CAPITOLUL I. NOŢIUNI INTRODUCTIVE

1.1. Noţiunea şi caracterele sale juridice

Locaţiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure unei alte persoane, numită locatar (chiriaş), folosinţa temporară, totală sau parţială, a unui bun în schimbul unei sume de bani sau alte prestaţii, numită chirie (art. 1411 C. civil). Locaţiunea lucrurilor este un contract prin care una din părţile contractante se îndatoreşte a asigura celeilalte folosinţa unui lucru, pentru un timp determinat, contra unui preţ determinat (art. 1411 C.civ.). Locaţiunea lucrărilor este un contract prin care una din părţi se îndatoreşte drept un preţ determinat, a face ceva pentru cealaltă parte (art. 1412 C.civ.). Se consideră locaţiune orice orice concesiune temporară a unui imobil drept o prestaţie anuală, ori sub ce titlu ar fi făcută . O asemenea concesiune nu trece către cesionar nici o proprietate, chiar dacă s-a stipulat contrariul, ceea ce va fi fără nici un efect (art. 1414 C. civ.). Conform art. 1413 C. civ. locaţiunile sunt de mai multe feluri şi au regulile lor proprii. Locaţiunea „edificiilor şi aceea a mişcătoarelor” se numeşte închiriere. Locaţiunea fondurilor rurale se numeşte arendare. Locaţiunea muncii şi a serviciului se numeşte prestaţia lucrărilor. „Luarea săvârşirii unei lucrări drept un preţ determinat, când materialul se dă de acela pentru care se execută o lucrare” se numeşte antrepriză. Noţiunea provine de la verbul din limba latină locare – a închiria (a da cu chirie, în arendă). În limba latină există şi verbul conducere – a lua cu chirie, motiv pentru care contractul este denumit locatio – conductio. În limba română noţiunea de locaţiune se foloseşte atât pentru darea, cât şi pentru luarea în locaţiune. Deşi art. 1411 C. civil prevede că transmiterea folosinţei „se face pentru un timp determinat”, în realitate contractul se poate încheia şi fără a se arăta durata folosinţei, însă locaţiunea nu poate fi perpetuă (veşnică)Obiectul contractului de locaţiune este lucrul închiriat. Lucrul închiriat – total sau parţial – poate fi un lucru mobil sau imobil.[1] Deasemenea, lucrul închiriat poate fi un bun corporal sau incorporal (de exemplu dreptul de proprietate industrială), dar în toate cazurile cu condiţia să nu se distrugă sau să nu se consume prin folosinţă conform destinaţiei după natura obiectului sau conform destinaţiei stabilită prin acordul părţilor. Un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă. În caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja răspunderea locatorului potrivit regulilor generale. Preţul pe care locatorul îl plăteşte în schimbul folosinţei lucrului se numeşte chirie. Chiria se fixează în raport cu durata contractului, fie global, fie pe unităţi de timp (ziua, luna, anul etc) şi se plăteşte la termenele stipulate, de regulă în mod succesiv. Sub sancţiunea nulităţii, chiria trebuie să fie sinceră şi serioasă. Dacă chiria a fost prevăzută fictiv sau lucrul a fost închiriat în schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locaţiune ci un comodat, dacă condiţiile acestui contract au fost îndeplinite şi lucrul a fost predat. În Capitolul V din Titlul IX destinat contractelor speciale, noul Cod civil reglementează locaţiunea bunurilor mobile şi imo- bile destinate închirierii, precum şi locaţiunea bunurilor agricole, care poartă denumirea de arendare. Dispoziţiile generale ale Secţiunii 1 din Capitolul V privind contractul de locaţiune sunt aplicabile, în mod corespunzător, în- chirierii locuinţelor şi arendării, dacă sunt compatibile cu regulile particulare pentru aceste contracte (art. 1778 C. civ.). Contractul de închiriere a locuinţei constituie o varietate a contractului de locaţiune, al cărui obiect material îl constituie locuinţa. Legea nr. 114/1996, principalul act normativ în această materie, care cuprinde reglementări speciale referitoare la închi- rierea locuinţelor în general şi la închirierea unor categorii spe- ciale de locuinţe, se completează în temeiul art. 72 din Legea nr. 114/1996, cu dispoziţiile Codului civil referitoare la contractul de locaţiune, care reprezintă dreptul comun privind închirierea. De asemenea, Legea nr. 114/1996 se completează în temeiul art. 71 al acesteia, cu dispoziţiile din legile speciale, potrivit că- rora locatorul sau chiriaşul beneficiază de drepturile mai favora- bile celor prevăzute prin Legea nr. 114/1996 în materia raportu- rilor locative şi celor conexe acestora. Noul Cod civil a abrogat parţial Legea nr. 114/1996 (art. 21- 33) şi a instituit în art. 1824-1835 câteva reguli particulare în materia închirierii locuinţelor. O parte din aceste reguli particulare în materia închirierii lo- cuinţei, respectiv art. 1824 şi art. 1828-1831 C. civ. sunt apli- cabile şi locaţiunii spaţiilor destinate exercitării activităţii unui pro- fesionist, în temeiul art. 1778 alin. (3) C. civ. Legea nr. 16/1994, care a dat o nouă reglementare contrac- tului de arendare, prevăzut în vechiul Cod civil, ca varietate a contractului de locaţiune, a fost abrogată prin art. 230 lit. r) din Legea nr. 71/2011, de punere în aplicare a noului Cod civil. Regulile particulare prevăzute de art. 1836-1850 C. civ. în materia arendării sunt completate cu normele de drept comun în materia locaţiunii, întrucât şi actualul Cod civil tratează arendarea ca o varietate a locaţiunii, în privinţa bunurilor agricole. Dispoziţiile privind locaţiunea muncii şi serviciilor de cărăuşie, prevăzute de art. 1470 pct. 1 şi 2 C. civ. 1864 în Capitolul V „Despre locaţiunea lucrărilor” au fost abrogate, raporturile sociale de muncă ale salariaţilor fiind reglementate de Codul muncii şi alte acte normative speciale, în timp ce contractul de transport, cu o natură juridică proprie, a fost reglementat prin legi speciale, completate cu dispoziţiile Codului civil (art. 1958), în măsura în care nu sunt aplicate practici statornicite de părţi ori uzanţe, for- mând obiectul unei ramuri distincte de drept – dreptul transpor- turilor. Şi contractul de antrepriză încorporat la pct. 3 din art. 1470 C. civ. 1864 a căpătat o reglementare de sine stătătoare în Ca- pitolul VI Secţiunea 1 din actualul Cod civil, distinctă de contrac- tul de locaţiune – cu reglementări speciale în Secţiunea 2, privind lucrările de construcţii. Potrivit art. 1777 N.C.C. „Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.”

