Viabilidad del esquema del arrendamiento para la vivienda de interés social.
D.J. Ospina
Universidad de Los Andes, Bogotá D.C., Colombia

RESUMEN: El estudio de la viabilidad de construir Vivienda de Interés Social para arrendar comprende tres partes: la primera, un análisis legal de las implicaciones de la “nueva ley de arrendamientos” de 2003 para el esquema de arrendamiento, y de las modificaciones del código de procedimiento civil en el proceso de restitución del inmueble arrendado; la segunda, una viabilidad financiera del esquema de negocio de construir para arrendar, y una comparación con el esquema tradicional de construcción y venta, y un esquema híbrido de arrendamiento con opción de compra; y la tercera, una evaluación de las implicaciones sociales de los arrendamientos puros y arrendamientos con opción de compra para las familias de estratos bajos, y para los empresarios.. debe ubicarse dentro del marco de resumen. Las características del resumen no se deben cambiar margen). El resumen debe ser traducido el inglés y colocarse en el marco de ABSTRACT tal como se detalla en 2.4 Abstract frame.

ABSTRACT: The study of the viability to construct House of Social Interest for renting includes three parts: first, a legal analysis of the implications of the “new rent law” of 2003 for the renting scheme, and the modifications of the civil procedure code in the process of restitution of the rented building; second, a financial viability of the business scheme of constructing for renting, and a comparison with the traditional scheme of construction and sale, and a hybrid scheme of renting with purchase option; and third, an evaluation of the social implications of the pure renting and renting with option of purchase for the families of low social status, and for the industrialists.

INTRODUCCIÓN

Problemas sociales como el desplazamiento forzado, y la consecuente llegada de un gran número de familias a las capitales han generado un crecimiento acelerado del déficit habitacional. Estas nuevas familias sin capacidad de pago no son consideradas “sujetos de crédito” para los bancos, lo que hace que sus posibilidades de acceso a vivienda digna se reduzcan casi a cero. Sin embargo, el gobierno ha buscado mecanismos de mitigación para este problema, y uno de ellos ha sido estimular el arrendamiento, para convertir el esquema en una fuente de acceso alterna. De esta manera, expidió la nueva ley de arrendamientos, ley 820 de 2003, que pretende que el esquema sea más atractivo para los arrendadores. Motivado por la expedición de esta ley, se hizo una evaluación desde 3 ópticas distintas pero complementarias: legal, financiera y social.

ASPECTOS LEGALES

La ley 820 de 2003, nueva ley de arrendamientos, deroga la antigua ley 56 de 1985. Así, todo contrato firmado con posterioridad a la expedición de la ley s e regirá por ésta. La nueva ley presenta algunas modificaciones con respecto a la ley anterior, que pretenden agilizar los procesos de restitución de vivienda, obligar a los arrendatarios con los pagos de los servicios públicos, y expensas comunales, e incentivar tributariamente el esquema del arriendo como negocio; no obstante, estos artículos no han sido reglamentados, por lo que no tienen aún vigencia. Se hará un estudio breve de las 4 modificaciones más relevantes de esta nueva ley, esto es, obligaciones de los arrendatarios, reglas sobre los servicios públicos, aspectos procesales y fomento a la inversión.

1 Obligaciones de los arrendatarios.

Se incluyeron como obligaciones de los arrendatarios el pago del canon dentro del plazo estipulado, y el pago a tiempo de servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como expensas comunes estipuladas en el contrato. El incumplimiento de las obligaciones será causal de terminación del contrato.

