faktor yang ada dalam entitas dan faktor teknis terkait aset tersebut seperti, keusangan dan kerusakan fisik, kinera aset yang buruk dan perubahan signifikan dalam perusahaan yang menyebabkan aset tidak dimanfaatkan.

Pengujian adanya indikasi penurunan nilai merupakan tahapan awal dalam menentukan penurunan nilai. Jika tidak ada indikasi,

maka aset tidak mengalami penurunan nilai

sehingga tidak perlu melakukan pengukuran penurunan nilai. Namun jika aset tersebut memiliki indikasi penurunan nilai, maka dalam pengukuran penurunan nilai dapat dipastikan bahwa nilai tercatat lebih tinggi dari pada nilai terpulihkan.

Khusus untuk aset takberwujud yang memiliki masa manfaat tidak terbatas dan yang belum digunakan, entitas langsung melakukan pengujian atas penurunan nilai. Entitas tidak perlu melakukan pengujian ada tidaknya indikasi namun langsung membandingkan antara nilai tercatat dan nilai terpulihkan setiap tahun. Pengujian penurunan nilai dilakukan kapan saja dalam periode tahunan, asalkan dilakukan pada saat yang sama setiap tahunnya.

Langkah kedua setelah ditemukan indikasi penurunan nilai adalah menentukan nilai terpulihkan. Entitas harus menghitung nilai wajar aset dan biaya penjualan aset dan nilai pakai aset. Kedua nilai tersebut tidak harus tersedia semuanya. Jika salah satu nilai tersebut lebih besar dari nilai tercatat, maka tidak perlu dilakukan proses penurunan nilai berikutnya.
Artinya nilai terpulihkan akan menghasilkan nilai yang lebih tinggi dari nilai tercatat sehingga tidak terjadi penurunan nilai. Dalam kondisi lain, nilai pasar aset sulit dilakukan karena tidak ada dasar untuk menentukan nilai pasar. Entitas dapat menggunakan pakai sebagai nilai terpulihkan. Namun sebaliknya jika entitas tidak meyakini nilai pakai aset, maka nilai wajar dikurangi biaya penjualan digunakan sebagai nilai terpulihkan.
Penentuan nilai terpulihkan dilakukan untuk aset secara individual, kecuali aset tersebut tidak menghasilkan arus masuk indipenden dari aset lain. Untuk aset yang arus kasnya baru dapat ditentukan dalam satu kelompok aset, penentuan jumlah terpulihkan dilakukan untuk satu kelompok aset yang menghasilkan arus kas, disebut sebagai unit penghasil kas.
Kaidah menentukan nilai wajar mengikuti hirarki umum penentuan nilai wajar mulai dari menggunakan harga dalam perjanjian penjualan mengikat, pasar aktif, nilai pasar aset pada transaksi terkini dan nilai pasar aset serupa. Standar tidak menjelaskan perlunya penilai untuk menentukan nilai wajar dalam penurunan nilai, namun entitas dapat menggunakan informasi penilai untuk menentukan nilai wajar jika harga pasar aktif tidak tersedia.
Biaya penjualan adalah seluruh biaya untuk melepaskan aset tersebut. Contoh biaya penjualan adalah biaya hukum, biaya pajak transaksi, biaya pemindahan, biaya tambahan

untuk menjadikan aset dalam keadaan siap dijual. Namun biaya pemutusan hubungan kerja dan biaya terkait regorganisasi bisnis setelah pelepasan aset bukan bagian dari biaya penjualan. Nilai pakai adalah nilai kini arus kas di masa depan yang diharapkan akan diperoleh entitas dari pemakaian aset tersebut. Untuk memperoleh nilai pakai langkah yang harus dilakukan adalah mengestimasi arus kas masuk dan arus kas keluar di masa depan dari pemakaian dan pelepasan aset serta menerapkan tingkat diskonto yang tepat atas arus kas masa depan tersebut. Estimasi arus kas masa depan harus memperhatikan faktor ketidakpastian, kondisi ekonomi, tingkat dan suku bunga. Asumsi yang digunakan dalam proyeksi harus mencerminkan estimasi terbaik manajemen mengenai kemungkinan yang akan terjadi selama penggunaan aset tersebut. Estimasi arus dan tingkat diskonto harus menggambarkan asumsi yang konsisten mengenai kenaikan harga yang dikaitkan pada inflasi umum.
Tarif diskonto yang digunakan mencerminkan penilaian pasar atas nilai waktu uang dan risiko spesifik. Diskonto yang digunakan mencerminkan tingkat pengembalian yang disyaratkan investor jika mereka memilih suatu investasi yang menghasilkan arus kas dengan jumlah, waktu, profil risiko yang sama dengan aset tersebut.
Dalam praktik tidak mudah menghitung nilai pakai suatu aset. Arus kas entitas dihasilkan dari kegiatan operasi yang merupakan gabungan dari sumber daya entitas yang tidak mudah untuk dipisahkan kontribusinya. Untuk aset investasi di perusahaan asosiasi atau anak perusahaan, arus lebih mudah untuk diidentifikasi, namun aset secara individu atau kelompok aset sulit untuk mengidintifikasi dan menghitung arus kas. Sebagai contoh arus kas angkutan pariwisata tidak dapat dilepaskan dari fungsi pemasaran dan kesediaan sumber daya pendukung. Terkadang sulit untuk menentukan secara spesifik arus kas dari sumber daya pendukung, aktivitas tidak langsung dan aktivitas yang dimanfaatkan bersama beberapa aset.
Entitas akan menentukan nilai terpulihkan dengan memilih nilai yang lebih tinggi antara nilai wajar dikurangi biaya penjualan atau nilai pakai. Dalam kondisi khusus, jika tidak tersedia keduanya atau tersedia namun nilainya tidak dapat diandalkan maka nilai yang tersedia dan dapat diandalkan tersebut merupakan nilai terpulihkan.
Langkah ketiga adalah menentukan apakah aset mengalami penurunan nilai atau tidak dengan membandingkan nilai tercatat dengan nilai terpulihkan. Jika nilai tercatat lebih rendah dari nilai terpulihkan, aset tidak mengalami penurunan nilai. Entitas akan mengakui penurunan