Caracterele juridice:

Contractul de locaţiune este un contract consensual, deoarece se încheie verbal prin simplul acord de voinţă al păr- ţilor, fără vreo altă formalitate. Potrivit art. 1781 C. civ., contractul de locaţiune se consideră încheiat îndată ce părţile au convenit asupra bunului şi preţului. Forma scrisă a contractului este cerută nu pentru valabilitatea acestuia, ci pentru probaţiune. Excepţie fac contractele de închi- riere făcând parte din patrimoniul statului sau al unităţilor admi- nistrativ-teritoriale, care se încheie în formă scrisă şi în urma organizării licitaţiei, acestea incluzând clauze de natură să asi- gure exploatarea bunului potrivit specificului său. Jurisprudenţa a confirmat fie chiar indirect, cerinţa formei scri- se a contractului de locaţiune in privinţa spaţiilor făcând parte din patrimoniul statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale, atunci când a statuat că menţiunile procesului-verbal de licitaţie refe- ritoare la chirie, primează menţiunilor contractului de închiriere, motivat de faptul că respectivul spaţiu nu putea fi închiriat prin negociere directă, ci numai prin licitaţie. Prin art. 1798 C. civ., legiuitorul a simplificat formalităţile de punere în executare a contractelor de locaţiune, recunoscându-le caracterul de titluri executorii pentru plata chiriei, la termenele şi în condiţiile stabilite în contract. Păstrând caracterul consensual al contractului de locaţiune, art. 1798 C. civ. leagă însă valoarea de titlu executoriu al con- tractului de locaţiune, de încheierea acestuia în formă autentică sau încheierea acestuia prin înscris sub semnătură privată, dar înregistrat la organele fiscale. În toate cazurile există însă, obligativitatea înregistrării con- tractului de locaţiune la organele fiscale, în vederea impozitării veniturilor din chirii, fără ca o atare omisiune să afecteze vala- bilitatea contractului.

a. Obligaţiile reciproce asumate de părţi, aceea a locatorului de a asigura folosinţa temporară a lucrului dat în locaţiune şi a locatarului de plată a chiriei, conferă contractului de locaţiune un caracter sinalagmatic şi în acelaşi timp comutativ, deoarece părţile cunosc încă de la încheierea contractului nu numai exis- tenţa, dar şi întinderea obligaţiilor.

b. Contractul de locaţiune are un caracter oneros, întrucât ambele părţi urmăresc un folos propriu patrimonial: locatorul să obţină chiria, iar locatarul folosinţa lucrului dat în locaţiune.

c. Contractul de locaţiune este translativ de folosinţă tem- porară a bunului închiriat, şi nu de proprietate, ca în contractul de vânzare-cumpărare. Împrejurarea că locatorul nu este proprietarul bunului închi- riat, nu afectează valabilitatea contractului, dacă calitatea de pro- prietar a locatorului nu ar fi determinantă, deoarece, aşa cum s-a arătat, locaţiunea, ca act de administrare, transmite doar folosin- ţa temporară a bunului.
Procurarea folosinţei bunului este o chestiune de fapt, constând în predarea acestuia, menţinerea lui în stare de întrebuinţare potrivit destinaţiei şi asigurarea utilizării bunului pe toată durata con- tractului.

d. Contractul de locaţiune este un contract cu o executare succesivă, deoarece obligaţiile părţilor se execută prin prestaţii eşalonate în timp, elementul timp fiind de esenţa locaţiunii, din punctul de vedere al ambilor contractanţi.

Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare, locațiunea nu transmite dreptul de proprietate, ci numai dreptul de folosința temporară a lucrului închiriat. Astfel fiind, riscul pieirii fortuite, este suportat de locator.

1.2. Varietăţile contractului de locaţiune

. In Codul civil si alte acte normative reguli speciale sunt prevazute pentru locatiunea fondurilor rurale (bunurilor agricole) - numita contract de arendare - si pentru locatiunea unor suprafete locative - numita contract de inchiriere. Subliniem insa, ca aceste contracte reprezinta numai varietati ale locatiunii de drept comun, iar nu contracte speciale distincte, astfel incat le sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune, analizate in cadrul acestui capitol, in masura in care legile speciale privind inchirierea suprafetelor locative si arendarea bunurilor agricole nu prevad norme speciale. Mai precizam ca, asemanator contractului de vanzare-cumparare, partile pot incheia, anterior locatiunii, un antecontract de locatinne (promisiune unilaterala sau bilaterala), guvernat de regulile generale aplicabile contractelor (inclusiv promisiunii de vanzare), tinand insa seama ca locatiunea, deci si antecontractul de locatiune, este - in principiu - un act de administrare .