2 Reglas sobre los servicios públicos domiciliarios y otros

En caso de que el pago de los servicios corresponda al arrendatario, el arrendador podrá exigir la prestación de garantías o fianzas a favor de la empresa de servicios públicos, para garantizar el pago, sin que estas excedan el valor del cargo fijo. El arrendador mostrará ante la empresa respectiva la existencia del contrato de arrendamiento y remitirá las garantías o depósitos constituidos. De esta manera, el arrendador perderá la responsabilidad y el inmueble dejará de tener que realizar el pago de los servicios públicos, a partir del vencimiento del periodo de facturación en el que se efectúe la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos. El arrendador se puede abstener de cumplir con sus obligaciones hasta que el arrendatario no le haga entrega de las garantías o fianzas constituidas. Incluso puede terminar el contrato si el arrendatario no cumple con esta obligación dentro de los 15 primeros días hábiles del contrato. Cuando la empresa esté notificada y el plazo de facturación haya vencido, la responsabilidad del pago de los servicios recaerá sobre el arrendatario. Si éste no paga, la empresa podrá hacer uso de las garantías o depósitos; si no son suficientes, tendrá la facultad de ejercer las acciones respectivas contra el arrendatario. Cualquiera sea la causal de la demanda, el demandado deberá demostrar estar al día en el pago de servicios, si ese pago es su deber, para poder ser oído. Se puede solicitar la reconexión en caso de que los servicios hayan sido suspendidos, pero quien la solicite tendrá que continuar con el pago del servicio. La existencia de facturas no canceladas no es motivo para que la empresa no haga la reconexión, aunque la instalación de un nuevo servicio será a costa de quien lo solicite. Estas reglas sobre servicios públicos entrarán en vigencia en el término de 1 año a partir de la promulgación de la ley 820. Dos reconocidas entidades especializadas en seguros y fianzas inmobiliarias, consultadas para este trabajo, no aseguran cánones inferiores a $380000. En el caso de la Vivienda de Interés Social, el canon nunca superará el 1% de 135 s.m.m.l.v, o sea $358000 para el año 2004. Así, se puede asegurar que al menos el impago y las urgencias domiciliarias no serán cubiertos por ninguna póliza, lo que hace que el riesgo financiero del impago no pueda eliminarse.

3 Aspectos procesales.

1 Medidas cautelares en procesos de restitución de tenencia

El demandante podrá pedir, una vez interpuesta la demanda, y en cualquier parte del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre los bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones adeudados, o de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales. Los embargos y secuestros se podrán decretar y practicar antes de la notificación del auto admisorio de la demanda a la parte demandada. Esto implica que se puede ingresar al inmueble a practicar los embargos, desde que hayan sido decretados, sin que el inquilino se haya enterado; lo que se busca es poder tomar por sorpresa a los arrendatarios y evitar que éstos retiren los bienes muebles de las viviendas para protegerse contra los embargos. Pese a lo anterior, no se debe desconocer que el valor de los bienes muebles de las familias que acceden a V.I.S. seguramente no es suficiente para cubrir las obligaciones adeudadas. Adicionalmente, el recurso de los secuestros y embargos no es recomendable, porque puede tener unos costos sociales muy altos.

2 Restitución provisional.

El demandante puede solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier momento del proceso se realice una diligencia de inspección judicial del inmueble, para verificar su estado. Si la inspección determina estado de deterioro grave o abandono, el juez puede ordenar la restitución provisional del bien, que se le entregará físicamente a un Secuestre. El Secuestre, bajo la autorización del juez, podrá entregar el bien en depósito a la parte demandante, quien no lo podrá arrendar hasta que no se de la sentencia que ordene la restitución del bien. Es importante hacer énfasis en que la intervención de secuestres puede no ser beneficiosa, ya que la práctica ha demostrado que algunos de éstos Secuestres son corruptos, y la administración que dan a los inmuebles no es la mejor.

3 Trámite preferente y única instancia.

Todos los procesos de restitución de inmueble tendrán trámite preferente; serán atendidos inmediatamente lleguen a los despachos, por encima de los otros procesos, excepto el de tutela, que tiene un término máximo de 8 días (Bejarano, R. 2001). Así, se buscará garantizar una eficiencia en los procesos. Cuando la causal sea el pago del canon, el proceso se tramitará en única instancia, o sea, no existirá el derecho de apelación del fallo, lo que confirma una vez más el afán del gobierno por lograr una reducción en los tiempos de restitución. La experiencia dice que los procesos de restitución en la práctica pueden tardar entre 1 y 4 años, y que estos términos son función del tráfico de procesos en trámite en los juzgados. Luego de las modificaciones en el código de procedimiento civil, ley 794 de 2003, y del tratamiento preferente de los procesos de restitución en los despachos judiciales, se estima que un tiempo razonable en el proceso puede ser entre 6 y 8 meses. (Baena, G. 2003)