nilai sebesar selisih nilai tercatat dengan nilai pakai. Aset akan disesuaikan/diturunkan nilainya sebesar nilai pakai. Kerugian penurunan nilai disajikan dalam laporan laba rugi periode berjalan. Entitas harus mengungkapkan aset yang mengalami penurunan nilai dalam catatan atas laporan keuangan.
Penurunan nilai untuk unit penghasil kas dalam bentuk investasi pada anak perusahaan atau investasi asosasi dialokasikan ke aset dari unit penghasil kas tersebut. Penurunan nilai pertama kali dialokasikan untuk menurunkan nilai goodwill, jika masih tersisa akan dialokasikan prorate atas aset tetap atau aset takberwujus selain goodwill yang dimiliki entitas. Kerugian penurunan nilai pada periode berikutnya dapat dipulihkan. Pemulihan aset dilakukan sebesar nilai tercatat aset pada periode tersebut (nilai tercatat pada periode tersebut jika tidak tidak terjadi penurunan nilai). Kecuali untuk goodwill, penurunan nilai yang telah dilakukan tidak dapat dipulihkan. Pemulihan penurunan nilai diakui dalam laporan laba rugi sebagai kentungan yang disajikan dalam laporan laba rugi periode berjalan.
Penurunan nilai aset tertentu
Aset keuangan menurut PSAK 55 juga dapat mengalami penurunan nilai. Untuk aset keuangan yang diukur dengan nilai wajar, penurunan nilai akan otomatis tercermin dalam nilai aset dan disajikan sebagai kerugian. Untuk aset keuangan yang diukur dengan biaya perolehan dan nilai dimaortisasi dapat mengalami penurunan nilai. Aset keuangan mengalami penurunan nilai jika nilai tercatat lebih besar daripada nilai diperoleh kembali. Evaluasi dilakukan setiap tanggal neraca untuk menilai apakah terdapat bukti obyektif penurunan nilai.
Jika terdapat bukti obyektif, maka entitas harus melakukan estimasi nilai yang dapat diperoleh kembali. Perbedaan dengan PSAK 48, terletak pada bagaimana menentukan nilai yang dapat diperoleh kembali.
Persediaan bukan aset yang menjadi subyek penurunan nilai. Namun dalam PSAK 14
Persediaan disebutkan persediaan dinilai sebesar nilai yang lebih rendah antara harga perolehan dan nilai realisasi bersih. Penilaian persediaan sebenarnya didasarkan pada prinsip konservatisme seperti halnya penurunan nilai. Nilai terpulihkan kembali untuk persediaan adalah nilai realisasi bersih. Nilai realisasi bersih dapat menggunakan nilai penggantian atau nilai jual dikurangi dengan biaya penjualan.

Aset tidak lancar tersedia untuk dijual (PSAK 58) juga mengalami penurunan nilai, namun untuk menentukan nilai terpulihkan hanya menggunakan nilai wajar dikurangi biaya penjualan. Aset untuk dijual sehingga tidak relevan menggunakan nilai pakai untuk menentukan nilai terpulihkan.
Properti investasi (PSAK 13), yang dinilai dengan menggunakan model nilai wajar (fair value model) penurunan nilai akan terjadi secara otomatis pada saat penyesuaian nilai wajar.
Untuk aset tetap (PSAK 16) yang dinilai dengan menggunakan model revaluasi, secara otomatis akan mengalami penurunan saat penilaian aset menunjukkan nilai yang lebih rendah dari tercatat. Pengakuan dalam laba rugi akan diakui sebesar nilai wajar dikurangi dengan nilai buku. Untuk aset pajak tangguhan (PSAK 46), penentuan nilai dipulihkan kembali dilakukan secara khusus karena terkait apakah manfaat pajak tersebut dapat direalisasikan di masa depan.

Entitas setiap akhir periode pelaporan harus melakukan review apakah aset yang dimilikinya mengalami penurunan nilai. Sebelum penurunan nilai dilakukan, entitas menguji ada tidaknya indikasi penurunan nilai, kecuali untuk goodwill. Jika tidak ada indikasi maka penurunan nilai tidak dilakukan. Jika terdapat indikasi, entitas akan menghitung nilai terpulihkan dengan membandingkan mana yang lebih tinggi antara nilai wajar dikurangi biaya penjualan dan nilai pakai. Kerugian akan diakui sebesar selisih nilai tercatat dengan nilai terpulihkan.
Dalam praktik, perusahaan cenderung menghindari melakukan penurunan nilai. Dampak penurunan nilai mengurangi laba dan memperkecil nilai aset entitas. Entitas sulit untuk menentukan nilai terpulihkan. Dalam menentukan nilai pakai banyak menggunakan nilai estimasi dan asumsi yang dipengaruhi oleh subyektivitas manajemen.
Penurunan nilai akan membuat aset entitas mencerminkan manfaat ekonomi di masa depan dan tidak akan dicatat melebihi potensi manfaat ekonomi yang akan diterima entitas di masa mendatang. Penurunan nilai didasarkan pada konsep konservatif, kehati-hatian dan relevansi informasi.