Contract de arendare

Din punct de vedere juridic, arendarea este reglementata prin Legea nr. 287 din 17 iulie 2009 privind Codul civil, republicata in M.Of. nr. 505 din 15 iulie 2011, TITLUL IV, fara a fi reglementata distinct, printr-o lege speciala, asa cum a fost Legea nr. 16 din 5 aprilie 1994, Legea arendarii, abrogata prin Legea nr. 71 din 3 iunie 2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil. Prin Codul civil, contractul de arenda este incadrat in categoria contractelor de locatiune conform prevederilor art. 715 alin. (1) „Contractele de locatiune”, prin care se reglementeaza ca: Uzufructuarul are dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a arenda bunul primit in uzufruct. Definitia arendarii Arendarea este definita prin art. 1778 din Codul civil drept „locatiunea bunurilor agricole. In sensul art. 1777, locatiunea este contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun, in schimbul unui pret, denumit chirie. Operatiunea de arendare are drept obiect exploatarea pe o durata determinata a bunurilor agricole, contra unui pret stabilit prin contractul incheiat intre: * proprietar, in calitate de arendator; * uzufructuar, in calitate de arendas. Contractul de arendare Arendarea se face doar pe baza unui contract scris. Proprietarii terenurilor care obtin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligatia in registrarii contractului incheiat intre parti la organul fiscal competent al arendatorului. Orice modificare care intervine ulterior incheierii contractului se inregistreaza la organul fiscal competent in termen de 15 zile de la data la care a intervenit modificarea. Acelasi contract trebuie inregistrat in termen de 15 zile de la data incheierii si la consiliul local unde este situat bunul agricol dat in arenda. Un exemplar al contractului trebuie depus la consiliul local in a carui raza teritoriala se afla bunurile agricole arendate pentru a fi inregistrat intr-un registru special tinut de secretarul consiliului local. Incepand cu data de 1 ianuarie 2012, arendatorul persoana fizica poate opta prin contractul incheiat fie pentru impunerea finala a veniturilor obtinute din arenda, fie pentru determinarea venitului net anual in sistem real. In situatia in care se opteaza pentru a doua varianta, pentru determinarea venitului net anual in sistem real, arendatorul este obligat sa organizeze contabilitatea in partida simpla. In cazul unui contract de arendare incheiat cu o persoana fizica anterior datei de 1 ianuarie 2012, dar care se afla in curs de derulare in anul 2012, intervine obligatia incheierii unui act aditional, inainte de data efectuarii primei plati. Acest act aditional prin care se formuleaza optiunea privind modalitatea de impunere selectata trebuie inregistrat la organul fiscal competent in termen de 15 zile de la data incheierii. Conform intelegerii intre partile contractante, plata arendei se face la termenul stabilit, fie in numerar, fie in natura. Plata in natura are loc prin acordarea de produse obtinute din exploatarea bunului arendat, in compensare cu pretul datorat pentru arenda. Pe scurt, arendasul este cel care lucreaza pamantul si indreptatit sa ia subventia comunitara. Arendatorul este cel care, pe baza unui contract cu arendasul ii da acestuia pamantul sa-l lucreze, contra unor plati in natura sau in bani. APIA gestioneaza fondurile de garantare in agricultura, fondurile de dezvoltare rurala si partea de cofinantare de la bugetul national.. Ea poate verifica la fata locului lucrarile efectuate de catre arendas, nu arendatorul, iar pe masura ce contractul se respecta sa faca si platile Ea este aceea care in fata Comisiei Europene mentine constant raportul dintre suprafata pajistilor si suprafata agricola totala negociata cu Uniunea Europeana. Faţă de vechea lege, proprietarul nu mai are dreptul de a verifica modul cum arendaşul îşi duce la îndeplinire obligaţiile legale. În actualul Cod Civil acestea rămân la latitudinea părţilor. În cazul apariţiei unor litigii, a unor neînţelegeri intervin proceduri de conciliere, de mediere, astfel amânându-se data la care se poate apela în instanţă. O altă problemă sensibilă este abrogarea acordului proprietarului faţă de intenţia arendaşului de a efectua investiţii în bunurile agricole pe care le are în exploatare. Păi în cazul acesta, orice arendaş poate face, după capul lui, fără permisiunea arendatorului, investiţii în exploataţiile agricole, mult umflate şi … “notariate”, după care va pretinde despăgubiri proprietarilor pentru “cheltuielile” făcute. În caz de litigiu ori de neînţelegeri între “subiectele de drepturi”, este suficient ca arendaşul să refuze verbal evacuarea terenurilor până la momentul în care proprietarul va obţine în instanţă o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă. În cazul pieirii recoltei, arenda stabilită în bani poate fi în cuantum redus. Atunci când, pe durata arendării, întreaga recoltă a unui an sau cel puţin o jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a arendei. Aşadar, proprietarul bunurilor agricole este coparticipant la pierderile arendaşului! În caz de calamitate sau de an agricol slab, se poate micşora valoarea arendei, cu toate că există contracte de asigurare a recoltei ce prevăd despăgubiri. În cazul în care arendarea este făcută pe mai mulţi ani, reducerea se va stabili la sfârşitul arendării, odată cu compensarea recoltelor tuturor anilor de folosinţă. Calitatea de arendaş poate fi la îndemâna oricui, in plus, contractul de arendare nu mai este unul tip, cum era prevăzut în anexa Legii 16/1994 Arendarea poate fi făcută pe durată nedeterminată. “Dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul”, potrivit textului legii. Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, în caz contrar este lovit de nulitate absolută. Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. În condiţiile în care bunurile care fac obiectul arendei sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului trebuie a se depune la fiecare unitate administrativ-teritorială. Pentru a fi asigurată continuitatea în exploatare, contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni înainte de expirarea termenului. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, refuzul se face cu cel puţin un an. În cazul în care arendatorul vrea să vândă bunurile agricole arendate, noua reglementare îi acordă dreptul de preempţiune arendaşului. Subarendarea totală sau parţială este interzisă. Agricultorii români beneficiază de o serie de forme de sprijin financiar pentru înfiinţarea culturilor agricole şi creşterea animalelor sau pentru dezvoltare rurală, atât din partea Uniunii Europene, cât şi din partea bugetului naţional prin diferite programe de finanţare. Formele de sprijin in agricultura Plati Directe pe Hectar (de la Uniunea Europeana) – suprafata de teren agricol lucrata (teren arabil , pasune , vie , livada , etc.) sa fie de cel putin 1 hectar , impartita in parcele de cel putin 30 ari – pamantul sa fie inscris in Registrul Fermelor – proprietarul sau arendasul sa depuna o cerere pana la data de 15 mai in curs. Platile Directe pe Hectar vor fi facute prin Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA). Pentru detalii despre banii pe care agricultorii ii vor primi puteti contacta unul din centrele APIA din judetul dumneavoastra. Plati Nationale Complementare (de la Ministerul Agriculturii) Platile Nationale Complementare se vor adauga la Platile Directe pe Hectar si vor fi platite de catre statul roman din bugetul Ministerului Agriculturii. Platile Nationale Complementare vor fi date pe suprafata cultivata , respectiv pe cap de animal , conform modelului european , Fonduri pentru Dezvoltare Rurala (de la Uniunea Europeana si Ministerul Agriculturii) bani dati pentru investitii in agricultura si dezvoltare rurala. La acesti bani se adauga contributiile statului roman , in functie de tipurile de investitii care vor fi realizate.: Fondurile pentru Dezvoltare Rurala se adreseaza deopotriva micilor fermieri , asociatiilor de fermieri , tinerilor , intreprinderilor mici si mijlocii din sectorul agricol si silvic , proprietarilor de paduri si consiliilor locale si se impart pe patru mari directii. Fiecare directie (axa) are mai multe masuri , dintre care cele mai atractive sunt :