4 Fomento a la inversión.

Para incentivar la construcción de Vivienda de Interés Social, los arrendamientos a través de sociedades especializadas reglamentadas serán renta exenta durante los 10 años siguientes a la construcción. También los fondos de inversión podrán invertir en inmuebles para arrendar, y tendrán la misma exención tributaria. La exención tributaria será aplicable a las Viviendas de Interés Social construidas después del 10 de julio del 2003. El gobierno podrá subsidiar en el pago de cánones a familias que lo necesiten, en especial a las familias desplazadas, y a madres cabeza de familia.

ASPECTOS fianancieros

1 Base conceptual del modelo financiero

Aunque la evaluación financiera del arrendamiento se sustentó en conceptos tradicionales como el Valor Presente Neto (V.P.N.) de flujos de caja a pesos constantes y la Tasa Interna de Rentabilidad (T.I.R.), esta evaluación también incluyó conceptos de la evaluación de proyectos bajo riesgo; se utilizó la teoría de las opciones reales, que reconoce que los proyectos no son estáticos, y que pueden sufrir virajes a lo largo de su vida (Brealey, R & Myers, S. 2003). En la representación de las diferentes opciones de inversión se utilizó un Árbol de Decisión similar a los árboles de probabilidad pero con nodos de decisión, cuyos valores resultados son los V.P.N. de cada opción; las opciones son el arrendamiento puro, el arrendamiento con opción de compra, y la construcción y venta tradicional. El árbol de decisión permite evaluar una opción inicial para una porción pequeña de todo el proyecto o manzana (1/12 del total, esto es, si son 192 viviendas por manzana, se inicia experimentando con 16 viviendas), cambiar de proyecto o continuar con el mismo de acuerdo con los resultados, en una porción algo mayor (4/12), y terminar el proyecto en el tercer nivel del árbol de decisión con la misma opción del segundo nivel, o con una opción distinta. En otras palabras, hay posibilidad de cambiar de opción real tres veces durante la construcción de toda la manzana: se puede iniciar construyendo para arrendar, pero si los resultados no son los esperados, se puede cambiar al esquema del arrendamiento con opción de compra en la segunda decisión, y si el esquema tampoco resulta atractivo, se termina el proyecto en el último nivel de decisión con la mayor cantidad de viviendas, utilizando el esquema tradicional de construir para vender. Cabe anotar que ya que la tesis pretendía hacer una evaluación del arrendamiento puro, no se llegó a un estudio detallado de las otras dos opciones, aunque se utilizaron como comparación. De esta manera, los riesgos de la venta tradicional y el arrendamiento con opción de compra se incluyeron en la tasa de descuento de los flujos de caja, y los riesgos de la opción del arrendamiento puro, se introdujeron en los flujos de caja. Se realizó una encuesta con 4 arrendadores inmobiliarios de estratos bajos (40 contratos), en donde se preguntaba de cada contrato la duración, los meses de mora, el lapso entre contrato y contrato (desocupación), y el valor que se debió invertir para reparaciones una vez entregado el inmueble. De esta información, cotejada con los resultados de mora y lapso entre contratos de las 6 encuestas de arrendamiento de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, se determinaron tres variables de riesgo para cada contrato, que afectaron los flujos:
• Pago efectivo por periodo: Resultó de la fracción: suma de los meses de impago y meses desocupados de cada contrato, sobre la permanencia de los arrendatarios. Este es el pago real esperado en cada mes.
• Reparaciones mes: Se obtuvo de dividir los Costos de mantenimiento de las viviendas al finalizar cada contrato, y la Permanencia de los arrendatarios. Estas reparaciones corresponden a las reparaciones de los apartamentos.
• % De Desocupación: Se utiliza para saber a cuántos apartamentos se les debe pagar los servicios públicos por periodo. Se halló de la fracción: Tiempo para arrendar el inmueble, una vez desocupado, y la Permanencia de los arrendatarios. De cada columna o histograma de la variable se obtuvo una distribución de probabilidad; con estos factores de riesgo se realizó una “Simulación de Monte Carlo” del V.P.N. de la opción del arrendamiento, utilizando el programa Crystal Ball®, que trabaja sobre Excel®. Como los resultados de los árboles de decisión son simulados, el árbol de decisión no es estático, y su nombre teórico es Árbol de Decisión Dinámico, A.D.D. (Bravo, O.2002). Sin embargo, aunque los V.P.N. de la opción del arrendamiento son simulados, los del arrendamiento con opción de compra son parcialmente simulados, y no hay simulación alguna en la opción de la venta tradicional; por esta razón los Árboles de Decisión son Semidinámicos, (A.D.S). Las ramas del A.D.S. suponen que en el primer nivel se “paga por ver” con una etapa inicial de construcción, correspondiente a una doceava parte del total de la manzana; así, en el caso de 12 torres construidas, se construye inicialmente una sola torre. Pero a ese mini-proyecto inicial se le adjudican los costos de los estudios, los diseños, y todo el lote, que debe ser comprado al principio para continuar con las etapas. En la opción de arrendar, se tiene que contratar el servicio de vigilancia y el del aseo como si toda la manzana estuviera construida, y estos valores también se adjudican al primer nivel del árbol, porque por ejemplo la vigilancia debe existir desde que se hace la primera torre, y será igual cuando todas las torres estén construidas. Por esto los V.P.N.s de los primeros niveles del árbol son negativos, y el reflejo de la escala económica aparece con la totalidad del proyecto, en el tercer nivel del árbol; el segundo nivel corresponde a cuatro doceavos del número de unidades proyectadas, y en el último nivel aparecen los siete doceavos restantes. El lapso entre niveles del árbol es de 20 meses, es decir, la duración de cada etapa es de 20 meses, y se supuso que se acaba una etapa, e inmediatamente se comienza a construir la siguiente etapa. Obviamente todos estos son supuestos que no necesariamente coinciden con la realidad de los proyectos (todo proyecto es único), pero este periodo de 20 meses es un tiempo típico de construcción, cuando se consideran factores de retraso como la velocidad en las ventas o los efectos de la tramitología para la construcción de V.I.S.

La siguiente gráfica muestra el A.D.S. de uno de los 3 escenarios planteados.

Figura 1. Opciones Reales en el A.D.S. para el rango 50 – 70 s.m.m.l.v. Gráfica generada por Crystal Ball y TreePlan.

3 Las opciones reales.

1 Construir para arrendar

1 Costos de proyecto y valor comercial.

Los costos de proyecto se obtuvieron de presupuestos reales para los tres proyectos de los tres rangos en estudio. Aunque el canon será del 1% del valor comercial, este valor incluye tres costos importantes en los que en realidad no se incurre, lo cual es una ganancia para el proyecto: primero que todo no hay un costo de ventas, porque no se va a vender el proyecto, y tampoco hay una repartición de utilidades a la venta. Adicionalmente, los costos financieros para el cálculo del precio de venta están estimados sobre la financiación por deuda del proyecto, pero no serán contabilizados en los costos incurridos, ya que la bondad se evalúa sobre el Flujo de Caja Libre F.C.L. Así, el costo comercial está calculado como si efectivamente las unidades se fueran a vender, con una utilidad total típica para este tipo de proyectos.

Se evaluaron dos posibilidades: una en la que todos los inmuebles estaban subsidiados por el gobierno, y que el subsidio era solicitado y otorgado directamente al proyecto, para facilitar la entrega del subsidio, no sólo en agilidad, sino en cubrimiento. De esta manera, el canon se calculó sobre el valor comercial menos subsidio, subsidiando así los cánones, sin afectar al constructor, y beneficiando al arrendatario. El gobierno pretende subsidiar los cánones, y esta es la manera más eficaz de lograrlo. La otra es donde no existe subsidio, y el canon se calcula sobre el valor comercial inicial (sin subsidio).