Cresterea competitivitatii sectorului agricol si forestier – sprijin pentru ferme de semi-subzistenta -infiintarea de ferme de catre fermieri sub 40 de ani -sprijinirea infiintarii grupurilor de producatori agricoli – formarea profesionala si informare Gospodarirea terenurilor agricole si silvice – sprijin de suprafata pentru zonele defavorizate , in principal zona de munte -sprijin pentru pajisti si fanete /hectar)

Imbunatatirea calitatii vieti in mediul rural – diversificarea activitatilor neagricole – mestesuguri , artizanat , produse traditionale , turism rural – investitii in mici intreprinderi la tara – frizerii , reparatii de utilaje agricole etc. – renovarea satelor Programul LEADER ce va finanta crearea de Grupuri de Actiune Locala care vor sprijini proiectele de dezvoltare ale satelor. Pentru pescuit va exista un fond special ,o mare parte din bani fiind alocati pentru cresterea fermelor de acvacultura , modernizarea barcilor si navelor de pescuit si pentru finantarea asociatiilor de pescari. Fondurile pentru Dezvoltare Rurala vor fi acordate prin Agentia de Plati pentru Dezvoltare Rurala si Pescuit). Ajutor de Stat (de la Ministerul Agriculturii) Ajutorul de Stat consta in subventii si credite date de Ministerul Agriculturii pentru sprijinirea cultivarii pamantului si cresterea animalelor si se acorda sub forma de : – credite pentru productia agricola , ajutor pentru seminte si material saditor , subventii pentru tratamente fitosanitare , prime pentru asigurarea culturilor , sprijin pentru infiintarea plantatiilor de vita de vie si pomi , subventii pentru irigatii (in sectorul vegetal) – sprijin pentru cumpararea de animale de rasa si de reproducatori , credite pentru productie , subventii pentru centrale de insamantare ale asociatiilor de producatori (pentru sectorul zootehnic) Ajutorul de Stat va fi distribuit prin Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA) si Directia pentru Agricultura si Dezvoltare Rurala (DADR). Mecanisme de Piata (de la Uniunea Europeana) Mecanismele de piata sunt actiuni de protejare a producatorilor agricoli in raport de concurenta din afara Uniunii Europene si impotriva modificarilor de preturi la produsele agro-alimentare.

Principalele Mecanisme de Piata sunt : – Pretul de interventie care reprezinta actiunea de cumparare sau vanzare pe piata de catre stat a unor cantitati de produse pentru a proteja producatorii si piata in conditii de supraproductie sau subproductie. Acest mecanism este prevazut in primul rand pentru cereale si va asigura un pret corect al graului pentru producator. – Subventii la export ce reprezinta sume de bani care se dau exportatorilor romani care vand marfuri agro-alimentare in afara Uniunii Europene , in conditiile in care pretul de vanzare in afara Uniunii Europene este mai mic decat cel de pe piata interna a U.E. – Programul de stimulare a înnoirii parcului national de tractoare si masini agricole Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură se acordă din fonduri europene şi/sau de la bugetul naţional plăţi în cadrul următoarelor scheme şi măsuri de sprijin: schema de plată unică pe suprafaţă (SAPS), plăţi naţionale direct complementare, schema separată pentru zahăr, plăţi tranzitorii pentru tomate destinate procesării, plăţi compensatorii pentru măsurile de dezvoltare rurală. Pentru obţinerea subvenţiei pe suprafaţă sunt necesare următoarele documente: actul de identitate sau paşaport, dovadă cont bancar activ, înregistrare fiscală (CUI) pentru persoanele juridice (în cazul în care fermierul este reprezentat la depunere a cererii de un reprezentant, acesta va prezenta procură notarială de împuternicire), documente doveditoare ale dreptului de utilizare, contract de concesiune/închiriere/arendare încheiate cu consiliile locale, dacă este cazul; pentru păşunile comunale utilizate de către asociaţii, composesorate, fundaţii etc se va prezenta declaraţia (anexa 13) prin care membrii sunt de acord ca preşedintele să depună cerere la APIA în numele lor. Plăţile naţionale directe complementare – PNDC sunt plăţile care suplimentează, din bugetul naţional, pe cele primite prin schema unică de plată pe suprafaţă – SAPS. Plăţile naţionale directe complementare se acordă cu respectarea condiţiilor SAPS şi a condiţiilor specifice impuse de legislaţia europeană şi naţională pentru culturile respective. Sunt acordate următoarele plăţi naţionale director complementare: PNDC 1 – culturi în teren arabil, PNDC 2 – in pentru fibră, PNDC 3 – cânepă pentru fibră, PNDC 4 – tutun, PNDC 5 – hamei, PNDC 6 – sfeclă de zahăr. In afara de acestea mai pot fi accesate si Fondurile europene nerambursabile alocate în cadrul Programul Naţional de Dezvoltare Rurală (PNDR ) care este instrumentul prin care se acordă fonduri europene nerambursabile pentru investiţiile private şi publice care vor asigura dezvoltarea satelor din România rezultatelor utilizarii fondurilor comunitare este foarte serios avuta in vedere de Comisia Europeana. Va exista un risc major daca nu se indeplinesc rezultatele propuse in proiectul respectiv sa se ceara partial sau total banii inapoi Pasii care trebuie urmati pentru accesarea fondurilor europene in domeniul agriculturi Primul pas care trebuie facut in crearea unui proiect este deciderea asupra tipului viitoarei ferme: vegetala, animala, mixta, horticola, si analizarea pietei. Urmatorul pas este identificarea locului unde se doreste facuta investitia si rezolvarea actelor de proprietate, astfel incat numele beneficiarului sa fie cel al solicitantului. “In functie de locul respectiv trebuie avuta in vedere si infrastructura. Trebuie vazut daca ajunge drumul pana acolo, daca exista o sursa de apa pentru o exploatatie zootehnica sau horticola. Urmatoarea etapa este identificarea institutiilor care trebuie sa avizeze proiectul respectiv. In cazul unui grajd de animale, primul document necesar este un certificat de urbanism de la primaria localitatii pentru a verifica daca este permisa construirea acestuia. Urmeaza proiectul grajdului care trebuie facut de un proiectant. “Urmeaza fluxul tehnologic. Trebuie vazut ce anume este necesar precum mulgatoare, aerisitoare si alte aparaturi. Fluxul tehnologic poate fi facut de un tehnolog sau un inginer, chiar si de catre solicitant daca se pricepe”,. Odata pregatite acestea, urmeaza proiectia economica care poate fi facuta de catre un consultant. Cu dosarul astfel intocmit, solicitantul merge la institutiile avizatoare. In cazul fermelor de animale, prima institutie este Directia Sanitar-Veterinara. Daca afecteaza mediul, este necesar si un aviz din partea unei institutii precum Inspectoratul de Protectie al Mediului. Avand in vedere ca urmeaza sa produc alimente, este encesar si un aviz din partea Directiei de Sanatate Publica. Acestea sunt avizele de baza, iar in functie de proiect exista si avize specifice: de la pompieri, daca trece un parau prin apropierea fermei este nevoie de un aviz de la Apele Romane, in cazul unor cabluri de curent, de la Electrica, sau altele in functie de infrastructura. Foarte importanta este contactarea unei banci dupa ce are proiectul facut pentru finantare. Fiindca va lua pentru proiect o anumita suma, dar cealalta parte, de co-finantare trebuie avuta. Aici optiunile sunt bani intr-un cont, sau o linie de credit, de finantare, sau cea mai simpla este o scrisoare de confort de la o banca. Adica nu este chiar un credit inca, cica o asigurare ca banca ii va acorda creditul pentru co-finantare a proiectului. Odata indepliniti acesti pasi, solicitantul va completa cererea de finantare care o gaseste pe site-ul www.apdrp.ro cu toate anexele si impreuna cu toata documentatia o depune la OJPDRP. Dupa depunere se face o verificare in birou a conformitatii actelor depuse daca sunt in termen, sau daca sunt emise de organismele in drept. Dupa etapa de conformitate, se face o verificare a eligibilitatii proiectului unde se compara toate investitiile cu fisa masurii. Dupa aceasta verificare se face o vizita in teren, unde se fac fotografii la tot ce s-a declarat ca exista si se verifica toata documentatia cu ceea ce este in teren. Daca proiectul implica si constructii se verifica si din partea Serviciului Tehnic din cadrul Centrul Regional de la Satu-Mare. Vizita in teren este urmata de punctarea proiectului. Urmeaza selectia nationala. Proiectele sunt selectate in functie de punctele obtinute in limita sumei totale acordate. Se aleg proiectele in ordine descrescatoare a punctelor, pana cand sunt epuizate fondurile. Cele care au ramas vor fi denumite eligibile dar nefinantate si pot participa la o noua sesiune. Daca solicitantul a fost ales pentru finantare urmeaza procedura de achizititie care este verificata de catre serviciul de achizitii. In urma bugetului final rezultat din achizitie, beneficiarul va depune o cerere de avans care poate fi de pana la 50% din valoarea totala a ajutorului nerambursabil. In momentul cererii trebuie prezentata si o scrisoare de garantie bancara, garantie care trebuie sa fie de 110% fata de valoarea ceruta in avans. Odata primiti acesti bani, ferma isi poate desfasura activitatea, iar apoi se va depune o noua cerere de plata. In functie de marimea proiectului pot fi o cerere, trei sau chiar cinci. Ultima cerere de plata nu paote fi insa mai mica de 20% din valoarea ajutorului. Dupa ultima cerere de plata achitata incepe perioada de monitorizare de 5 ani in care beneficiarul nu are voie sa schimbe obiectul principal de activitate, natura proprietatii si conditiile de eligibilitate in care a fost acordat ajutorul. In caz contrar contractul se reziliaza si va fi nevoit sa remburseze banii. Pot beneficia de măsurile de sprijin pe suprafaţă persoanele fizice şi/sau juridice care exploatează terenul agricol pentru care solicită plata, în calitate de proprietari, arendaşi, concesionari, administratori în cadrul asociaţiilor în participaţiune etc. Dacă proprietarul a dat terenul în arendă, l-a concesionat sau l-a închiriat, sprijinul financiar pe suprafaţa respectivă va fi acordat celui care lucrează terenul. Sunt eligibile la plată exploataţiile cu suprafaţa de cel puţin un hectar, formate din parcele agricole cu suprafaţa de cel puţin 0,3 hectare. În cazul viilor, livezilor, culturilor de hamei, pepinierelor pomicole, pepinierelor viticole sau al arbuştilor fructiferi, suprafaţa minimă a parcelei trebuie să fie de cel puţin 0,1 hectare. De asemenea, solicitantul trebuie să respecte Bunele Condiţii Agricole şi de Mediu GAEC şi Cerinţele Legale în Materie de Gestionare SMR pe toată suprafaţa fermei. Informaţii cu privire la depunerea cererii de plată unică pe suprafaţă în campania 2013 găsiţi la adresa http://www.apia.org.ro Un element important şi în Campania 2013 este aplicaţia IPA Online, prin intermediul căreia fermierii deja înregistraţi la APIA în campanile precedente, şi care intenţionează să solicite sprijin pe suprafaţă în anul 2013, prin acces la internet, pot să completeze electronic declaraţia de suprafaţă, să vizualizeze şi, după caz, actualizeze propriile parcele – aşa cum au fost digitizate în campania anterioară. De asemenea, fermierii îşi pot digitiza parcele noi prin identificarea pe ortofotoplanurile disponibile în baza de date LPIS a APIA.