3 Costos de operación & mantenimiento.

Los costos se obtuvieron de conjuntos habitacionales de estrato 3, ya que no se encuentran conjuntos de estratos más bajos en donde haya un sistema formal de administración; sin embargo, la mayoría de costos son los mismos, como en el caso de la vigilancia. Principalmente se incurre en:

Gastos de personal (Sueldos y costos adicionales como vacaciones, primas, cesantías, etc.), Honorarios (revisoría fiscal y legal, las asesorías y la administración), Servicios del conjunto (Servicios públicos pagados por el conjunto residencial) Mantenimiento (Mantenimiento propio del conjunto, así como las reparaciones que se deben hacer a los apartamentos), Pólizas (Aunque las aseguradoras no afianzan los arriendos, como se había explicado en la viabilidad legal, sí se consideraron pólizas para los inmuebles, en caso de desastre), Diversos (Es un ítem que se encuentra en todos los conjuntos residenciales consultados, e incluye gastos generales como transporte, papelería, bombillería, etc.), Impuesto Predial (Se calcula como un 2 por mil del avalúo catastral del inmueble, que corresponde a cerca del 4 por mil del avalúo comercial. Este impuesto va disminuyendo con el valor comercial, a medida que los inmuebles se van depreciando), Servicios apartamentos, (Son los servicios que se deben pagar por los apartamentos desocupados).

5 Valor de venta

Es valor inicial, menos la depreciación propia del uso y el tiempo de construido. Para la predicción de la depreciación final se utilizó la resolución 0762 de 1998, que utiliza las fórmulas de Fitto y Corvina para el cálculo de esta depreciación, según el estado a la venta, el tipo de estructura, y la edad del inmueble. En el caso particular de los inmuebles entregados, aunque las familias de estratos bajos tienden a deteriorar los inmuebles en mayor proporción, el riesgo se minimiza ya que las viviendas entregadas no tienen acabados, que son los elementos más vulnerables. Aún así, se debe considerar el daño a aparatos y accesorios sanitarios, e instalaciones. Se consideró un costo adicional de ventas. El valor de venta varía, dependiendo de la existencia inicial del subsidio. Cuando hay subsidio, el valor a depreciar es el valor inicial menos subsidio; pero si no lo hay, el valor de venta será el valor depreciado del valor inicial total.

2 Construir para vender

Este es el esquema tradicional de construcción y venta. Nuevamente los costos y las utilidades son las típicas de proyectos reales. Las viviendas son afectas de subsidio, e incluyen también un valor de ahorro programado, equivalente al 10% de valor comercial del inmueble. La tasa de descuento fue mayor, porque no se incluyeron riesgos en los flujos de caja.

3 Arrendamiento con opción de compra.

Aunque esta opción es similar al Leasing Habitacional, el estudio no se enfocó a este modelo financiero, por lo que sólo se hizo una derivación del arrendamiento puro, en donde una porción del pago mensual es a) la opción de compra, resultado de dividir el valor comercial (dependiendo de la existencia o no de subsidio) entre el número de periodos de la opción, y b) el canon puro, que es la diferencia entre la cuota que se debería pagar al banco en caso de un crédito, y la opción de compra calculada, para que lo que pague un comprador sea igual a lo que pagaría por un crédito equivalente. Aquí la tasa de descuento es también mayor que en el arrendamiento puro. Adicionalmente hay que pagar un valor de administración.

viabilidad fiananciera

1 Proyecto evaluado

La bondad financiera de las 3 opciones reales mencionadas con anterioridad se realizó para 3 escenarios o rangos V.I.S. Éstos fueron: 35 –50, 50 – 70 y 70 – 100 s.m.m.l.v. Y aunque el rango más alto era un proyecto de 12 torres de 20 apartamentos de 50m2 cada uno, en muros confinados, y los otros dos rangos correspondían a casas de 50m2 y 43m2 en un sistema híbrido entre mampostería estructural y muros de carga, los resultados presentaron una proporcionalidad con respecto al valor del proyecto; es decir, en los tres escenarios las mejores opciones fueron las mismas, siendo los V.P.N. y las T.I.R. mayores en el rango más alto, y menores en el más bajo. Por lo anterior, los resultados encontrados sólo se mostrarán para el rango intermedio de 50 – 70 s.m.m.l.v., esto es para casas de 2 pisos de 50 m2, 12 bloques de 16 casas cada uno (192 unidades en la manzana), con muros a la vista, pisos en concreto afinado, 3 habitaciones sin closets ni puertas, cocina sin mesón ni muebles, sala comedor, y un baño. El valor comercial inicial del proyecto en este rango fue de $21000000 (63 s.m.m.l.v. para 2003). Para este rango el subsidio, si lo hay, es de 16 s.m.m.l.v., y el ahorro programado, en las dos opciones en las que se incluyó, fue de $2100000 (10% del valor comercial). Los ingresos recibidos por concepto de administraciones y cánones son directamente proporcionales a la duración de los proyectos de arrendamiento puro y arrendamiento con opción de compra. El pago recibido por subsidios y ahorro programado es independiente de la duración del proyecto, y el valor de la venta es directamente proporcional. Los costos de operación y mantenimiento también crecen con la duración del proyecto, pero los costos de construcción son indiferentes de la duración del arrendamiento.

2 V.P.N. y T.I.R. de las opciones puras.

Las opciones puras son las que en los tres niveles utilizan la misma opción; se puede comenzar con el primer nivel de decisión con 16 casas para arriendo puro, pero es posible cambiar de decisión para el segundo nivel, y optar por el arrendamiento con opción, o por la venta tradicional. La figura 2 muestra los V.P.N. de las tres ramas puras del árbol, para diferentes duraciones de arrendamiento; los resultados corresponden a la media de los resultados de la simulación en los casos del arriendo y la opción de compra.

Obviamente el V.P.N. de la opción de venta tradicional siempre será el mismo, pero se grafica para todos los años constante, a fin de establecer una comparación. El mayor V.P.N. corresponde a la opción de compra. El subsidio es favorable para el arrendamiento con opción de compra si el proyecto dura menos de 5 años, pero para duraciones mayores, la diferencia es mínima. Por el contrario, es ligeramente mejor que no haya subsidio para el arrendamiento puro.

Figura 2. V.P.N.. de las opciones reales puras, para el rango 50 – 70 s.m.m.l.v.

En la Figura 3 se puede ver que la mayor T.I.R., se obtiene en el esquema tradicional, dado que el plazo de recuperación es relativamente más corto. Se evidencia que el subsidio favorece al esquema del arrendamiento con opción, y no es favorable para el arrendamiento puro. En el primer caso, se recibe el mismo dinero, pero ene periodo cero, y por tal razón no sufre del efecto del descuento, y en el segundo caso, el canon se cobra sobre un mayor valor, y se vende a un valor mayor al final del proyecto.

Figura 3. T.I.R. de las opciones reales puras, para el rango 50 – 70 s.m.m.l.v.

Adicionalmente, se puede ver en la Figura 4 el gran riesgo que tiene construir para arrendar en la distribución de V.P.N. de la opción, obtenida de la simulación de Monte Carlo.

Figura 4. Resultado de la simulación de Monte Carlo para el V.P.N. del arrendamiento. Rango 50 – 70 s.m.m.l.v. Tiempo de venta de 12 años. Incluye subsidio.

El V.P.N. tiene un rango de variación de más de $350000000 para el proyecto simulado con un tiempo de venta de 12 años. La parte más oscura corresponde a un intervalo de confianza del 85%.