Contract de inchiriere

Odată cu intrarea in vigoare a noului Cod civil, conform dispozițiilor art. 1.798, contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora, prin lege Contractele de închiriere pe durată determinată şi constatate prin înscris sub semnătură privată şi înregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii în ceea ce priveşte obligaţia de restituire a bunurilor (art. 1.809 Cod civil). Ca atare, pentru protecţie, proprietarul are interesul de a le înregistra la organele fiscale. Dar simpla menţiune în Codul civil nu era suficientă, fiind necesară introducerea unei proceduri clare de înregistrare. Până recent, existau proceduri de înregistrare a contractelor la organele fiscale doar pentru anumite tipuri de locatori (persoane fizice) sau anumite scopuri (ex.: închiriere pentru sediul social al societăţilor comerciale). În acest articol, vom prezenta procedura de înregistrare la organele fiscale, precum şi ce înseamnă un titlu executoriu în contextul contractului de închiriere. Procedura de înregistrare Prin Ordinul președintelui ANAF nr. 1.985/2012, publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 16 din 9.01.2013, a fost aprobată Procedura de înregistrare a contractelor de locaţiune, precum şi modelul şi conținutul unor formulare necesare în acest sens. Procedura se referă atât la persoanele fizice, cât și la persoanele juridice. Organul fiscal competent este cel în a cărui evidenţă este înregistrat locatorul ca plătitor de taxe şi impozite.

Persoane juridice
În vederea înregistrării, proprietarul, altul decât persoana fizică, va depune în 2 exemplare „Declarația de înregistrare a contractelor de locați­une“, împreună cu o copie a contractului, după ce conformitatea acesteia cu originalul a fost verificată de organul fiscal. Declarația poate fi depusă şi prin poştă, cu confirmare de primire, însoțită de o copie legalizată a contractului de locațiune. Dovada înregistrării o constituie exemplarul declarației păstrat de proprietar, în cazul în care contractul a fost depus direct, sau exemplarul declarației păstrat de proprietar împreună cu confirmarea de primire semnată de reprezentantul organului fiscal, dacă documentele au fost trimise prin poştă. Data înregistrării contractelor e data depunerii la registratura organului fiscal competent sau data poștei, după caz. Înregistrarea va fi efectuată în Registrul contractelor de locațiune, în termen maxim de 5 zile de la depunerea contractului

b) Persoane fizice
Persoanele fizice care au calitatea de locator şi obțin venituri din închirierea locuințelor sau altor bunuri au obligația înregistrării contractului încheiat între părți. Organul fiscal competent este, după caz, fie organul fiscal în a cărui rază teritorială persoana fizică își are domiciliul, în cazul persoanelor fizice rezidente, sau organul fiscal în a cărui rază teritorială se află bunul supus impunerii (cazul persoanelor fizice nerezidente). Contribuabilii care obțin venituri din închirierea locuințelor sau altor bunuri şi care optează pentru determinarea venitului net au obligația de a depune contractul de locațiune la organul fiscal, în original şi copie, în termen de 15 zile de la încheierea acestuia, însoțit de „Declarația privind venitul estimat/norma de venit“ (formular 220). Prevederile menţionate la punctul a) de mai sus privind dovada şi data înregistrării, termenul de înregistrare, precum şi Registrul contractelor de locaţiune se aplică şi în cazul locatorilor persoane fizice.