Aspectos sociales

1 Implicaciones sociales de la nueva ley de arrendamientos.

La nueva ley pretende beneficiar a los arrendadores, principalmente con la imposición de obligaciones a arrendatarios en el pago de servicios públicos, los estímulos tributarios, y la agilidad en el proceso de restitución del inmueble. Aunque la viabilidad legal sea un hecho, el que se haga uso de la ley para procesos de restitución tiene implicaciones sociales importantes; no se debe pasar por alto el grupo social al que se pretende exigir restituciones de inmuebles. Puede que con la primera familia desalojada por impago no suceda nada, pero después de la tercera familia se pueden esperar fácilmente revueltas, agitaciones e incluso violencia contra los inmuebles y los administradores o dueños.

Adicionalmente, en caso de problemas económicos intrafamiliares, los estratos bajos priorizan la alimentación, (como es apenas lógico) y luego sí el pago de deudas. Además, este tipo de familias no cuenta con el patrimonio suficiente para cubrir pasivos de este estilo, frente a una crisis.

Tal vez la ley, con respecto al pago de servicios, es buena desde todo punto de vista, porque no sólo genera responsabilidad y tranquilidad en arrendadores, sino que también les genera a las cabezas familiares de estos rangos esa historia crediticia de la que carecen.

2 Inquilinatos y arrendamientos formales.

El mercado inmobiliario en estratos bajos es un mercado informal, sin intermediación. Predomina el modelo del inquilinato, en el que una familia toma en arriendo una habitación, y tiene derechos compartidos sobre la cocina y el baño. Típicamente viven familias de 2 o 3 hijos (muchas veces más) en cuartos de cerca de 12 m2; así, hay un área privada de algo cercano a los 3m2 por habitante. El valor típico de los inquilinatos visitados es de $80000, lo que resulta en un valor promedio por m2 de $6700.

Para una vivienda de 63 s.m.m.l.v. con subsidio el canon mensual sería de $156000 y la administración de $43000; esto es, un valor de $4000 por m2; $210000 mensuales si no existiera subsidio El escenario estudiado de 46 s.m.m.l.v. tiene un área de 43 m2; por esta vivienda se pagaría un canon de $78000,($155000 sin subsidio, el mismo valor que para 63 s.m.m.l.v.) y un valor de administración de $42000. Así, el canon por m2 de esta vivienda sería de $2800, con un pago mensual similar a los pagos realizados actualmente por una habitación en un inquilinato.

3 Arrendamiento con opción de compra.

La ventaja de este esquema para el constructor es que no incurre en gastos del mantenimiento de los apartamentos, ni en el pago de impuestos, y de igual forma se puede invocar la restitución del inmueble, porque no hay propiedad del arrendatario. Pero para el arrendatario hay una ventaja de mayor peso: una gran parte de lo que paga se está utilizando para adquirir a plazos un bien, del que tiene el goce desde el principio. Cuando se paga un canon, no se está haciendo una inversión real. El patrimonio más común de las familias colombianas de estratos medios a bajos es la vivienda, y al apagar un canon por muchos años se podría decir que se está tirando la plata a un saco roto. Se puede argumentar que no es necesario ser propietario para gozar de una vivienda digna, pero bajo la lógica anterior es mejor ser propietario, porque asegura a la familia un patrimonio de “emergencia”.

Si no hay subsidio, el esquema es prácticamente inviable, ya que los pagos mensuales se salen de los ingresos de las familias objetivo. Por eso, se muestran sólo los resultados considerando subsidio y ahorro programado. La opción de compra cuando el plazo es menor a 8 años es muy alta; un rango favorable para los arrendatarios en un plazo entre 9 a 13 años, ya que no se llega a los 15 o 20 años tradicionales. La opción de compra más el canon en este lapso está cerca de los $300000 para el proyecto de 80 s.m.m.l.v., cifra sensata para grupos con ingresos de 3 s.m.m.l.v. Para un valor comercial de 63 s.m.m.l.v. el pago está cerca de los $200000, cuando hay un plazo de 10 años. Esta cifra es alcanzable con un ingreso de 2 s.m.m.l.v. Finalmente para el proyecto del rango más bajo estudiado, la opción mas el canon rodea los $100000 mensuales, para ingresos entre 1 y 2 s.m.m.l.v. Nótese que esta cifra es muy cercana al arriendo que se paga en los inquilinatos visitados, por lo que es un rango absolutamente recomendable para los usuarios de estos inquilinatos.