Titlul executoriu. Executarea silită Executarea silită se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu. Constituie titluri executorii hotărârile pronunţate de instanţele judecătoreşti, precum şi orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare, respectiv înscrisuri cărora legea le recunoaşte forţa unor titluri executorii. Codul civil aduce noutăţi în materia titlurilor executorii, menţionând că, pe lângă contractele în formă autentică, sunt titluri executorii şi contractele de închiriere încheiate prin înscris sub semnătură privată și care au fost înregistrate la organele fiscale. Puterea executorie a contractului de închiriere e recunoscută doar în cazurile în care îndeplineşte condiţiile prescrise de lege: (i) înscris autentic sau (ii) înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal. Astfel, în cazul unui asemenea contract, se poate solicita încuviințarea executării silite fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere. Cu alte cuvinte, dacă locatorul are un contract de închiriere sub semnătură privată, dar înregistrat la organul fiscal şi chiriaşul nu plăteşte chiria sau nu predă bunul la expirarea contractului, locatorul poate obţine direct executarea silită a chiriaşului.
Rămâne însă necesară procedura de încuviinţare a executării silite care e de competenţa instanţei de executare. Conform Codului de procedură civilă, cererea de executare silită, însoţită de contractul de închiriere, se depune la executorul judecătoresc competent, respectiv executorul din circumscripția curții de apel în raza teritoriala a căreia urmează să se facă executarea. Acesta, în termen de cel mult 5 zile de la înregistrarea cererii, va solicita instanţei încuviinţarea executării silite, înaintându-i în copie cererea de executare şi titlul respectiv. În procedura de încuviinţare a exe­cutării silite, instanţa de executare verifică, printre altele, dacă titlul, altul decât o hotărâre judecătorească, întruneşte toate condiţiile de fond şi de formă cerute de lege pentru validitatea actului juridic sau a dreptului pe care îl constată şi dacă creanţa este certă, lichidă şi exigibilă. Instanţa de executare încuviinţează executarea silită a obligaţiei stabilite prin titlul executoriu, printr-o încheiere, fără citarea părţilor, în termen de cel mult șapte zile de la înregistrarea cererii. Încheierea prin care instanţa admite cererea de încuviinţare a executării silite nu e supusă niciunei căi de atac, iar încheierea prin care se respinge cererea de încuviinţare poate fi atacată cu recurs numai de către creditor (în cazul nostru, locatorul), în 5 zile de la comunicare. La fel ca în cadrul oricărei executări silite, chiriașul ar putea invoca, într-o eventuală contestaţie la executare, motive de fapt sau de drept privitoare la fondul dreptului privind plata chiriei, dacă legea nu prevede în acest scop o altă cale de atac. Avantajele de care beneficiază locatorul, în condiţiile prevederilor legislative amintite, sunt pe de o parte faptul că pot fi evitate costurile şi formalităţile pe care le presupune încheierea contractelor de locațiune în formă autentică, iar pe de altă parte posibilitatea de a porni executarea silită, fără a mai parcurge procedura judiciară pentru obţinerea de către locator a unei hotărâri judecătoreşti de recunoaşterea a dreptului său pe fond şi nici procedura de investire cu formulă executorie a contractului de închiriere, în cazul nerespectării clauzelor contractuale referitoare la plata chiriei sau restituirea bunului.

1.3. Delimitarea contractului de locațiune de alte contracte

13.1 Delimitarea contractului de locaţiune de contractul de vânzare-cumpărare

Contractul de locaţiune se diferenţiază de contractul de vân- zare-cumpărare, deoarece lucrul vândut devine proprietatea cumpărătorului, în timp ce locatorul rămâne proprietarul lucrului închiriat asupra căruia locatarul dobândeşte doar un drept vre- melnic de folosinţă. Ca urmare, cumpărătorul ia lucrul în starea în care se află în momentul vânzării, pe când locatorul trebuie să predea lucrul în starea de a fi folosit. Vânzătorul răspunde numai pentru viciile existente la momentul predării, în timp ce locatorul este ţinut de obligaţia de garanţie şi pentru viciile survenite în cursul locaţiunii, care împie- dică sau micşorează folosinţa lucrului. Din împrejurarea că în contractul de vânzare-cumpărare vân- zătorul transmite cumpărătorului proprietatea lucrului vândut, iar locatorul numai folosinţa lucrului, rezultă că riscul pieirii lucrului închiriat este suportat de locator. În contractul de vânzare-cumpărare, vânzătorul are o obli- gaţie de „a da”, adică de a transmite dreptul de proprietate, cât şi obligaţia de predare a bunului, cu caracter instantaneu. În contractul de locaţiune, locatorul este ţinut doar de o obli- gaţie de „a face”, cu caracter succesiv, pe durata contractului, constând în predarea şi menţinerea bunului închiriat în bună stare, în vederea utilizării lui potrivit destinaţiei. Dreptul de folosinţă al locatarului are un caracter limitat, la folosinţa lucrului potrivit destinaţiei pentru care a fost închiriat, spre deosebire de cumpărător, care, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, poate dispune oricum de bunul său. Locaţiunea în noul Cod civil 6 Aşa cum sugestiv s-a afirmat, „caracteristica locaţiunii constă în aceea că folosinţa concedată nu trebuie să absoarbă lucrul însuşi şi puterea lui productivă”. Cumpărătorul are calitatea de posesor, spre deosebire de locatar, care fiind un detentor precar, nu poate beneficia de efec- tele prescripţiei utile. Contractul de vânzare-cumpărare cu rezervarea proprietăţii, prevăzută de art. 1684 C. civ., pune în discuţie distincţia între locaţiune şi promisiunea de vânzare. Opinia doctrinei franceze care consider că poate fi adoptată şi la noi, are în vedere faptul că folosinţa nu reprezintă obiectul principal al contractului de vânzare-cumpărare cu rezerva pro- prietăţii, ci o tehnică care permite o anticipare a transferului drep- tului de proprietate, care reprezintă principalul obiectiv al părţilor. Contractul nu este nici pe durata folosinţei bunului (aşa-zisa închiriere), un contract de locaţiune. Deşi locaţiunea se asociază cu promisiunea de vânzare, majoritatea regulilor locaţiunii sunt eliminate, balanţa atârnând în favoarea calificării contractului ca fiind acela al vânzării în rate. Distincţia dintre locaţiune şi vânzare se estompează atunci când locaţiunea îi conferă locatarului uzul, asemenea vânzării, deoarece nu poate fi o locaţiune contractul ce permite perceperea productelor (ne referim la situaţia în care vânzarea-locaţiune are ca obiect un activ de producţie). Locaţiunea în sine vizează o vânzare de fructe, dar poate ajunge adesea la un transfer de proprietate atunci când ea se asociază contractului de vânzare- cumpărare (vânzarea în rate). Alteori, locaţiunea îi dă locatarului vocaţia de a se transforma în cumpărător, prin exercitarea drep- tului de preempţiune.