Finalmente, se ve que desde el punto de vista social, el esquema del arrendamiento con opción de compra es muy interesante, ya que permite que los individuos que no son sujetos de crédito tengan acceso a vivienda, y además el pago mensual “no se pierde”. El problema que deben solucionar arrendatarios y arrendadores es la búsqueda de una reducción en los costos de administración, que oscilan entre los $40000, de los cuales hay un valor fijo de cerca de $8000 que corresponde al impuesto predial, si se distribuye el valor anual entre los 12 meses.

conclusiones

El esquema del arrendamiento, bajo un análisis legal, es un esquema recomendable, por cuanto protege a los arrendadores de las complicaciones tradicionales de los arrendamientos, y también beneficia a los arrendatarios cumplidos. En particular, los procesos de restitución serán más ágiles, el pago de los servicios será cobrado directamente a los arrendatarios, y habrá un estímulo tributario a los inversionistas que construyan Viviendas de Interés Social para arrendar. La evaluación financiera del arrendamiento resulta en una bondad positiva. Sin embargo, al establecer una comparación entre esta opción de inversión, la construcción tradicional para la venta, y el arrendamiento con opción de compra, se concluye que no es atractivo para un inversionista que puede optar por cualquiera de estos otros 2 esquemas. En particular, la construcción y venta presenta las Tasas de Retorno mayores, ya que los plazos de recuperación de la inversión son cortos. Los mayores Valores Presentes Netos se derivan del arrendamiento con opción de compra; así, aunque el plazo de recuperación recomendado se encuentra cerca de los 10 años, si se logra obtener resultados seguros, la opción a seguir debería ser la del arrendamiento con opción de compra. Desde la óptica social, aunque el análisis legal favorezca a los arrendadores, la aplicación práctica de las leyes puede ser difícil, considerando que el manejo social que se debe tener con los estratos bajos debe ser especial. En efecto, la restitución (antiguos lanzamientos) puede generar malestar entre las familias, y un rechazo social importante. Finalmente, no es bien visto por los arrendatarios que de todo el canon pagado, ninguna parte sirva para convertirlos en propietarios; es como echar la plata a un saco roto. Así, se estudió la opción de compra, y se llegó a un pago mensual igual al que se tendría que pagar por un crédito. El rango más bajo estudiado presenta valores comparables con los pagos que se hacen en inquilinatos, siempre por lo que la opción recomendada es la del arrendamiento con opción de compra. El modelo de vivienda subsidiada es necesario para que los esquemas estudiados sean social y comercialmente viables.

Recomendaciones

Tanto en el arrendamiento con opción de compra, como en el arrendamiento puro, el costo mensual de la administración es elevado. Algunos costos que son incluidos en este valor pueden ser evitados si se logra concienciar a los usuarios; aunque esto es difícil de lograr, puede ser muy fácil de justificar, para reducir el pago que se tiene que hacer. Estos costos pueden ser el aseo y el mantenimiento de los conjuntos, que puede ser realizado por los mismos usuarios, y así reducir el costo que tienen que pagar por los arriendos. Cabe anotar que el pago de la administración tan sólo cubre los gastos operacionales, por lo que su valor no interfiere en la viabilidad financiera del proyecto. El estudio del arrendamiento se tiene que seguir dando. Estudios anteriores específicos en el tema del Leasing Habitacional han concluido que este esquema no es viable para rangos V.I.S., pero este estudio, sin profundizar en la base legal del esquema, llegó a la conclusión de que no sólo es viable, sino que es una buena opción financiera y social. El tema específico de esta investigación no fue el Leasing Habitacional, pero el esquema derivado del arrendamiento puro merece toda la atención posible, si se quiere seguir enfrentado el problema de la vivienda informal en Colombia.

Referencias

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