1.3.2 Delimitarea contractului de locaţiune de dreptul de folosinţă al uzufructuarului

Dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de creanţă, în timp ce dreptul de uzufruct este un drept real. Riscul pieirii fortuite a lucrului închiriat este suportat de lo- cator, in timp ce in cazul uzufructului, acest risc este suportat de nudul proprietar, iar riscul contractului, este suportat de uzufruc- tuar (art. 731 C. civ.). Spre deosebire de locaţiune, al cărei izvor este contractul, iar în cazul bunurilor proprietatea statului, este contractul grefat pe actul licitaţiei, dreptul de uzufruct poate fi constituit prin acţiu juri- dic, uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege. Uzufructul poate fi constituit şi cu titlu gratuit, în timp ce locaţiunea este întotdeauna cu titlu oneros. Obiectul material al locaţiunii îl constituie bunurile mobile şi imobile (art. 1778 C. civ.) corporale. Obiectul uzufructului îl constituie nu numai bunurile mobile sau imobile corporale, dar şi cele incorporale, o masă patrimonială, o universalitate de fapt, ori o cotă parte din acestea (art. 706 C. civ.). Durata locaţiunii este de maximum 49 ani, fără distincţie dacă locaţiunea se referă la persoane fizice sau juridice, sub sancţiu- nea reducerii la termenul legal în cazul în care părţile stipulează un termen mai mare decât acesta (art. 1783 C. civ.). Durata uzufructului în favoarea unei persoane fizice este cel mult viager, iar uzufructul în favoarea unei persoane juridice este de cel mult 30 ani, sub sancţiunea reducerii la aceste limite tem- porale, în cazul constituirii cu depăşirea termenului legal (art. 708 C. civ.). Locaţiunea are ca obiect bunuri mobile sau imobile necon- sumptibile, pe când cvasiuzufructul poate avea ca obiect şi bunuri consumptibile (art. 712 C. civ.). În exercitarea dreptului său, uzufructuarul este ţinut să res- pecte destinaţia dată bunurilor de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se asigură o creştere a valorii bunului sau cel puţin nu îi prejudiciază în niciun fel interesele proprietarului (art. 724 C. civ.). În cazul locaţiunii, destinaţia bunului este stabilită prin con- tract sau, în lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împre- jurări, cum ar fi destinaţia anterioară a bunului, natura bunului ori destinaţia potrivit căreia locatarul îl foloseşte (art. 1799 C. civ.). Spre deosebire de uzufruct, care se stinge prin moartea uzu- fructuarului ori, după caz, prin încetarea personalităţii juridice [art. 746 lit. a) C. civ.], locaţiunea nu încetează prin moartea loca- torului sau locatarului [art. 1820 alin. (1) C. civ.]. Locaţiunea încetează de drept, dacă bunul este distrus în în- tregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaţiei stabilite, iar dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parţială, locatarul poate după împrejurări să ceară rezilierea locaţiunii sau reducerea proporţională a chiriei. Când imposibilitatea totală sau parţială de folosire a bunului este fortuită, locatorul nu are dreptul la daune-interese. În cazul pieirii fortuite în întregime a bunului, uzufructul se stinge, iar în cazul în care bunul a fost distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase. În toate cazurile, uzufructul va continua asupra despăgubirii plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului, dar în acest caz, la stingerea uzufructului, uzufructuarul este ţinut de obligaţiile prevăzute de art. 712 C. civ. (art. 1748 C. civ.).

1.3.3 Delimitarea contractului de locaţiune de contractul de leasing

Contractul de leasing este o operaţiune comercială sui generis, clădită pe mai multe contracte, cu o finalitate comună, între care şi locaţiunea, în timp ce contractul de locaţiune are o fizionomie simplă. În cazul locaţiunii, locatorul asigură locatarului numai folosinţa bunului în schimbul chiriei. În temeiul contractului de leasing, finanţatorul asigură utili- zatorului folosinţa lucrului cumpărat sau realizat de finanţator, contra redevenţei, cu dreptul utilizatorului de a opta la sfârşitul perioadei de folosinţă, pentru dobândirea bunului la valoarea reziduală, pentru reînnoirea contractului de leasing, ori pentru încetarea raporturilor contractuale. Dacă la expirarea duratei contractului de locaţiune, acesta poate înceta sau poate fi prorogat prin relocaţiune, cu acordul expres sau tacit al locatorului dacă contractul nu a fost încheiat prin licitaţie, în cazul leasingului, la expirarea termenului de folo- sinţă utilizatorul poate reînnoi contractul de leasing sau achiziţiona bunul la valoarea reziduală, corelativ cu care există obligaţia finanţatorului de a proceda în acest fel. În materia locaţiunii, numai chiriaşul locatar beneficiază de dreptul de preferinţă la închiriere (art. 1828 C. civ.) şi numai în cazurile prevăzute de lege de dreptul de preempţiune la cumpă- rarea locuinţei (art. 43 din Legea nr. 10/2001 – abrogat prin art. I pct. 9 din Legea nr. 1/2009). În contractul de leasing, locatorul finanţator trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului închiriat, condiţie care nu este cerută în cazul contractului de locaţiune. Utilizatorul nu poate cesiona contractul de leasing sau sub- închiria bunul luat în leasing, spre deosebire de locatar care poate încheia aceste operaţiuni dacă sunt îndeplinite cerinţele art. 1805, art. 1833 sau art. 1847 C. civ. Cauza contractului de leasing o constituie finanţarea comercială, din care considerent acesta este inclus în categoria contractelor de finanţare comercială. Cauza contractului de locaţiune, indiferent de forma acestuia, este aceea de asigurare temporară a folosinţei unui bun în schimbul unui preţ denumit chirie, fără nicio tangenţă cu opera- ţiunile financiare. Preţul contractului de leasing este redevenţa, care include nu numai chiria, precum în cazul locaţiunii, dar şi ratele de amortizare a bunului dat în folosinţă.

-----------------------
[1] Dr. Radu I. Motica, Florin Motiu – „ Contracte civile speciale – Terie şi practică judiciară ”, Editura LMINA LEX, Bucureşti 2000